Znalecký posudek č. 1402/81/10

Transkript

1 Znalecký posudek č. 1402/81/10 o ceně obvyklé bytové jednotky č. 122/2 zapsané na listu vlastnictví č. 815 v budově č.p. 122, zapsané na LV č. 94, stojící na st. parcele č. 155, zapsané na LV č. 94 se spoluvlastnickým podílem o velikosti 10913/25951 na společných částech bytového domu č.p. 122, zapsaného na LV č. 94, a se spoluvlastnickým podílem o velikosti 10913/25951 na st. parcele č. 155 o výměře 182 m 2, vedené jako zastavěná plocha a nádvoří a parcele p.č. 180/6 o výměře 540 m 2, vedené jako zahrada, zapsaných na LV č. 94 a dále: jednotka č. 122/3 - garáţ, zapsaná na listu vlastnictví č. 815 v budově č.p. 122, zapsané na LV č. 94, stojící na st. parcele č. 155, zapsané na LV č. 94 se spoluvlastnickým podílem o velikosti 1532/25951 na společných částech bytového domu č.p. 122, zapsaného na LV č. 94, a se spoluvlastnickým podílem o velikosti 1532/25951 na st. parcele č. 155 o výměře 182 m 2, vedené jako zastavěná plocha a nádvoří a Parcele p.č. 180/6 o výměře 540 m 2, vedené jako zahrada, zapsané na LV č. 94 vše v katastrálním území Malé Svatoňovice. Objednatel posudku: Účel posudku: Posudek vypracoval: EURODRAŢBY. CZ a.s. U Pískovny 890/ Praha 8 Ocenění je provedeno pro účely nedobrovolné draţby prováděné akciovou spol. EURODRAŢBY.CZ. podle stavu ke dni Stanislav Kerhart Holín Jičín Posudek obsahuje 19 stran textu včetně titulního listu. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních, 1 vyhotovení zůstává uloţeno v archivu znalce. V Jičíně,

2 Ocenění je provedeno ve smyslu definice uvedené v 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku: Majetek a sluţba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosaţena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné sluţby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvaţují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo sluţbě vyplývající z osobního vztahu k nim. Nález: Celkový popis místa nemovitosti: Obec s 1587 obyvateli se nachází ve východních Čechách v podhůří Krkonoš zhruba na polovině cesty mezi Trutnovem a Náchodem. Důleţitá křiţovatka vlakových i autobusových cest. Bývalá hornická obec s černouhelnými doly (Východočeské uhelné doly s.p.), které zde ukončily svou činnost v roce Velké učiliště se sportovním zázemím a celoročním ubytováním. Je větší obcí v okrese Trutnov v Královéhradeckém kraji, má celkem 4 katastrální území. Stráţkovice v Podkrkonoší, Petrovice u Stáţkovic, Odolov a Malé Svatoňovice, rozkládá se na ploše 675 ha, leţí cca 150 km severovýchodně od Prahy a cca 5 km jihozápadně o hranic s Polskem. V obci je pošta, obecní úřad, ZŠ (1.stupeň), zdravotní středisko, z inţenýrských sítí je v obci veřejný vodovod, kanalizace, rozvod elektřiny a zemního plynu. Obec má dobré vlakové, autobusové i automobilní spojení s okresním městem. Dům s oceňovaným bytem je podsklepený objekt s jedním nadzemním podlaţím a s podkrovím. Byl postaven na svaţitém terénu asi v roce Stáří domu nebylo prokazatelně doloţeno, bylo určeno odhadem. Půdorys domu má přibliţně tvar obdélníka s podsklepenou přístavbou garáţe. Svislé konstrukce jsou zděné, kromě přístavby podkroví na jihovýchodní straně domu, která je dřevěná. Podkroví bylo upraveno k bydlení asi před 5 lety. Podle sdělení spoluvlastníka pana Martina Víta nebylo zasahováno do konstrukce krovu, trámy jsou obloţené dřevěným obkladem, nebo ukryté pod stropem a nebylo moţné toto vyjádření ověřit. V pokoji na severní straně je vazný trám zkrácen (viz foto v příloze), podle tvrzení pana Víta jde o "falešné" trámy, které byly osazeny dodatečně a nemají s konstrukcí krovu nic společného. Přes toto ubezpečení je třeba odkrýt uloţení těchto trámů a zjistit jejich funkčnost, popř. zajistit statiku. Byt obsahuje - schody z přízemí, chodbu, koupelnu (s vanou, umyvadlem, záchodovou mísou a el. bojlerem), místnost na jiţní a místnost na severní straně. Místnost na jiţní straně domu není rozdělena příčkami, jedná se o prostor s kuchyňským koutem (nevybavený kuchyňskou linkou) s krbem, pokojem, uzavřenou lodţií a koutem pro spaní se zkoseným stropem (pod 2 m). Podlahová krytina v těchto místnostech je z PVC. Vytápění je kamny na tuhá paliva. K bytu ještě patří sklep pod garáţí, s vchodem ze zahrady. Terasa nad garáţí je přístupná z chodby podkrovního bytu, podlaha terasy, která tvoří střechu garáţe je pouze ze ţivičné svařitelné lepenky. Uţíváním terasy můţe dojít k poškození krytiny a k zatékání do objektu. Údrţba domu je průměrná, opotřebení prvků dlouhodobé i krátkodobé ţivotnosti odpovídá stáří objektu. 2

3 Zátopové ohroţení: Podle údajů pojišťovny Kooperativa je oceňovaná nemovitost v pásmu záplavového ohroţení na stupni 1 (nejniţší). Podklady pro ocenění: Výpis z katastru nemovitostí LV č. 815 pro k.ú.malé Svatoňovice vyhotovený dálkovým přístupem Sdělení pana Martina Víta - nebyla předloţena ţádná dokumentace, ani prohlášení vlastníků Kopie katastrální mapy Zjištění na místě samém dne v době od 9,30 do 10,30 hod. 1. Ocenění dle zák. 151/1997 Sb. ve znění prováděcí vyhl.č. 460/2009 Sb. : A. Nález 1. Informace o nemovitosti Kraj: Královéhradecký Okres: Trutnov Obec: Malé Svatoňovice Katastrální území: Malé Svatoňovice Počet obyvatel: Výchozí cena stavebního pozemku Cp = 35 + (a ) x 0, = 39,0110 Kč/m 2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; pouţije se a = 1000) Základní cena podle 28 odst. 1 písm. k) : 39,01 Kč/m 2 2. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne za přítomnosti pana Martina Víta. 3. Obsah posudku a) Ocenění porovnávacím způsobem a 1 ) Byt č. 122/2 a 2 ) Jednotka č.122/3 - garáţ B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb. a č. 460/2009 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. 3

4 a) Porovnávací hodnota a 1 ) Byt č. 122/2-25 Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Bytový prostor Poloha objektu: Královéhradecký kraj - do obyvatel Stáří stavby: 80 roků Základní cena ZC (příloha č. 19): ,- Kč/m 2 Podlahové plochy bytu: chodba se schody : = 17,33 m 2 koupelna a WC: = 2,18 m 2 pokoj : = 21,47 m 2 pokoj: = 27,93 m 2 kuchyně + jídelna: = 15,12 m 2 Podlahová plocha bytu: = 84,03 m 2 Podlahové plochy balkonů, teras a pavlačí: terasa nad garáţí: = 16,72 m 2 lodţie: = 4,03 m 2 Podlahové plochy balkonů, teras a pavlačí - celkem: = 20,75 m 2 Podlahové plochy sklepů a půd, ne místnosti: sklep: = 11,82 m 2 Podlahové plochy sklepů a půd, ne místnosti - celkem: = 11,82 m 2 Podlahové plochy prostorů se zkoseným stropem pod 2 m a místností sklepů: kout pro spaní: = 6,42 m 2 Podlahové plochy se zkoseným stopem a místností sklepů - celkem: = 6,42 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: = 84,03 m 2 Započítaná podlahová plocha balkonů, teras a pavlačí: 20,75 m 2 * 0,17 = 3,53 m 2 Započítaná podlahová plocha sklepů a půd, ne místnosti: 11,82 m 2 * 0,10 = 1,18 m 2 Započítaná podlahová plocha místností sklepů: 6,42 m 2 * 0,80 = 5,14 m 2 Podlahové plochy - celkem: = 93,88 m 2 Výpočet indexu cenového porovnání: Index vybavení: Název znaku č. V i 1. Typ stavby - Budova - zděná nebo monolitická konstrukce vyzdívaná IV 0,10 2. Společné části domu - Ţádné z dále uvedených I -0,01 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu II 0,00 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaţí nevyjmenované II 0,00 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové strany - částečný výhled II 0,00 4

5 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství částečné nebo úplné mimo byt II -0,10 nebo umakartové bytové jádro 7. Další vybavení bytu a prostory uţívané spolu s bytem - Standardní II -0,01 vybavení - balkon nebo lodţie nebo komora nebo sklepní kóje 8. Vytápění bytu - Lokální na tuhá paliva I -0,10 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 0, Stavebně - technický stav - Byt ve špatném stavu (předpoklad provedení IV 0,65 rozsáhlejších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 80 let: 0,70 9 Index vybavení I V = (1 + V i ) * V10 * 0,70 = 0,400 i = 1 Index polohy: Název znaku č. P i 1. Význam obce - bez většího významu I 0,00 2. Poloha nemovitosti v obci - okrajová území obce II 0,00 3. Okolní zástavba a ţivotní prostředí - objekty pro bydlení II 0,00 4. Obchod, sluţby, kultura v obci - pouze obchod se základním sortimentem II 0,00 5. Školství a sport v obci - základní škola II 0,00 6. Zdravotní zařízení v obci - pouze ordinace praktického lékaře II 0,00 7. Veřejná doprava - omezené dopravní spojení II 0,00 8. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí II 0,00 9. Nezaměstnanost v obci a okolí - vyšší neţ je průměr v kraji I -0, Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 0, Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů II 0,00 11 Index polohy I P = (1 + P i ) = 0,940 i = 1 Index trhu s nemovitostmi: Název znaku č. T i 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je výrazně I -0,10 niţší neţ nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) II 0,00 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - bez vlivu II 0,00 3 Index trhu I T = (1 + T i ) = 0,900 i = 1 Celkový index I = I V * I P * I T = 0,400 * 0,940 * 0,900 = 0,338 Ocenění: Základní cena upravená ZCU = ZC * I = ,- Kč/m 2 * 0,338 = 4 978,40 Kč/m 2 Cena zjištěná porovnávacím způsobem CP = ZCU * PP = 4 978,40 Kč/m 2 * 93,88 m 2 = ,19 Kč Byt č. 122/2 - zjištěná cena = ,19 Kč 5

6 a 2 ) Jednotka č.122/3 - garáţ - 24 Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Garáţ Poloha objektu: Královéhradecký kraj - do obyvatel Stáří stavby: 40 roků Základní cena ZC (příloha č. 18): 1 868,- Kč/m 3 Zastavěné plochy a výšky podlaţí: Název podlaţí Zastavěná plocha Konstrukční výška I.NP: 14,75 m 2 2,60 m Obestavěný prostor: I.NP: (5,05*3,40)*(2,60) = 44,64 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 44,64 m 3 Podlaţnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaţí: ZP1 = 14,75 m 2 Zastavěná plocha všech podlaţí: ZP = 14,75 m 2 Podlaţnost ZP / ZP1 = 1,00 Výpočet indexu cenového porovnání: Index vybavení: Název znaku č. V i 1. Druh stavby - samostatně stojící II 0,00 2. Konstrukce - obvodové zdivo nebo stěny tl cm II 0,00 3. Technické vybavení - jen přívod el. napětí 230 V II -0,02 4. Příslušenství - venkovní úpravy - bez příslušenství II -0,01 5. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu III 0,00 6. Stavebně - technický stav - stavba se zanedbanou údrţbou - (předpoklad III 0,85 provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 40 let: 0,80 5 Index vybavení I V = (1 + V i ) * V6 * 0,80 = 0,660 i = 1 Index polohy: Název znaku č. P i 1. Poloha v obci - na okraji souvisle zastavěného území obce II -0,05 2. Dopravní dostupnost - nejbliţší zastávka hromadné dopravy ve vzdálenosti I -0,03 nad 300 m 3. Obyvatelstvo v okolí - bezproblémové okolí II 0,00 4. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 0,00 5. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů II 0,00 5 Index polohy I P = (1 + P i ) = 0,920 i = 1 6

7 Index trhu s nemovitostmi: Název znaku č. T i 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je výrazně I -0,10 niţší neţ nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) II 0,00 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - bez vlivu II 0,00 3 Index trhu I T = (1 + T i ) = 0,900 i = 1 Celkový index I = I V * I P * I T = 0,660 * 0,920 * 0,900 = 0,546 Ocenění: Základní cena upravená ZCU = ZC * I = 1 868,- Kč/m 3 * 0,546 = 1 019,93 Kč/m 3 Cena zjištěná porovnávacím způsobem CP = ZCU * OP = 1 019,93 Kč/m 3 * 44,64 m 3 = ,68 Kč Jednotka č.122/3 - garáţ - zjištěná cena = ,68 Kč C. Rekapitulace cen nemovitosti Výsledné ceny: a) Ocenění porovnávacím způsobem a 1 ) Byt č. 122/2 = ,19 Kč a 2 ) Jednotka č.122/3 - garáţ = ,68 Kč Výsledná cena nemovitosti činí celkem ,87 Kč Výsledná cena nemovitosti po zaokrouhlení činí ,- Kč 2. Ocenění porovnávací metodou: 1. Celkový popis nemovitosti: Okolnosti ovlivňující cenu nemovitosti: Trh s nemovitostmi : Orientace ke světovým stranám: Konfigurace terénu: Poloha vzhledem k centru obce: Převládající zástavba: Inţenýrské sítě : Doprava : Obchod a sluţby : Školství : Zdravotnictví: Poptávka je výrazně niţší neţ nabídka. Částečně výhodná severozápad, jihovýchod Svaţitý směrem od silnice k jiţní straně Nemovitost je umístěna poblíţ středu zastavěného území obce Objekty pro bydlení, nevyskytují se negativní účinky okolí Přípojka vody z obecního řadu, přípojka kanalizace do vlastního septiku s přepadem, přípojka elektřiny, Autobusová doprava v omezené míře, vlaková zastávka v místě Je třeba za nimi dojíţdět do Trutnova Není Oblastní nemocnice Trutnov 7

8 Kultura, sport, ubytování : Úřady : Pracovní moţnosti : Ţivotní prostředí : Přírodní lokalita : Změna v zástavbě : Příslušenství nemovitosti : Typ stavby: Moţnost dalšího rozšíření : Obyvatelstvo: V omezené míře Obecní úřad Je třeba za nimi dojíţdět do Trutnova, Úpice a Rtyně v Podkrkonoší Dobré - bez exhalací Podhůří Krkonoš V blízkosti domu beze změny. Byt s garáţí Původně rodinný dům byl rozdělen na 2 byty a garáţ Není Malá hustota obyvatelstva. Výpočet porovnávací hodnoty bytu Lokalita / Popis Zdůvodnění koeficientu K c Typ stavby Užitná plocha Podlaží Dispozice Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový Upravená cena m 2 Kč Kč/m 2 K C Kč/m 2 Oceňovaná jednotka rodinný dům 110,00 II.NP X X X X Srovnávané jednotky Radvanice Byt 1+1 s balkonem, 46,4 m 2 ve 3. patře panelového domu v Radvanicích. Zůstává zde kuchyňská linka. X bytový dům panelový 46,00 4.NP , Suchovršice Byt 2+1 o výměře 64 m 2, v osobním vlastnictví, v cihlovém domě, se nachází v Suchovršicích, u hlavní komunikace na 2 km vzálenou Úpici. Byt je s nájemníkem, je v původním stavu, ale udržovaný. Dispozice: vstupní chodba, 2x pokoj, kuchyň, koupelna, WC, komora. K bytu patří kolna za domem. V okolí domu se nachází pozemek, který je společný pro celý dům. bytový dům cihlový 64,00 2.NP , Trutnov - Libeč Byt 1+1 v OV se zděnou garáží v obci Trutnov Libeč. Byt o celkové ploše cca 55 m 2 se nachází ve 2.NP zděného bytového domu. K bytu náleží půda - cca 16,5 m 2 a sklep - cca 9 m 2. Součástí prodeje je dále zděná řadová garáž se zavedenou el., cca 50 m od bytového domu. Byt je v původním udržovaném stavu s novými plastovými okny a novou koupelnovou vanou. Bytový dům cihlový 80,00 3.NP ,

9 Trutnov Bytová jednotka v cihlovém bytovém domě. Byty jsou v původním stavu. Dispozice 2+1. Bytový dům cihlový 74,00 2.NP , Průměrná cena Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovitosti 110,00 m 2 Porovnávací hodnota Kč Porovnávací hodnota zaokr Kč Výpočet porovnávací hodnoty garáže Lokalita Užitná plocha Pozemek Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový Upravená cena Popis stavby a pozemků / Zdůvodnění koeficientu K c Foto m 2 m 2 Kč Kč/m 2 K C Kč/m 2 Dvůr Králové nad Labem 17, , Prodej zděné garáže v obci Dvůr Králové nad Labem - Lužánky. Elektrika je zavedena. Plocha 17 m 2. Trutnov - Poříčí 19, , Prodej garáže v Trutnově v Poříčí, lokalita u bývalé Kary. Dvůr Králové - Strž 20, , Prodej zděné řadové garáže ve Dvoře Králové nad Labem v lokalitě Strž. Garáž stojí na vlastním pozemku a zastavěná plocha je 21 m 2. Celkový technický stav je výborný, elektřina je zapojena, podlaha betonová a střešní krytina je z plechu. Vrata jsou plechová vyklápěcí, také ve výborném stavu. Průměrná cena Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovitosti 15,00 m 2 Porovnávací hodnota Zaokr Kč Kč Závěrečná analýza pro návrh tržní hodnoty nemovitosti Názor znalce : Oceňovaná nemovitost je v průměrném stavebně technickém stavu. Majetek vykazuje následující silné stránky: 1. Příznivé ţivotní prostředí. 9

10 Majetek vykazuje následující slabé stránky: 1. Téměř ţádná občanská vybavenost, 2. Poloha obce v regionu - umístění nemovitosti mimo větší města, omezené dopravní spojení autobusové, lepší vlakové spojení a s tím související dostupnost pracovních příleţitostí. Vzhledem k výše uvedeným skutečnostem povaţuji oceňované stavby a pozemky za obtíţně prodejnou nemovitost. D. Rekapitulace (po zaokrouhlení) Cena nemovitosti dle cenového předpisu ,- Kč Cena nemovitosti zjištěná porovnávací metodou ,- Kč Při zjišťování trţní hodnoty (obvyklé ceny) jsem se přiklonil k hodnotě vypočtené porovnávacím způsobem, která lépe vystihuje situaci na trhu s nemovitostmi. Obvyklá cena: ,- Kč slovy: Čtyřistasedmdesátpěttisíc Korun českých V Jičíně, Stanislav Kerhart Holín Jičín E. Znalecká doloţka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Hradci Králové dne , č.j. Spr. 961/86 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1402/81/10 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 1402/10. Koncesní listina: Koncesní listina vydaná dne Městským úřadem Jičín, odborem - obecní živnostenský úřad, Jičín, Havlíčkova 56, pod č.j.: MUJC/2007/3393/ZU/2, ev.č Seznam příloh: 2 x mapa 8 x fotografie nemovitosti Kopie katastrální mapy Výpis z katastru nemovitostí LV č. 815 pro k.ú. Malé Svatoňovice 10

11 F. Přílohy: mapa regionu mapa Malých Svatoňovic 11

12 Fotodokumentace pohled z kuchyně do pokoje pokoj s koutem pro spaní a lodţie 12

13 pokoj na severní straně kuchyně pohled z pokoje 13

14 terasa nad garáţí garáţ 14

15 koupelna a WC pohled ze zahrady 15

16 16

17 17

18 18

19 Kopie katastrální mapy 19