Bod 1) ODPOV DI znalce

Transkript

1 ODPOV DI znalce Bod 1) Cena obvyklá Je stanovena v rozp tí mezi výnosovou hodnotou a v cnou hodnotou K K St ední hodnota K [( )] / 2 Cena zjišt ná Cena pozemk, staveb a porost (bez technologie) Ocen ní služebností Hodnota služebnosti stanovená z výše sjednaného nájemného (pozemky, stavby a technologie) pro dobu 11 let cná hodnota pozemk a staveb cná hodnota, v etn opot ebení (bez technologie a bez vlivu koef.prodejnosti, polohy apod) Po zaokrouhlení K cná hodnota technologie (odborný odhad) etní hodnota (p evzaté z posudku znalce Šebka) Celková ú etní hodnota etní hodnota staveb (bez pozemk ) etní hodnota technologie Výnosová hodnota Výnosová hodnota celku stanovená ze sjednaného nájemného Hodnota z statku OV (pozemky, stavby, technologie) po uplynutí 11 let K K K K K K K 0 K K K Porovnávací hodnota Nebyla stanovena Ocen ní podniku( evzaté z posudku Equity Solutions Appraisals s.r.o) Ocen ní ásti podniku odpovídající OV Pod brady ,-K 78

2 Bod 2) Obvyklá cena byla stanovena v rozp tí mezi cenou výnosovou stanovenou z nájemného, kapitalizovaného podle právního p edpisu, která tvo í spodní hranici rozp tí ( K ) a v cnou hodnotou stanovenou podle právních p edpis a odborného odhadu ( K ), která tvo í horní hranici rozp tí. Hodnotu p edstavující ocen ní podniku ve výši ,-K, která byla stanovena z ú etních podklad provozovatele VaK znalec vnímá jako relevantní hodnotu, která vypovídá zejména o tom, jaké finan ní prost edky dokáže tato provozní jednotka generovat. P i stanovení rozsahu, ve kterém se pohybuje cena obvyklá s touto hodnotou znalec však nepo ítá, nebo vychází z ekonomických ukazatel, které znalec neov oval. Znalec se pohybuje na stejné spodní hranici rozp tí obvyklé ceny jako posudek znalce Šebka z roku 2011 a horní hranici tímto posudkem posouvá nahoru zejména z d vod výší v cné hodnoty technologie, která byla stanovena s p edpokladem její 100% funk nosti, což je podmínka smlouvy mezi provozovatelem OV a pronajímatelem. Vliv na navýšení horní hranice pásma obvyklé ceny má i cenotvorba stavební výroby oproti roku St ední hodnota obvyklé ceny byla stanovena ve výši: K Bod 3) V komentá i celé problematiky Intenzifikace OV Pod brady znalec uvádí, že nebylo ze strany M sta zcela jednozna definováno zadání pro projektanta a na jeho výb ru se sto pravd podobn v bec nepodílelo. Tuto situaci pravd podobn vyvolala absence dlouhodobé koncepce ešení likvidace odpadních vod z okolních obcí M sta. ešení celé problematiky bylo ponecháno na akciové spole nosti (VaK) z ízené za ú elem provozování vodárenských a istírenských za ízení v regionu. Projektová dokumentace vyhotovená v roce 2010 pro územní ízení (DUR) dimenzuje OV Pod brady pro 15% navýšení EO oproti stávajícímu (skute nému i v blízké budoucnosti o ekávanému zatížení). Vyhotovené oponentní posudky posuzují navrženou technologii v DUR a v zásad shodují na pochybeních v této dokumentaci. Doporu ují její opravu v následném stupni (ke stavebnímu povolení). Vlastník OV a provozovatel (VaK) nemají uzav ený právní dokument ešící zp sob zhodnocování majetku M sta. M sto požadovalo zapracování p ipomínek oponentních posudk do projektu, ale zásadním zp sobem k tomu nedošlo. VaK byl objednatelem projektu a v projektu je obsažena jeho vize intenzifikace stávajícího za ízení s ohledem na jeho dlouhodobé zám ry (napojení dalších obcí). Znalec se domnívá, že p edm tem Intezifikace OV m lo být takové stavebn technické a provozní opat ení, které zajistí pln ní limit vypoušt ných odpadních vod dle 79

3 na ízení vlády na dobu dalších cca 15 let, sou asn za minimální vynaložené náklady a na pozemcích vlastníka pozemku m sta Pod brady. M la být provedena taková opat ení, která snižují zatížení OV vodami vypoušt nými z mlékárenského pr myslu provozu v blízkosti OV, využívající cca 33% kapacity stávající OV Pod brady. Oponentní posudek doporu oval (mimo jiné) prov it návrh opat ení úpravy t chto vod. Ty p edstavují velmi vysoké zatížení 8000 EO. Tento návrh nebyl nikdy prov ován. Znalec se domnívá, že by opat eními v úrovni p ed išt ní odpadních vod z mlékárenského areálu Milko došlo ke snížení zát že t mito vodami na OV o hodnotu p edstavující cca EO. To by spolu úpravou a dopln ním technologie stávající OV a jejím rozší ením na ploše cca 900m2 (tato vým ra nevybo uje z ochranného pásma OV 50m) bylo dostate ným ešením pro zajišt ní p edepsaných limit na vypoušt ní odpadních vod do vod povrchových (Labe) pro nenavyšované, sou asné objemy odpadních vod. P i odhadu výše investice postupem minimalizujícím náklady na dosažení požadovaných limit znalec konstatuje, že pokud by bylo postupováno dle doporu ení v oponentních posudcích výše investice by se (odborným odhadem) pohybovala na úrovni cca 25mil 35mil K (tj. cca 1/3 p edpokládané investice ve výši 106 mil K ). Pokud by byla p edm tem Intenzifikace OV i odpadní voda z p ipojovaných okolních obcí jednalo by se o jiné zadání než Opat ení k dosažení spln ní limit vypoušt ných odpadních vod m sta Pod brady a toto zadání nelze projednat bez relevantní finan ní spoluú asti p ipojovaných obcí. Rovn ž je upozor ováno na rizika, která nebyla posouzena vyhodnocena (chybí rozptylová studie zápachu, posouzení riziko ovlivn ní spodních vod p i havárii OV nebo kanalizace, zvýšená zát ž dopravou apod). Znalec není p esv en o vhodnosti koncepce kumulace splaškových vod z okolních obcí do obytné zóny láze ského m sta, by je výhodný pro provozovatele kanalizace. Znalec nemá pochyb o tom, že vypracovaný projekt neobsahuje nejvhodn jší ešení pro M sto. Sou asn obsahuje nesrovnalosti a rozpory na n ž v posudku upozor uje. Znalec se projektem zabýval podrobn ve vztahu ke stanovení ceny OV a ve vztahu ke všem skute nostem, které ovliv ují její ur ení a formují pohled na její celkovou hodnotu (a to i ve vztahu k projektu Intezifikace OV). Znalci byly p edány jako podklady i znalecké a odborné posudky o ur ení ceny OV (její hodnoty). Sou asn se seznámil i s p edstavou provozovatele VaK o cen OV (ve výši 30mil K ), za kterou je ochoten OV odkoupit (viz zápisy ze ZM apod). Znalecký posudek (znalec Šebek) vyhotovený v 05/2011 stanovil obvyklou cenu areálu OV v rozp tí 50-80mil K (st ední cena ve výši 65 mil K ). Tento posudek stanovuje i cenu nákladovou ve výši 54,5mil K a cenu výnosovou ve výši 60mil K. Dále m l znalec k disposici znalecký posudek o stanovení hodnoty ásti spole nosti, který p edstavuje OV Pod brady jako samostatnou provozní jednotku. Tento posudek vycházel z ekonomických údaj spole nosti VaK a jako trvale odnímatelný ro ní výnos provozní jednotky ( OV Pod brady) spole nosti VaK stanovuje ve výši 22.44mil K, diskontní míru ve výši 13,50% (což p edstavuje výši náklad na vlastní kapitál), ze vztahu pro v nou rentu pak ur uje hodnotu podniku ve výši 166,291mil K. Dle znalce se 80

4 jedná o reálnou hodnotu ásti podniku stanovené z ekonomických výsledk spole nosti VaK p i provozování OV Pod brady. Dále m l znalec k disposici dokument posouzení variant dofinancování projektu Intenzifikace OV, který se zabýval variantami dofinancování projektu Intenzifikace a to ve 4 variantách Vlastní financování ze zdroj m sta, Spolufinancování projektu vlastnická struktura OV 2/3 m sto a 1/3 VaK, vklad OV do VaKu a prodej OV VaK a.s. Z vyhodnocení tohoto materiálu vyplývá, že nejvhodn jší je OV prodat VaK a.s. Znalec zkoumal, co vedlo M sto Pod brady ešit otázku profinancování Intenzifikace OV a d vod (z dostupných materiál ) neshledal. Dle p edložených právních dokument (nájemní smlouvy) vyplývá, že povinnost zajistit limity vypoušt ných odpadních vod má provozovatel OV, kterým je VaK a.s. Pokud by M sto p esto cht lo tak zásadním zp sobem (jak eší projekt ke stavebnímu ízení EO) intenzifikovat OV na své náklady, tak je to pravd podobn z d vod napojení okolních obcí, což by bylo mimo sjednaný smluvní vztah (nájemní smlouvou), který jinak zavazuje provozovatele OV do roku 2026 provozování OV Pod brady dle platné legislativy, v. investic do obnovy majetku provád t na sv j ú et. Vzhledem k tomu, že projektant a zadavatel projektu adekvátn nereagovali na požadavek M sta zahrnout p ipomínky oponent do projektu ke stavebnímu povolení a neprov ili další doporu ená technická ešení zp sobu Intenzifikace OV, není znalci zjevné, že by se M sto (vlastník OV) a Vak (provozovatel OV) v cn dohodly na základních zadávacích podmínkách projektu Intenzifikace OV. Znalec usuzuje, že Intenzifikace OV je samostatnou investi ní akci spole nosti VaK, kde nová výstavba a technologie je realizována významn na pozemích VaK a.s. a projektem edpokládaná využitelná kapacita stávající OV je cca 1/3. Pokud projektant zapojil stávající OV do svého konceptu Intenzifikace, je otázkou vhodného právního dokumentu garantovat VaKu užívání souboru v cí v rámci celé budoucí OV (nap. smlouvou o služebnosti). Povinnosti provozovatele VaK vyplývající ze stávající nájemní smlouvy o pronájmu OV Pod brady investi ní akce vyvolaná VaK a.s. se nikterak nem ní ( etn zajišt ní dodržení požadovaných výstupních limit dle rozhodnutí krajského ú adu). Znalec rovn ž doporu uje postupné odleh ování OV Pod brady budováním oddílné kanalizace v rámci budoucích zám rekonstrukcí t chto vedení. Doporu ení znalce: Bod 4) a) Zajistit zpracování technických výpo a stanovit skute ný po et EO OV podle dokumentace pro stavební povolení p i dodržení platných SN a tento po et p ípadn upravit ve správních rozhodnutích. To se týká i sledovaných limit vypoušt ných odpadních vod. 81

5 b) Vyhotovit právní analýzu, která posoudí, zda je M sto Pod brady povinno podílet se finan na Intenzifikaci OV nebo zda závazek zajistit limity vypoušt ných odpadních vod z OV je povinností provozovatele (VaK). Posoudit právní d sledky nájemce OV p i nepln ní podmínek sjednaných nájemní smlouvou. Dále, vzhledem k tomu, že jako jeden ze stavebník v rozhodnutí správního orgánu je uvedeno i M sto, bylo by vhodné prov it, zda sto Pod brady bylo skute žadatelem o vydání stavebního povolení (vodohospodá ských rozhodnutí) a tedy stavebníkem i nikoliv. Rovn ž lze doporu it prov ení, zda územní rozhodnutí j /VYST/2010/Mro ze dne , ú inky bylo dostate ur itým správním rozhodnutím, když nezmi uje kapacity nebo jiné výkonové charakteristiky intenzifikované OV a dále prov it, zda stavební (vodoprávní) rozhodnutí j /2013/KUSK ze dne , které povoluje stavbu OV pro EO (a koliv dokumentace pro územní ízení uvažovala se zcela jinou kapacitou), nepovolovalo zcela jinou stavbu. Sou asn se vyjád it, zda projektová dokumentace pro stavební ízení byla úplná, poskytující dostate ný podklad pro rozhodnutí správního orgánu, když neobsahovala posouzení rizik p i umíst ní stavby jejíž kapacita v EO významn (o 35%) p esahovala kapacitu uvád nou v dokumentaci DUR. V p ípad prodeje OV do vlastnictví VaK zhodnotit míru rizik ve vztahu k zákonu 128/2000 Sb. (tzv. dobré hospoda ení s majetkem obce ). Dále doporu it právní úpravu vztahu zhodnotitele (VaK) cizí v ci ( OV Pod brady) ve vztahu k ujednáním z nájemní smlouvy tak, aby nedošlo k pochybnostem o bezd vodném obohacení vlastníka OV. Dále zvážit vyhotovení právního dokumentu upravující vztah k inženýrským sítím jejichž provozovatelem je VaK a sou asn vlastníkem M sto, kterými jsou p ivád ny odpadní vody z jiných (okolních) obcí na OV Pod brady. c) Nezávislým odborníkem zajistit posouzení stavebn technického stavu OV Pod brady a vyjád it se, zda provozovatel ádn plní podmínky nájemní smlouvy (zejména co se tý e stavu technického technologie její obnovy a údržby) a vynakládá obvyklé finan ní prost edky na udržení dobrého technického stavu a p ípadn zajistit provedení nápravy. Stanovisko znalce: 1) Znalec nedoporu uje prodej OV Pod brady z majetku M sta žádnému subjektu a to minimáln po dobu trvání nájemní smlouvy s provozovatelem VaK (r. 2026). 2) Znalec nedoporu uje p evod dosud nep evedených kanaliza ních stok ve vlastnictví sta jinému subjektu a to minimáln po dobu trvání nájemní smlouvy s provozovatelem VaK (r. 2026). 3) Znalec doporu uje diskutovat model odkanalizování okolních obcí do OV Pod brady. Nedoporu uje koncentrovat okolní odpadní vody do zastav né ásti Pod brad zejména s ohledem na možná rizika nejen zápachu, ale i ovlivn ní spodních vod v d sledku havárií a pr sak (není mu známo, že by toto bylo posouzeno). Spíše se p iklání k lokálním biologickým istírnám u jednotlivých obcí. 4) Znalec vnímá stavbu Intenzifikace OV Pod brady jako stavbu realizovanou na ú et jejího provozovatele (VaK) se zám rem napojení okolních obcí. Není mu známá 82

6 existence právních dokument, které by stávajícímu provozovateli OV umožnili v intenzifikované istírn išt ní odpadních vod i okolních obcí (v tšího objemu než zát ž sta Pod brady a sjednaných obcí). 5) Znalec M stu doporu uje akumulovat prost edky z ro ního nájemného z pronájmu OV a po uplynutí sjednaného nájemního vztahu (2026) tyto prost edky použít k odkoupení objekt vzniklých v rámci Intenzifikace OV do vlastnictví M sta. Kanaliza ní vedení vložená do akciové spole nosti VaK vy lenit ze správy akciové spole nosti a zajistit jejich správu vlastními prost edky (nap. spole ností z ízenou M stem). E. ZÁV R Záv rem znalec konstatuje, že posudek vyhotovil se snahou o objektivitu a úplnost tak, aby byl dostate ným podkladem pro rozhodnutí M sta ve v ci samé. Dále uvádí, že se stranami, jichž se problematika OV týká, není v žádném ekonomickém nebo jiném vztahu vylu ujícím nezávisle posudek zpracovat. Úvahy a doporu ení znalec iní na základ podklad, které dostal k disposici nebo sám získal i ov il jiným zp sobem. Jiné zásadní skute nosti o kterých znalec nev l nevylu ují zm ny v doporu eních i záv rech znalce. Tímto posudkem znalec nevyjad uje právní záv ry, ale zabývá se zejména technickými a ekonomickými aspekty, avšak doporu uje i ešení týkající se právní úpravy stávajících vztah. V Mimoni Ing.Radim Alexa, soudní znalec Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ústí nad Labem dne 17. ervna 1997 pro obor ekonomika, odv tví cena a odhady, zvláštní specializace oce ování nemovitostí a stavebnictví, odv tví stavby obytné a pr myslové. Znalecký posudek byl zapsán pod po znaleckého deníku. Znale né a náhradu náklad ú tuji dokladem. F/ PANGAEA s.r.o. 83