Znalecký posudek íslo 2104/69/2010

Transkript

1 Znalecký posudek íslo 2104/69/2010 o obvyklé, obecné, tržní hodnot nemovitostí ideálního spoluvlastnického podílu o velikosti 1/3 na pozemcích parc.. 738/1, 791, 792/1, 931/1 a 1176 a PK parc.. 581, 583, 601, 648/3, 649/2, 652/2, 652/3, 653/1, 656, 658, 720, 725, 726, 727, 738/1, 738/2, 790, 792, 793, 929 a 931 vše se všemi sou ástmi a p íslušenstvím v k.ú. Nu ice, obec Nu ice, okres Praha - východ, zapsáno na listu vlastnictví. 51. Objednatel : Ú el posudku : Exekutorský ú ad Brno venkov JUDr. Petr Kocián, soudní exekutor Veve í Brno Stanovení obvyklé hodnoty nemovitostí pro pot eby zákona. 120/2001 Sb. na základ usnesení.j.: 037Ex 5320/06-24 Ocen no ke dni : Posudek vypracoval : Ing. Tomáš Chalupa znalec a certifikovaný odhadce Nebovidy Moravany u Brna tel.: tel./fax: chalupa@cenyodhady.cz Tento posudek obsahuje 12 stran bez p íloh a objednateli se p edává ve 3 vyhotoveních. Brno,

2 OBSAH : Zadání strana 1. Nález 3 2. Posudek ocen ní nemovitostí Srovnávací metoda ocen ní nemovitostí 7 3. Stanovení obvyklé hodnoty nemovitostí a vyhodnocení rizik 10 P ílohy P íloha 1 Mapa s umíst ním oce ovaných nemovitostí P íloha 2 Výpis z katastru nemovitostí (LV. 51) P íloha 3 Kopie katastrální mapy s orienta ním zákresem PK pozemk Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 2

3 1. NÁLEZ 1.1. PODKLADY PRO OCEN NÍ NEMOVITOSTÍ Pro vypracování ocen ní nemovitostí byly použity následující podklady : 1.a.: 1.b.: 1.c.: Výpis z katastru nemovitostí, LV. 51, k.ú. Nu ice, vyhotovený dne Katastrálním ú adem pro St edo eský kraj, KP Kolín, ízení PÚ : 3509/2009. Kopie katastrální mapy s orienta ním zákresem stavu pozemkové držby podle PK, k.ú. Nu ice, m ítko 1:2880, mapový list VIII a VIII-17-13, vyhotoveno dne , ízení PÚ : 3509/2009. Vlastní databáze nemovitostí a databáze spolupracujících znalc. 1.d.: Místní šet ení provedené zhotovitelem ocen ní Ing. Tomášem Chalupou dne e.: Mapa obce a okolí. 1.f.: Vyhláška MF. 460/2009 Sb., kterou se provád jí n která ustanovení zákona. 151/1997 Sb., o oce ování majetku, ve zn ní vyhlášek. 452/2003 Sb.,. 640/2004 Sb.,. 617/2006 Sb., 76/2007 Sb.,. 3/2008 Sb. a. 456/2008 Sb. 1.g.: 1.h.: Informace a sd lení získaná od objednatele posudku, informace získané od p. Jarošové (starostka obce Nu ice, tel.: ) a p. Vackové (spoluvlastník oce ovaných nemovitostí, tel.: ). Informace a sd lení získaná z místních realitních kancelá í, realitních novin a internetového serveru ( ch.: Usnesení o jmenování znalce pro íslo jednací 037 Ex 5320/06-24 ze dne Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 3

4 2. POSUDEK OCEN NÍ NEMOVITOSTÍ Definice : Obecná (obvyklá, tržní) cena je cena, za kterou by bylo možno za konkrétní v c jako p edm t prodeje a koup v rozhodné dob a míst dosáhnout. V zákonu o cenách je tato cena nazvána cenou obvyklou. Znalecký úkol, ú el ocen ní P edm tem ocen ní je ideální spoluvlastnický podíl o velikosti 1/3 na pozemcích parc.. 738/1, 791, 792/1, 931/1 a 1176 a PK parc.. 581, 583, 601, 648/3, 649/2, 652/2, 652/3, 653/1, 656, 658, 720, 725, 726, 727, 738/1, 738/2, 790, 792, 793, 929 a 931 vše se všemi sou ástmi a p íslušenstvím v k.ú. Nu ice, obec Nu ice, okres Praha - východ, zapsáno na listu vlastnictví. 51. Úkolem znalce je zpracovat znalecký posudek o obvyklé hodnot nemovitostí pro pot eby zákona. 120/2001 Sb. zapsaných na LV. 51 pro k.ú. Nu ice ze dne a to k datu místního šet ení, tj. k Informace o nemovitosti Vlastník Procházková Irena, Nu ice 1, Kostelec nad ernými Lesy, (555416/1448), podíl 1/3 ostatní vlastníci viz p íloha. 2 LV. 51 LV. 51 Katastrální území Nu ice ( ) Obec, okres Vlastnictví stavby Vlastnictví pozemku Nu ice ( ), Praha - východ (CZ0209) ást obce,.p., zp sob využití, parc. íslo, vým ra, druh Parc. íslo, vým ra, druh, zp sob využití viz p íloha. 2 LV. 51 Pozemky ve zjednodušené evidenci parcely p vod Pozemkový katastr (PK) Parc.., vým ra viz p íloha. 2 LV. 51 Prohlídka a zam ení nemovitosti Prohlídka nemovitostí byla provedena na základ sd lení a listinných podklad poskytnutých objednatelem posudku a na základ výsledk místního šet ení provedeného na míst samém dne za ú asti znalce. Další informace o pozemcích byly získány od p. Jarošové (starostka obce Nu ice, tel.: ) a p. Vackové (spoluvlastník oce ovaných nemovitostí, tel.: ). Nájemní smlouva Dle sd lení p. Vackové (spoluvlastník oce ovaných nemovitostí, tel.: ) jsou na pozemky zapsané na LV. 51, k.ú. Nu ice uzav eny tyto nájemní smlouvy: - na pozemky parc.. 931/1, 792/1 a PK parc nájemní smlouva na dobu neur itou s ro ní výpov dní lh tou uzav ená se Sdružením ob an pro pomoc zdravotn postiženým BUCEPHALOS hipoterapie, Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 4

5 - na ostatní pozemky zapsané na LV. 51, k.ú. Nu ice nájemní smlouva na dobu neur itou s ro ní výpov dní lh tou uzav ená se spole ností CZECHTRANS AGRO s.r.o.. Nájemní smlouvy neovlivní navrženou obvyklou hodnotu oce ovaných nemovitostí, obvyklá hodnota nájemních smluv = 0. V cná b emena a jiná omezení vlastnictví V sou asné dob na výpisu z katastru nemovitostí LV. 51 ze dne pro k.ú. Nu ice v oddíle C - omezení vlastnického práva jsou zapsána na ízení exekuce a exeku ní p íkazy k prodeji nemovitosti. Na omezení uvedená v oddíle C, tj. na na ízení exekuce a exeku ní p íkazy k prodeji nemovitosti není p i tomto ocen ní brán z etel. Majetkoprávní vztahy Zpracovateli nebyly známy žádné další okolnosti, které by mohly ovlivnit ocen ní nemovitostí zapsaných na LV. 51 se všemi sou ástmi a p íslušenstvím v k.ú. Nu ice. Obecné p edpoklady a omezující podmínky provedeného ocen ní Zpracovatel prohlašuje, že toto ocen ní nemovitostí zapsaných na LV. 51 v k.ú. Nu ice se všemi sou ástmi a p íslušenstvím bylo vypracováno v souladu s následujícími p edpoklady a omezujícími podmínkami: a) Zpracovatel ocen ní zohled uje všechny jemu známé skute nosti, které by mohly ovlivnit dosažené záv ry nebo odhadnuté výsledné hodnoty. b) Zpracovatel neru í za p edložené doklady a poskytnuté informace a nenese právní d sledky nepravých doklad a nepravdivých informací. c) Zpracovatel vychází z toho, že informace získané z klientem p edložených podklad pro zpracovaní ocen ní jsou v rohodné a správné a nebyly tudíž z hlediska jejich p esnosti a úplnosti ov ovány. Zpracovatel vyhotovil ocen ní podle podmínek trhu v dob jeho zpracování a neodpovídá za p ípadné zm ny v podmínkách trhu, ke kterým by došlo po p edání ocen ní. Zpracované ocen ní respektuje podmínky daného p ípadu a bylo provedeno za ú elem stanovení obvyklé hodnoty nemovitostí pro pot eby zákona. 120/2001 Sb. Celkový popis nemovitostí P edm tem ocen ní jsou rozsáhlé pozemky, které se nachází v obci Nu ice, okrese Praha východ, severn a východn mimo zastav nou ást obce. Jedná se p evážn o mírn svažité zem d lské pozemky, dle sd lení p. Vackové (spoluvlastník oce ovaných nemovitostí, tel.: ) na v tšin z nich hospoda í spole nost CZECHTRANS AGRO s.r.o., pozemky parc.. 931/1, 792/1 a PK parc využívá Sdružení ob an pro pomoc zdravotn postiženým BUCEPHALOS - hipoterapie. Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 5

6 Rozd lení oce ovaných nemovitostí Parc.. Vým ra (m 2 ) Druh pozemku Zp sob využití Zp sob ochrany 738/ ostatní plocha neplodná p da ostatní plocha neplodná p da 792/ trvalý travní porost zem d lský p dní fond 931/ trvalý travní porost zem d lský p dní fond ostatní plocha ostatní komunikace PK PK PK PK 648/ PK 649/ PK 652/ PK 652/ PK 653/1 360 PK PK PK PK PK PK PK 738/ PK 738/ PK PK PK PK PK Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 6

7 2.1. SROVNÁVACÍ METODA OCEN NÍ NEMOVITOSTÍ Definice : Srovnatelnou cenou rozumíme obecn cenu v ci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocen ní voln prodávanými v cmi, na základ ady hledisek, jako nap.: druhu a ú elu v ci, koncepce a technických parametr, kvality provedení, opravitelnosti apod Popis Jedná se o p evážn mírn svažité pozemky, které jsou z velké ásti v katastru nemovitostí vedeny ve zjednodušené evidenci (parcely p vod Pozemkový katastr) vyjma pozemk parc.. 738/1, 791, 792/1, 931/1 a Pozemky parc.. 738/1 a 791 jsou evidovány jako ostatní plocha se zp sobem využití neplodná p da, parc.. 792/1 a 931/1 jako trvalý travní porost a parc jako ostatní plocha se zp sobem využití ostatní komunikace. Pozemky ležící v extravilánu obce Nu ice (severn a východn od zastav né ásti vyjma pozemku parc , který leží v intravilánu) slouží k zem d lským ú el m, a to p evážn jako pole a louka. Dle sd lení p. Vackové (spoluvlastník oce ovaných nemovitostí, tel.: ) jsou na pozemky zapsané na LV. 51, k.ú. Nu ice uzav eny tyto nájemní smlouvy: - na pozemky parc.. 931/1, 792/1 a PK parc nájemní smlouva na dobu neur itou s ro ní výpov dní lh tou uzav ená se Sdružením ob an pro pomoc zdravotn postiženým BUCEPHALOS hipoterapie, - na ostatní pozemky zapsané na LV. 51, k.ú. Nu ice nájemní smlouva na dobu neur itou s ro ní výpov dní lh tou uzav ená se spole ností CZECHTRANS AGRO s.r.o.. Vým ra Parc.. Vým ra (m 2 ) 738/ / / PK PK PK PK 648/ PK 649/ PK 652/ PK 652/ PK 653/1 360 PK PK PK PK PK PK PK 738/ PK 738/ PK PK PK PK PK Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 7

8 Výpo et obecné hodnoty pozemk Vzhledem k tomu, že v dané oce ované lokalit nedošlo ke m známým realizovaným prodej m pozemk o porovnatelné vým e a druhu užití, porovnával jsem danou lokalitu s databází spolupracujících znalc, informacemi od lokálních realitních kancelá í a s informacemi získanými z internetového serveru. Jako srovnatelné transakce jsem uvažoval prodeje a p edpokládané prodeje pozemk, které jsou s p edm tným zadáním srovnatelné, p evážn s ohledem na druh lokality, vým ru a dané využití. Jako porovnávací parametry byly zvoleny dosažené prodejní nebo p edpokládané prodejní ceny a to porovnání jako celku. Za podobné vhodné prodeje nebo p edpokládané prodeje lze uvést následující porovnání : Lokalita Chmelišt Zru nad Sázavou Tlustovousy P istoupim Polipsy Kostelec nad ernými Lesy Líbenice Týnec nad Labem Podveky Popis Požadovaná prodejní cena (K /m 2 ) P edpokládaná prodejní cena (K / m 2 ) Zdroj zem d lské pozemky, 2 vým ra a m 25,00 20,00 ABCD reality zem d lské pozemky, vým ra m 2 5,00 4,00 OLYMP - realitní kancelá zem d lská p da, 2 vým ra m 20,00 16,00 Kapital Reality zem d lská p da (orná 2 p da), vým ra m 17,00 13,60 Realitní d m zem d lská p da (pole m 2 louka ,70 14,16 MK - reality m 2, les m 2 ) zem d lské pozemky (orná p da), vým ra m 2 a m 2 13,00 10,40 Akropol Reality zem d lský pozemek mezi obcemi Starý Kolín a Líbenice, vým ra 32 19,00 15,20 Princ Reality s.r.o. 733 m 2 zem d lské pozemky (orná p da), vým ra 64 9,00 7,20 Realitní d m 571 m 2 zem d lský pozemek (louka, orná p da a les), 12,00 9,60 vým ra m 2 Tonza Reality spol. s.r.o. Miskovice zem d lský pozemek (orná p da), u zpevn né komunikace, nedaleko rekrea ní oblasti, vým ra m 2 15,00 12,00 Tonza Reality spol. s.r.o. Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 8

9 Pozn.: V uvedeném p ehledu jsou z dostupné databáze vybrány srovnatelné pozemky a to z nabídky prodej. Zpracovatel zde vychází z úvahy, že se nebude realizovat nabízená ástka v plné výši korek ní koeficient je stanoven na základ interního rozboru ve výši 1,00-0,75 (navrženo 0,80). Z výše uvedeného srovnání vyplývá, že dané pozemky v dané lokalit a ase jsou obchodovatelné v rozmezí 4,- K /m 2 až 20,- K /m 2. Vzhledem k poloze, umíst ní, využití a velikosti pozemk navrhuji obvyklou hodnotu ve spodní t etin výše uvedeného intervalu, tj. na 8,- K /m Obecná hodnota Obecná hodnota zjišt ná srovnávací metodou byla zhotovitelem, s p ihlédnutím na skute nosti ovliv ující prodej, velikost a poptávku realitního trhu, pro zadané pozemky navržena po zaokrouhlení na 8,- K /m 2. Jednotková cena pozemk 8,- K /m 2 Celková vým ra m 2 Obecná hodnota pozemk 8,- K /m m 2 = ,- K Obecná hodnota celkem Pozemky Pozemky zaokrouhleno Celkem ,- K ,- K ,- K Srovnávací hodnota oce ovaných nemovitostí ke dni ocen ní po zaokrouhlení iní ,- K (slovy : jedenmilionosmsetpadesáttisíc korun eských). Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 9

10 3. STANOVENÍ OBVYKLÉ HODNOTY NEMOVITOSTÍ A VYHODNOCENÍ RIZIK V cná b emena V sou asné dob na výpisu z katastru nemovitostí LV. 51 ze dne pro k.ú. Nu ice v oddíle C - omezení vlastnického práva nejsou zapsána žádná v cná b emena. Zástavní práva V sou asné dob na výpisu z katastru nemovitostí LV. 51 ze dne pro k.ú. Nu ice v oddíle C - omezení vlastnického práva jsou zapsána na ízení exekuce a exeku ní p íkazy k prodeji nemovitosti. Na omezení uvedená v oddíle C, tj. na na ízení exekuce a exeku ní p íkazy k prodeji nemovitosti není p i tomto ocen ní brán z etel. Ostatní rizika Dle sd lení p. Vackové (spoluvlastník oce ovaných nemovitostí, tel.: ) jsou na pozemky zapsané na LV. 51, k.ú. Nu ice uzav eny tyto nájemní smlouvy: - na pozemky parc.. 931/1, 792/1 a PK parc nájemní smlouva na dobu neur itou s ro ní výpov dní lh tou uzav ená se Sdružením ob an pro pomoc zdravotn postiženým BUCEPHALOS hipoterapie, - na ostatní pozemky zapsané na LV. 51, k.ú. Nu ice nájemní smlouva na dobu neur itou s ro ní výpov dní lh tou uzav ená se spole ností CZECHTRANS AGRO s.r.o.. Nájemní smlouvy neovlivní navrženou obvyklou hodnotu oce ovaných nemovitostí, obvyklá hodnota nájemních smluv = 0. Na oce ovaných nemovitostech se dle zjišt ní a dostupných informací nevztahují žádná další ostatní rizika. Pro navržení výsledné hodnoty nemovitostí byla použita srovnávací metoda a to porovnání jako celku. Vzhledem k charakteru oce ovaných nemovitostí a použitým vstupním údaj m tato metoda nejlépe popisuje jejich obvyklou hodnotu. Obvyklá hodnota nemovitostí zapsaných na LV. 51 ze dne je zhotovitelem ocen ní navržena na ,- K tzn. že, ideální spoluvlastnický podíl o velikosti 1/3 iní ,- K, po zaokrouhlení ,- K. Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 10

11 Stanovení obvyklé hodnoty Vzhledem ke stavu, velikosti a funk nímu využití pozemk, investi ním možnostem v daném regionu, potenciálním konkuren ním pozemk m, právním vztah m, zohledn ním výše zmi ovaných ostatních rizik a situaci na trhu v oblasti obdobných realit navrhuji obvyklou, obecnou, tržní hodnotu nemovitostí ideálního spoluvlastnického podílu o velikosti 1/3 na pozemcích parc.. 738/1, 791, 792/1, 931/1 a 1176 a PK parc.. 581, 583, 601, 648/3, 649/2, 652/2, 652/3, 653/1, 656, 658, 720, 725, 726, 727, 738/1, 738/2, 790, 792, 793, 929 a 931 vše se všemi sou ástmi a p íslušenstvím v k.ú. Nu ice, obec Nu ice, okres Praha - východ, zapsáno na listu vlastnictví. 51 vedeno u Katastrálního ú adu pro St edo eský kraj, KP Kolín podle tohoto znaleckého posudku zpracovaného za ú elem stanovení obvyklé hodnoty nemovitostí pro pot eby zákona. 120/2001 Sb. k datu ocen ní , po zaokrouhlení na : ,- K (slovy : šestsetpatnácttisíc korun eských). Závada s nemovitostí spojená spo ívající v nájemních smlouvách : - na pozemky parc.. 931/1, 792/1 a PK parc nájemní smlouva na dobu neur itou s ro ní výpov dní lh tou uzav ená se Sdružením ob an pro pomoc zdravotn postiženým BUCEPHALOS hipoterapie, - na ostatní pozemky zapsané na LV. 51, k.ú. Nu ice nájemní smlouva na dobu neur itou s ro ní výpov dní lh tou uzav ená se spole ností CZECHTRANS AGRO s.r.o., iní : 0,- K (slovy : nula korun eských) V Brn, dne 9.zá í 2010 Ing. Tomáš Chalupa znalec a certifikovaný odhadce Nebovidy Moravany u Brna tel.: tel./fax: chalupa@cenyodhady.cz Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 11

12 ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostrav ze dne , pod.j. Spr. 3655/98, pro základní obor ekonomika, odv tví ceny a odhady, se zvláštní specializací pro odhady nemovitostí a pro základní obor stavebnictví, odv tví stavby obytné a pr myslové. Znalecký posudek je zapsán pod po /69/2010 znaleckého deníku. Znale né a náhradu náklad ú tuji dokladem. - dle faktury. V Brn, dne 9.zá í 2010 Ing. Tomáš Chalupa znalec a certifikovaný odhadce Nebovidy Moravany u Brna tel.: tel./fax: chalupa@cenyodhady.cz Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 12