NEBYL UMOŽNĚN PŘÍSTUP DO OCEŇOVANÉ NEMOVITOSTI

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č. 3189/016/15 O OBVYKLÉ CENĚ SOUBORU NEMOVITOSTÍ STAVEBNÍ PARCELY Č. 42, JEJÍŽ SOUČÁSTÍ JE STAVBA RODINNÉHO DOMU čp. 87 S PŘÍSL., POZEMKOVÉ PARCELY p.č. 56, UMÍSTĚNÝCH V KATASTRÁLNÍM ÚZEMÍ LUKOVÁ, OBCI LUKOVÁ VČETNĚ PŘÍSLUŠENSTVÍ NEBYL UMOŽNĚN PŘÍSTUP DO OCEŇOVANÉ NEMOVITOSTI Objednatel znaleckého posudku: EURODRAŽBY.CZ a.s., Čimická 780/61, Praha 8 č.j. Účel znaleckého posudku: 1312/2014-D stanovení obvyklé ceny výše uvedených nemovitostí za účelem nedobrovolné dražby Oceněno ke dni Znalecký posudek obsahuje 15stran textu (z toho 6 stran příloh). Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. Ve Svitavách Ing. Jana Vítková, nám. Míru 50, Svitavy, tel ,

2 Fotodokumentace: obytná část - pohled Z obytná část se stodolou vstupní veranda do části obytné stodola pohled JV p.č. 56 stodola pohled SZ Ing. Jana Vítková, nám. Míru 50, Svitavy, tel ,

3 pohled do hospodářské budovy- chléva pilíř s přípojkou plynovodní na hranici p.č.56 havarijní stav střechy nad stodolou část obytná pohled západní veranda Ing. Jana Vítková, nám. Míru 50, Svitavy, tel ,

4 Definice obvyklé ceny Ocenění je provedeno "cenou obvyklou" ve smyslu definice uvedené v 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku): Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Ocenění je zpracováno k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. A. NÁLEZ 1. Základní informace Název předmětu ocenění: Stavební parcela č. 42, jejíž součástí je budova rodinného domu č.p. 87, pozemková parcela p.č. 56, včetně příslušenství Adresa předmětu ocenění: Luková, Luková č.p. 87 Kraj: Pardubický Okres: Svitavy Obec: Luková Katastrální území: Luková Počet obyvatel: Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne puštěn pes , nebyl umožněn přístup, při snaze zaměřit nemovitost byl 3. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník LV č. 338 Zvolánek Michal, Luková č.p. 87, Luková, podíl 1/1 Stručný popis nemovitosti a místopisné údaje Předmětem ocenění je bývalá zemědělská usedlost, nemovitost ve zhoršeném technickém stavu s nedostatečnou údržbou. Ke dni ocenění je v havarijním stavu střecha nad stodolou, nemovitost je užívána k bydlení, stodola ke skladování, chlév navazující na část obytnou ze strany SZ k chovu domácího zvířectva. Nemovitost je umístěna cca 300 m západně od centra obce Luková v katastrálním území Luková. Poloha nemovitostí je neutrální až vhodná pro bydlení, budova je odsazena od místní komunikace a umístěna v zahradě ve vzdálenosti cca 20 m. Přístup je zajištěn po zpevněné komunikaci p.č. 2714/1 ve vlastnictví Pardubického kraje - Správa a údržba silnic Pardubického kraje. Předmětem ocenění je stavební parcela č. 42, jejíž součástí je rodinný dům čp. 87 s příslušenstvím, pozemková parcela p.č.56 zahrada, celková výměra pozemků je 1330 m. Příslušenstvím jsou přípojky elektro, vodovodní, Ing. Jana Vítková, nám. Míru 50, Svitavy, tel ,

5 kanalizační jímka před budovou, plyn je přiveden na hranici zahrady p.č. 56 u komunikace je pilíř. Dále jsou venkovními úpravami oplocení, zpevněné plochy vše s vysokým opotřebením, u konce životnosti. Obec Luková je obcí místního významu umístěná v Pardubickém kraji, v bývalém okrese Ústí nad Orlicí. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je město Lanškroun. Obec se nachází cca20 km jihovýchodně od Ústí nad Orlicí a cca 4 km jižně od Lanškrouna. Obec Luková se dělí dále na dvě části a to Luková a Květná. Vybavenost obce odpovídá obcím s počtem obyvatel do cca V obci je Obecní úřad, pošta, ZŠ nižšího stupně, MŠ, sportoviště, prodejny se smíšeným zbožím. Spojení je zajištěno autobusovou dopravou, nejbližší železniční stanice je v místě. Obec je plynofikována, má schválený územní plán. Podklady pro ocenění: 1. Základní podklady výpis z katastru nemovitostí pro k.ú. Luková, list vlastnictví č. 338 ze dne Situační podklady kopie katastrální mapy předmětného území platná pro k.ú. Luková - dálkovým přístupem mapa města 3. Doklady o nabytí Usnesení soudu o schválení dědické dohody ze dne nebylo předloženo 4. Ostatní podklady Nebyly předloženy Zjištěné právní závady: Rizika: Věcné břemeno užívání dle odst. III darovací smlouvy ze dne pro p. Zvolánkovou Emmu Ostatní finanční / právní omezení - viz LV 338, oddíl C, nejsou zohledněna v odhadnuté obvyklé ceně Zástavní práva exekutorská Zástavní právo smluvní Zahájení exekuce Prohlášení konkurzu podle insolvenčního zákona Rozhodnutí o úpadku Dražební vyhláška Exekuční příkazy k prodeji nemovitosti Nařízení exekucí Metody zjištění hodnoty Ocenění nemovitostí je prováděno pro účel nedobrovolné dražby. Pro odhad obvyklé ceny je hodnocení prováděno jak v zahraniční, tak v naší praxi v zásadě třemi základními metodami, které jsou používány v různých modifikacích: Stručná charakteristika těchto metod: - metoda nákladového ohodnocení (věcná) Jedná se v podstatě o stanovení nákladů na pořízení v současných cenách a určení opotřebení přiměřeného stáří a skutečnému stavu (časová cena, vystihující reálný, technický stav v čase hodnocení). - metoda výnosová (příjmová) Vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos (příjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti. Ing. Jana Vítková, nám. Míru 50, Svitavy, tel ,

6 - metoda srovnávací (tržní, statistická) V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno prodaných porovnatelných nemovitostí. Pro stanovení obvyklé ceny bude upřednostněna porovnávací metoda. B. STANOVENÍ NÁKLADOVÉ CENY RODINNÝ DŮM ČP.87 na st. p.č nebyl umožněn přístup do budovy Předmětem ocenění je samostatně stojící obytná část bývalé zemědělské usedlosti, dle místního šetření pouze z pozemku v jednotném funkčním celku p.č. 56 budova s jedním nadzemním podlažím, se střechou šikmou s volným půdním prostorem. Podsklepení nebylo zjištěno. Podle svědectví jsou v budově dva byty o velikosti 2 + 1, s přísl., každý samostatný vchod, rodinný dům byl postaven a dán do užívání odhadem před více jak 100 lety. Byl postaven tradičním způsobem jako stavba zděná, se střechou šikmou. Budova byla založena na kamenných a betonových základech, stropy jsou položeny klenbové, polospalné. Krov je postavený dřevěný vázaný, krytina je položena osinkocementová, klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu jsou neúplné. Ke dni ocenění je obvodové zdivo bez úprav vnějších povrchů. Vnitřní povrchy jsou omítnuty omítkou vápennou. Jsou osazena okna špaletová, většina oken v obytné části má jedno křídlo vysklené nebo je sklo rozbité. Okna jsou u konce životnosti. Při obhlídce objektu byl spatřen přes dveře elektrický bojler, lze předpokládat, že je rozvedena studená a teplá voda. Objekt je vytápěn kotlem na pevná paliva, je možné, že je vytápěn pouze jeden byt.. O dalších konstrukcích a vybavení nelze spekulovat. Poslední udržovací práce provedeny před cca lety. Odhad zastavěné plochy obytné části: 150 m2 HOSPODÁŘSKÉ PROSTORY: Stodola s jedním nadzemním podlažím, zdivo cihelné, stropy pravděpodobně z dřevěných trámů, pravděpodobně bez záklopu v celé zastavěné ploše. Krov postaven dřevěný vázaný, krytina osinkocementová, část střechy zbořena. Zastavěná plocha : cca 260 m2 Chlév s jedním nadzemním podlažím, se střechou šikmou, s krytinou z osinkocementových šablon, stropy klenbové. Vnitřní povrchy upraveny omítkami. Zastavěná plocha : cca 100 m2 Nákladová cena nebyla stanovena z důvodu neumožnění zaměření nemovitosti. OCENĚNÍ POZEMKŮ: Předmětem ocenění jsou pozemky: Zastavěná plocha p.č. 42, pozemek ve funkčním celku - pozemková parcela zahrady p.č pozemky určené územním plánem k zastavění. Ke dni ocenění není v obci lokalita se zainventovanými pozemky, je připravována. Pozemky jsou obchodovány individuelně, travní porost za 30 Kč/m2, stavební pozemky za 135 Kč/m2. Ke dni ocenění je nabízen částečně zainvestovaný pozemek o výměře 1993 m2 za cenu 300 Kč/m2. Ing. Jana Vítková, nám. Míru 50, Svitavy, tel ,

7 Soukromé osoby prodávají pozemky v obci Luková, Damníkov, Anenská Studánka za ceny ve výši cca Kč/m 2 - sítě na hranici pozemků. Pozemky v obci Rudoltice jsou obchodované za ceny Kč/m 2, podle umístění a využití - lukrativnější pozemky Pozemky pro výstavbu k bydlení v lokalitě Zámeček jsou obchodovány za ceny 280 Kč/m 2. Po vyhodnocení výše uvedeného a zohlednění výměry oceňovaných pozemků stanovuji obvyklou cenu ve výši 150 Kč/m 2. St. p.č. 42, výměra 525 m2 Pozemková parcela č. 56, výměra 805 m2 Výměra celkem m2 Obvyklá cena stanovena na základě realizovaných prodejů : 150 Kč/m2 Obvyklá cena celkem: 1330 m2 * 150 Kč/m2 = ,00 Kč C. STANOVENÍ VÝNOSOVÉ HODNOTY NEMOVITOSTI Výnosová hodnota nemovitosti nebyla stanovena, obvyklé nájemné z pronájmu rodinného domu v obci Luková není realizované běžně tak, aby bylo stanoveno obvyklé nájemné. D. POROVNÁVACÍ METODA Jedná o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by neměly být starší než 1 rok. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost.toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Příklady prodejů: Obec Luková, nabídková cena Kč Rodinný dům s bytem s přísl., s hospodářskou budovou, pozemky o celkové výměře m2, před nutnou celkovou modernizací, nemovitost je napojena na elektřinu 230/400, plyn, telefon, obecní vodovod, odpady do jímky. Vytápění domu je ÚT s kotlem na tuhá paliva, lokální plynové. Vyšší standard vybavení, větší výměra pozemků. Ing. Jana Vítková, nám. Míru 50, Svitavy, tel ,

8 Obec Krasíkov, nabídková cena Kč. Rodinný dům, velikost bytu nezjištěna, taktéž standard vybavení. Celková výměra pozemků 1269 m2. Obec Cerekvice nad Loučnoum, prodejní cena Kč Rodinný dům s bytem s přísl., ve zhoršeném technickém stavu, vybavení je převážně standardní. Částečná modernizace byla provedena v roce výměna vodoinstalace a odpadů v koupelně, nové vybavení koupelny včetně dlažeb, obkladů, splachovací WC, nové dlažby v chodbě včetně betonů a izolací, byl pořízen elektrický bojler. Byla přeložena krytina a vyměněny poškozené tašky - vysoké opotřebení. Modernizace nebyla dokončena. Nejsou vytápěné všechny obytné místnosti, u konce životnosti jsou podlahy v chodbě. Malý rozsah příslušenství. Započitatelná plocha 74 m2, pozemky 316 m2. Obec Dlouhá Loučka, prodejní cena Kč. Bývalá malá zemědělská usedlost s částí obytnou s bytem vel. 3+1 s přísl.., s přistavěnou dílnou a stodolou. Původní stavba byla postavena před cca 100 lety. Před cca 19 lety byla provedena částečná modernizace části obytné, ústřední vytápění s kotlem na pevná paliva, vybavení koupelny, kuchyně, zvýšená vlhkost, vysoko hladina podzemní vody - provedeny drenáže. Před 10 lety byly pořízeny 2 * shrnovací dveře, nový el. bojler. Technický stav budovy oceněné jako rodinný dům s příslušenstvím průměrný, vybavení převážně standardní, patrná zvýšená vlhkost svislého zdiva, údržba neprováděna v posledních cca 15 letech. Započitatelná plocha 99 m2, pozemky 1472 m2, Obec Křenov, prodejní cena Kč Zemědělská usedlost s částí obytnou s bytem s přísl., byla postavena v roce 1927, v 70. letech byla přistavěna veranda s WC. je vytápěna ÚT s kotlem na pevná paliva, je standardně vybavena, poslední větší opravy byly provedeny v letech. Technický stav : konstrukce s dlouhodobou životností bez závad, další užívání bez nutných oprav lze předpokládat cca 15 let. Příslušenstvím výměnek a skladovací plochy - havarijní stav. Pozemky 4132 m2 Zdůvodnění stanovené porovnávací hodnoty Obvyklá cena byla stanovena porovnávací metodou. V příkladech prodejů uvádím obchodované rodinné domy v regionu. Po porovnání vyhodnocení rozdílů.které bylo možné vyhodnotit, odhaduji obvyklou cenu výše uvedené nemovitosti ve výši Kč. Zohledňuji obvyklou cenu pozemků a zhoršený technický stav a konec životnosti většiny konstrukcí a vybavení. Ing. Jana Vítková, nám. Míru 50, Svitavy, tel ,

9 Zohlednění věcných břemene na nemovitostech váznoucích, posouzení vlivu na obvyklou cenu Na LV je uvedeno věcné břemeno užívání dle odst. III darovací smlouvy ze dne pro p. Zvolánkovou Emmu. Oprávněná již zemřela. Obvyklá cena : Po porovnání obchodovaných nemovitostí a předmětu ocenění se zohledněním polohy, technického stavu, výměry pozemků odhaduji obvyklou cenu ve výši : Zaokr ,00 Kč Slovy: Dvěstěpadesáttisíckorunčeských Pozn: v obvyklé ceně nebyla zohledněna ostatní finanční a právní omezení na nemovitosti váznoucí. Ve Svitavách Ing. Jana Vítková Nám. Míru Svitavy znalec z oboru Ekonomika odv. ceny a odhady se specializací oceňování podniků a nemovitostí ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu ze dne č.j.spr.3136/99 pro základní obor Ekonomika - odv. ceny a odhady se specializací oceňování podniků a nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 3189/016/15 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č /15 Ing. Jana Vítková Nám. Míru Svitavy Ing. Jana Vítková, nám. Míru 50, Svitavy, tel ,

10 Ing. Jana Vítková, nám. Míru 50, Svitavy, tel ,

11 LV č. 338 Ing. Jana Vítková, nám. Míru 50, Svitavy, tel ,

12 Ing. Jana Vítková, nám. Míru 50, Svitavy, tel ,

13 Ing. Jana Vítková, nám. Míru 50, Svitavy, tel ,

14 Ing. Jana Vítková, nám. Míru 50, Svitavy, tel ,

15 Snímek KM Ing. Jana Vítková, nám. Míru 50, Svitavy, tel ,

16 Mapa oblasti Ing. Jana Vítková, nám. Míru 50, Svitavy, tel ,