Ing. Jana Vítková, nám. Míru 50, Svitavy, tel ,

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č. 3219/046/15 O OBVYKLÉ CENĚ NEMOVITOSTÍ ZASTAVĚNÉ PLOCHY P. Č. 84, JEJÍŽ SOUČÁSTÍ JE KONCOVÝ ŘADOVÝ RODINNÝ DÚM bez čp., UMÍSTĚNÝCH V KATASTRÁLNÍM ÚZEMÍ DOLNÍ LIBINA, V OBCI LIBINA, VČETNĚ PŘÍSLUŠENSTVÍ Objednatel znaleckého posudku: EURODRAŽBY.CZ a.s., Čimická 780/61, Praha 8 č.j. Účel znaleckého posudku: 439/2015-A stanovení obvyklé ceny výše uvedených nemovitostí pro potřeby aukce Oceněno ke dni : pohled jižní pohled JV Znalecký posudek obsahuje 11 stran textu (+ 8 stran příloh samostatně). Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. Ve Svitavách Ing. Jana Vítková, nám. Míru 50, Svitavy, tel ,

2 Fotodokumentace: 1.PP - sklep 1.NP kuchyně pokoj pokoj koupelna s WC veranda Ing. Jana Vítková, nám. Míru 50, Svitavy, tel ,

3 chodba spíž oceněna pravá část - na pozemku č. 84 sklad Definice obvyklé ceny Ocenění je provedeno "cenou obvyklou" ve smyslu definice uvedené v 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku): Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Ocenění je zpracováno k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. Ing. Jana Vítková, nám. Míru 50, Svitavy, tel ,

4 A. NÁLEZ 1. Základní informace Název předmětu ocenění: Zastavěná plocha p. č. 84, jejíž součástí je rodinný dům bez čp., s příslušenstvím Adresa předmětu ocenění: Libina Kraj: Olomoucký Okres: Šumperk Obec: Libina Katastrální území: Dolní Libina Počet obyvatel: Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne Vlastnické a evidenční údaje Vlastník LV 454 SJM Malý František a Malá Jana, Dolní Libina 113, Libina Stručný popis nemovitosti a místopisné údaje Oceňované nemovitosti jsou umístěné v katastrálním území Dolní Libina, v centrální části obce Libina, na adrese Dolní Libina bez čp., ve vzdálenosti cca 50 m vlevo od komunikace Uničov Šumperk č. 446, ve vzdálenosti 13 km jihovýchodně od Šumperka, 10 km severně od Uničova. Obec je umístěna podél komunikace č. 446 v délce cca 7 km v bývalém okrese Šumperk a náleží pod Olomoucký kraj. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je město Šumperk. Obec se dělí na tři části Dolní Libina, Horní Libina a Obědné. Vybavenost obce odpovídá obcím s počtem obyvatel cca Je zde Obecní úřad, pošta, pošta, policejní stanice, ordinace praktických lékařů, stomatologů, veterinární ordinace, domov pro seniory, základní škola, mateřská škola, restaurace, sportoviště, stadion. Doprava v obci je zajištěna autobusovou dopravou, v obci je železniční stanice. Ostatní infrastruktura je v Uničově, v Šumperku. Obec je plynofikována, je zde veden veřejný vodovod, obecní kanalizace je svedena do ČOV. Obec má schválený územní plán. Předmětem ocenění je zastavěná plocha p.č. 84, jejíž součástí je stavba koncového řadového rodinného domu bez č.p., s jedním nadzemním podlažím, se střechou šikmou s volným půdním prostorem, s půdorysem přibližně obdélníkovým. Rodinný dům obsahuje byt 2+1 s přísl., s přistavěnou verandou, předmětem ocenění je pouze stavební parcela ve výměře 256 m2. Rodinný dům byl postaven v roce Původní nemovitost byla geometricky rozdělena na dva rodinné domy na st. p.č. 81, 84, mezi rodinnými domy není požární zeď vyvedena nad střešní rovinu. Oceňovaná nemovitost je napojena na přípojky: vodovodní, elektro, kanalizace do jímky, plyn není do budovy zaveden, je na hranici oceňovaného pozemku.. Přístupný je ze zpevněné komunikace p.č. 222/1, p.č. 94 ve vlastnictví Obce Libina. Přístup je zajištěn. Nemovitosti je umístěna v inundačním pásmu v povodňové zóně č. 3 v zóně - střední nebezpečí výskytu záplav. Poloha je neutrální s rizikem povodní, Ing. Jana Vítková, nám. Míru 50, Svitavy, tel ,

5 Podklady pro ocenění: 1. Základní podklady výpis z katastru nemovitostí pro k.ú. Dolní Libina, list vlastnictví č.454 ze dne Situační podklady kopie katastrální mapy předmětného území platná pro k.ú. Dolní Libina - dálkovým přístupem mapa oblasti 3. Doklady o nabytí smlouva kupní ze dne nebyla předložena 4. Ostatní podklady nebyly předloženy Zjištěné právní závady: Rizika: Ostatní finanční / právní omezení - viz LV 454, oddíl C, nejsou zohledněna v odhadnuté obvyklé ceně Zástavní práva exekutorská Zástavní právo smluvní Zahájení exekuce Nařízení exekucí Exekuční příkazy k prodeji nemovitosti Metody zjištění hodnoty Ocenění nemovitosti je prováděno pro účel aukce - rychlý prodej. Pro odhad obvyklé ceny je hodnocení prováděno jak v zahraniční, tak v naší praxi v zásadě třemi základními metodami, které jsou používány v různých modifikacích. Stručná charakteristika těchto metod: - metoda nákladového ohodnocení (věcná) Jedná se v podstatě o stanovení nákladů na pořízení v současných cenách a určení opotřebení přiměřeného stáří a skutečnému stavu (časová cena, vystihující reálný, technický stav v čase hodnocení). - metoda výnosová (příjmová) Vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos (příjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti. - metoda srovnávací (tržní, statistická) V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno prodaných porovnatelných nemovitostí. Pro stanovení obvyklé ceny bude upřednostněna porovnávací metoda. Rodinné domy v Libině nejsou běžně pronajímané. Výnosová hodnota není stanovena. B. STANOVENÍ NÁKLADOVÉ CENY RODINNÝ DŮM bez čp. na p.č. 84 Rodinný dům je postaven jako přízemní, podsklepený, s jedním nadzemním podlažím, v šikmé střeše s půdním prostorem. Obsahuje byt velikosti 2+1 s přísl., je užíván stejným vlastníkem od roku Je osazen v rovinném terénu, jeho půdorys je přibližně obdélníkový, Poslední větší modernizace byla Ing. Jana Vítková, nám. Míru 50, Svitavy, tel ,

6 provedena v 80.letech minulého století. Stavba je postavena tradičním způsobem, ze zdiva převážně cihelného, z části kamenného v tl cm, s dřevěným vázaným krovem sedlového tvaru s valbou, krytina je položena osinkocementová. Omítky jsou vápenné. Je vytápěna elektrickými přímotopy. Koupelna a kuchyně jsou vybaveny. Rodinný dům je užíván bez závad. Popis konstrukcí a vybavení - viz níže. Technický stav rodinného domu je průměrný, vybavení je převážně standardní. Údržba je průměrná, poslední zásadní opravy byly provedeny před cca 30 lety, před cca lety byla zmodernizovaná koupelna s WC. Výpočet věcné hodnoty hlavní stavby Seznam podlaží Název podlaží Zastavěná plocha Započitatelná plocha podlaží 1.PP 19,71 m 2 4,20 m 2 1.NP 148,11 m 2 104,89 m 2 Výpočet obestavěného prostoru Název Obestavěný prostor 1.PP (3,65*5,40)*(2,00) = 39,42 m 3 1.NP (9,75*12,70) * 3,70 + 2,60*9,34 * 2,73 = 524,45 m 3 střešní prostor 9,75 * 12,70 * 4,50/2-4,50 * 4,50 * 9,75/6 + 2,60 * = 249,34 m 3 9,34* 0,30/2 Obestavěný prostor - celkem: = 813,21 m 3 Popis konstrukcí a vybavení Konstrukce Základy Zdivo Stropy Střecha Krytina Klempířské konstrukce Vnitřní omítky Fasádní omítky Vnější obklady Vnitřní obklady Schody Dveře Okna Podlahy obytných místností Podlahy ostatních místností Vytápění Elektroinstalace Bleskosvod Rozvod vody Zdroj teplé vody Instalace plynu Kanalizace Vybavení kuchyně Vnitřní vybavení Záchod Ostatní Popis betonové pasy zděné, převážně cihelné, 1.PP kamenné s rovným podhledem, klenbové krov dřevěný, vázaný osinkocementové šablony pozinkovaný plech vápenné, štukové vápenné omítky běžné keramické obklady dřevěné, cihelné v 1.PP náplňové dřevěná špaletová betonové, prkenné, PVC, koberce lité teraco betonové lokální el. přímotopy světelná+ zás. 400V koupelna studená a teplá voda, kuchyň studená voda elektrický bojler litinové potrubí el. sporák vana, umyvadlo splachovací digestoř Ing. Jana Vítková, nám. Míru 50, Svitavy, tel ,

7 Výčet místností Název podlaží Název místnosti Podlahová plocha Koeficient Započitatelná plocha 1.PP sklep 8,40 m 2 0,50 4,20m 2 1.PP - celkem 8,40 m 2 4,20 m 2 1.NP pokoj 26,75 m 2 1,00 26,75m 2 ložnice 20,28 m 2 1,00 20,28m 2 koupelna s WC 8,00 m 2 1,00 8,00m 2 veranda 9,70 m 2 0,50 4,85m 2 spíž 11,55 m 2 1,00 11,55m 2 chodba 9,92 m 2 1,00 9,92m 2 chodba 11,84 m 2 1,00 11,84m 2 kuchyň 11,70 m 2 1,00 11,70m 2 sklad 16,60 m 2 0,00 0,00m 2 1.NP - celkem 126,34 m 2 104,89 m 2 Zastavěná plocha [m 2 ] 148 Obestavěný prostor [m 3 ] 813,21 Jednotková cena (JC) [Kč/m 3 ] Rozestavěnost % 100,00 Reprodukční hodnota (RC) Kč Stáří roků 95 Další životnost roků 35 Opotřebení % 60,00 Věcná hodnota (VH) Kč ,00 Kč Věcná hodnota budov celkem: ,00 Kč 3) VÝPOČET OBVYKLÉ CENY POZEMKŮ Základní popis oceňovaných pozemků Předmětem ocenění je zastavěná plocha p.č. 84 umístěná v centru obce, v sousedství vodoteče, obvyklá cena pozemků byla stanovena na základě obchodovaných cen pozemků ve srovnatelných obcích s počtem obyvatel cca 3500 v regionu. Ceny pozemků pro výstavbu rodinných domů jsou v rozmezí Kč/m2, v závislosti na výměře, stupni zainvestování, poloze. Zde odhaduji obvyklou cenu pozemků po vyhodnocení neutrální polohy, stupně zainvestování, výměry do 300 m2, umístění v inundačním pásmu ve výši 300 Kč/m 2. Druh pozemku Parcela č. Výměra m 2 Jednotková cena Vlastnický podíl Celková cena Kč/m 2 pozemku Kč zastavěná plocha a nádvoří p.č / Celková výměra pozemků: Hodnota pozemků celkem: ,00 Kč VĚCNÁ HODNOTA CELKEM: ,00 Kč Ing. Jana Vítková, nám. Míru 50, Svitavy, tel ,

8 C. STANOVENÍ VÝNOSOVÉ HODNOTY NEMOVITOSTI Výnosová hodnota nebyla stanovena, obvyklé nájemné z pronájmu rodinného domu v Libině není realizované běžně tak, aby bylo stanoveno obvyklé nájemné. D. POROVNÁVACÍ METODA Jedná o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by neměly být starší než 1 rok. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost.toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Technické parametry oceňovaného rodinného domu: Výměra pozemků: 256 m2 Započitatelné plochy: 109 m2 V příkladech prodejů uvádím obchodované rodinné domy v obci Libina a regionu. Lokalita Započitat elná plocha Pozemek Dispozice Požadovaná cena Jednotková cena Koeficien t celkový Upravená cena Popis stavby a pozemků / Zdůvodnění koeficientu K c Foto m 2 m 2 Kč Kč/m 2 K c Kč/m 2 Rohle 120, Byt 2+1 s , přísl. s možností garážování Rodinný dům, Rodinný dům s bytem 2+1 s přísl. samostatně stojící, nepodsklepený s jedním nadzemním podlažím. Dispozice: kuchyně, obývací pokoj, ložnice, chodba, spíž. vytápění lokální na pevná paliva, akumulačními kamny. Ohřev vody el. bojler. možnost garážování ve vedlejší stavbě. Srovnatelné opotřebení konstrukcí s dlouhodobou životností. Srovnatelný standard vybavení. Hodnocení: Redukce pramene ceny - nabídka - koeficient 0,80; Lokalita - méně lukrativní obec - koeficient 1,05; Velikost objektu - srovnatelná - koeficient 1,00; Provedení a vybavení - srovnatelné - koeficient 1,00; Celkový stav - srovnatelný - koeficient 1,00; Vliv pozemku - srovnatelný - koeficient 1,00; Úvaha zpracovatele ocenění - samostatně stojící rodinný dům - koeficient 0,95; Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - nabídka; Lokalita - méně lukrativní obec; Velikost objektu - srovnatelná; Provedení a vybavení - srovnatelné; Celkový stav - srovnatelný; Vliv pozemku - srovnatelný; Úvaha zpracovatele ocenění - samostatně stojící rodinný dům; Libina 100, Byt 3+1 s přísl , bez garáže Rodinný dům, Rodinný dům s bytem s přísl., v 1.NP, ve střeše půdní prostor, technický stav budovy srovnatelný, poslední modernizace před 20 lety, poloha srovnatelná, je napojen na veřejný vodovod, obecní kanalizaci, el. 220/380. Topení je lokální, ohřev TUV el. bojler. Pozemek cca 830m2, oplocen osázen ovocnými stromy. Vybaveny dvě kuchyně, vysoké opotřebení. Ing. Jana Vítková, nám. Míru 50, Svitavy, tel ,

9 Hodnocení: Redukce pramene ceny - nabídka - koeficient 0,80; Lokalita - srovnatelná - koeficient 1,00; Velikost objektu - srovnatelná - koeficient 1,00; Provedení a vybavení - srovnatelný - koeficient 1,00; Celkový stav - srovnatelný - koeficient 1,00; Vliv pozemku - větší výměra pozemku - koeficient 0,80; Úvaha zpracovatele ocenění - samostatně stojící rodinný dům - koeficient 0,95; Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - nabídka; Lokalita - srovnatelná; Velikost objektu - srovnatelná; Provedení a vybavení - srovnatelný; Celkový stav - srovnatelný; Vliv pozemku - větší výměra pozemku; Úvaha zpracovatele ocenění - samostatně stojící rodinný dům; Březinky 70, Byt 2+ 1 s , přísl., vedlejší stavba Rodinný dům, Samostatně stojící rodinný dům s bytem s přísl., se skladem, menší rodinný dům v obci Březinky, v šikmé střeše je půdní prostor, poslední rozsáhlé stavební úpravy včetně přístavby verandy a celková modernizace včetně výměny krytiny byly provedeny v roce 1991, poté byla prováděna průměrná údržba. Rodinný dům lze užívat bez okamžitých investic. Budova je zděná, s dřevěným vázaným krovem, rodinný dům je v dobrém technickém stavu, standardně vybavený. Vybavení je standardní, technický stav je bez závad, nemovitost je vhodná k okamžitému užívání. Příslušenstvím je přistavěná stavba ke skladování Hodnocení: Redukce pramene ceny - prodej, vlastní zdroj - koeficient 1,00; Lokalita - méně lukrativní - koeficient 1,05; Velikost objektu - srovnatelná - koeficient 1,02; Provedení a vybavení - vyšší standard vybavení - koeficient 0,95; Celkový stav - nižší opotřebení vybavení - koeficient 0,95; Vliv pozemku - větší výměra - koeficient 0,90; Úvaha zpracovatele ocenění - bez pozn. - koeficient 1,00; Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - prodej, vlastní zdroj; Lokalita - méně lukrativní; Velikost objektu - srovnatelná; Provedení a vybavení - vyšší standard vybavení; Celkový stav - nižší opotřebení vybavení; Vliv pozemku - větší výměra; Úvaha zpracovatele ocenění - bez pozn.; Variační koeficient před úpravami: 19,12 % Variační koeficient po úpravách: 30,62 % Započitatelná plocha 109,09 m 2 Minimální jednotková cena: 3 050Kč/m 2 Minimální cena: Kč Průměrná jednotková cena: Kč/m 2 Průměrná cena: Kč Maximální jednotková cena: Kč/m 2 Maximální cena: Kč Stanovená jednotková cena: Kč/m 2 Porovnávací hodnota: ,- Kč Komentář ke stanovení ceny obvyklé. Obvyklá cena byla stanovena porovnávací metodou. V příkladech prodejů uvádím obchodované nemovitosti starších rodinných domů, s vyšším opotřebení konstrukcí a vybavení. Po vyhodnocení prodejů a porovnání s oceňovanou nemovitostí z pohledu polohy, technického stavu, vybavení a rozsahu příslušenství, výměry pozemků odhaduji obvyklou cenu ve výši Kč. Ing. Jana Vítková, nám. Míru 50, Svitavy, tel ,

10 Kladné vlivy na obvyklou cenu nemovitosti: - možnost vestavby do půdního prostoru Negativní vlivy oceňované nemovitosti: - koncový řadový dům - vznik geometrickým rozdělením, - nebylo zjištěno, zda jsou společné přípojky inženýrských sítí - bez zahrady - inundační pásmo - 3. Stupeň - střední riziko - bez celkové modernizace v posledních 30 letech Ing. Jana Vítková, nám. Míru 50, Svitavy, tel ,

11 REKAPITULACE: 1. Nákladová cena : ,00 Kč 2. Obvyklá cena stanovená porovnávací metodou : ,00 Kč Výsledná obvyklá cena byla stanovena porovnávací metodou ve výši: : Slovy: Čtyřistapadesáttisíckorunčeských ,00 Kč Pozn: v obvyklé ceně nebyla zohledněna omezení na nemovitosti váznoucí. Ve Svitavách Ing. Jana Vítková Nám. Míru Svitavy znalec z oboru Ekonomika odv. ceny a odhady se specializací oceňování podniků a nemovitostí ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu ze dne č.j.spr.3136/99 pro základní obor Ekonomika - odv. ceny a odhady se specializací oceňování podniků a nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 3219/046/15 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č /15. Ing. Jana Vítková Nám. Míru Svitavy Ing. Jana Vítková, nám. Míru 50, Svitavy, tel ,