ZNALECKÝ POSUDEK č. 3201/028/15. stanovení obvyklé ceny výše uvedených nemovitostí pro potřeby dobrovolné dražby

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č. 3201/028/15 O OBVYKLÉ CENĚ NEMOVITOSTÍ STAVEBNÍ PARCELY P.Č. 8, JEJÍŽ SOUČÁSTÍ JE RODINNÝ DŮM čp. 17, POZEMKOVÉ PARCELY P.Č. 11, UMÍSTĚNÝCH V KATASTRÁLNÍM ÚZEMÍ STŘÍHANOV, V OBCI ZÁDOLÍ, VČETNĚ PŘÍSLUŠENSTVÍ Objednatel znaleckého posudku: EURODRAŽBY.CZ a.s., Čimická 780/61, Praha 8 č.j. Účel znaleckého posudku: 079/2015-D stanovení obvyklé ceny výše uvedených nemovitostí pro potřeby dobrovolné dražby Oceněno ke dni pohled JZ, J, SZ Znalecký posudek obsahuje 16 stran textu (z toho 6 stran příloh). Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. Ve Svitavách Ing. Jana Vítková, nám. Míru 50, Svitavy, tel ,

2 Fotodokumentace z : obývací pokoj rozestavěný, místnost do svažitého terénu kuchyně koupelna žebřík do půdního prostoru chodba obytná místnost s WC chodba Ing. Jana Vítková, nám. Míru 50, Svitavy, tel ,

3 Definice obvyklé ceny Ocenění je provedeno "cenou obvyklou" ve smyslu definice uvedené v 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku): Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Ocenění je zpracováno k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. A. NÁLEZ 1. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění: Stavební parcela č. 8, jejíž součástí je rodinný dům č.p. 17, pozemková parcela p.č. 11 Stříhanov 17, Zádolí Kraj: Pardubický Okres: Ústí nad Orlicí Obec: Zádolí Katastrální území: Stříhanov Počet obyvatel: Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne Vlastnické a evidenční údaje Vlastník LV 177 Uličný Josef, Stříhanov 17, Zádolí podíl 1/1 Stručný popis nemovitosti a místopisné údaje Předmětem ocenění je nemovitost rodinného domu, v minulosti malá zemědělská usedlost, zachována zůstala pouze severní část bývalé usedlosti, zbytek byl ubourán. Oceněny jsou rodinný dům, příslušenství je zohledněno v ceně hlavní budovy, pozemky, to vše umístěné v katastrálním území Stříhanov, obci Zádolí, obci místního významu s počtem obyvatel cca 90. Obec má dvě katastrální území Stříhanov a Zádolí u Vysokého Mýta, nemovitosti jsou umístěny v centru Stříhanova, východně od Zádolí. Obec je bez infrastruktury, jejím vybavením je Obecní úřad, kulturní místnost, knihovna. Vzdálenost do Vysokého Mýta je 6 km. Spojení je zajištěno autobusovou dopravou. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je Vysoké Mýto. Nemovitost je přístupná ze zpevněné komunikace p.č. 202/7, 6/1,202/1, 1, 202/5, 202/4 ve vlastnictví Obce Zádolí. Ing. Jana Vítková, nám. Míru 50, Svitavy, tel ,

4 V obci je veden veřejný vodovod, plynovod, není položena obecní kanalizace. Nemovitost je napojena na přípojku vodovodní, elektro, má vlastní jímku. Obec má schválený územní plán. Oceněny jsou : stavební parcela p.č. 8- zastavěná plocha, jejíž součástí je stavba rodinného domu č.p. 17, pozemková parcela p.č. 11 včetně příslušenství - přípojek, jímky, pozemky nejsou oploceny. Podklady pro ocenění: 1. Základní podklady výpis z katastru nemovitostí pro k.ú. Stříhanov, obec Zádolí, list vlastnictví č. 177 ze dne Situační podklady kopie katastrální mapy předmětného území platná pro k.ú. Stříhanov - dálkovým přístupem mapa oblasti 3. Doklady o nabytí Kupní smlouva ze dne nebyla předložena 4. Ostatní podklady Nebyly předloženy Zjištěné právní závady: Rizika:nezjištěna Ostatní finanční / právní omezení - viz LV 177, oddíl C, nejsou zohledněna v odhadnuté obvyklé ceně Zástavní práva exekutorská Zástavní právo smluvní Rozhodnutí o úpadku Exekuční příkazy k prodeji nemovitosti Nařízení exekucí Metody zjištění hodnoty Ocenění nemovitosti je prováděno pro účel provedení dobrovolné dražby Pro odhad obvyklé ceny je hodnocení prováděno jak v zahraniční, tak v naší praxi v zásadě třemi základními metodami, které jsou používány v různých modifikacích. Stručná charakteristika těchto metod: - metoda nákladového ohodnocení (věcná) Jedná se v podstatě o stanovení nákladů na pořízení v současných cenách a určení opotřebení přiměřeného stáří a skutečnému stavu (časová cena, vystihující reálný, technický stav v čase hodnocení). - metoda výnosová (příjmová) Vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos (příjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti. - metoda srovnávací (tržní, statistická) V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno prodaných porovnatelných nemovitostí. Pro stanovení obvyklé ceny pro účel nedobrovolné dražby bude upřednostněna metoda srovnávací. Ing. Jana Vítková, nám. Míru 50, Svitavy, tel ,

5 B. STANOVENÍ NÁKLADOVÉ CENY RODINNÝ DŮM čp 17 na st. p.č. 8 Předmětem ocenění je soliterní jednopodlažní rodinný dům s půdorysem obdélníkovým, zděný, se střechou šikmou, s volným půdním prostorem, ke dni ocenění rozestavěný s probíhajícími změnami, není podsklepen. Je vyzděn ze zdiva převážně kamenného, stropy jsou položeny s rovným podhledem, klenbové, předpokládané stáří cca let. V posledních cca 15 letech byly provedeny opravy rekonstrukce střechy, modernizace, modernizace nebyla dokončena, je chybějící vybavení pro trvalé užívání. Ke dni ocenění jsou konstrukce dlouhodobé životnosti v dobrém technickém stavu, nemovitost je napojena na inženýrské sítě kromě plynovodu, kanalizace je svedena do jímky. Technický stav: Rok pořízení cca 1850, provedené opravy v posledních 15 letech: - rekonstrukce krovu, výměna krytiny, klempířských konstrukcí, izolace vodorovné a betony, úpravy vnějších povrchů, nové instalace, okna, část omítek, osazeno WC - před 7 8 lety byly provedeny některé příčky, obklady v koupelně, část betonových podlah, Ke dni ocenění jsou chybějící: cca 35 % úprav vnitřních povrchů, vytápění, nášlapné vrstvy podlah, nejsou zkompletované instalace vodo, elektro, vybavení koupelny, kuchyně, vnitřní dveře, schodiště. Nebyly zjištěny závady s vlivem na užívání nemovitosti. Dispozice: 1.NP: chodba, WC, rozestavěná místnost-obývací pokoj, ke dni ocenění nevyhovující okno, bez omítek, chodbajídelna, kuchyně, koupelna, místnost s otvorem a žebříkem do půdního prostoru - tj. byt 3 + kk s přísl. nebo byt 2 + kk s budoucím schodištěm Ke dni ocenění nelze rodinný dům užívat, není stavebně dokončen a vybaven. Po převodu v roce 2007 bylo % rozestavěnosti sníženo, vlastník pokračoval v modernizaci. Popis konstrukcí a vybavení : Konstrukce Popis 1. Základy kamenné, betonové pasy převážně s hydroizolací 2. Zdivo zděné kamenné cm 3. Stropy s rovným podhledem, klenby kamenné 4. Střecha dřevěný vázaný krov 5. Krytina pálená krytina 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech 7. Vnitřní omítky vápenné 8. Fasádní omítky vápenné 9. Vnější obklady 10. Vnitřní obklady běžné keramické obklady 11. Schody nejsou 12. Dveře hladké 13. Okna dřevěná zdvojená 14. Podlahy obytných místností betonová mazanina 15. Podlahy ostatních místností betonové 16. Vytápění není instalováno 17. Elektroinstalace světelná, bez kompletace Ing. Jana Vítková, nám. Míru 50, Svitavy, tel ,

6 18. Bleskosvod chybí 19. Rozvod vody studené i teplé 20. Zdroj teplé vody chybějící 21. Instalace plynu není zaveden 22. Kanalizace plastové potrubí 23. Vybavení kuchyně není pořízeno 24. Vnitřní vybavení není pořízeno 25. Záchod splachovací WC 26. Ostatní Výčet místností Název podlaží Název místnosti Podlahová plocha Koeficient Započitatelná plocha 1.NP chodba 6,40 m 2 1,00 6,40m 2 koupelna 12,58 m 2 1,00 12,58m 2 pokoj 15,15 m 2 1,00 15,15m 2 jídelna 6,12 m 2 1,00 6,12m 2 kuchyň 6,80 m 2 1,00 6,80m 2 komora 6,93 m 2 1,00 6,93m 2 chodba 1,48 m 2 1,00 1,48m 2 WC 1,70 m 2 1,00 1,70m 2 1.NP - celkem 57,16 m 2 57,16 m 2 Technické parametry: Zastavěná plocha: 1.NP: 6,70 * 15,70 = Obestavěný prostor : OP: (6,70 * 15,70 * (3,37 + 3,85/2) = Rozestavěnost: 80% Reprodukční cena: 556,98 m3 * 4300,00 Kč/m3 = 105,19 m2 556,98 m ,52 Kč Opotřebení: 45% Věcná hodnota: ,00 Kč OCENĚNÍ POZEMKŮ : Předmětem ocenění je stavební parcela č.8 zastavěná plocha stavbou rodinného domu, pozemková parcela č.11 v jednotném funkčním celku se stavbou rodinného domu a zastavěnou plochou - zahrada. Oceňované pozemky jsou rovinné, v části svažité s orientací na západ, jedná se o velmi svažité pozemky ve východní části s náletovými dřevinami bez možného využití. Jsou napojeny na obecní vodovod, přípojku elektro, odkanalizované do jímky. Ke dni ocenění nejsou v obci nabízeny pozemky pro výstavbu rezidenčních staveb. Srovnatelné pozemky jsou ve srovnatelných polohách obchodované v cenách Kč/m2 - obec bez infrastruktury. Obvyklou cenu oceňovaných pozemků odhaduji ve výši 50 Kč/m 2, zohledňuji jejich výměru, přístup, svažitost pozemků a stupeň zainvestování, význam obce. Ing. Jana Vítková, nám. Míru 50, Svitavy, tel ,

7 342 m m2 = 812 m2 812 m2 * 50 Kč/m2 = = ,00 Kč VĚCNÁ HODNOTA CELKEM: ,00 Kč C. STANOVENÍ VÝNOSOVÉ HODNOTY NEMOVITOSTI Výnosová hodnota nebyla stanovena, obvyklé nájemné z pronájmu rodinného domu není v obci Zádolí realizované běžně tak, aby bylo stanoveno obvyklé nájemné. D. POROVNÁVACÍ METODA Jedná o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by neměly být starší než 1 rok. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost.toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Ke dni ocenění není v obci nabízen srovnatelný rodinný dům technickými parametry, vybavením, opotřebením, v příkladech prodejů jsou uvedeny i nemovitosti z blízkého regionu. Technické parametry oceňovaného rodinného domu: Výměra pozemků: Započitatelné plochy obytných místností : 812 m2 57,16 m2 Lokalita Započitat elná plocha Pozemek Dispozice Požadovaná cena Jednotková cena Koeficien t celkový Upravená cena Popis stavby a pozemků / Zdůvodnění koeficientu K c Foto m 2 m 2 Kč Kč/m 2 K c Kč/m 2 Vendolí 78, , Rodinný dům, Rodinný dům s bytem 2+1 bez příslušenství. Jedná se o stavbu v části podsklepenou s jedním nadzemním podlažím a volným půdním prostorem v šikmé střeše. Původní stavba rodinného domu byla postavena v roce 1938, nebyla rekonstruována ani modernizována, pouze byla v 70 letech vybudována vodovodní přípojka. Rodinný dům je ve zhoršeném technickém stavu, vybavení je podstandardní, chybějící, nelze jej ke dni ocenění užívat.není vybavena kuchyně, koupelna, bez instalací, bez podlah. Hodnocení: Redukce pramene ceny - prodej - koeficient 1,00; Lokalita - lukrativnější - satelit bývalého okresního města - koeficient 0,90; Velikost objektu - větší započitatelná plocha - koeficient 1,02; Provedení a vybavení - srovnatelné - koeficient 1,00; Celkový stav - vyšší opotřebení - koeficient 1,05; Vliv pozemku - větší výměra - koeficient 0,90; Úvaha zpracovatele ocenění - dobře srovnatelná vybavením - koeficient 1,00; Ing. Jana Vítková, nám. Míru 50, Svitavy, tel ,

8 Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - prodej; Lokalita - lukrativnější - satelit bývalého okresního města; Velikost objektu - větší započitatelná plocha; Provedení a vybavení - srovnatelné; Celkový stav - vyšší opotřebení; Vliv pozemku - větší výměra; Úvaha zpracovatele ocenění - dobře srovnatelná vybavením; Cerekvice nad Loučnou 57, Byt s přísl , Rodinný dům, Rodinný dům s bytem s přísl., ke dni ocenění je užíván, je převáděn jako volný. ke dni ocenění je nemovitost ve zhoršeném technickém stavu, v jedné obytné místnosti je rozestavěna podlaha. Částečná modernizace byla provedena před 6 lety - výměna vodoinstalace a odpadů v koupelně, nové vybavení koupelny včetně dlažeb, obkladů, splachovací WC, nové dlažby v chodbě včetně betonů a izolací, pořízen elektrický bojler. Byla přeložena krytina a vyměněny poškozené tašky. Modernizace nebyla dokončena. Ke dni ocenění nejsou vytápěné všechny obytné místnosti, u konce životnosti jsou podlahy v chodbě, venkovní dveře a venkovní úpravy na římse do ulice. Údržba nedostatečná. Hodnocení: Redukce pramene ceny - prodej - koeficient 1,00; Lokalita - lukrativnější poloha, vybavená obec - koeficient 0,85; Velikost objektu - srovnatelná - koeficient 1,00; Provedení a vybavení - srovnatelné - koeficient 1,00; Celkový stav - vyšší opotřebení - koeficient 1,05; Vliv pozemku - menší výměra - koeficient 1,10; Úvaha zpracovatele ocenění - lze užívat, menší % rozestavěnosti - koeficient 0,85; Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - prodej; Lokalita - lukrativnější poloha, vybavená obec; Velikost objektu - srovnatelná; Provedení a vybavení - srovnatelné; Celkový stav - vyšší opotřebení; Vliv pozemku - menší výměra; Úvaha zpracovatele ocenění - lze užívat; Strakov 68, Byt s , přísl Rodinný dům, Bývalá malá zemědělská usedlost s částí obytnou s bytem bez příslušenství - koupelny, suché WC, s chlévem a stodolou, užívaná k rekreaci. Nemovitost byla postavena před cca 150 lety, technický stav konstrukcí s dlouhodobou životností je celkem dobrý, bez závad, vybavení nemovitosti je z části chybějící, podstandardní. Ke dni ocenění není nemovitost vybavena koupelnou, nemovitost není odkanalizována. Je podmíněně vhodnou pro trvalé užívání. v posledních 15 letech byla provedena výměna elektroinstalace, oprava vnějších povrchů Hodnocení: Redukce pramene ceny - prodej - koeficient 1,00; Lokalita - lukrativnější - satelit Litomyšle - koeficient 0,90; Velikost objektu - srovnatelná obytná - koeficient 1,00; Provedení a vybavení - nižší standard, rozestavěnost - koeficient 0,95; Celkový stav - vyšší opotřebení - koeficient 1,05; Vliv pozemku - srovnatelný - koeficient 1,00; Úvaha zpracovatele ocenění - příslušenstvím stodola - koeficient 0,90; Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - prodej; Lokalita - lukrativnější - satelit Litomyšle; Velikost objektu - srovnatelná obytná; Provedení a vybavení - nižší standard, rozestavěnost; Celkový stav - vyšší opotřebení; Vliv pozemku - srovnatelný; Úvaha zpracovatele ocenění - příslušenstvím stodola; Rozhraní 60, Byt 3 + kk s , přísl Rodinný dům, Rodinný dům s bytem 3+kk s přísl., se samostatně stojící vedlejší stavbou kolny sloužící ke skladování, jako dílna. Rodinný dům není podsklepen, střešní prostor je využíván jako půdní. Stáří 80 let, v roce 2007 byla nově zařízena koupelna a splachovací WC, položeny nové plovoucí podlahy, pořízena kachlová kamna na pevná paliva, vnitřní schodiště. Dalším zdrojem vytápění jsou akumulační kamna. Rodinný dům je v celkem dobrém technickém stavu, standardně vybaven, v podstandardu je lokální vytápění na pevná paliva a chybějící vybavení kuchyně. Ing. Jana Vítková, nám. Míru 50, Svitavy, tel ,

9 Hodnocení: Redukce pramene ceny - prodej - koeficient 1,00; Lokalita - srovnatelná - koeficient 1,00; Velikost objektu - srovnatelná - koeficient 1,00; Provedení a vybavení - vyšší standard - koeficient 0,90; Celkový stav - srovnatelný - koeficient 1,00; Vliv pozemku - menší výměra - koeficient 1,10; Úvaha zpracovatele ocenění - rozestavěnost - koeficient 0,80; Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - prodej; Lokalita - srovnatelná; Velikost objektu - srovnatelná; Provedení a vybavení - vyšší standard; Celkový stav - srovnatelný; Vliv pozemku - menší výměra; Úvaha zpracovatele ocenění - rozestavěnost; Variační koeficient před úpravami: 27,35 % Variační koeficient po úpravách: 24,53 % Započitatelná plocha 57,16 m 2 Minimální jednotková cena: Minimální cena: Kč Průměrná jednotková cena: Průměrná cena: Kč Maximální jednotková cena: Maximální cena: Kč Stanovená jednotková cena: Kč/m 2 Porovnávací hodnota: ,- Kč V příkladech prodejů uvádím obchodované menší rodinné domky, v různém technickém stavu. Byly porovnány s oceňovanou nemovitostí a pomocí korekčních koeficientů byla stanovena obvyklá cena. Byla zohledněna rozestavěnost a skutečnost, že rodinný dům byl z části rekonstruován, nebyla dokončena modernizace a nelze jej ke dni ocenění užívat. Obvyklá cena byla odhadnuta ve výši Kč. Vlivy na obvyklou cenu: Negativní: obec bez infrastruktury malá výměra započitatelných ploch v 1.NP, schodiště do půdního prostoru nepostaveno rozestavěnost cca 80 % nelze užívat bez dalších investic bez garáže svažitost pozemků na východním okraji sousední nemovitost ve vzdálenosti do 5m Kladné: výměra pozemku nad 800 m2 lze využít jako zahrada velmi dobrý technický stav krovu, krytiny, dokončeny úpravy vnějších povrchů Ing. Jana Vítková, nám. Míru 50, Svitavy, tel ,

10 Ing. Jana Vítková, nám. Míru 50, Svitavy, tel ,

11 REKAPITULACE: 1. Nákladová cena : ,00 Kč 2. Obvyklá cena stanovená porovnávací metodou po zaokr ,00 Kč Výsledná obvyklá cena byla stanovena porovnávací metodou, byla odhadnuta ve výši : Slovy: Třistaosmdesáttisíckorunčeských ,00 Kč Pozn: v obvyklé ceně nebyla zohledněna omezení na nemovitosti váznoucí - viz LV 177. Ve Svitavách Ing. Jana Vítková Nám. Míru Svitavy znalec z oboru Ekonomika odv. ceny a odhady se specializací oceňování podniků a nemovitostí ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu ze dne č.j.spr.3136/99 pro základní obor Ekonomika - odv. ceny a odhady se specializací oceňování podniků a nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 3201/028/15 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č /15 Ing. Jana Vítková Nám. Míru Svitavy Ing. Jana Vítková, nám. Míru 50, Svitavy, tel ,

12 Ing. Jana Vítková, nám. Míru 50, Svitavy, tel ,

13 Ing. Jana Vítková, nám. Míru 50, Svitavy, tel ,

14 Ing. Jana Vítková, nám. Míru 50, Svitavy, tel ,

15 Ing. Jana Vítková, nám. Míru 50, Svitavy, tel ,

16 Ing. Jana Vítková, nám. Míru 50, Svitavy, tel ,

17 Ing. Jana Vítková, nám. Míru 50, Svitavy, tel ,