NEBYLA UMOŽNĚNA PROHLÍDKA OCEŇOVANÉ BYTOVÉ JEDNOTKY.

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č. 3218/045/15 O OBVYKLÉ CENĚ NEMOVITOSTI BYTOVÉ JEDNOTKY Č. 707/2 VE VÍCEBYTOVÉM DOMĚ čp. 707 NA ST. P.Č. 1053, V KATASTRÁLNÍM ÚZEMÍ LANŠKORUN, OBCI LANŠKROUN, VČETNĚ SPOL.PODÍLU 6280/39647 NA STAVEBNÍ PARCELE, Č. 1053, POZEMKOVÉ PARCELE Č.3119/7, SPOLEČNÝCH KONSTRUKCÍCH, PROSTORECH A PŘÍSLUŠENSTVÍ. NEBYLA UMOŽNĚNA PROHLÍDKA OCEŇOVANÉ BYTOVÉ JEDNOTKY. Objednatel znaleckého posudku: EURODRAŽBY.CZ a.s., Čimická 780/61, Praha 8 č.j. Účel znaleckého posudku: 331/2015-A stanovení obvyklé ceny za účelem provedení aukce Oceněno ke dni: Zpracovala: Ing. Jana Vítková, nám. Míru 50, 56/8 02 Svitavy, tel , znalec z oboru Ekonomika - odvětví ceny a odhady se specializací oceňování podniků a nemovitostí Znalecký posudek obsahuje celkem 10 stran textu ( + 10 stran příloh samostatně ), je předán objednateli ve dvou vyhotoveních. Svitavy, Ing. Jana Vítková, nám. Míru 50, Svitavy, tel ,

2 FOTODOKUMENTACE Parkovací plocha p.č. 3119/7 chodba k bytu v 1.NP - společný prostor 1.PP - společné prostory okno do ulice Dobrovského - původní Ing. Jana Vítková, nám. Míru 50, Svitavy, tel ,

3 ÚVOD Definice obvyklé ceny Ocenění je provedeno "cenou obvyklou" ve smyslu definice uvedené v 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku): Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Ocenění je zpracováno k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. A. NÁLEZ Předmět ocenění: 10.1 Byt Číslo jednotky: 707/2 V budově č. p.: 707 Na pozemku parc. č.: st Pozemky parc. č.: je oceněn spol. podíl 6280/39647 na st. p.č. 1053, p.č. 3119/7 Ostatní stavby: Spoluvlastnický podíl na společných částech budovy: 6280/39647 na pozemku : 6280/39647 Vlastník jednotky: Chukwuodii Eva, č.p. 46, Žichlínek Vlastník pozemku spol. Chukwuodii Eva, č.p. 46, Žichlínek podílu : Katastrální území: Lanškroun LV č.: 4585, 4194,3991 Kraj: Pardubický Okres: Ústí nad Orlicí Obec: Lanškroun Část obce: Žichlínské Předměstí Ulice: Dobrovského Číslo orientační: PODKLADY A PŘÍLOHY Podklady / přílohy počet stran A4 v příloze Výpis z katastru nemovitostí pro LV č ze dne Výpis z katastru nemovitostí pro LV č ze dne Informace o p.č. 3119/7 Snímek katastrální mapy ze dne Mapa oblasti. 1 Fotodokumentace ze dne v textu Smlouva kupní ze dne Ing. Jana Vítková, nám. Míru 50, Svitavy, tel ,

4 ZJIŠTĚNÉ ZÁVADY: Ostatní finanční / právní omezení - viz LV 4585, 3991 oddíl C, nejsou zohledněna v odhadnuté obvyklé ceně Zástavní práva exekutorská Zástavní právo soudcovské Zástavní právo smluvní Rozhodnutí o úpadku 136 odst. 1 insolvenčního zákona Dražební vyhláška Exekuční příkazy k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce METODY ZJIŠTĚNÍ HODNOTY Ocenění nemovitosti je prováděno pro účel provedení aukce. Pro odhad obvyklé ceny je hodnocení prováděno jak v zahraniční, tak v naší praxi v zásadě třemi základními metodami, které jsou používány v různých modifikacích. Stručná charakteristika těchto metod: - metoda nákladového ohodnocení (věcná) Jedná se v podstatě o stanovení nákladů na pořízení v současných cenách a určení opotřebení přiměřeného stáří a skutečnému stavu (časová cena, vystihující reálný, technický stav v čase hodnocení). - metoda výnosová (příjmová) Vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos (příjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti. - metoda srovnávací (tržní, statistická) V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno prodaných porovnatelných nemovitostí. Pro stanovení obvyklé ceny bude upřednostněna metoda porovnávací. REKAPITULACE: 1. Nákladová cena : odhadem ,00 Kč (nebylo umožněno zaměření nemovitosti) 2. Obvyklá cena stanovená porovnávací metodou : ,00 Kč Obvyklá cena byla odhadnuta ve výši : Slovy: Třistapadesáttisíc korunčeských ,00 Kč Pozn: v obvyklé ceně nebyla zohledněna omezení na nemovitosti váznoucí. Ve Svitavách Ing. Jana Vítková Nám. Míru Svitavy Ing. Jana Vítková, nám. Míru 50, Svitavy, tel ,

5 SOUHRNNÉ INFORMACE O OCEŇOVANÉ JEDNOTCE Jednotka: 10.1 Byt Kraj: Pardubický Obec, část obce: Lanškroun, Žichlínské Předměstí Katastrální území: Lanškroun Ulice: Dobrovského STRUČNÝ POPIS NEMOVITOSTI jednotka stávající stav typ: 2+1 podlaží: 1. NP orientace S, J započitatelná plocha: 62,80 m 2 opotřebení celkové: 50 % rozestavěnost: 100 % vytápění: bez vytápění technický stav jednotky: průměrný - zhoršený forma užívání: bydlení rekonstrukce jedn. celk./dílčí v roce: před cca 10 lety výměra pozemků celkem: st. p.č. 1053, p.č. 3119/7 501 m 2 budova / počet sekcí: koncová řadová 1 počet podlaží PP/NP 1 3 počet bytových/nebytových jednotek: 7 0 výtah: ne stručný popis budovy: Budova zděná, se střechou šikmou, krytina z bonského šindele, omítky vápenné, schodiště betonové do 1.PP, betonové s teracovou úpravou v nadz. podlažích. bez výtahu stáří původní / další životnost: opotřebení / závady: odhadem 45 % nezjištěny stav stavby: průměrně - dobře udržovaná typ konstrukce budovy: zděná budova s šikmou střechou Místopis: Město Lanškroun je průmyslovým městem umístěným v Pardubickém kraji, bývalém okrese Ústí nad Orlicí, v podhůří Orlických hor, je městem s počtem obyvatel cca , je významně se rozvíjejícím městem s elektrotechnickým průmyslem, průmyslem zpracování dřeva - papírny, zpracování plastů pro automobilový průmysl, je správním centrem pro 22 obcí. 14 km od města je lyžařské středisko Čenkovice - Červená Voda. Vzdálenost do bývalého okresního města Ústí nad Orlicí je cca 18 km. Oceňovaná nemovitost je umístěna cca 800 m severovýchodně od centra města na ul. Dobrovského. Okolní zástavbou jsou vícebytové domy, základní škola, tenisové kurty, provozní objekty s provozem bez negativního vlivu na životní prostředí, bez hluku. Budova je odsazena cca 10 m od komunikace I.třídy č Brno - Lanškroun - Štíty. Infrastruktura města odpovídá městům s počtem obyvatel cca MÚ, pošta, ordinace lékařů, lékárny, ZŠ. MŠ, SOŠ, krytý zimní stadion, přírodní koupaliště, autocamping. Ve městě je stanice ČD, nádraží autobusové. Nejbližší správní centrum je v místě. Poloha bytu je neutrální - jedno okno do komunikace I/43, druhé do dvora. Budova je odsazena od komunikace zeleným pásem. Přístup je zajištěn po p.č. 3119/1 ve vlastnictví Města Lanškroun přes p.č. 3119/7 ve spoluvlastnictví vlastníka oceňovaného bytu. Přístup je je zajištěn Cena spoluvlastnického podílu 6280/39647 na pozemcích p.č.st. 1053, p.č. 3119/7 je zohledněna v ceně bytu. Ing. Jana Vítková, nám. Míru 50, Svitavy, tel ,

6 Popis bytu - dle sdělení dalších vlastníků bytů v budově s oceňovaným bytem, nebylo umožněno místní šetření Popis Předmětem ocenění je byt s přísl. umístěný v 1.NP. Byt je atypický řazením místností za sebou - pokoj, kuchyně, pokoj - průchozí. Je umístěn na západní straně budovy s tím, že jedno okno je do ulice, druhé do dvora a jedna obytná místnost je pravděpodobně bez přímého osvětlení. Dle sdělení vlastníků bytů v budově není byt ke dni ocenění vytápěn a vytápět nelze, protože v minulosti byl napojen na kotel v jiném bytě, po odpojení nebylo nové vytápění instalováno. Údajně po stavebních úpravách před cca 6-10 lety nebyl užíván, nebylo zjištěno, zda úpravy byly dokončeny. Předpokládá se výměna instalaci, výměna podlah, dveří, měla by být vybavena kuchyně, koupelna. Technický stav - poslední opravy: Budova pochází z roku 1938, v minulosti byla využívána jako pionýrský dům, poté pojišťovna, byla převedena na investora, který provedl určité stavební úpravy, jejichž provedení bylo nedbalé s co nejnižšími náklady, vymezil jednotky v budově a jednotlivé byty prodal. Technické provedení oprav a stavebních úprav nebylo ve standardním provedení. V oceňovaném bytě nebyla vyměněna všechna okna, nelze jej vytápět, není informace o konkrétním vybavení kuchyně a koupelny. Popis konstrukcí a vybavení Konstrukce Popis Základy betonové pasy izolované Zdivo zděné tl. 45 cm Stropy s rovným podhledem, polospalné, nespalné Střecha krov dřevěný, vázaný Krytina bonský šindel Klempířské konstrukce pozinkovaný plech Vnitřní omítky dvouvrstvé vápenné omítky Fasádní omítky vápenné dvouvrstvé omítky Vnější obklady Vnitřní obklady běžné keramické obklady Schody betonové s teracovou úpravou, betonové do 1.PP Dveře Okna dřevěná špaletová Podlahy obytných místností keramická dlažba, plovoucí Podlahy ostatních místností keramická dlažba Vytápění Elektroinstalace světelná Bleskosvod Rozvod vody studená i teplá voda, Zdroj teplé vody Instalace plynu Kanalizace plastové potrubí Vybavení kuchyně sporák, kuchyňská linka? Vnitřní vybavení vana, umyvadlo? Záchod splachovací Ostatní Ing. Jana Vítková, nám. Míru 50, Svitavy, tel ,

7 Přehled započitatelných ploch bytu a příslušenství: Název podlaží Název místnosti Podlahová plocha Koeficient Započitatelná plocha obývací pokoj 20,10 m 2 1,00 20,10m 2 pokoj 18,03 m 2 1,00 18,03m 2 kuchyň 15,14 m 2 1,00 15,14m 2 chodba 3,98 m 2 1,00 3,98m 2 koupelna s WC 5,55 m 2 1,00 5,55m 2 Celkem 62,80 m 2 62,80 m 2 Odhad nákladové ceny - bez místního šetření : Reprodukční cena : (62,80 m2 * 9630,00 * 2,1 * 0,85 = ,00 Kč Opotřebení: 50% Nákladová cena, věcná hodnota: Kč * 0,50 = ,00 Kč STANOVENÍ OBVYKLÉ CENY POROVNÁVACÍ METODOU : Výpočet porovnávací hodnoty Jedná o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by neměly být starší než 1 rok. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost.toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Technické parametry oceňovaného bytu: Započitatelné plochy obytných místností + příslušenství : Byt bez vytápění. 62,80 m2 Výpočet porovnávací hodnoty Popis / Zdůvodnění koeficientu K c Lokalita / Fotografie Typ stavby Započitatelná Podlaží Dispozice Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient Upravená cena plocha celkový m 2 Kč Kč/m 2 K c Kč/m 2 Byt 1+1 s přísl. Byt 1+1s přísl. v 1. NP vícebytového zděného domu, velmi klidná lokalita V domě v r.2008 proběhla rekonstrukce centrální kotelny s plynovým kotlem. Byt nebyl v posledních 20 letech modernizován, je vytápěn ze společné kotelny. Má starší kuchyňskou linku, vanu a umyvadlo v koupelně. Technický stav bytu je dobrý, vybavení standardní. ul. Olbrachtova Lanškroun. Hodnocení: Redukce pramene ceny - nabídka - koeficient 0,80; Lokalita - klidná lokalita - koeficient 0,95; Velikost objektu - menší započitatelná plocha - Ing. Jana Vítková, nám. Míru 50, Svitavy, tel ,

8 koeficient 0,60; Provedení a vybavení - srovnatelný - koeficient 1,00; Celkový stav - srovnatelný - koeficient 1,00; Vliv pozemku - bez vlivu - koeficient 1,00; Úvaha zpracovatele ocenění - vytápěný byt - koeficient 0,85; Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - nabídka; Lokalita - klidná lokalita; Velikost objektu - menší započitatelná plocha; Provedení a vybavení - srovnatelný; Celkový stav - srovnatelný; Vliv pozemku - bez vlivu; Úvaha zpracovatele ocenění - vytápěný byt; budova zděná 27,40 1.NP Byt 1+1 s přísl , Byt s přísl. Byt s přísl. umístěný ve 2.NP vícebytového zděného domu s celkem čtyřmi byty. Stavba vícebytového domu byla postavena v roce 1942, v roce 1987 byla vyměněna krytina, v roce 2005 byly vyměněny vstupní dveře. Byt po částečné modernizaci a opravách v roce výměna elektroinstalace, vodoinstalace, kuchyňské linky, vybavení koupelny. Vyšší opotřebení vykazují původní dřevěná okna, úpravy povrchů, podlahy, v bytě jsou dvě lokální topidla WAW - nejsou vytápěny všechny obytné místnosti. ul. Zborovská, Lanškroun Hodnocení: Redukce pramene ceny - prodej - koeficient 1,00; Lokalita - klidná lokalita - koeficient 0,95; Velikost objektu - srovnatelná - koeficient 1,00; Provedení a vybavení - srovnatelné - koeficient 1,00; Celkový stav - vyšší opotřebení konstrukcí - koeficient 1,05; Vliv pozemku - bez vlivu - koeficient 1,00; Úvaha zpracovatele ocenění - vytápěný byt - koeficient 0,80; Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - prodej; Lokalita - klidná lokalita; Velikost objektu - srovnatelná; Provedení a vybavení - srovnatelné; Celkový stav - vyšší opotřebení konstrukcí; Vliv pozemku - bez vlivu; Úvaha zpracovatele ocenění - vytápěný byt; budova zděná 66,00 2.NP Byt s přísl , Byt 2+1 s přísl.. Byt ve zděné budově 2+1 s přísl. v osobním vlastnictví se sklepem, na ulici Špindlerově, byla provedena částečná modernizace koupelny, kuchyně, elektroinstalace. Vytápění lokální na plyn, ohřev vody plynovou karmou. Poloha lukrativnější - lokalita bydlení s rezidenčními stavbami. Byt je vytápěn. ul. Špindlerova, Ústí nad Orlicí Hodnocení: Redukce pramene ceny - prodej - koeficient 1,00; Lokalita - lukrativnější, klidná poloha - koeficient 0,90; Velikost objektu - srovnatelná - koeficient 1,00; Provedení a vybavení - vyšší standard vybavení - koeficient 0,80; Celkový stav - srovnatelný - koeficient 1,00; Vliv pozemku - bez vlivu - koeficient 1,00; Úvaha zpracovatele ocenění - vytápěný byt - koeficient 0,80; Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - prodej; Lokalita - lukrativnější, klidná poloha; Velikost objektu - srovnatelná; Provedení a vybavení - vyšší standard vybavení; Celkový stav - srovnatelný; Vliv pozemku - bez vlivu; Úvaha zpracovatele ocenění - vytápěný byt; budova zděná 60,00 2.NP 2+1 s přísl , Ing. Jana Vítková, nám. Míru 50, Svitavy, tel ,

9 Byt s přísl. Byt vel. 1+1 s přísl. ve vícebytovém netypovém domě. Byt je umístěn v 1. NP vícebytového zděného domu u frekventované komunikace. Stavba vícebytového domu je stavbou samostatně stojící, podsklepenou, se dvěma nadzemními podlažími a volným půdním prostorem ve valbové střeše. Budova obsahuje 6 bytových jednotek, vždy 3 na jednom nadzemním podlaží, v podzemním podlaží jsou umístěny sklepy k jednotlivým bytům. Byt je vytápěn vlastním etážovým topením s kotlem plynovým, je po modernizaci v posledních 10 letech. Hodnocení: Redukce pramene ceny - prodej - koeficient 1,00; Lokalita - srovnatelná - koeficient 1,00; Velikost objektu - menší výměra započitatelných ploch - koeficient 0,85; Provedení a vybavení - vyšší standard vybavení, kompletní vybavení - koeficient 0,70; Celkový stav - nižší opotřebení vybavení - koeficient 0,90; Vliv pozemku - bez vlivu - koeficient 1,00; Úvaha zpracovatele ocenění - vytápěn vlastním et. topením - koeficient 0,75; ul. Litomyšlská, Česká Třebová Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - prodej; Lokalita - srovnatelná; Velikost objektu - menší výměra započitatelných ploch; Provedení a vybavení - vyšší standard vybavení, kompletní vybavení; Celkový stav - nižší opotřebení vybavení; Vliv pozemku - bez vlivu; Úvaha zpracovatele ocenění - vytápěn vlastním et. topením; zděná budova 43,85 1.NP Byt s , přísl. Variační koeficient před úpravami: 26,15 % Variační koeficient po úpravách: 11,43 % Započitatelná plocha: 62,80 m 2 Minimální jednotková cena: Kč/m 2 Minimální cena: Kč Průměrná jednotková cena: Kč/m 2 Průměrná cena: Kč Maximální jednotková cena: Kč/m 2 Maximální cena: Kč Stanovená jednotková cena: Kč/m 2 Porovnávací hodnota: ,- Kč Závěr: Zdůvodnění stanovené porovnávací hodnoty Obvyklá cena byla stanovena porovnávací metodou. Byla odhadnuta po vyhodnocení příkladů prodejů bytů a porovnáním s oceňovaným bytem ve výši Kč. Vzhledem k tomu, že nebyla provedena fyzická prohlídka bytu a není znám technický stav a standard vybavení bytu kuchyňskou linkou, vybavení koupelny, osazení vnitřních dveří a stavu podlah, snižuji obvyklou cenu na Kč. Kladné vlivy na obvyklou cenu: - Velmi dobrá dosažitelnost centra. - Budova v dobrém technickém stavu kromě krytiny - nekvalitní provedení a montáž bude vyžadovat opravu - Možnost parkování na p.č. 3119/7 - Počet bytů 7 je výhodou. Negativní vlivy: - Poloha u komunikace I/43 - je orientovaná jedna obytná místnost - Byt bez vytápění, všechny obytné místnosti nejsou pravděpodobně přímo osvětleny Ing. Jana Vítková, nám. Míru 50, Svitavy, tel ,

10 REKAPITULACE: 1. Nákladová cena : odhadem ,00 Kč (nebylo umožněno zaměření nemovitosti) 2. Obvyklá cena stanovená porovnávací metodou : ,00 Kč Obvyklá cena byla odhadnuta ve výši : Slovy: Třistapadesáttisíc korunčeských ,00 Kč Pozn: v obvyklé ceně nebyla zohledněna omezení na nemovitosti váznoucí. Ve Svitavách Ing. Jana Vítková Nám. Míru Svitavy znalec z oboru Ekonomika odv. ceny a odhady se specializací oceňování podniků a nemovitostí ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu ze dne č.j.spr.3136/99 pro základní obor Ekonomika - odv. ceny a odhady se specializací oceňování podniků a nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 3218/045/15 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č /15. Ing. Jana Vítková Nám. Míru Svitavy Ing. Jana Vítková, nám. Míru 50, Svitavy, tel ,