Z N A L E C K Ý P O S U D E K

Transkript

1 Z N A L E C K Ý P O S U D E K číslo 2576/49/ NEMOVITOST: Bytová jednotka č. 1814/28 Adresa nemovitosti: Oty Synka 1814/6, Ostrava - Poruba Katastrální údaje : Kraj Moravskoslezský, okres Ostrava-město, obec Ostrava, k.ú. Poruba-sever, kód ČSÚ: , LV: Ostatní stavby: Pozemky: Parc. č Vlastník stavby: Kamil Slatkovský, Oty Synka 1814 / 6, Ostrava, spoluvlastnický podíl: SJM Romana Slatkovská, Oty Synka 1814 / 6, Ostrava, spoluvlastnický podíl: SJM Vlastník pozemku: Kamil Slatkovský, Oty Synka 1814 / 6, Ostrava, spoluvlastnický podíl: SJM 509/42754 Romana Slatkovská, Oty Synka 1814 / 6, Ostrava, spoluvlastnický podíl: SJM 509/42754 OBJEDNATEL : EURODRAŽBY.cz, a.s. ; č. obj.:155/2011-n, Adresa objednatele: U Pískovny 890 / 1, Praha 8 IČ: telefon: DIČ: fax: ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: Ing. František Císař U Sadu 293 / 25, Vřesina IČ: telefon: , cisarfrantisek@centrum.cz DIČ: fax: ÚČEL OCENĚNÍ: Provedení odahdu předmětu nedobrovolné dražby OBVYKLÁ CENA Současný stav Kč Datum místního šetření: Datum zpracování : Počet stran: 12 stran Počet příloh: 5 Znalecký posudek se předává objednavateli ve dvou vyhotoveních.

2 STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI stavba dokončena v r. 1971, rekonstrukce v r Rekonstrukce: dílčí, zateplení, okna, dveře SOUČASNÝ STAV Konstrukce: montované Využití: bydlení Okolí: bytová zóna Přípojky: voda, kanalizace, plyn, elektro, telefon, zp. příjezd Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. Tř, silnice II.,III.tř Poloha v obci: širší centrum - sidlištní zástavba Stavebně technický stav stavby: dobře udržovaná Vytápění: dálkové (zdroj mimo budovu) Počet podlaží celkem: 13 z toho podzemní: 1 z toho nadzemní: 12 Počet bytů/nebytů 72/0 Bytová jednotka Č.p./č.jedn. Podlaží Typ PP bytu Balkon Terasa Sklad Sklípek Garáž. stání Zahrada Celková plocha jednotky Podíl na společných částech domu a pozemku Obvyklá cena m 2 m 2 m 2 m 2 ks m m Kč/m /28 5.N.P ,69 0,00 0,00 2,00 0,00 53, / Kč/m 2 KUPNÍ CENA VYHODNOCENÍ KUPNÍ CENY 0 Kč Ke zpracování znaleckého posudku nebyla znalci předložena kupní smlouva ani žádný jiný doklad o kupní ceně. REKAPITULACE OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Porovnávací hodnota Obvyklá cena Současný stav Kč Kč Komentář ke stanovení ceny obvyklé posuzovaných nemovitostí Obvyklá cena bytu byla stanovena na základě srovnávací metody nabídkových cen bytů v Ostravě a odpovídá stavu na trhu s byty v této části Ostravy. Bylo srovnáváno 5 bytů 2+1 v Ostravě - Porubě. Celková užitná plocha bytu č. 1814/28 činí 53 m 2. Porovnávací hodnota: Kč Na nemovitosti bytu vázne věcné břemeno instalace, provozu a údržby rozvodů tepla pro Dalkia ČR. Toto věcné břemeno nemá vliv na obvyklou cenu bytu. 1. NÁLEZ Situace Přehled podkladů Fotodokumentace nemovitosti Výpis z katastru nemovitostí pro LV č ze dne

3 Charakteristika obce Snímek katastrální mapy Mapa oblasti Usnesení č. j. 155/2011-N ze dne Jedná se o město Ostravu s počtem obyvatel Město Ostrava je vybaveno sítí všech obchodů. Jsou zde nemocnice, polikliniky, lékárny, policie, pošty, základní školy, střední školy, učňovské školy a vysoké školy. Město Ostrava je vybaveno všemi inženýrskými sítěmi. Dopravní spojení vlakem, tramvajemi, trolejbusy a autobusy MHD. Poloha nemovitosti Byt č. 1814/28 se nachází v bytovém domě č. p 1814 na ulici Oty Synka, v obytné zóně Ostravy - Poruby, v klidové části města. Pěší dostupnost na zastávku MHD. Popis jednotlivých staveb Základní popis stavby Popis bytové/nebytové jedn. Dispoziční řešení Popis tech. stavu stavby Jedná se o bytovou jednotku č.28, která je umístěna v 5.N.P. obytného domu č. p. 1814, Oty Synka 6 v Ostravě - Porubě. Dům je panelový montovaný. Je napojen na veškeré inženýrské sítě. Dům je podsklepený, má 12 nadzemních podlaží. Jedná se o byt č. 28, dispozice 2+1 v obytném domě č. p.1814 v Ostravě - Porubě. Byt se nachází v 5.N.P. Byt obsahuje předsíň, koupelnu, WC, kuchyň, obývací pokoj, ložnici, lodžii a v 1.P.P.sklep. Svislé konstrukce jsou panelové montované. Podlahy obytných místností jsou vlýskové, podlahy ostatních místností z PVC a keramické dlažby. Dveře jsou hladké plné nebo prosklené. Okna plastová zdvojená. Je proveden rozvod studené a teplé vody, světelné elektroinstalace, zemního plynu a vnitřní kanalizace. Vytápění ústřední dálkové. Pozn.: Popis vnitřního vybavení bytu, dispoziční řešení a výměry místnosti jsou provedeny na základě předložených podkladů a vyjádření manželky správce domu p. Sobotové. Kamil Slatkovský a Romana Slatkovská byli řádně a včas obesláni, ale místního šetření se bez omluvy nezúčastnili. Byt se nachází v 5.N.P. bytového domu č. p Byt obsahuje předsíň, koupelnu, WC, kuchyň, obývací pokoj, ložnici, lodžii, mimo byt v 1.P.P. sklep. Byt je v dobrém stavebně technickém stavu, nevykazuje žádné zjevné poruchy a závady. V roce 2006 byla u všech bytů v č. p provedena výměna oken a v roce 2009 bylo provedeno zateplení fasády. Konstrukce Popis 1. Základy včetně zemních prací betonové pasy izolované 2. Svislé konstrukce panelové betonové sendvičové 3. Stropy železobetonové montované 4. Krov, střecha plochá 5. Krytiny střech živičné, svařované, vícevrstvé 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech 7. Úprava vnitřních povrchů dvouvrstvé vápenné omítky 8. Úprava vnějších povrchů nástřiky na bázi umělých hmot 9. Vnitřní obklady keramické běžné obklady 10. Schody železobetonové montované s běžným povrchem 11. Dveře hladké plné dveře 12. Okna plastová 13. Povrchy podlah vlýsky 14. Vytápění ústřední 15. Elektroinstalace světelná 16. Bleskosvod bleskosvod 17. Vnitřní vodovod plastové trubky 18. Vnitřní kanalizace plastové potrubí 19. Vnitřní plynovod rozvod zemního plynu 20. Ohřev teplé vody centrální ohřev vody 21. Vybavení kuchyní běžný plynový sporák 22. Vnitřní hygienické vybavení WC, umyvadla, vana 23. Ostatní chybí - 3 -

4 Popis pozemků Základní popis oceňovaných pozemků Předmětem ocenění je spoluvlastnický podíl o velikosti 509/42754 na pozemku parc. č zastavěná plocha a nádvoří v v k. ú. Poruba - sever. Výměra pozemku činí 572 m 2. Na pozemku je postavený bytový dům č. p Pozemek je rovinatý. Přístup po zpevněné komunikaci. V místě je možnost napojení na všechny inženýrské sítě. 2. OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků podle cenové mapy Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků: Ve statutárním městě Ostravě je v platnosti cenová mapa č. 11. V této cenové mapě je v dané oblasti cena stavebních pozemků 500 Kč/m 2. Druh pozemku Parcela č. Výměra m 2 Jednotková cena Kč/m 2 Spoluvlastnický podíl Celková cena pozemku Kč zastavěná plocha a nádvoří / Celková výměra pozemků 572 Hodnota pozemků celkem Výpočet věcné hodnoty bytové jednotky Výpočet podlahových ploch jednotky Název Typ výměry Podlahová plocha Koeficient Započítaná plocha předsíň byt 5,80 m 2 1,00 5,80 m 2 koupelna byt 2,50 m 2 1,00 2,50 m 2 kuchyň byt 7,80 m 2 1,00 7,80 m 2 obývací pokoj byt 18,70 m 2 1,00 18,70 m 2 ložnice byt 13,70 m 2 1,00 13,70 m 2 WC byt 0,90 m 2 1,00 0,90 m 2 sklep (mimo byt) sklad (sklípek) 2,00 m 2 0,70 1,40 m 2 lodžie byt 2,29 m 2 1,00 2,29 m 2 Celková podlahová plocha 53,69 m 2 53,09 m 2 Výpočet věcné hodnoty jednotky Současný stav Podlahová plocha [m 2 ] 53,09 Jednotková cena (JC) [Kč/m 2 ] Reprodukční hodnota (RC) Kč Rozestavěnost % 100,00 Stáří roků 40 Další životnost roků 60 Opotřebení % 40,00 Věcná hodnota (VH) Kč Výpočet porovnávací hodnoty Obvyklou cenou se podle zákona č. 151/97 Sb. ve znění pozdějších předpisů rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného nebo obdobného majetku. Základem pro zjištění obvyklé ceny je porovnání cen, kterých by bylo dosaženo v daném místě a čase u stejných nebo podobných nemovitostí

5 Pro stanovení obvyklé ceny bylo provedeno vyhodnocení trhu s nemovitostmi. Bylo provedeno vyhodnocení údajů z realitního trhu, vlastního průzkumu trhu s nemovitostmi, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb. Bylo zjištěno, že s obdobnými nemovitostmi se obchoduje. Pro stanovení obvyklé ceny porovnávací metodou jsou k dispozici srovnávací objekty. Pro porovnání oceňovaného bytu byly použity ceny bytů nabízené na trhu s nemovitostmi v dané lokalitě v 1. čtvrtletí jedná se o byty podobného dispozičního řešení, srovnatelného stáří a podobné stavebně technické konstrukce. Lokalita / Popis Zdůvodnění koeficientu K c Typ stavby Užitná plocha Podlaží Dispozice Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový Upravená cena m 2 Kč Kč/m 2 K C Kč/m 2 Oceňovaná jednotka Ostrava - Poruba, ul. Oty Synka 2-1 Panelová 53,09 5.N.P. 2+1 X X X X montovaná Srovnávané jednotky Ostrava - Poruba,, ul. Ukrajinská Jedná se o byt 2+1 na ul. Ukrajinské v OV - Porubě. Dům je montovaný panelový. Byt se nachází v 2.N.P. Byt obsahuje předsíň, koupelnu, WC, kuchyň, obývací pokojj a ložnici. Mimo byt v 1.P.P. sklep. montovaná panelová Ostrava - Poruba, ul. Maďarská 55,00 2.N.P , Jedná se o byt 2+1 v OV - Porubě, ul. Maďarská. Dům je montovaný panelový. Byt se nachází v 1.N.P. Byt obsahuje předsíň, koupelnu, WC, kuchyň, obývací pokoj a ložnici. Sklep mimo byt. panelová 58,00 1.N.P , Ostrava - Poruba, ul. Matěje Kopeckého Jedná se o byt 2+1 v OV - Porubě ul. Matěje Kopeckého. Dům je panelový montovaný. Byt se nachází v 2.N.P. Byt obsahuje předsíň, koupelnu, WC, kuchyň, obývací pokoj a ložnici. Sklep v 1.P.P. panelová 54,00 2.N.P , Ostrava - Poruba, ul. Alžírská Jedná se o byt 2+1 na ul. Alžírské v OV - Porubě. Dům je montovaný panelový. Byt se nachází v 13.N.P. Byt obsahuje předsíň, koupelnu, WC, kuchyň, obývací pokoj a ložnici. Sklep je mimo byt v 1.P.P.. panelový 55,00 13.N.P , Ostrava - Poruba, ul. Ludvíka Podéště Jedná se o byt 2+1 na ul. Ludvíka Podéště v OV - Porubě. Dům je panelový. Byt se nachází v 4.N.P. Byt obsahuje předsíň, koupelnu, WC, kuchyň, obývací pokoj a ložnici. Sklep je mimo byt. panelová 56,00 4.N.P , montovaná Celková užitná plocha oceňované nemovitosti 53,09 m 2 X Z výše uvedeného vyplývá, že uvedený byt č. 1814/28 v bytovém domě č. p v Ostravě, k. ú. Poruba - sever, ul. Oty Synka č. 6 s podílem 509/42754 na společných částech domu a pozemku parc. č je v daném místě a čase obchodovatelný v rozmezí od Kč/m 2 do Kč/m 2 podlahové plochy bytu. Vzhledem k poloze, umístění, stavebně technickému stavu a vybavení bytu stanovuji obvyklou cenu v polovině uvedeného intervalu tj Kč/m

6 Pro stanovení ceny v místě a čase obvyklé byly dále posuzovány další rozhodující skutečnosti: - Pěší dostupnost na zastávku MHD - Velikost bytu - Vybavení a stavebně technický stav bytu - Poloha a okolí bytu - Bezproblémové okolí sídlištního typu Jednotková cena stanovená srovnávací metodou byla stanovena na Kč/m 2 podlahové plochy bytu. Bylo přihlíženo ke všem skutečnostem ovlivňujícím cenu, zejména lokalitu, stavebně technický stav, velikost bytu a poptávku realitního trhu. Stanovení obvyklé ceny nemovitosti srovnávací metodou Jednotková cena podlahové plochy bytu: Kč/m 2 Podlahová plocha bytu: 53 m 2 Stanovení obvyklé ceny bytu: 53 m 2 x Kč/m 2 = Kč Obvyklá cena oceňovaného bytu č. 1814/28 s podílem 509/42754 na společných částech domu a na pozemku parc. č v Ostravě k. ú. Poruba sever stanovená porovnávací metodou činí ke dni odhadu po zaokrouhlení Kč slovy: šestsetčtyřicettisíc Kč Seznam příloh: Fotodokumentace nemovitosti 1 Výpis z katastru nemovitostí pro LV č ze dne Snímek katastrální mapy 1 Mapa oblasti 1 počet stran A4 v příloze: Ve Vřesině u Hlučína, Ing. František Císař U Sadu Vřesina u Hlučína - 6 -

7 Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne , č.j. Spr. 1176/90, pro základní obor 1.) ekonomika, 2.) stavebnictví, pro odvětví 1.) ceny a odhady nemovitostí, 2.) stavby obytné, stavební odvětví různá, specializace pozemní stavby. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2576/49/2011 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 2576/49/

8 Fotodokumentace nemovitosti Předsíň před vstupem do bytu v 5.N.P. Samostatný vchod v 5.N.P. pro byty 28,29,30 Pohled východní - 8 -

9 - 9 -

10 - 10 -

11 - 11 -

12 Mapa oblasti