Z N A L E C K Ý P O S U D E K

Transkript

1 Z N A L E C K Ý P O S U D E K číslo 2985/24/ NEMOVITOST: Byt č. 1020/27 Adresa nemovitosti: Potoční 1020 / 34, Odry Katastrální údaje: Kraj Moravskoslezský, okres Nový Jičín, obec Odry, k.ú. Odry, kód k.ú , LV 2699 Ostatní stavby: Pozemky: 182/4 Vlastník jednotky: Radovan Moskva, Potoční 1020/34, Odry, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 Vlastník pozemku: Radovan Moskva, Potoční 1020/34, Odry, spoluvlastnický podíl: 328 / OBJEDNATEL : EURODRAŽBY.CZ a.s.; č. j. 144/2014-N, obj. ze dne Adresa objednatele: Čimická 780 / 61, Praha 8 telefon: IČ: DIČ: ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: Ing. František Císař U Sadu 293 / 25, Vřesina u Hlučína telefon: , cisarfrantisek@centrum.cz IČ: DIČ: ÚČEL OCENĚNÍ: Provedení odhadu předmětu veřejné dražby nedobrovolné elektronické Datum místního šetření: Datum zpracování : Počet stran: 15 stran Počet příloh: 8 Posudek se předává objednateli ve dvou vyhotoveních.

2 Nemovitost: Bytová jednotka č. 1020/27 s podílem 328/11179 na společných částech domu č. p a pozemků parc. č. 182/4 v Odrách, k. ú. Odry. STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI stavba dokončena v r Rekonstrukce stavby: dílčí, okna, SOUČASNÝ STAV Konstrukce: panelové montované Využití: bydlení Okolí: smíšená zóna Přípojky: voda, kanalizace, plyn, elektro, zpevněný příjezd Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): železnice, autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř, silnice II.,III.tř Poloha v obci: Širší centrum - smíšená zástavba Počet obyvatel: Stavebně technický stav stavby: dobře udržovaná Stavebně technický stav jednotky: neudržovaná - k částečné rekonstrukci Vytápění: dálkové (zdroj mimo budovu) Energetický průkaz stavby: Není Počet podlaží celkem: 9 z toho podzemní: 1 z toho nadzemní: 8 Počet bytů/nebytů 32/ Bytová jednotka Č.p./č.jedn. Podlaží Typ PP bytu Balkon, Lodžie, Terasa Sklad Sklípek Garáž. stání Celková plocha jednotky Započitatelná plocha jednotky Podíl na společných částech domu a pozemku Obvyklá cena m 2 m 2 m 2 ks m 2 m 2 Kč/m /27 7. NP ,60 0,00 0,00 68,60 68, / Kč/m 2 REKAPITULACE OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Současný stav Obvyklá cena Kč Místopis (charakteristika obce, poloha nemovitosti v obci) Jedná se o město Odry v okrese Nový Jičín, v Moravskoslezském kraji, s počtem obyvatel Město Odry je vybaveno sítí všech obchodů a služeb. Město se nachází 17 km severozápadně od Nového Jičína. Je zde nemocnice, poliklinika, lékárna, policie, pošta, dvě základní školy vyššího stupně, mateřská škola, střední školy. Další vybavení kino, koupaliště, dům s pečovatelskou službou, domov důchodců. Město Odry je vybaveno všemi inženýrskými sítěmi. Městem prochází železnice. Dopravní spojení autobusy a železnicí. Poloha, okolí a dopravní dostupnost Poloha v obci: Širší centrum - smíšená zástavba - 2 -

3 Okolí: smíšená zástavba Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Celkový popis nemovitosti (základní popis, druh stavby, účel užití, dispoziční řešení, příslušenství) Byt č. 1020/27 se nachází v bytovém domě č. p na ulici Potoční, v širším centru Oder, se smíšenou zástavbou. Jedná se o klidovou část obce s bezproblémovým okolím. Pozemek je rovinatý. Nemovitost má vlastní samostatný příchod a příjezd z veřejné komunikace - ul. Potoční. Nemovitost je napojena na všechny inženýrské sítě. Pěší dostupnost na zastávku autobusu a železnice. Jedná se o bytovou jednotku č. 27, která je umístěna v 7.N.P. bytového domu č. p v Odrách. Dům je panelový. Střecha plochá. Dům je napojen na všechny inženýrské sítě. Bytový dům je podsklepený, má 8 nadzemních podlaží a 1 podzemní podlaží. Byt se nachází v 7. N.P. Byt obsahuje předsíň, kuchyň, obývací pokoj, ložnici, dětský pokoj, koupelnu a WC. Svislé konstrukce jsou panelové montované. Podlahy obytných místností jsou z PVC, podlahy ostatních místností jsou z keramické dlažby. Dveře jsou hladké plné nebo prosklené. Okna jsou dřevěná zdvojená. Je proveden rozvod studené a teplé vody, světelné elektroinstalace, zemního plynu a vnitřní kanalizace. Vytápění ústřední dálkové, radiátory článkové litinové. V koupelně je vana a umývadlo. WC je splachovací standardního provedení. V kuchyni je běžný sporák. Byt č. 27 nebyl zpřístupněn, místní šetření bylo provedeno za účasti dočasného důvěrníka domu. Dle předložených podkladů a dle souhlasného yyjádření důvěrníka bytového domu byl bytový dům č. p dán do užívání v roce Byt je v zachovalém stavebně technickém stavu, nevykazuje žádné zjevné poruchy a závady. V průběhu dosavadního užívání nebyly provedeny žádné rekonstrukce. Byly prováděny běžné opravy a údržba. Technický popis oceňované nemovitosti Stavebně technický stav jednotky: V zachovalém stavu k částečné rekonstrukci Počet podzemních/nadzemních podlaží: 1 / 8 Počet bytový/nebytových jednotek: 32 / 0 Inženýrské sítě a využití nemovitosti Přípojky: voda kanalizace plyn elektro telefon Přístupová komu.: zpevněná Využití: bydlení pronájem podnikání bydl. a podnik. část. obsazen volný objekt Přístup a příjezd k pozemku z veřejné komunikace Přehled listů vlastnictví LIST VLASTNICTVÍ Kraj: CZ080 Moravskoslezský Okres: CZ0804 Nový Jičín Obec: Odry Katastrální území: Odry Ulice: Potoční č.o.: 34 Vlastníci Podíl FO RČ: /5448 Radovan Moskva Potoční 1020/34, Odry 1 / 1 Stavby na LV 1922 je součástí část obce Odry Bytový dům č.p na pozemku p.č. 182/4 Jednotky na LV 2699 Číslo jednotky: 1020/27 Spoluvlastnický podíl: 328 / Byt Pozemky na LV /4 Pozemková parcela Parcela KN 370 m 2 zastavěná plocha a nádvoří - 3 -

4 Výpočet věcné hodnoty staveb Byt obsahuje předsíň, kuchyň, obývací pokoj, ložnici, dětský pokoj, koupelnu a WC. Svislé konstrukce jsou panelové montované. Podlahy obytných místností jsou z PVC, podlahy ostatních místností jsou z keramické dlažby. Dveře jsou hladké plné nebo prosklené. Okna jsou dřevěná zdvojená. Je proveden rozvod studené a teplé vody, světelné elektroinstalace, zemního plynu a vnitřní kanalizace. Vytápění ústřední dálkové, radiátory článkové. V koupelně je vana, umývadlo. WC standardního provedení. V kuchyni je běžný sporák. Výpočet věcné hodnoty bytové jednotky Konstrukce Základy vč. zemních prací Svislé konstrukce Stropy Krov, střecha Krytiny střech Klempířské konstrukce Úprava vnitřních povrchů Úprava vnějších povrchů Vnitřní obklady keramické Schody Dveře Vrata Okna Povrchy podlah Vytápění Elektroinstalace Bleskosvod Vnitřní vodovod Vnitřní kanalizace Vnitřní plynovod Ohřev teplé vody Vybavení kuchyní Vnitřní hygienické vyb. Výtahy Ostatní Instalační pref. jádra Popis betonové pasy izolované panelové betonové sendvičové železobetonové plochá živičné, svařované, vícevrstvé pozinkovaný plech dvouvrstvé vápenné omítky nástřiky na bázi umělých hmot běžné obklady železobetonové montované s běžným povrchem hladké plné dveře chybí dřevěná zdvojená okna PVC ústřední světelná třífázová bleskosvod plastové trubky plastové potrubí rozvod zemního plynu centrální ohřev vody běžný sporák WC, umyvadla, vana osobní výtah rozvod antén instalační šachty Podlahová plocha [m 2 ] 69 Započitatelná plocha [m 2 ] 68,60 Jednotková cena (JC) [Kč/m 2 ] Rozestavěnost % 100,00 Reprodukční hodnota (RC) Kč Stáří roků 29 Další životnost roků 71 Opotřebení % 29,00 Věcná hodnota (VH) Kč Výpočet hodnoty pozemků Základní popis oceňovaných pozemků Předmětem ocenění je spoluvlastnický podíl ve výši 328/11179 na pozemku parc. č. 182/4 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 370 m 2 v Odrách, k. ú. Odry. Podílovým vlastníkem pozemku parc. č. 182/4 z LV č s podílem 328/11179 je Radovan Moskva, Potoční 1020/34, Odry. Na pozemku parc. č. 182/4 je postavený bytový dům č. p Pozemek je rovinatý. Přístup a příjezd k bytovému domu je po zpevněné komunikaci. Podle Zprávy o nebezpečí povodně se pozemek parc. č. 182/4 nachází v zóně 1 zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu povodně

5 Cena pozemku byla stanovena porovnávací metodou z dostupných nabídkových cen pozemků v Odrách a nejbližším okolí. Nabídková cena je upravena koeficientem zdroje ceny 0,70. Srovnávací ceny pozemků: Odry - Loučky m 2, Kč, IS v dosahu pozemku, 309 Kč/m 2 x 0,70 = 216 Kč/m 2 Odry - Vítovka 2239 m 2, Kč, IS v dosahu pozemku, 246 Kč/m 2 x 0,70 = 172 Kč/m 2 Odry, ul. Nábřežní 800 m 2, Kč, IS v dosahu pozemku, 550 Kč/m 2 x 0,70 = 385 Kč/m 2 Odry 600 m 2, Kč, IS v dosahu pozemku, 500 Kč/m 2 x 0,70 = 350 Kč/m 2 Mankovice 777 m 2, Kč, IS v dosahu pozemku, 320 Kč/m 2 x 0,70 = 224 Kč/m 2 Na základě srovnávací metody stanovuji jednotkovou cenu pozemku na 270 Kč/m 2 Přehled oceňovaných pozemků Druh pozemku Parcela č. Výměra [m 2 ] Spoluvlastnický podíl zastavěná plocha a nádvoří 182/ / Celková výměra pozemků: 370 STANOVENÍ OBVYKLÉ CENY Obvyklou cenou se podle zákona č. 151/97 Sb. ve znění pozdějších předpisů rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného nebo obdobného majetku. Základem pro zjištění obvyklé ceny je porovnání cen, kterých by bylo dosaženo v daném místě a čase u stejných nebo podobných nemovitostí. Žádný zákon nestanoví závaznou metodiku pro stanovení obvyklé ceny. Specifické metody jsou v současnosti vytvářeny profesními organizacemi znalců a odhadců, organizacemi zabývajícími se výukou a studiem oceňování nemovitostí, peněžními ústavy apod. Pro stanovení obvyklé ceny bytu bylo provedeno vyhodnocení trhu s nemovitostmi. Bylo provedeno vyhodnocení údajů z realitního trhu, vlastního průzkumu trhu s nemovitostmi, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb. Bylo zjištěno, že s obdobnými nemovitostmi se obchoduje. Pro stanovení obvyklé ceny bytu porovnávací metodou jsou k dispozici srovnávací byty v Odrách a nejbližším okolí. Pro porovnání oceňovaného bytu byly použity ceny bytů nabízené na trhu s nemovitostmi v dané lokalitě v 1. čtvrtletí Jedná se o byty podobného dispozičního řešení, srovnatelného stáří a podobné stavebně technické konstrukce. Výpočet podlahových ploch jednotky Název Typ výměry Podlahová plocha Koeficient Započítaná plocha byt 3+1 byt 68,60 m 2 1,00 68,60 m 2 Celková podlahová plocha 68,60 m 2 68,60 m 2 Výpočet porovnávací hodnoty Byt obsahuje předsíň, kuchyň, obývací pokoj, ložnici, dětský pokoj, koupelnu a WC. Svislé konstrukce jsou panelové montované. Podlahy obytných místností jsou z PVC, podlahy ostatních místností jsou z keramické dlažby. Dveře jsou hladké plné nebo prosklené. Okna jsou dřevěná zdvojená. Je proveden rozvod studené a teplé vody, světelné elektroinstalace, zemního plynu a vnitřní kanalizace. Vytápění ústřední dálkové, radiátory článkové. V koupelně je vana, umývadlo. WC standardního provedení. V kuchyni je běžný sporák

6 Typ stavby Popis / Zdůvodnění koeficientu Kc Lokalita / Fotografie Započitatelná Podlaží Dispozice Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient Upravená cena plocha celkový m 2 Kč Kč/m 2 KC Kč/m 2 Byt 3+1 Jedná se o byt 3+1 v Odrách. Dům je panelový montovaný. Byt se nachází v 3.N.P. Byt obsahuje předsíň, koupelnu, WC, kuchyň, obývací pokoj, dětský pokoj a ložnici. Odry, Sídliště Míru 91, , Byt Jedná se o byt 3+1 v Odrách. Dům je panelový montovaný. Byt se nachází v 4.N.P. Byt obsahuje předsíň, koupelnu, WC, kuchyň, obývací pokoj, dětský pokoj a ložnici. Odry, Sídliště Míru 81, , Byt Jedná se o byt 3+1 v Odrách. Dům je panelový montovaný. Byt se nachází v 3.N.P. Byt obsahuje předsíň, koupelnu,wc, kuchyň, obývací pokoj, dětský pokoj a ložnici. Odry, Sidliště Pod lesem 63, , Byt Jedná se o byt 3+1 ve Vražném. Dům je panelový montovaný. Byt se nachází v 1.N.P. Byt obsahuje předsíň, koupelnu, WC, kuchyň, obývací pokoj, dětský pokoj a ložnici. Vražné 48, , Byt Jedná se o byt 3+1 ve Fulneku - Jerlochovicích. Dům je panelový montovaný. Byt se nachází v 1.N.P. Byt obsahuje předsíň, koupelnu, kuchyň, ložnici, dětský pokoj a obývací pokoj. Fulnek - Jerlochovice 76, ,

7 Z výše uvedeného vyplývá, že uvedený byt č. 1020/27 z LV č v Odrách, k. ú. Odry s podílem 328/11179 na společných částech bytového domu č. p a pozemku parc. č. 182/4 z LV č je v daném místě a čase obchodovatelný v rozmezí od Kč/m 2 do Kč/m 2 podlahové plochy bytu. Vzhledem k poloze, umístění, stavebně technickému stavu a vybavení bytu č. 1020/27 s podílem 328/11179 na společných částech domu č. p a pozemku parc. č. 182/4 stanovuji obvyklou cenu v polovině uvedeného intervalu tj Kč/m 2. Pro stanovení ceny v místě a čase obvyklé byly dále posuzovány další rozhodující skutečnosti: Silné stránky nemovitosti - Pěší dostupnost na zastávku autobusu a železnice - Klidná lokalita se smíšenou zástavbou v širším centru města - Vybavení a velikost bytu - Zachovalý stavebně technický stav bytu - Příslušenství bytu sklep - Bezproblémové okolí bytu a bytového domu - Byt je ve výhradním vlastnictví Slabé stránky nemovitosti - Nebyly provedeny řádné rekonstrukce, byt je v původním stavu Jednotková cena stanovená srovnávací metodou byla stanovena na Kč/m 2 podlahové plochy bytu. Bylo přihlíženo ke všem skutečnostem ovlivňujícím cenu, zejména lokalitu, stavebně technický stav, velikost bytu a poptávku realitního trhu. Stanovení obvyklé ceny bytu č. 1020/27 srovnávací metodou Jednotková cena podlahové plochy bytu: Kč/m 2 Podlahová plocha bytu: 68,60 m 2 Stanovení obvyklé ceny: 68,60 m 2 x Kč/m 2 = Kč Obvyklá cena oceňovaného bytu č. 1020/37 s podílem 328/11179 na společných částech bytového domu č. p a pozemků parc. č. 182/4 v Odrách, k. ú. Odry stanovená porovnávací metodou činí ke dni odhadu Kč, po zaokrouhlení slovy: pětsetpadesáttisíc Kč - 7 -

8 Seznam podkladů a příloh Podklad / Příloha počet stran A4 v příloze Výpis z katastru nemovitostí pro LV č ze dne Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti 1 Mapa oblasti 1 Informace z katastru nemovitostí pro LV č Ve Vřesině u Hlučína, Ing. František Císař U Sadu Vřesina u Hlučína Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne , č.j. Spr. 1176/90, pro základní obor 1.) ekonomika, 2.) stavebnictví, pro odvětví 1.) ceny a odhady nemovitostí, 2.) stavby obytné, stavební odvětví různá, specializace pozemní stavby. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2995/24/2014 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 2995/24/

9 - 9 -

10 - 10 -

11 Snímek katastrální mapy

12 FOTODOKUMENTACE NEMOVITOSTI: Vstup do bytu č. 27 Vstup do domu Pohled severní z ulice Potoční

13 Mapa oblasti

14 - 14 -

15 - 15 -