Z N A L E C K Ý P O S U D E K

Transkript

1 NEMOVITOST: Adresa nemovitosti: Katastrální údaje: Z N A L E C K Ý P O S U D E K číslo 3452/339/ Bytová jednotka - byt Poděbradova 1550 / 82, Ostrava - Moravská Ostrava Kraj Moravskoslezský, okres Ostrava-město, obec Ostrava, k.ú. Moravská Ostrava, kód k.ú , LV Ostatní stavby: Pozemky: 1444 Vlastník jednotky: David Duchoň, Klimkovická 55/28, Ostrava, spoluvlastnický podíl: 1 / 12 Denisa Hegerová, Horní 263/69, Ostrava, spoluvlastnický podíl: 1 / 12 Michaela Maňková, Sámova 1009/10, Ostrava, spoluvlastnický podíl: 1 / 12 Alena Molnárová, Michálkovická 1791/173, Ostrava, spoluvlastnický podíl: 1 / 4 Jaroslav Volek, Poděbradova 1550/82, Ostrava, spoluvlastnický podíl: 1 / 2 Vlastník pozemku: David Duchoň, Klimkovická 55/28, Ostrava, spoluvlastnický podíl: 1 / 12 Denisa Hegerová, Horní 263/69, Ostrava, spoluvlastnický podíl: 1 / 12 Michaela Maňková, Sámova 1009/10, Ostrava, spoluvlastnický podíl: 1 / 12 Alena Molnárová, Michálkovická 1791/173, Ostrava, spoluvlastnický podíl: 1 / 4 Jaroslav Volek, Poděbradova 1550/82, Ostrava, spoluvlastnický podíl: 1 / 2 OBJEDNATEL : Exekutorský úřad Praha 6; č. j.180 Ex 15654/14, obj. ze dne Adresa objednatele: Bělohorská 270 / 17, Praha 6 telefon: IČ: DIČ: ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: Ing. František Císař U Sadu / 25, Vřesina u Hlučína telefon: , cisarfrantisek@centrum.cz IČ: DIČ: ÚČEL OCENĚNÍ: Pro účely provedení exekuce ve věci č. j. 180 Ex 15654/14, obj. ze dne Datum místního šetření: Datum zpracování : Počet stran: 15 stran Počet příloh: 6 Posudek se předává objednateli ve čtyřech vyhotoveních.

2 STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI stavba dokončena v r rekonstrukce v r Rekonstrukce stavby: celková dílčí střecha, fasáda zateplení okna, dveře ostatní Rekonstrukce jednotky: celková dílčí sociální zařízení kuchyňská linka podlahy okna dveře SOUČASNÝ STAV Konstrukce: zděné Využití: bydlení Okolí: bytová zóna Přípojky: voda kanalizace plyn elektro telefon zp. příjezd Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: Širší centrum - bytové domy zděné Počet obyvatel: Stavebně technický stav stavby: dobře udržovaná Stavebně technický stav jednotky: dobře udržovaná Vytápění: lokální - plyn Energetický průkaz stavby: Není Počet podlaží celkem: 4 z toho podzemní: 1 z toho nadzemní: 3 Počet bytů/nebytů 6/0 Bytová jednotka Č.p./č.jedn. Podlaží Typ PP bytu Balkon, Lodžie, Terasa Sklad Sklípek Garáž. stání Celková plocha jednotky Započitatelná plocha jednotky Podíl na společných částech domu a pozemku Obvyklá cena m 2 m 2 m 2 ks m 2 m 2 Kč/m /1 1. NP ,50 0,00 3,00 50,50 49,00 1 / Kč/m 2 Místopis (charakteristika obce, poloha nemovitosti v obci) Jedná se o Statutární město Ostrava s počtem obyvatel Město Ostrava je vybaveno sítí všech obchodů a služeb. Jsou zde nemocnice, polikliniky, lékárny, banky, pojišťovny, městská policie, státní policie, pošty, mateřské školy, základní školy, učňovské školy, střední školy a vysoké školy. Ostrava je vybavena všemi inženýrskými sítěmi. Dopravní spojení MHD, autobusy a železnice. Nemovitost se nachází na ulici Poděbradově v Ostravě - Moravské Ostravě. Poloha, okolí a dopravní dostupnost Poloha v obci: Širší centrum - bytové domy zděné Okolí: bytová zóna průmyslová zóna nákupní zóna ostatní Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Celkový popis nemovitosti (základní popis, druh stavby, účel užití, dispoziční řešení, příslušenství) Jedná se o byt č. 1550/1 v bytovém domě na ulici Poděbradově č. p. 1550, v Ostravě, k. ú. Moravská Ostrava, v širším centru městské části Ostrava - Moravská Ostrava se zástavbou zděnými bytovými domy. Jedná se o klidovou část obce s bezproblémovým okolím. Pozemek je rovinatý. Nemovitost má vlastní bezproblémový příchod a příjezd z veřejné komunikace - ul. Poděbradovy. Nemovitost bytového domu je napojena na všechny inženýrské sítě. Pěší dostupnost na zastávku MHD. Jedná se o bytovou jednotku č. 1, která je umístěna v 1.N.P. bytového domu č. p v Ostravě, k. ú. Moravská Ostrava

3 Bytový dům je cihelný zděný. Bytový dům je podsklepený a má 3 nadzemní podlaží. Byt č. 1550/1 se nachází v 1. N.P. bytového domu č. p Byt obsahuje předsíň, kuchyň, spíž, jednu obytnou místnost, koupelnu s WC a sklep v 1.P.P. mimo byt. Svislé konstrukce jsou zděné cihelné v tl. 45 cm a více. Podlahy obytných místností jsou vlýskové s textilní krytinou, v kuchyni PVC, v ostatních místnostech z keramické dlažby. Dveře jsou dřevěné hladké plné, okna jsou dřevěná zdvojená. Je proveden rozvod studené a teplé vody, světelné elektroinsta lace, zemního plynu a vnitřní kanalizace. Vytápění lokální na zemní plyn. Ohřev teplé vody v průtokovém plynovém ohřívači. V kuchyni a koupelně s WC je proveden obklad. Vnitřní omítky jsou vápenné štukové hladké. V koupelně je vana, umývadlo a WC splachovací standardního provedení. Sporák v kuchyni je na zemní plyn. Na domě je instalován bleskosvod. Fasádní omítky vápenné štukové hladké, ze dvorní části břízolitové škrábané. Pan David Duchoň byl řádně a včas obeslán. Rovněž ostatní spoluvlastníci byli řádně a včas obesláni. Místního šetření se bez omluvy nezúčastnili, kromě Denisy Hegerové. Paní Denisa Hegerová se místního šetření zúčastnila a podala znalci všechny potřebné informace. K uvedenému bytu č. 1550/1 neměla klíče. Byt nebyl zpřístupněn. Popis vnitřního vybavení a vnitřní dispozice byl proveden z informací paní Hegerové. Dle vyjádření p. Hegerové byl dán bytový dům č. p do užívání v roce V průběhu dosavadního užívání byla po válce v roce 1949 provedena částečná rekonstrukce bytového domu. Dle vyjádření paní Hegerové je byt č. 1550/1 v dobrém stavebně technickém stavu. Je obývaný a obyvatelný s pravidelnou údržbou. Technický popis oceňované nemovitosti Stavebně technický stav jednotky: dobře udržovaná Energetický průkaz stavby: Není Rekonstrukce jednotky: celková dílčí sociální zařízení kuchyňská linka podlahy okna dveře Počet podzemních/nadzemních podlaží: 1 / 3 Počet bytových/nebytových jednotek: 6 / 0 Inženýrské sítě a využití nemovitosti Přípojky: voda kanalizace plyn elektro telefon Přístupová komu.: zpevněná nezpevněná přes pozemky parc. číslo Využití: bydlení pronájem podnikání bydl. a podnik. část. obsazen volný objekt Přístup a příjezd k pozemku z veřejné komunikace Pronájem nemovitosti (zhodnocení nájemního vztahu) Nemovitost není pronajímána / propachtována Přehled listů vlastnictví LIST VLASTNICTVÍ Kraj: CZ080 Moravskoslezský Okres: CZ0806 Ostrava-město Obec: Ostrava Katastrální území: Moravská Ostrava Ulice: Poděbradova č.o.: 82 Vlastníci Podíl FO RČ: David Duchoň Klimkovická 55/28, / 12 Ostrava FO RČ: Denisa Hegerová Horní 263/69, Ostrava 1 / 12 FO RČ Michaela Maňková Sámova 1009/10, / 12 Ostrava FO RČ: Alena Molnárová Michálkovická 1791/173, / 4 Ostrava FO RČ: Jaroslav Volek Poděbradova 1550/82, Ostrava 1 / 2 Stavby na LV 9599 stavba je součástí pozemku část obce Moravská Ostrava Bytový dům č.p na pozemku p.č NE - 3 -

4 Jednotky na LV Číslo jednotky: 1550/1 Spoluvlastnický podíl: 1 / 12 Byt Pozemky na LV Pozemková parcela Parcela KN 231 m 2 zastavěná plocha a nádvoří Výpočet věcné hodnoty staveb Výpočet věcné hodnoty (bytová jednotka, nebytová jednotka) Výpočet podlahových ploch jednotky Název Typ výměry Podlahová plocha Koeficient Započítaná plocha 1.N.P. byt 47,50 m 2 1,00 47,50 m 2 sklep mimo byt v 1.P.P. 3,00 m 2 0,50 1,50 m 2 Celková podlahová plocha 50,50 m 2 49,00 m 2 Konstrukce Základy vč. zemních prací Svislé konstrukce Stropy Krov, střecha Krytiny střech Klempířské konstrukce Úprava vnitřních povrchů Úprava vnějších povrchů Vnitřní obklady keramické Schody Dveře Vrata Okna Povrchy podlah Vytápění Elektroinstalace Bleskosvod Vnitřní vodovod Vnitřní kanalizace Vnitřní plynovod Ohřev teplé vody Vybavení kuchyní Vnitřní hygienické vyb. Výtahy Ostatní Instalační pref. jádra Popis betonové pasy izolované Zděné cihelné 45 cm a více železobetonové monolitické Sedlový Plechová pozinkovaný plech dvouvrstvé vápenné omítky Štuková omítka a škrábaný břízolit běžné obklady železobetonové monolitické s běžným povrchem hladké plné dveře Dřevěná zdvojená Vlýsky s textilní krytinou Lokální plynové světelná třífázová Bleskosvod Pozinkované trubky plastové potrubí rozvod zemního plynu Průtokový plynový ohřívač běžný plynový sporák WC, umyvadlo, vana chybí rozvod antén instalační šachty zděné Podlahová plocha [m 2 ] 51 Započitatelná plocha [m 2 ] 49,00 Jednotková cena (JC) [Kč/m 2 ] Rozestavěnost % 100,00 Reprodukční hodnota (RC) Kč Stáří roků 78 Další životnost roků 42 Opotřebení % 60,00 Věcná hodnota (VH) Kč Výpočet hodnoty pozemků Základní popis oceňovaných pozemků Předmětem ocenění je spoluvlastnický podíl na pozemku parc. č zastavěná plocha a nádvoří o výměře 231 m 2-4 -

5 v Ostravě, k. ú. Moravská Ostrava Podíl jednotky č. 1550/1 z LV č na společných částech bytového domu č. p a pozemku parc. č z LV č činí 5667/ Na pozemku parc. č je postaven bytový dům č. p Pozemek je rovinatý. Přístup a příjezd k bytovému domu je z místní komunikace - ul. Poděbradovy. Ve Statutárním městě Ostrava je v platnosti cenová mapa č. 15. V této cenové mapě je v dané oblasti cena stavebních pozemků 1050 Kč/m 2. Přehled oceňovaných pozemků Druh pozemku Parcela č. Výměra [m 2 ] Spoluvlastnický podíl zastavěná plocha a nádvoří / Celková výměra pozemků: 231 STANOVENÍ OBVYKLÉ CENY Obvyklou cenou se podle zákona č. 151/97 Sb. ve znění pozdějších předpisů rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného nebo obdobného majetku. Základem pro zjištění obvyklé ceny je porovnání cen, kterých by bylo dosaženo v daném místě a čase u stejných nebo podobných nemovitostí. Žádný zákon nestanoví závaznou metodiku pro stanovení obvyklé ceny. Specifické metody jsou v současnosti vytvářeny profesními organizacemi znalců a odhadců, organizacemi zabývajícími se výukou a studiem oceňování nemovitostí, peněžními ústavy apod. Pro stanovení obvyklé ceny bytu č. 1550/1 bylo provedeno vyhodnocení trhu s nemovitostmi. Bylo provedeno vyhodnocení údajů z realitního trhu, vlastního průzkumu trhu s nemovitostmi, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb. Bylo zjištěno, že s obdobnými nemovitostmi se obchoduje. Pro stanovení obvyklé ceny bytu v Ostravě, ul. Poděbradova 1550/1 porovnávací metodou jsou k dispozici srovnávací byty v Ostravě a nejbližším okolí. Pro porovnání oceňovaného bytu č. 1550/1 byly použity ceny bytů nabízené na trhu s nemovitostmi v dané lokalitě v 2. a 3. čtvrtletí Jedná se o byty podobné velikosti, podobného dispozičního řešení, srovnatelného stáří a podobné stavebně technické konstrukce. Výpočet porovnávací hodnoty Typ stavby Byt 1+1 Popis / Zdůvodnění koeficientu Kc Lokalita / Fotografie Započitatelná Podlaží Dispozice Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient Upravená cena plocha celkový m 2 Kč Kč/m 2 Kc Kč/m 2 Jedná se o byt 1+1 v Ostravě - Moravské Ostravě, ul. Jirská. Byt se nachází v 1.N.P. zděného cihlového domu. Byt obsahuje předsíň, koupelnu, WC, kuchyň a jednu obytnou místnost. Ostrava - Moravská Ostrava, ul. Jirská netypový dům zděný cihelný 57,00 1.N.P ,

6 Byt1+1 Jedná se o byt 1+1 v Ostravě - Zábřehu, ul. Čujkovova. Byt se nachází v 2.N.P. zděného cihlového domu. Byt obsahuje předsíň, koupelnu, WC, kuchyň a jednu obytnou místnost. Ostrava - Zábřeh, ul. Čujkovova netypový dům zděný cihelný 39,00 2.N.P , Byt 1+1 Jedná se o byt 1+1 v Ostravě - Moravské Ostravě, ul. Sládkova. Byt se nachází v 2.N.P. zděného cihlového bytového domu. Byt obsahuje předsíň, koupelnu, WC, kuchyň a jednu obytnou místnost. Ostrava - Moravská Ostrava, ul. Sládkova netypový dům cihelný zděný 48,00 2.N.P , Byt 1+1 Jedná se o byt 1+1 v Ostravě - Moravské Ostravě, ul. Sokolská. Byt se nachází v 1.N.P. zděného cihelného bytového domu. Byt obsahuje předsíň, koupelnu, WC, kuchyň a jednu obytnou místnost. Ostrava - Moravská Ostrava, ul. Sokolská netypový dům zděný cihlový 48,00 3.N.P , Byt 1+1 Jedná se o byt 1+1 v Ostravě - Moravské Ostravě, ul. Pohraniční. Byt se nachází v 4.N.P. zděného cihlového bytového domu. Byt obsahuje předsíň, koupelnu, WC, kuchyň a jednu obytnou místnost. Ostrava - Moravská Ostrava, ul. Pohraniční netypový dům zděný cihelný 48,00 4.N.P , Byt 1+1 Ostrava - Zábřeh,ul. Výškovická - 6 -

7 Jedná se o byt 1+1 v Ostravě - Zábřehu, ul. Výškovická. Byt se nachází v 3.N.P. zděného cihlového bytového domu. Byt obsahuje předsíň, koupelnu, WC, kuchyň a jednu obytnou místnost. Hodnocení: Redukce pramene ceny - cena je převzata z realitní inzerce - koeficient 0,80; netypový dům zděný cihelný 40,00 3.N.P , Z výše uvedeného vyplývá, že uvedený byt č. 1550/1 v Ostravě, k. ú. Moravská Ostrava z LV č s podílem na společných částech bytového odmu č. p a pozemku parc. č z LV č je v daném místě a čase obchodovatelný v rozmezí od Kč/m 2 do Kč/m 2 podlahové plochy bytu. Vzhledem k poloze, umístění, stavebně technickému stavu a vybavení bytu č. 1550/1 s podílem 5667/33916 na společných částech bytového domu č. p a pozemku parc. č stanovuji obvyklou cenu v polovině uvedeného intervalu tj Kč/m 2. Pro stanovení ceny v místě a čase obvyklé byly dále posuzovány další rozhodující skutečnosti: Silné stránky nemovitosti - Pěší dostupnost na zastávku MHD - Klidná lokalita se zástavbou zděnými bytovými domy v širším centru Ostravy - Velikost a vybavení bytu - Bezproblémové okolí bytu a bytového domu - Dobrý stavebně technický stav Slabé stránky nemovitosti - Nemovitost bytu je ve spoluvlastnictví Jednotková cena stanovená srovnávací metodou byla stanovena na Kč/m 2 podlahové plochy bytu. Bylo přihlíženo ke všem skutečnostem ovlivňujícím cenu, zejména lokalitu, stavebně technický stav, velikost bytu a poptávku realitního trhu. Stanovení obvyklé ceny bytu č. 1550/1 srovnávací metodou Jednotková cena podlahové plochy rodinného domu: Kč/m 2 Podlahová plocha rodinného domu: 49,00 m 2 Stanovení obvyklé ceny: 49,00 m 2 x Kč/m 2 = Kč Obvyklá cena oceňovaného bytu č. 1550/1 z LV č s podílem 5667/33916 na společných částech bytového domu č. p a pozemku parc. č z LV č v Ostravě, k. ú. Moravská Ostrava stanovená porovnávací metodou činí ke dni odhadu Kč, po zaokrouhlení - 7 -

8 Kč slovy: čtyřistaosmdesáttisíc Kč Obvyklá cena ideálníhospoluvlastnického podílu Davida Duchoně o velikosti 1/12 činí ke dni odhadu Kč x 1/12 = Kč, po zaokrouhlení slovy: čtyřicettisíc Kč Kč Závěr LV č , 9599 a) Obvyklá cena oceňovaného bytu činí ke dni odhadu celkem Ideálního spoluvlastnického podílu o velikosti 1/12 na nemovitosti bytu č. 1550/1 z LV č a spoluvlastnického podílu ve výši 5667/33916 na společných částech bytového domu č a pozemku parc. č z LV č v Ostravě, k. ú. Moravská Ostrava, Katastrální úřad pro Moravskoslezský kraj, katastrální pracoviště Ostrava, činí podle tohoto odhadu k datu ocenění Kč b) Cena jednotlivých práv a závad spojených s nemovitostmi LV č , nestanoví se Nájemní právo nezjištěno Věcná břemena nezjištěno c) Závady, které prodejem v dražbě nezaniknou viz odst. b d) Výsledná obvyklá cena oceňovaných nemovitostí LV č , 9599 a) Obvyklá cena oceňovaného bytu činí ke dni odhadu celkem Ideálního spoluvlastnického podílu o velikosti 1/12 na nemovitosti bytu č. 1550/1 z LV č a spoluvlastnického podílu ve výši 5667/33916 na společných částech bytového domu č a po

9 zemku parc. č z LV č v Ostravě, k. ú. Moravská Ostrava, Katastrální úřad pro Moravskoslezský kraj, katastrální pracoviště Ostrava, činí podle tohoto odhadu k datu ocenění slovy: čtyřicettisíc Kč Kč Seznam podkladů a příloh Podklad / Příloha počet stran A4 v příloze Výpis z katastru nemovitostí pro LV č ze dne Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti. 1 Mapa oblasti. 1 Ve Vřesině u Hlučína Ing. František Císař U Sadu 293/ Vřesina u Hlučína ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne , č. j. Spr. 1176/90, pro základní obor 1.) ekonomika, 2.) stavebnictví, pro odvětví 1.) ceny a odhady nemovitostí, 2.) stavby obytné, stavební odvětví různá, specializace pozemní stavby. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 3452/339/2015 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 3452/339/

10 - 10 -

11 - 11 -

12 - 12 -

13 Snímek katastrální mapy

14 Fotodokumentace nemovitosti Vstup do bytu č. 1550/1 Pohled severozápadní Pohled ze dvora Pohled z ulice Poděbradovy

15 Mapa oblasti