Znalecký posudek č

Transkript

1 Znalecký posudek č o obvyklé ceně nemovitosti - bytu č. 81/7 v bytovém domě č.p. 81, 82 ve městě Příbram, katastrální území Březové Hory Objednatel posudku: Účel posudku: Mírové náměstí 2/ Ústí nad Labem IČ: č. obj.: 456/012 ze dne: podklad pro dražbu V souladu se zákonem č. 26/2000 Sb., podle stavu ke dni posudek vypracoval: Ing. Tomáš Hoskovec U Retexu Klatovy Posudek obsahuje 14 stran a 8 stran příloh. Objednateli se předává v 1 vyhotovení. V Klatovech,

2 2 A.Nález 1.Znalecký úkol Stanovit obvyklou cenu nemovitosti - bytu č. 81/7 v bytovém domě č.p. 81,82 ve městě Příbram. Nemovitost je situována v ulici Politických vězňů, v části Příbram VII, která se nachází cca. 1,5 km od centra města, jihovýchodním směrem. 2.Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka nemovitosti byla znalcem provedena dne , v 17:00. Protože se vlastník nemovitosti ani jeho zástupce v určený termín nedostavil, byla prohlídka provedena pouze z veřejného prostranství, bez vstupu do bytu či domu. Nebylo tedy možné zjistit ani polohu bytu v domě, ani informace o dispozici bytu, rozměrech místností, stavu, vybavení atd.. 3.Podklady pro vypracování posudku Od objednatele: - objednávka - kopie výpisu z KN ze dne Od znalce: - internetový výpis z KN - skutečnosti zjištěné při prohlídce - fotodokumentace pořízená při prohlídce - údaje o porovnávacích nemovitostech z realitní inzerce 4.Vlastnické a evidenční údaje Nemovitost je zapsána u Katastrálního pracoviště Příbram, a to v KÚ Březové Hory, na LV č Jako vlastník bytové jednotky je zapsána Johana Moštíková, kteří ji má ve svém výlučném vlastnictví. Johana Moštíková je rovněž zapsána jako podílový spoluvlastník bytového domu a pozemků. Další části oceňované nemovitosti jsou zapsány na LV č Na LV č je zapsáno a posudkem se oceňuje: - byt č. 81/7 v bytovém domě č.p. 81, 82, na stavebních parcelách č. 934 a 935 Spoluvlastnický podíl na bytovém domě a parcelách, který náleží k oceňovanému bytu, činí 929/ Na LV č je zapsáno a posudkem se oceňuje: - stavební parcela č. 934, 203 m 2 evidována jako zastavěná plocha a nádvoří (jedná se o zastavěnou plochu pod částí domu s č.p. 81) - stavební parcela č. 935, 350 m2 evidována jako zastavěná plocha a nádvoří (jedná se o zastavěnou plochu pod částí domu s č.p. 82) - bytový dům č.p. 81, 82 Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: ,

3 3 Zapsaný spoluvlastnický podíl Johany Moštíkové je 929/ Dokumentace a skutečnost Projektová dokumentace není k dispozici. Nebyly zjištěny rozpory mezi stavem dle KN a skutečností: 6.Celkový popis nemovitosti Předmětný byt je v domě čp. 81, 82, situovaném po pravé straně ulice Politických vězňů, ve směru od centra města. Byt je ve vchodu č.p. 81, který je při pohledu z ulice na pravé straně objektu. Velikostní kategorie ani poloha bytu v domě nejsou známy, a vzhledem k nemožnosti provést prohlídku nemohly být zjištěny na místě. Při ocenění je tedy nutné vycházet ze stavu, který lze důvodně přepokládat. Z údajů uvedených v KN lze usuzovat, že celková plocha bytu je 92,9 m 2. To by odpovídalo velikostní kategorii cca Dům má pravoúhlý půdorys ve tvaru L, čtyři nadzemní podlaží a je plně podsklepený. Zastřešení valbovou střechou, bez využití podkroví. Podélná osa domu je přibližně ve směru východ - západ. Na pravé straně dům štítovou stěnou navazuje na vedlejší dům, jedná se o součást většího bloku. Dům stojí na terénu s mírným spádem k jihu na st.p.č. 934 a 935, při hlavní asfaltové komunikaci v ulici Politických vězňů. Přístup k domu je z chodníku v ulici Politických vězňů. Dům má i zadní vchod, orientovaný do vnitrobloku. V blízkém okolí stojí větší počet typově stejných domů, které byly zřejmě stavěny ve stejném období, a v současné době se liší pouze mírou údržby a množstvím provedených úprav. Výstavba byla zřejmě spojena s rozvojem těžby uranových rud a podle charakteristického vzhledu a technického provedení ji lze zařadit přibližně do poloviny 50. let minulého století. Obvodové stěny jsou zděné, stropy pravděpodobně železobetonové, schody ŽB, fasáda omítaná břizolitovou omítkou, nezateplená. Střecha je valbová, s obnovenou taškovou krytinou. Celkový počet bytů v č.p Celkový počet bytů v č.p je 24. U většiny bytů byla původní dřevěná okna vyměněna za nová plastová s dvojskly. Topení - na střeše nejsou žádné komíny, ani ve fasádách nejsou žádné výstupy kouřovodů. Je tedy zřejmé, že byty jsou vybaveny ústředním vytápěním z centrálního zdroje. Splaškové vody jsou svedeny do veřejné kanalizace. Napojení na rozvody vody a el. energie. V lokalitě je běžně zaveden plyn a předpokládá se proto rovněž napojení na rozvod plynu. Fasádní omítky vykazují vysoké opotřebení, nad úrovní terénu poškození vlhkostí.

4 4 7.Obsah posudku Pozemky a)pozemky 2)Pozemek k bytu Byt c)byt 4)Byt 81/7 e)ocenění porovnávací metodou Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: ,

5 5 B.Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 387/2011 Sb. o oceňování majetku. Podklady pro stanovení koeficientu K p : Obec: Popisy objektů Příbram Pozemky a)pozemky 2)Pozemek k bytu Pozemek v zastavěné části okresního města, v lokalitě dlohodobě užívané k bydlení, s kompletní občanskou vybaveností. Uplatňuje se přirážka ve výši 45%. Byt c)byt 4)Byt 81/7 Veškeré údaje o bytu jsou předpokládané. Jedná se o konzervativní předpoklady na základě stavu objektu a porovnání s okolními domy stejného typu. Bytová jednotka cca. 3+1 umístěná v 1. až 4. NP, s obytnými místnostmi orientovanými na jih a sever. Byt obsahuje standardní příslušenství (koupelna, WC, kuchyňská linka), pokud je ve vyšším než 1. NP, má alespoň 1 balkón. Obvodové stěny zděné z neznámého materiálu, bez zateplení. Podlahy obytných místností jsou z PVC, u ostatních místností keramické dlažby 10/10 cm, původní. Kuchyně - sporák na ZP a původní kuch. linka. Koupelna - ocelová vana a umyvadlo, původní. WC. Vytápění ústřední, dálkové. Stejně tak ohřev TUV. V bytě jsou rozvody vody, kanalizace, el. instalace. Úpravy provedené v bytě: nedoloženy, předpokládá se že byt je v původním stavu se zanedbanou údržbou.

6 6 Ocenění Pozemky a)pozemky 2)Vyhláška 387/2011 Sb. 3)Pozemek k bytu 28 Základní cena za m 2 stavebního pozemku dle 28 odst. 1 činí 400, Kč. Cena je určena podle písm. i): okresní město. 28 odst. 2 Zastavěné plochy a nádvoří Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m 2 pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 1: Výhodnost polohy na území obce z hlediska účelu užití stavby + 45 % 1,450 Koeficient změny cen staveb K i : 2,139 Koeficient prodejnosti K p : (Bytové domy) 0,891 Jednotková cena [Kč/m 2 ] Název Parc. č. Výměra základní upravená Cena [Kč] [m 2 ] zastavěná plocha st , 1 105, ,66 čp. 81 zastavěná plocha st , 1 105, ,34 čp. 82 Součet: , Pozemek k bytu zjištěná cena: , Kč Byt d)byt 5)Vyhláška 387/2011 Sb. 6)Byt 81/7 25 Podlahové plochy bytu (PP): byt 92,00 m 2 Určení základní ceny za m 2 dle přílohy č. 19, tabulky č. 1: Kraj: Středočeský Obec: Příbram Počet obyvatel: Indexovaná prům. cena (IPC): , Kč/m 2 Trh s nemovitostmi: příloha č. 18a, tabulka č. 1 V současné době je v Příbrami poptávka po bytech přibližně v rovnováze s nabídkou, přičemž Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: ,

7 7 poptávka po bytech v domech z 50. let je nižší než průměr. Popis znaku Hodnocení znaku T i 1 Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi II. Poptávka nižší než nabídka 0,05 2 Vlastnictví nemovitostí II. Stavba na vlastním pozemku (ve 0,00 spoluvlastnictví) 3 Vliv právních vztahů na prodejnost (např. prodej podílu, pronájem) II. Bez vlivu 0,00 3 Index trhu (I T = 1 + Ti): 0,950 i=1 Poloha nemovitosti: příloha č. 18a, tabulka č. 6 Nemovitost je situována v rozsáhlé čtvrti pro bydlení, vybudované z velké části v 50. letech minulého století. Dům s oceňovaným bytem se nachází v jihozápadní, nikoli okrajové části obce, v jedné z hlavních ulic. Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Poloha nemovitosti III. Souvisle zastavěné území obce 0,00 2 Význam lokality v obci, oblasti, II. Bez vlivu 0,00 okresu 3 Okolní zástavba a životní III. Převažující objekty pro bydlení 0,00 prostředí 4 Dopravní spojení II. Dobrá dostupnost centra obce, dobré 0,00 dopravní spojení 5 Parkovací možnosti v okolí II. Omezené 0,00 nemovitosti 6 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 0,00 7 Změny v okolí s vlivem na cenu III. Bez vlivu 0,00 nemovitosti 8 Vlivy neuvedené II. Bez dalších vlivů 0,00 8 Index polohy (I P = 1 + Pi): 1,000 i=1 Konstrukce a vybavení nemovitosti: příloha č. 19, tabulka č. 2 Obvodové zdivo z neznámého materiálu z 50. let minulého století - je nutné předpokládat podprůměrné tepelnětechnické vlastnosti. Předpokládá se, že dům má v suterénu alespoň společnou kočárkárnu nebo sušárnu. Byt má pravděpodobně balkón, předpokládá se že má sklepní kóji nebo sklep. Vytápění se předpokládá ústřední. Předpokládá se že byt je v původním stavu, s nutností provedení rozsáhlých stavebních úprav. Popis znaku Hodnocení znaku V i 1 Typ stavby IV. Budova - zděná nebo monolitická 0,10

8 8 konstrukce vyzdívaná 2 Společné části domu II. Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, 0,00 sušárna, sklad 3 Příslušenství domu II. Bez dopadu na cenu bytu 0,00 4 Umístění bytu v domě II. Ostatní podlaží nevyjmenované 0,00 5 Orientace obyt. místností ke II. Ostatní světové strany - částečný výhled 0,00 světovým stranám 6 Základní příslušenství bytu III. Příslušenství úplné - standardní provedení 0,00 7 Další vybavení bytu a prostory III. Standardní vybavení - balkon nebo 0,00 užívané spolu s bytem lodžie, komora nebo sklepní kóje (sklep) 8 Vytápění bytu III. Dálkové, ústřední, etážové 0,00 9 Kriterium jinde neuvedené III. Bez vlivu na cenu 0,00 10 Stavebně-technický stav IV. Byt ve špatném stavu - (předpoklad 0,65 * * Kategorie stavby: D - stáří od 50 do 80 let včetně Hodnota koeficientu (s) pro úpravu V 10 : 0,7 9 provedení rozsáhlejších stavebních úprav) Index konstrukce a vybavení (I V = (1 + Vi) V10): 0,500 i=1 Index cenového porovnání (I = I T I P I V ): 0,950 1,000 0,500 = 0,475 Cena upravená (CU = IPC I): , 0,475 = ,53 Kč/m 2 Určení porovnávací hodnoty (PP CU): 92, ,53 = ,76 Kč Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na společných částech domu: Cena pozemků = , Kč Spoluvlastnický podíl: 929 / Hodnota spoluvlastnického podílu: = ,10 Kč ,10 Kč Cena po přičtení spoluvlastnického podílu: = ,86 Kč Byt 81/7 zjištěná cena: ,86 Kč g) Ocenění porovnávací metodou K porovnání jsou využity srovnatelné nemovitosti z nabídky v realitní internetové inzerci. Vybrány jsou pouze byty o srovnatelné velikosti. Jeden z porovnávacích bytů je prakticky shodný s bytem oceňovaným - je situován ve stejném bloku, ve stejném typu domu, pouze v jiné ulici (Komenského - porovnávací nemovitost č. III). Ceny z realitní inzerce jsou sníženy o 5%, protože inzerovaná cena je většinou vyšší než skutečná cena prodejní. Výchozím parametrem pro srovnání je velikost podlahové plochy, která je uváděna u všech nemovitostí. Množství jednotek oceňované nemovitosti: 92 m 2 (předpoklad dle KN) Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: ,

9 9 Popis předpokládaného stavu oceňovaného bytu je uveden výše v Posudku. Popis porovnávacích nemovitostí: I) Nám. 17. listopadu, 3+1, 88 m 2 Byt se nachází v 1.NP cihlového domu, nedaleko od oceňovaného bytu. Okna jsou orientována do dvora. V bytě jsou 3 neprůchozí pokoje, kuchyň, komora, chodba a sociální zařízení. Byt je v původním stavu, vhodný k okamžitému nastěhování, popř. k rekonstrukci. K bytu náleží sklep o velikosti 6 m 2. Prodejní cena: ,- Kč Pramen: JADOMI s.r.o., Dobříš, server Sreality.cz, datum aktualizace II) S.K.Neumanna, 3+kk, 92 m 2 Byt se nachází v 1.NP cihlového domu, nedaleko od oceňovaného bytu. Je přestavěný z původního 3+1. Byt po částečné rekonstrukci (rozvody vody, elektro, topení), umístění i lokalita jsou velmi podobné jako u oceňovaného bytu. V bytě jsou 2 neprůchozí pokoje, obývací pokoj propojený s kuchyní, komora, chodba a sociální zařízení. K bytu náleží 2 sklepy. Prodejní cena: ,- Kč Pramen: JADOMI s.r.o., Dobříš, server Sreality.cz, datum aktualizace III) Komenského, 3+1, 92 m 2 Byt se nachází v 1.NP cihlového domu (celkem pouze 2 NP), nedaleko od oceňovaného bytu. Byt je v původním stavu, umístění i lokalita jsou velmi podobné jako u oceňovaného bytu. V bytě jsou 2 neprůchozí pokoje, obývací pokoj propojený s kuchyní, komora, chodba a sociální zařízení. K bytu náleží 2 sklepy. Prodejní cena: ,- Kč Pramen: RK Sting, server Sreality.cz, datum aktualizace IV) Obránců Míru, 3+1, 80 m 2 Byt se nachází ve 2..NP cihlového domu o celkem 5 NP, nedaleko od oceňovaného bytu. Byt je po modernizaci (kuchyně, koupelna, elektroinstalace, podlahy, atd.), umístění i lokalita jsou velmi podobné jako u oceňovaného bytu. Součástí jsou 2 balkóny. Prodejní cena: ,- Kč Pramen: Arka reality, server Sreality.cz, datum aktualizace Seznam porovnávaných objektů: Název Výchozí cena (VC) Množství (M) K místa K časový K vybav. Jednotková cena (JC) Váha (V)

10 10 I) Byt 88 m , Kč 88,00 m 2 1,00 0,95 1, ,03 Kč 1,0 II) Byt 92 m , Kč 92,00 m 2 1,00 0,95 0, ,40 Kč 1,0 III) Byt 92 m ,29 Kč 92,00 m 2 1,00 1,00 1, ,44 Kč 1,0 IV) Byt 80 m , Kč 80,00 m 2 0,95 0,90 0, ,82 Kč 0,8 kde JC = (VC / M) (K místa K časový K vybav. ) Minimální jednotková cena za m 2 : Průměrná jednotková cena za m 2 ( (JC V) / V): Maximální jednotková cena za m 2 : 9 623,40 Kč ,09 Kč ,82 Kč Stanovení porovnávací hodnoty: Stanovená jednotková cena za m 2 : , Kč Množství: 92,00 m 2 Porovnávací hodnota: = , Kč Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: ,

11 11 C.Rekapitulace Stanovení obvyklé ceny: Cena podle cenového předpisu je v daném případě mírně vyšší než ceny srovnatelných bytů v realitní inzerci. Tato cena má v rámci odhadu pouze informativní roli. Návrh obvyklé ceny se převážně odvíjí od porovnávací metody, která je konkrétnější a podává reálný obraz s ohledem na aktuální situaci na trhu nemovitostí. K porovnání byly vyhledány nabídky velmi podobné oceňované nemovitosti - byty srovnatelné velikosti v cihlových domech, v lokalitách co nejblíže. V jednom případě se jedná dokonce o byt ve stejném bloku (porovnávací nemovitost č. IV). Ceny porovnávacích nemovitostí z realitní inzerce jsou sníženy o 5%, vzhledem k tomu že skutečné prodejní jsou v praxi obvykle nižší než ceny inzerované. Z hlediska prodejnosti se jedná spíše o podprůměrnou nemovitost - byt velmi pravděpodobně v zanedbaném stavu, vyžadující rekonstrukci; nadprůměrně velká podlahová plocha, která nevyhovuje nižší koupěschopnosti potenciálních zájemců, kteří hledají výrazně menší byty. Silné stránky: - nejsou známé Slabé stránky: - zcela původní stav a vzhled, silné opotřebení, technická i morální zastaralost, nutnost investic Tyto nevýhody nejsou plně zahrnuty v porovnání a snižují atraktivitu bytu z hlediska případného zájemce. Cena zjištěná porovnávacím způsobem: ,- Kč Tato cena byla stanovena za předpokladu, že stav interiéru a vybavení domu jsou standardní to však nebylo možné ověřit, protože znalci nebyla umožněna prohlídka nemovitosti. a)cena zjištěná porovnávacím způsobem se proto snižuje z důvodu neověřeného stavu interiéru a vybavení domu... o 30%, tj * 0,70 = ,- Kč Cena v místě a čase obvyklá se tedy stanovuje ve výši: ,- Kč Obvyklá (obecná, tržní) cena podle odborného odhadu znalce , Kč

12 12 Cena slovy: sedmdsetosmnácttisíc Kč Příslušenství bytů a nebytových prostorů Cena pozemků podle cenového předpisu Byty a nebytové prostory Cena bytů podle cenového předpisu Cena zjištěná porovnávacím způsobem , Kč , Kč , Kč Obvyklá (obecná, tržní) cena podle odborného odhadu znalce , Kč Cena slovy: sedmsetosmnácttisíc Kč Klatovy, Ing. Tomáš Hoskovec U Retexu Klatovy Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: ,

13 13 D.Znalecká doložka Tento posudek jsem zpracoval jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Plzni ze dne pod č.j. Spr.2273/94 pro obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, specializace odhady nemovitostí a pro obor stavebnictví, stavby obytné a stavby průmyslové. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji fakturou. Klatovy, Ing. Tomáš Hoskovec U Retexu Klatovy

14 14 E.Seznam příloh Výpis z KN - byt č. 81/7 Informativní výpis z KN - st.p.č. 934 Porovnávací nemovitost I Porovnávací nemovitost II Porovnávací nemovitost III Porovnávací nemovitost IV Fotopříloha 2 strany Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: ,