Znalecký posudek č

Transkript

1 Znalecký posudek č o obvyklé ceně nemovitosti - bytu č. 369/4 v bytovém domě č.p. 369 v obci Vejprnice, bývalý okres Plzeň sever Objednatel posudku: Účel posudku: Dražbyprost s.r.o. Mírové náměstí 2/ Ústí nad Labem IČ: č. obj.: 230/012, ze dne: podklad pro dražbu V souladu se zákonem č. 26/2000 Sb., podle stavu ke dni posudek vypracoval: Ing. Tomáš Hoskovec U Retexu Klatovy Posudek obsahuje 15 stran a 6 stran příloh. Objednateli se předává v 1 vyhotovení. Klatovy,

2 2 A. Nález 1. Znalecký úkol Stanovit obvyklou cenu nemovitosti - bytu č. 369/4 v bytovém domě č.p. 369 v obci Vejprnice u Plzně. Nemovitost je situována v SV části obce Vejprnice, která se nachází cca. 5 km od Plzně, západním směrem. 2. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka nemovitosti byla znalcem provedena dne , v 9:00. Protože se vlastník nemovitosti ani jeho zástupce v určený termín nedostavil, byla prohlídka provedena pouze z veřejného prostranství, bez vstupu do bytu či domu. Nebylo tedy možné zjistit ani polohu bytu v domě, ani informace o dispozici bytu, rozměrech místností, stavu, vybavení atd.. 3. Podklady pro vypracování posudku Od objednatele: - objednávka - kopie výpisu z KN ze dne Od znalce: - internetový výpis z KN - skutečnosti zjištěné při prohlídce - fotodokumentace pořízená při prohlídce - údaje o porovnávacích nemovitostech z realitní inzerce 4. Vlastnické a evidenční údaje Nemovitost je zapsána u Katastrálního pracoviště Plzeň - sever, a to v KÚ Vejprnice, na LV č Jako vlastníci bytové jednotky jsou zapsáni manželé Reitlovi, kteří ji mají ve svém SJM. Manželé Reitlovi jsou rovněž zapsáni jako podíloví spoluvlastníci bytového domu a pozemku. Další části oceňované nemovitosti jsou zapsány na LV č a č Na LV č je zapsáno a posudkem se oceňuje: - byt č. 369/4 v bytovém domě č.p stavební parcela č. 698, zastavěná plocha a nádvoří, 181 m 2 Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: ,

3 3 Spoluvlastnický podíl na bytovém domě a parcelách, který náleží k oceňovanému bytu, činí 7663/ Na LV č je zapsáno a posudkem se oceňuje: - pozemková parcela č. 703/17, 249 m 2 evidována jako ostatní komunikace, ostatní plocha (jedná se o zpevněnou plochu na severní straně domu, užívanou jako přístupová / příjezdová komunikace) Parcela je ve výhradním vlastnictví manželů Reitlových. Na LV č je zapsáno a posudkem se oceňuje: - pozemková parcela č. 703/15, 242 m 2 (jedná se o zahradu, která navazuje na pozemkovou parcelu č. 703/17 na severní straně od domu) Spoluvlastnický podíl činí 1/6. 5. Dokumentace a skutečnost Projektová dokumentace není k dispozici. Nebyly zjištěny rozdíly mezi stavem dle KN a skutečností: 6. Celkový popis nemovitosti Předmětný byt je v domě čp. 369, situovaném po levé straně ulice Křimická, směrem z Vejprnic na Křimice. Velikostní kategorie ani poloha bytu v domě nejsou známy, a vzhledem k nemožnosti provést prohlídku nemohly být zjištěny na místě. Při ocenění je tedy nutné vycházet ze stavu, který lze důvodně přepokládat. Z údajů uvedených v KN lze usuzovat, že celková plocha bytu je 76,60 m 2. To by odpovídalo velikostní kategorii cca Dům má obdélníkový půdorys, dvě nadzemní podlaží + využité podkroví pod valbovou střechou a je podsklepený. Podélná osa domu je přibližně ve směru východ - západ. Dům stojí na terénu s mírným spádem k jihu na st.p.č. 698, při průjezdní asfaltové komunikaci v ulici Křimické. Přístup k domu je z místní komunikace navazující na ulici Křimickou, a to na zpevněnou plochu u severní strany domu (p.p.č. 703/17), ve které je umístěn domovní vchod. Součástí ocenění je také pozemková parcela č. 703/15, která sousedí s p.p.č. 703/17 a je evidována jako zahrada. Na tomto pozemku je několik zcela zanedbaných kolen a skleník, plocha nejeví známky pravidelného užívání či alespoň udržování.

4 4 V blízkém okolí stojí větší počet typově stejných domů, které byly zřejmě stavěny ve stejném období, a v současné době se liší pouze mírou údržby a množstvím provedených úprav. Obvodové stěny jsou zděné, stropy pravděpodobně železobetonové, schody ŽB, fasáda omítaná hladkou omítkou, nezateplená. Střecha je valbová, s nedávno vybudovaným obytným podkrovím (2 byty) a novější taškovou střechou. Celkový počet bytů v domě Původní okna dřevěná dvojitá, u některých bytů byla vyměněna za nová plastová s dvojskly. Topení - podle četných komínů bylo původní topení lokální na pevná paliva, tj. kamny v jednotlivých místnostech. U některých bytů jsou vidět novější komíny tzv. turbokotlů - některé byty tedy mají ústřední vytápění vlastními kotli na zemní plyn. Splaškové vody jsou svedeny do veřejné kanalizace. Napojení na rozvody vody a el. energie. Kromě novější střechy a individuálních úprav v jednotlivých bytech je dům prakticky v původním stavu. Všechny fasády vykazují silné opotřebení, podle vnějšího vzhledu se jedná o nejvíce zanedbaný dům v okolí. 7. Obsah posudku Pozemek a) Pozemky 1) Pozemek k bytu Byt b) Byt 1) Byt 369/4 c) Ocenění porovnávací metodou

5 5 B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 387/2011 Sb. o oceňování majetku. Podklady pro stanovení koeficientu K p : Okres: Plzeň-sever Počet obyvatel: obyvatel Popisy objektů Pozemek a) Pozemky 1) Pozemek k bytu Byt b) Byt 1) Byt 369/4 Veškeré údaje o bytu jsou předpokládané. Jedná se o konzervativní předpoklady na základě stavu objektu a porovnání s okolními domy stejného typu. Bytová jednotka cca. 3+1 umístěná ve 2. NP vpravo od schodiště, s obytnými místnostmi orientovanými na jih a západ. Byt obsahuje standardní příslušenství (koupelna, WC, kuchyňská linka), nemá balkón ani lodžii. Obvodové stěny zděné z neznámého materiálu, bez zateplení. Okna jsou původní, dřevěná dvojitá. Podlahy obytných místností jsou z PVC, u ostatních místností keramické dlažby 10/10 cm, původní. Kuchyně - sporák na PP a původní kuch. linka. Koupelna - ocelová vana a umyvadlo, původní. WC. Vytápění lokální, kamny na PP. Ohřev TUV - el. bojler. V bytě jsou rozvody vody, kanalizace, el. instalace. Úpravy provedené v bytě: nedoloženy, předpokládá se že byt je v původním stavu se zanedbanou údržbou.

6 6 Ocenění Pozemek a) Pozemky a.1) Vyhláška 387/2011 Sb. a.1.1) Pozemek k bytu 28 Základní cena za m 2 stavebního pozemku dle 28 odst. 1 činí 163,98 Kč. Cena je určena podle písm. f): ZC = C p 3,00, kde C p = 35 + ( ) 0, (zaokrouhleno na dvě desetinná místa), kde je počet obyvatel v obci. 28 odst. 2 Zastavěné plochy a nádvoří Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m 2 pozemku Koeficient změny cen staveb K i : 2,139 Koeficient prodejnosti K p : (Bytové domy) 0,690 Jednotková cena [Kč/m 2 ] Název Parc. č. Výměra [m 2 ] základní upravená Cena [Kč] zastavěná plocha st ,98 242, ,57 Pozemek k bytu zjištěná cena: ,57 Kč Byt b) Byt b.1) Vyhláška 387/2011 Sb. b.1.1) Byt 369/4 25 Podlahové plochy bytu (PP): byt 76,00 m 2 Určení základní ceny za m 2 dle přílohy č. 19, tabulky č. 1: Kraj: Plzeňský Obec: Vejprnice Počet obyvatel: Indexovaná prům. cena (IPC): , Kč/m 2 Trh s nemovitostmi: příloha č. 18a, tabulka č. 1 V současné době je v místě poptávka po bytech v rovnováze s nabídkou. Nevýhoda nedostatku pracovních příležitostí v místě je kompenzována blízkostí krajského města Plzně.

7 7 Popis znaku Hodnocení znaku T i 1 Situace na dílčím (segmentu) III. Nabídka odpovídá poptávce 0,00 trhu s nemovitostmi 2 Vlastnictví nemovitostí II. Stavba na vlastním pozemku (ve 0,00 spoluvlastnictví) 3 Vliv právních vztahů na prodejnost (např. prodej podílu, pronájem) II. Bez vlivu 0,00 3 Index trhu (I T = 1 + T i): 1,000 i=1 Poloha nemovitosti: příloha č. 18a, tabulka č. 5 Vejprnice jsou menší obec v blízkosti Plzně. Dům s oceňovaným bytem se nachází v severovýchodní, nikoli okrajové části obce. Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Význam obce I. Bez většího významu 0,00 2 Úřady v obci I. Obecní úřad 0,00 3 Poloha nemovitosti v obci III. Vnitřní území obce 0,00 4 Okolní zástavba a životní III. Převažující objekty pro bydlení 0,00 prostředí v okolí 5 Obchod, služby, kultura v okolí II. Základní síť obchodů a služeb, 0,00 nemovitosti pohostinské a popřípadě kulturní zařízení 6 Školství a sport v okolí II. Základní škola nebo sportovní zařízení, 0,00 nemovitosti přírodní sportoviště 7 Zdravotnické zařízení v okolí II. Omezená dostupnost zdravotnické péče 0,00 nemovitosti 8 Veřejná doprava III. Zastávka hromadné dopravy od 500 do 0, m s více jak čtyřmi pravidelnými denními spoji 9 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 0,00 10 Nezaměstnanost v obci a okolí II. Průměrná nezaměstnanost 0,00 11 Změny v okolí s vlivem na cenu III. Bez vlivu 0,00 nemovitosti 12 Vlivy neuvedené 12 II. Bez dalších vlivů 0,00 Index polohy (I P = 1 + P i): 1,000 i=1 Konstrukce a vybavení nemovitosti: příloha č. 19, tabulka č. 2 Obvodové zdivo z neznámého materiálu z 50. let minulého století - je nutné předpokládat podprůměrné tepelnětechnické vlastnosti. Předpokládá se, že dům má v suterénu alespoň společnou kočárkárnu nebo sušárnu. Byt nemá balkón ani lodžii, předpokládá se že má sklepní kóji. Vytápění se předpokládá lokální na tuhá paliva - není prokázáno že by byl vyšší typ vytápění. Předpokládá se že dům je v původním stavu, s nutností provedení rozsáhlých stavebních úprav.

8 8 Popis znaku Hodnocení znaku V i 1 Typ stavby IV. Budova - zděná nebo monolitická 0,10 konstrukce vyzdívaná 2 Společné části domu II. Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, 0,00 sušárna, sklad 3 Příslušenství domu II. Bez dopadu na cenu bytu 0,00 4 Umístění bytu v domě II. Ostatní podlaží nevyjmenované 0,00 5 Orientace obyt. místností ke II. Ostatní světové strany - částečný výhled 0,00 světovým stranám 6 Základní příslušenství bytu III. Příslušenství úplné - standardní provedení 0,00 7 Další vybavení bytu a prostory II. Standardní vybavení - balkon nebo lodžie 0,01 užívané spolu s bytem nebo komora nebo sklepní kóje 8 Vytápění bytu I. Lokální na tuhá paliva 0,10 9 Kriterium jinde neuvedené III. Bez vlivu na cenu 0,00 10 Stavebně-technický stav IV. Byt ve špatném stavu - (předpoklad 0,65 * provedení rozsáhlejších stavebních úprav) * Kategorie stavby: D - stáří od 50 do 80 let včetně Hodnota koeficientu (s) pro úpravu V 10 : 9 0,7 Index konstrukce a vybavení (I V = (1 + V i) V 10): i=1 0,450 Index cenového porovnání (I = I T I P I V ): 1,000 1,000 0,450 = 0,450 Cena upravená (CU = IPC I): , 0,450 = 7 911,45 Kč/m 2 Určení porovnávací hodnoty (PP CU): 76, ,45 = ,20 Kč Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na společných částech domu: Cena pozemku = ,57 Kč Spoluvlastnický podíl: / Hodnota spoluvlastnického podílu: = 8 115,71 Kč ,71 Kč Cena po přičtení spoluvlastnického podílu: = ,91 Kč Byt 369/4 zjištěná cena: ,91 Kč

9 9 c) Ocenění porovnávací metodou K porovnání jsou využity srovnatelné nemovitosti z nabídky v realitní internetové inzerci. Vybrány jsou pouze byty o velikosti cca Jeden z porovnávacích bytů je prakticky shodný s bytem oceňovaným - je situován ve stejné obci, ve stejném typu domu, na podobném místě. Ceny z realitní inzerce jsou sníženy o 5%, protože inzerovaná cena je většinou vyšší než skutečná cena prodejní. Výchozím parametrem pro srovnání je velikost podlahové plochy, která je uváděna u všech nemovitostí. Množství jednotek oceňované nemovitosti: 76 m 2 (předpoklad dle KN) Popis předpokládaného stavu oceňovaného bytu je uveden výše v Posudku. Popis porovnávacích nemovitostí: I) Vejprnice, 2+1, 76 m 2 Byt 2+1 o celkové velikosti 76,6 m2. Byt se nachází v 2.NP cihlového domu. V bytě jsou 2 velké neprůchozí pokoje, prostorná kuchyň, komora, chodba a sociální zařízení. Byt je v původním stavu, vhodný k okamžitému nastěhování, popř. k rekonstrukci. K bytu náleží zahrada o velikosti 128 m2, která je přímo u domu. Je možné zde postavit např. zahradní posezení. Z fotografií u inzerátu je zřejmé, že vytápění je řešeno kamny na plyn (WAW) s odkouřením do fasády, v kuchyni je nový sporák a linka, v koupelně nová vana + umyvadlo + obklady, nové WC. Byt je umístěn i ve stejné lokalitě, dům je podle fotografií celkově v lepším stavu. Prodejní cena: ,- Kč Pramen: M+M reality holding, server Sreality.cz, datum aktualizace II) Vejprnice, 3+1, 77 m 2 Byt v 1. podlaží bytového domu, situovaný ve stejné obci jako oceňovaný byt. Vnitřní část obce, při průjezdní komunikaci na Plzeň. Obvodové stěny jsou zděné, dům je viditelně novější než dům s oceňovaným bytem, u bytů jsou lodžie. Dálkové vytápění, ohřev vody bojlerem, velký sklep. Byt v původním stavu, umístění i lokalita jsou velmi podbné jako u oceňovaného bytu. Prodejní cena: ,- Kč Pramen: M+M reality holding, server Sreality.cz, datum aktualizace

10 10 III) Tlučná, 3+kk, 64 m 2 Byt v 1. podlaží cihlového domu, situovaný v obci Tlučná, což je obec sousedící s Vejprnicemi. Etážové plynové vytápění, byt po rekonstrukci včetně kuchyňské linky a koupelny, dům bez zateplení. Prodejní cena: ,- Kč Pramen: Dum realit TOP, server Sreality.cz, datum aktualizace Seznam porovnávaných objektů: Název Výchozí cena (VC) Množství (M) K místa K časový K vybav. Jednotková cena (JC) Váha (V) I) Byt 76 m , Kč 76,00 m 2 1,00 0,90 0, ,50 Kč 1,0 II) Byt 77 m , Kč 77,00 m 2 1,00 0,85 0, ,72 Kč 1,0 III) Byt 64 m , Kč 64,00 m 2 0,95 0,90 0, , Kč 0,8 kde JC = (VC / M) (K místa K časový K vybav. ) Minimální jednotková cena za m 2 : ,50 Kč Průměrná jednotková cena za m 2 ( (JC V) / V): ,36 Kč Maximální jednotková cena za m 2 : , Kč Stanovení porovnávací hodnoty: Stanovená jednotková cena za m 2 : , Kč Množství: 76,00 m 2 Porovnávací hodnota: = , Kč

11 11 C. Rekapitulace Stanovení obvyklé ceny: Cena podle cenového předpisu v daném případě neodpovídá reálné ceně na trhu nemovitostí, a má v rámci odhadu pouze informativní roli. Návrh obvyklé ceny se proto převážně odvíjí od porovnávací metody, která je konkrétní a podává reálný obraz s ohledem na aktuální situaci na trhu nemovitostí. K porovnání byly vyhledány nabídky velmi podobné oceňované nemovitosti - byty srovnatelné velikosti v panelových domech, v lokalitách co nejblíže. V jednom případě se jedná dokonce o byt v téže obci, na stejném sídlišti a ve stejném typu domu. Ceny porovnávacích nemovitostí z realitní inzerce jsou sníženy o 5%, vzhledem k tomu že skutečné prodejní jsou v praxi obvykle nižší než ceny inzerované. Z hlediska prodejnosti se jedná o podprůměrnou nemovitost - dům se zanedbanou údržbou, v původním stavu prakticky bez modernizací a úprav, byt velmi pravděpodobně v zanedbaném stavu, vyžadující rekonstrukci. Silné stránky: Možné pozitivum: Slabé stránky: - nejsou známé - zahrada o výměře 242 m 2 v blízkosti domu - zcela původní stav a vzhled = silné opotřebení, technická i morální zastaralost, nutnost investic - zanedbaná údržba Tyto nevýhody nejsou plně zahrnuty v porovnání a snižují atraktivitu bytu z hlediska případného zájemce. Cena zjištěná porovnávacím způsobem: ,- Kč Tato cena byla stanovena za předpokladu, že stav interiéru a vybavení domu jsou standardní to však nebylo možné ověřit, protože znalci nebyla umožněna prohlídka nemovitosti. Cena zjištěná porovnávacím způsobem se proto snižuje z důvodu neověřeného stavu interiéru a vybavení domu... o 25%, tj * 0,75 = ,- Kč

12 12 Cena v místě a čase obvyklá se tedy stanovuje ve výši: ,- Kč Příslušenství bytů a nebytových prostorů Cena pozemků podle cenového předpisu Byty a nebytové prostory Cena bytů podle cenového předpisu Cena zjištěná porovnávacím způsobem ,57 Kč , Kč , Kč Obvyklá (obecná, tržní) cena podle odborného odhadu znalce , Kč Cena slovy: sedmsetpěttisíc Kč Klatovy, Ing. Tomáš Hoskovec U Retexu Klatovy

13 13 D. Znalecká doložka Toto posouzení jsem zpracoval jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Plzni ze dne pod č.j. Spr.2273/94 pro obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, specializace odhady nemovitostí a pro obor stavebnictví, stavby obytné a stavby průmyslové. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji fakturou. Klatovy, Ing. Tomáš Hoskovec U Retexu Klatovy

14 14 E. Seznam příloh Výpis z KN - byt č. 369/4 Výpis z KN - p.p.č. 703/15 Porovnávací nemovitost I Porovnávací nemovitost II Porovnávací nemovitost III Fotopříloha