Znalecký posudek č

Transkript

1 Znalecký posudek č o obvyklé ceně nemovitosti - bytu č. 496/1 v bytovém domě č.p. 496 v Plané, bývalý okres Tachov Objednatel posudku: Účel posudku: Dražbyprost s.r.o. Mírové náměstí 2/ Ústí nad Labem IČ: č. obj.: 562/012 ze dne: podklad pro dražbu V souladu se zákonem č. 26/2000 Sb., podle stavu ke dni posudek vypracoval: Ing. Tomáš Hoskovec U Retexu Klatovy Posudek obsahuje 15 stran a 9 stran příloh. Objednateli se předává v 1 vyhotovení. V Klatovech,

2 2 A.Nález 1.Znalecký úkol Stanovit obvyklou cenu nemovitosti - bytu č. 496/1 v bytovém domě č.p. 496 v Plané,bývalý okres Tachov. Nemovitost je situována v Z části města Planá. Planá se nachází v severní části okresu Tachov, cca. 10 km jižně od Mariánských Lázní a má cca obyvatel. 2.Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka nemovitosti byla znalcem provedena dne , v 9:30, za přítomnosti vlastníka pana Karla Dolečka a jeho družky. 3.Podklady pro vypracování posudku Od objednatele: - objednávka Od vlastníka: - údaje z kupní smlouvy Od znalce: - internetový výpis z KN - skutečnosti zjištěné při prohlídce - fotodokumentace pořízená při prohlídce - údaje o porovnávacích nemovitostech z realitní inzerce 4.Vlastnické a evidenční údaje Nemovitost je zapsána u Katastrálního pracoviště Tachov, a to v obci Planá, KÚ Planá u Mariánských Lázní, na LV č Jako vlastník bytové jednotky č. 496/1 je zapsán pan Karel Doleček, který je rovněž zapsán jako podílový spoluvlastník bytového domu a pozemku. Tyto další části oceňované nemovitosti jsou zapsány na LV č Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: ,

3 3 Na LV č je zapsáno a posudkem se oceňuje: - byt č. 496/1 v bytovém domě č.p. 496 Spoluvlastnický podíl na bytovém domě činí 1522/ Na LV č je zapsáno a posudkem se oceňuje: - pozemková parcela č. 617/1, 736 m 2 evidována jako zastavěná plocha a nádvoří (jedná se o zastavěnou plochu a na ni navazující nádvoří a zahradu) - bytový dům čp. 496 na st.p.č. 617/1 Spoluvlastnický podíl k jednotce č. 496/1 (vlastník Karel Doleček) činí 761/ Dokumentace a skutečnost Projektová dokumentace není k dispozici. Nebyly zjištěny rozpory mezi stavem dle KN a skutečností. 6.Celkový popis nemovitosti Předmětný byt je v domě čp. 496, situovaném po levé straně ulice Železničářská, v blízkosti prostoru železničního nádraží Planá. Jedná se o zónu s převahou objektů pro drobné podnikání (vodoinstalace, stavební firma, apod.), na sever od domu je výškově dominantní objekt skladu zemědělských plodin (silo). Byt je v 1. podlaží domu, které lze charakterizovat jako polosuterén (podlaha bytu je přibližně v úrovni terénu, cca. polovinu podlaží tvoří sklepy k jednotlivým bytům, přístup do podlaží je po schodišti z chodby u hlavního vchodu do domu, schodiště vede o půl patra dolů). V kupní smlouvě je podlaží vedeno jako 1. podzemní. Viz foto na titulní straně a č. [F1] v příloze. V posudku je proto dále používáno označení podlaží dle kupní smlouvy. Velikostní kategorie bytu je 2+1, podlahová plocha 56,60 m 2. K bytu dále náleží sklep 2,35 m 2 a na dvoře umístěná kolna 12,14 m 2. Celková plocha dle kupní smlouvy 70,65 m 2.

4 4 Dům má obdélníkový půdorys, má jedno podzemní, dvě nadzemní podlaží + využité podkroví pod valbovou střechou. Podélná osa domu je přibližně ve směru sever - jih, okna bytu jsou orientována na západ. Dům stojí v převážně rovinném terénu na st.p.č 617/1., mírně pod místní asfaltovou komunikací v Železničářské ulici. Přístup k domu je z této místní komunikace, a to na zpevněnou plochu u východní strany domu, ve které je umístěn domovní vchod. Při východní hranici pozemku stojí řadové dřevěné kolny, které jsou příslušenstvím jednotlivých bytů. Obvodové stěny domu jsou zděné, stropy v nadzemních podlažích pravděpodobně dřevěné trámové, schody kamenné, fasáda s vápennou omítkou v kombinaci hladých a hrubých ploch, nezateplená. Střecha je valbová, se starší taškovou krytinou z bobrovek. Celkový počet bytů v domě... 4 až 5. Okna ve všech bytech byla před cca. 2 roky vyměněna za nová plastová s dvojskly, a to v rámci protihlukových opatření při výstavbě železničního koridoru. Topení - u bytů v nadzemních podlažích jsou vidět novější komíny tzv. turbokotlů - tyto byty tedy mají ústřední vytápění vlastními kotli na zemní plyn. V oceňovaném bytě je topení lokální kamny na PP. Splaškové vody jsou svedeny do veřejné kanalizace. Dešťová voda je svedena na terén. Napojení na rozvody vody, el. energie a plynu. Kromě nových oken a individuálních úprav v jednotlivých bytech je dům prakticky v původním stavu. Všechny fasády vykazují silné opotřebení, soklová část je viditelně poškozena vlhkostí. Vnější vzhled domu je silně zanedbaný. 7.Obsah posudku Pozemek a) Pozemky 1) Pozemek Byt b) Byt 1) Byt 496/1 c) Ocenění porovnávací metodou Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: ,

5 5 B.Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Popisy objektů Pozemek Byt a)pozemky 1) Pozemek Popis je uveden výše v bodu A. 6 posudku. b)byt 1) Byt 496/1 Bytová jednotka 2+1 umístěná jako jediná v 1. PP, s obytnými místnostmi orientovanými na západ. Byt obsahuje příslušenství (koupelna s WC, kuchyňská linka), nemá balkón ani lodžii. Součástí nemovitosti je kůlna na pozemku u domu. Započítaná plocha Podle kupní smlouvy je celková plocha bytu 70,65 m 2. V této ploše je však plně započtena plocha sklepa a venkovní kůlny. Pro účely porovnání je vhodné započíst plochu sklepa 80-ti % a plochu kůlny 10- ti %. Takto upravená plocha činí 59,25 m 2, a lépe vystihuje skutečnost. Dispozice a vybavení bytu - vstup z chodby přímo do kuchyně, jejíž část je využívána jako předsíň - kuchyně; řešena jako průchozí, je z ní přístup do obou pokojů - z kuchyně vpravo větší pokoj - z kuchyně vlevo menší pokoj - z menšího pokoje koupelna společná s WC Obvodové stěny zděné z neznámého materiálu (nelze vyloučit smíšené zdivo s podílem kamene), bez zateplení. Stropy - valené cihelné klenby do ocelových nosníků. Úpravy povrchu stěn a stropů - hladké vápenné omítky. Okna jsou zánovní, platová s dvojskly. Podlahy obytných místností jsou z PVC, na betonu. Kuchyně -s jednoduchou kuch. linkou, do dřezu není přívod vody (podle majitele byla

6 6 přívodní trubka zarostlá a proto byla zaslepena.), bez sporáku i odsavače par (vaření na el. vařiči) Koupelna - ocelová vana, umyvadlo, WC mísa, zdroj teplé vody el. bojler Vytápění lokální, kamny na PP. Ohřev TUV - el. bojler, v kuchyni není přívod vody! Stavebně technický stav Byt je prakticky v původním stavu, byly provedeny pouze úpravy rozvodů el. instalace pod omítkou - omítka nebyla opravena, trasy kabelů jsou tedy na stěnách viditelné. Všechny konstrukce kromě oken vykazují vysoké stadium opotřebení. Výrazně negativním faktorem je rozsáhlé poškození vnitřních omítek vlhkostí zdiva, doprovázené intenzivním výskytem plísní, a to ve všech místnostech. Tyto projevy jsou typické pro absenci vodorovných izolací zdiva proti vzlínající vlkosti. Ocenění Pozemek a)pozemky a.1) Vyhláška 387/2011 Sb. a.1.1) Pozemek 28 Základní cena za m 2 stavebního pozemku dle 28 odst. 1 činí 69,13 Kč. Cena je určena podle písm. k): ZC = C p 1,00, kde C p = 35 + ( ) 0, (zaokrouhleno na dvě desetinná místa), kde je počet obyvatel v obci. 28 odst. 2 Zastavěné plochy a nádvoří Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m 2 pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 1: Výhodnost polohy na území obce z hlediska účelu užití stavby 50 % 0,500 Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 2: Negativní účinky okolí 8 % Možnost napojení na rozvod plynu + 5 % Úprava celkem: 3 % 0,970 Koeficient změny cen staveb K i : 2,139 Koeficient prodejnosti K p : (Bytové domy) 1,046 Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: ,

7 7 Jednotková cena [Kč/m 2 ] Název Parc. č. Výměra základní upravená Cena [Kč] [m 2 ] pozemek domu st. 617/ ,13 75, ,08 Pozemek zjištěná cena: ,08 Kč Byt b)byt b.1) Vyhláška 387/2011 Sb. b.1.1) Byt 496/1 25 Podlahové plochy bytu (PP): Plocha [m 2 ] Název celkov á koef. započítaná kuchyně 13,29 1,00 13,29 pokoj 15,78 1,00 15,78 pokoj 21,90 1,00 21,90 koupelna 3,92 1,00 3,92 WC 1,27 1,00 1,27 sklep 2,35 0,80 1,88 kůlna 12,14 0,10 1,21 70,65 59,25 Určení základní ceny za m 2 dle přílohy č. 19, tabulky č. 1: Kraj: Plzeňský Obec: Planá Počet obyvatel: Indexovaná prům. cena (IPC): , Kč/m 2 Trh s nemovitostmi: příloha č. 18a, tabulka č. 1 V současné době je v místě poptávka po bytech výrazně nižší než nabídka, což je zřejmé jak z internetové inzerce, tak i z vývěsek RK ve městě. Nevýhodou města je zejména nedostatek pracovních příležitostí, dále snížená dostupnost zdravotní péče atd.. Popis znaku Hodnocení znaku T i 1 Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi I. Poptávka výrazně nižší než nabídka 0,10 2 Vlastnictví nemovitostí II. Stavba na vlastním pozemku (ve 0,00 spoluvlastnictví) 3 Vliv právních vztahů na II. Bez vlivu 0,00

8 8 prodejnost (např. prodej podílu, pronájem) 3 Index trhu (I T = 1 + Ti): 0,900 i=1 Poloha nemovitosti: příloha č. 18a, tabulka č. 5 Planá je menší město na okraji okresu Tachov, v blízkosti Mariánských Lázní. Dům s oceňovaným bytem se nachází v západní, prakticky okrajové části obce, v blízkosti železniční trati, v lokalitě s převahou objektů pro podnikání. Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Význam obce I. Bez většího významu 0,00 2 Úřady v obci II. Obecní úřad, popř. městský úřad se 0,02 stavebním úřadem nebo banka nebo policie nebo pošta 3 Poloha nemovitosti v obci II. Okrajová území obce 0,01 4 Okolní zástavba a životní prostředí v okolí I. Průmyslové výrobní objekty s negativními vlivy na okolí, (např. sousedství 0,07 dálnic,železnic, skládek, lomů, objektů zemědíl. výroby) 5 Obchod, služby, kultura v okolí II. Základní síť obchodů a služeb, 0,00 nemovitosti pohostinské a popřípadě kulturní zařízení 6 Školství a sport v okolí II. Základní škola nebo sportovní zařízení, 0,00 nemovitosti přírodní sportoviště 7 Zdravotnické zařízení v okolí II. Omezená dostupnost zdravotnické péče 0,00 nemovitosti 8 Veřejná doprava IV. Zastávka hromadné dopravy do 500 0,03 9 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 0,00 10 Nezaměstnanost v obci a okolí I. Vyšší než je průměr v kraji 0,04 11 Změny v okolí s vlivem na cenu III. Bez vlivu 0,00 nemovitosti 12 Vlivy neuvedené II. Bez dalších vlivů 0,00 12 Index polohy (I P = 1 + Pi): 0,930 i=1 Konstrukce a vybavení nemovitosti: příloha č. 19, tabulka č. 2 Obvodové zdivo z neznámého materiálu - je nutné předpokládat podprůměrné tepelnětechnické vlastnosti. Vzhledem ke stavebnětechnickému řešení lze stáří domu odhadovat na cca. 90 let. Dům nemá v suterénu žádné využitelné společné prostory. Byt nemá balkón ani lodžii, má sklep s charakterem sklepní kóje. Vytápění lokální na tuhá paliva. Dům je v původním stavu, s předpokladem nutnosti provedení rozsáhlých stavebních úprav společných částí (střešní krytina, fasáda, izolace proti zemní vlhkosti). Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: ,

9 9 Popis znaku Hodnocení znaku V i 1 Typ stavby IV. Budova - zděná nebo monolitická 0,10 konstrukce vyzdívaná 2 Společné části domu I. Žádné z dále uvedených 0,01 3 Příslušenství domu I. Příslušenství snižující cenu bytu 0,05 4 Umístění bytu v domě I. 1.PP nebo 5.NP a vyšší bez výtahu 0,05 5 Orientace obyt. místností ke světovým stranám I. Okna jen na sever nebo bez výhledu 0,01 6 Základní příslušenství bytu III. Příslušenství úplné - standardní provedení 0,00 7 Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem II. Standardní vybavení - balkon nebo lodžie nebo komora nebo sklepní kóje 0,01 8 Vytápění bytu I. Lokální na tuhá paliva 0,10 9 Kriterium jinde neuvedené I. Významně snižující cenu 0,10 10 Stavebně-technický stav IV. Byt ve špatném stavu - (předpoklad 0,65 * provedení rozsáhlejších stavebních úprav) * Kategorie stavby: E - starší než 80 let Hodnota koeficientu (s) pro úpravu V 10 : 0,6 9 Index konstrukce a vybavení (I V = (1 + Vi) V10): 0,300 i=1 Index cenového porovnání (I = I T I P I V ): 0,900 0,930 0,300 = 0,251 Cena upravená (CU = IPC I): , 0,251 = 4 412,83 Kč/m 2 Určení porovnávací hodnoty (PP CU): 59, ,83 = ,18 Kč Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na společných částech domu: Cena pozemku = ,08 Kč Spoluvlastnický podíl: / Hodnota spoluvlastnického podílu: = ,76 Kč ,76 Kč Cena po přičtení spoluvlastnického podílu: = ,94 Kč Byt 496/1 zjištěná cena: ,94 Kč

10 10 c)ocenění porovnávací metodou Popis oceňovaného bytu je výše v bodu a.1) Posudku. Jeho výraznou vadou je vysoká vlhkost a rozsáhlý výskyt plísní, byt je v tomto stavu z hygienického hlediska neobyvatelný. K porovnání jsou využity srovnatelné nemovitosti z nabídky v realitní internetové inzerci. Vybrány jsou pouze byty z Plané o velikosti 2+1 a 3+1, ve zděných domech, v nižší cenové hladině. Ceny z realitní inzerce jsou sníženy o 5%, protože inzerovaná cena je většinou vyšší než skutečná cena prodejní. Výchozím parametrem pro srovnání je velikost podlahové plochy, která je uváděna u všech nemovitostí. Množství jednotek oceňované nemovitosti: 59,25 m 2 Popis porovnávacích nemovitostí: I) Planá, 2+1, 53 m 2 Byt 2+1 o celkové velikosti 55 m2. Byt se nachází ve 3.NP cihlového domu - bytovky z cca. 60. let min. století. Byt je v původním stavu, po výměně oken a s venkovním zateplením. K bytu náleží sklepní kóje. Prodejní cena: ,- Kč Pramen: Next reality, server Sreality.cz, datum aktualizace II) Planá, 3+1, 56 m 2 Byt v 1. nadzemním podlaží starého bytového domu, dům je podsklepený. Obvodové stěny jsou zděné, dům je viditelně v lepším stavu než dům s oceňovaným bytem, i když jejich stáří je pravděpodobně srovnatelné. Vytápění ústřední kotlem na PP umístěným v bytě, k bytu patří sklep. Byt v původním stavu, po výměně oken. Prodejní cena: ,- Kč Pramen: Razka s.r.o., server Sreality.cz, datum aktualizace III) Planá, 2+1, 69 m 2 Byt v 1. podlaží cihlového domu, situovaný v Nádražní ulici. Okna po výměně, opravená fasáda, sklep, venkovní kůlna. Byt v původním zachovalém stavu. Způsob vytápění není znám. Prodejní cena: ,- Kč Pramen: Razka s.r.o., server Sreality.cz, datum aktualizace Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: ,

11 11 Seznam porovnávaných objektů: Název Výchozí cena Množství (M) (VC) K místa K časový K vybav. K závad Jednotková cena Váha (V) (JC) I) Byt 53 m , Kč 53,00 m 2 0,95 0,80 0,85 0, ,33 Kč 0,9 II) Byt 56 m , Kč 56,00 m 2 0,99 0,84 0,87 0, ,54 Kč 0,9 III) Byt 69 m , Kč 69,00 m 2 0,99 0,82 0,85 0, ,11 Kč 1,0 kde JC = (VC / M) (K místa K časový K vybav. K závad ) Minimální jednotková cena za m 2 : Průměrná jednotková cena za m 2 ( (JC V) / V): Maximální jednotková cena za m 2 : 2 565,11 Kč 2 641,18 Kč 2 761,54 Kč Stanovení porovnávací hodnoty: Stanovená jednotková cena za m 2 : 2 640, Kč Množství: 59,25 m 2 Porovnávací hodnota: = , Kč

12 12 C.Rekapitulace Stanovení obvyklé ceny: Cena podle cenového předpisu v daném případě neodpovídá reálné ceně na trhu nemovitostí, a má v rámci odhadu pouze informativní roli. Návrh obvyklé ceny se proto převážně odvíjí od porovnávací metody, která je konkrétní a podává reálný obraz s ohledem na aktuální situaci na trhu nemovitostí. K porovnání byly vyhledány nabídky velmi podobné oceňované nemovitosti - byty srovnatelné velikosti ve zděných domech, ve stejném městě. Ceny porovnávacích nemovitostí z realitní inzerce jsou sníženy o 5%, vzhledem k tomu že skutečné prodejní jsou v praxi obvykle nižší než ceny inzerované. Z hlediska prodejnosti se jedná o podprůměrnou nemovitost - dům se zanedbanou údržbou, v původním stavu s minimem úprav, vlastní byt v silně podprůměrném stavu, vyžadující rekonstrukci. Silné stránky: - nejsou známé Slabé stránky: - lokalita v blízkosti železniční trati a převážně podnikatelských provozoven - silné opotřebení, fasád a vnitřních omítek zejména v 1. PP - zdevastovaný interiér 1. PP - společných prostor na přístupu k bytu, působením vlhkosti - výrazně podstandartní vybavení bytu (není voda v kuchyni, není zaveden plyn, vytápění lokální na PP, koupelna bez obkladů) - podstandartní řešení bytu - bez předsíně, kuchyň je průchozí, koupelna je společná s WC a přístupná pouze přes pokoj) - vysoké opotřebení konstrukcí (omítky, podlahy) - vysoká vlhkost zdiva v důsledku absence vodorovných izolací proti vlhkosti, plísně (v porovnání zohledněno koeficientem 0,50) Cena zjištěná porovnávacím způsobem: ,- Kč Cena v místě a čase obvyklá se stanovuje ve výši porovnávací ceny. Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: ,

13 13 Příslušenství bytů a nebytových prostorů Cena pozemků podle cenového předpisu ,08 Kč Byty a nebytové prostory Cena bytů podle cenového předpisu Cena zjištěná porovnávacím způsobem , Kč , Kč Obvyklá (obecná, tržní) cena podle odborného odhadu znalce , Kč Cena slovy: jednostopadesátšesttisíc Kč Klatovy, Ing. Tomáš Hoskovec U Retexu Klatovy

14 14 D.Znalecká doložka Tento posudek jsem zpracoval jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Plzni ze dne pod č.j. Spr.2273/94 pro obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, specializace odhady nemovitostí a pro obor stavebnictví, stavby obytné a stavby průmyslové. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č znaleckého deníku Znalečné a náhradu nákladů účtuji fakturou. Klatovy, Ing. Tomáš Hoskovec U Retexu Klatovy Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: ,

15 15 E.Seznam příloh Poloha na mapě Zákres bytu z kupní smlouvy Výpis z KN - byt č. 496/1 Výpis z KN - parcela st.p.č. 617/1 Porovnávací nemovitost I Porovnávací nemovitost II Porovnávací nemovitost III Fotopříloha - 2 strany