Odhad tržní hodnoty č

Transkript

1 Odhad tržní hodnoty č nemovitosti - bytu č. 177/5 v bytovém domě Hradiště č.p. 177, 178 v obci Plzeň - město Objednatel posudku: Účel posudku: Dražbyprost s.r.o. Mírové náměstí 2/ Ústí nad Labem IČ: č. obj.: 062/012, ze dne: podklad pro dražbu V souladu se zákonem č. 26/2000 Sb., podle stavu ke dni posudek vypracoval: Ing. Tomáš Hoskovec U Retexu Klatovy Posudek obsahuje 11 stran a 7 stran příloh. Objednateli se předává v 1 vyhotovení. Klatovy,

2 2 A. Nález 1. Znalecký úkol Stanovit obvyklou cenu nemovitosti - bytu č. 177/5 v bytovém domě Hradiště č.p. 177, 178 v obci Plzeň - město Nemovitost je situována na JV okraji města Plzeň, v části Hradiště, vstup je z ulice Nepomucká. Tato ulice je původní výpadovkou směrem na Písek a České Budějovice, v současné době po ní směřuje část dopravy z centra směrem k dálnici D5, nájezdu u NC Olympia. 2. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka nemovitosti byla provedena dne za přítomnosti spolumajitelky bytu paní Hrdličkové. 3. Podklady pro vypracování posudku Od objednatele: - objednávka - kopie výpisu z KN ze dne Od znalce: - internetový výpis z KN - skutečnosti zjištěné při prohlídce - fotodokumentace pořízená při prohlídce - údaje o porovnávacích nemovitostech z realitní inzerce Od spolumajitelky bytu: - byly přislíbeny údaje o bytu z kupní smlouvy, proti dohodě však nebyly zaslány 4. Vlastnické a evidenční údaje Nemovitost je zapsána u Katastrálního pracoviště Plzeň - město, a to v KÚ Hradiště u Plzně, na LV č a Jako vlastníci bytové jednotky jsou zapsáni manželé Hrdličkovi, kteří ji mají ve svém SJM. Manželé Hrdličkovi jsou rovněž zapsáni jako podíloví spoluvlastníci bytového domu a pozemku. Na LV č je zapsáno a posudkem se oceňuje: - bytový dům č.p. 177, stavební parcela č. 427/2, zastavěná plocha a nádvoří, 297 m 2 - stavební parcela č. 427/3, zastavěná plocha a nádvoří, 336 m 2 Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: ,

3 3 Spoluvlastnický podíl na bytovém domě a parcelách, který náleží k oceňovanému bytu, činí 638/ Na LV č je zapsáno a posudkem se oceňuje: bytová jednotka č. 177/5 v budově čp. 177, 178; podíl na společných částech domu je 638/ Dokumentace a skutečnost Projektová dokumentace není k dispozici. Nebyly zjištěny rozdíly mezi stavem dle KN a skutečností: 6. Celkový popis nemovitosti Jedná se o byt velikosti 3+1 v 1. NP bytového domu o celkem 5 NP. Byt sestává z kuchyně, 3 pokojů a příslušenství, celková podlahová plocha jednotky je cca. 65 m 2. Stáří domu je cca. 40 let a je situován v řadě podobných domů, na rozhraní panelové zástavby a rodinných domků. Dům má obdélníkový půdorys, pět nadzemních podlaží a je podsklepený. V 1. NP jsou byty, v 1. NP jsou vzhledem k rozdílu úrovní terénu na západní straně byty a na východní straně sklepní kóje a společné prostory. Dům stojí na převážně rovinatém pozemku při ulici Nepomucké, podélná osa domu je přibližně ve směru sever - jih. Dům je panelový, stropy i stěny jsou z ŽB panelů, schody ŽB montované, fasáda omítaná, zateplená. Střecha je plochá. Topení a dodávky TUV jsou ústřední, dálkové. Vytápění místností je ústřední, s ocelovými radiátory vybavenými termostatickými ventily. V kuchyni je kombinovaný sporák. Splaškové vody jsou svedeny do veřejné kanalizace. Napojení na rozvody vody a el. energie. Před cca. 6 lety byla provedena výměna oken za plastová, dříve byla provedena výměna stoupaček rozvodů vody a kanalizace. Před cca. 3 lety bylo provedeno venkovní zateplení. 7. Obsah posudku Byt a) Byt 1) Byt 177/5 b) Ocenění porovnávací metodou

4 4 B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti v bodu a.1) Posudku je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 387/2011 Sb. o oceňování majetku. Podklady pro stanovení koeficientu K p : Oblast: Plzeň 2 Popisy objektů a) Byt 1) Byt 177/5 Bytová jednotka 3+1 umístěná v 1. NP vpravo od schodiště, s obytnými místnostmi orientovanými na sever a východ. Místnosti mají malé rozměry, jedná se o menší byt. Byt obsahuje předsíň, WC, koupelnu, kuchyni, tři pokoje a balkón. K bytu náleží sklepní kóje. Vzhledem k tomu, že majitelka bytu neposkytla údaje o velikosti místností, je podlahová plocha bytu určena odborným odhadem (velikosti místností níže v tabulce jsou pouze orientační). Obvodové stěny jsou ze ŽB panelů se zateplením. Okna jsou plastová, zasklená dvojskly. Podlahy obytných místností jsou z PVC a koberců, u ostatních místností keramické dlažby 10/10 cm, původní. Kuchyně je vybavena plynovým sporákem a původní kuch. linkou. V koupelně je vana a umyvadlo. Bytové jádro je původní, z tenkovrstvých desek. Koupelna je přístupná z kuchyně, WC z předsíně. Vytápění ústřední, s původními ocelovými radiátory, dodávka tepla a TUV jsou dálkové. Na radiátorech jsou osazeny termostatické ventily a měřiče spotřeby tepla. V bytě jsou rozvody vody, kanalizace, el. instalace, a STA. Byt je prakticky v původním stavu, s mírně zanedbanou údržbou.

5 5 Ocenění a) Byt a.1) Vyhláška 387/2011 Sb. a.1.1) Byt 177/5 25 Podlahové plochy bytu (PP): Plocha [m 2 ] Název celková koef. započítaná předsíň 8,02 1,00 8,02 kuchyň 12,50 1,00 12,50 koupelna 2,38 1,00 2,38 WC 1,00 1,00 1,00 pokoj 1 16,30 1,00 16,30 pokoj 2 10,00 1,00 10,00 pokoj 3 10,16 1,00 10,16 sklepní kóje 1,23 0,10 0,12 balkón 3,40 0,17 0,58 64,99 61,06 Určení základní ceny za m 2 dle přílohy č. 19, tabulky č. 1: Kraj: Plzeňský Obec: Plzeň Počet obyvatel: Indexovaná prům. cena (IPC): , Kč/m 2 Trh s nemovitostmi: příloha č. 18a, tabulka č. 1 V současné době je v místě poptávka po bytech v rovnováze s nabídkou. Nevýhoda nedostatku pracovních příležitostí v místě je kompenzována blízkostí krajského města Plzně. Popis znaku Hodnocení znaku T i 1 Situace na dílčím (segmentu) III. Nabídka odpovídá poptávce 0,00 trhu s nemovitostmi 2 Vlastnictví nemovitostí II. Stavba na vlastním pozemku (ve 0,00 spoluvlastnictví) 3 Vliv právních vztahů na prodejnost (např. prodej podílu, pronájem) II. Bez vlivu 0,00 3 Index trhu (I T = 1 + T i): 1,000 i=1 Poloha nemovitosti: příloha č. 18a, tabulka č. 6 Líně je malá obec v blízkosti Plzně. Dům s oceňovaným bytem se nachází v jižní okrajové části obce, s větší docházkovou vzdáleností k obchodům, zastávce hromadné dopravy apod..

6 6 Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Poloha nemovitosti III. Souvisle zastavěné území obce 0,00 2 Význam lokality v obci, oblasti, I. Nepreferované 0,00 okresu 3 Okolní zástavba a životní III. Převažující objekty pro bydlení 0,00 prostředí 4 Dopravní spojení II. Dobrá dostupnost centra obce, dobré 0,00 dopravní spojení 5 Parkovací možnosti v okolí II. Omezené 0,00 nemovitosti 6 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 0,00 7 Změny v okolí s vlivem na cenu III. Bez vlivu 0,00 nemovitosti 8 Vlivy neuvedené 8 II. Bez dalších vlivů 0,00 Index polohy (I P = 1 + P i): 1,000 i=1 Konstrukce a vybavení nemovitosti: příloha č. 19, tabulka č. 2 Panelové stěny mají pouze původní venkovní zateplení na štítových stěnách. Tepelně technické vlastnosti tedy neodpovídají současným požadavkům. Dům není podsklepený. Popis znaku Hodnocení znaku V i 1 Typ stavby III. Budova - panelová, zateplená 0,00 2 Společné části domu II. Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, 0,00 sušárna, sklad 3 Příslušenství domu II. Bez dopadu na cenu bytu 0,00 4 Umístění bytu v domě II. Ostatní podlaží nevyjmenované 0,00 5 Orientace obyt. místností ke II. Ostatní světové strany - částečný výhled 0,00 světovým stranám 6 Základní příslušenství bytu II. Příslušenství částečné nebo úplné mimo 0,10 byt nebo umakartové bytové jádro 7 Další vybavení bytu a prostory III. Standardní vybavení - balkon nebo 0,00 užívané spolu s bytem lodžie, komora nebo sklepní kóje (sklep) 8 Vytápění bytu III. Dálkové, ústřední, etážové 0,00 9 Kriterium jinde neuvedené III. Bez vlivu na cenu 0,00 10 Stavebně-technický stav III. Byt se zanedbanou údržbou - (předpoklad 0,85 * * Kategorie stavby: C - stáří od 30 do 50 let včetně Hodnota koeficientu (s) pro úpravu V 10 : 0,8 9 provedení menších stavebních úprav) Index konstrukce a vybavení (I V = (1 + V i) V 10): i=1 0,612 Index cenového porovnání (I = I T I P I V ): 1,000 1,000 0,612 = 0,612 Cena upravená (CU = IPC I): , 0,612 = ,09 Kč/m 2 Určení porovnávací hodnoty (PP CU): 61, ,09 = ,44 Kč Byt 177/5 zjištěná cena: ,44 Kč

7 7 b) Ocenění porovnávací metodou K porovnání jsou využity srovnatelné nemovitosti z nabídky v realitní internetové inzerci. Vybrány jsou pouze byty o velikosti 3+1. Jeden z porovnávacích bytů je prakticky shodný s bytem oceňovaným - je situován ve stejné obci i ulici, ve stejném typu domu, je však po kompletní rekonstrukci. Ceny z realitní inzerce jsou sníženy o 5%, protože inzerovaná cena je většinou vyšší než skutečná cena prodejní. Výchozím parametrem pro srovnání je velikost podlahové plochy, která je uváděna u všech nemovitostí. Množství jednotek oceňované nemovitosti: cca. 62 m 2 (odborným odhadem) Popis oceňovaného bytu je uveden výše v Posudku. Nevýhodou proti porovnávacím nemovitostem č. 1 a 2 je umístění v těsné blízkosti dopravně rušné hlavní ulice, navíc v 1. NP. Popis porovnávacích nemovitostí: I) Plzeň - Rokycanská ul., 3+1, 64 m 2 Byt v 6. (nejvyšším) podlaží panelového domu. Jedná se o stejný typ domu jako u oceňovaného bytu. Byt je umístěn v přibližně srovnatelné lokalitě v západní části města. Byt v původním stavu. Prodejní cena: ,- Kč Pramen: Dumrealit.cz, server Sreality.cz II) Plzeň - Rokycanská ul., 3+1, 66 m 2 Byt v 1. patře panelového domu. Jedná se o stejný typ domu jako u oceňovaného bytu. Byt je umístěn v přibližně srovnatelné lokalitě v západní části města. Byt v původním stavu. Prodejní cena: ,- Kč Pramen: Harvilla Reality, server Sreality.cz III) Plzeň - Nepomucká ul., 3+1, 62 m 2 Byt v 6. podlaží panelového domu. Jedná se o stejný typ bytu i domu jako je byt oceňovaný. Byt je umístěn i ve stejné lokalitě (Nepomucká ulice), na rozdíl od oceňovaného bytu je po celkové rekonstrukci, což výrazně snižuje celkové opotřebení bytu, a zároveň zvyšuje úroveň jeho vybavení (nové prvky místo morálně zastaralých - např. kuchňská linka, myčka nádobí, kompletní koupelna, nové kvalitní podlahy, atd.). Prodejní cena: ,- Kč Pramen: M&M reality holding a.s., server Sreality.cz

8 8 Seznam porovnávaných objektů: Název Výchozí cena (VC) Množství (M) K místa K časový K vybav. Jednotková cena (JC) Váha (V) I) Byt 64 m , Kč 64,00 m 2 0,98 1,00 1, ,78 Kč 1,0 II) Byt 66 m , Kč 66,00 m 2 0,98 1,00 1, ,12 Kč 1,0 III) Byt 62 m , Kč 62,00 m 2 0,99 0,90 0, ,80 Kč 0,9 kde JC = (VC / M) (K místa K časový K vybav. ) Minimální jednotková cena za m 2 : ,12 Kč Průměrná jednotková cena za m 2 ( (JC V) / V): ,80 Kč Maximální jednotková cena za m 2 : ,80 Kč Stanovení porovnávací hodnoty: Stanovená jednotková cena za m 2 : , Kč Množství: 61,59 m 2 Porovnávací hodnota: = , Kč

9 9 C. Rekapitulace Stanovení obvyklé ceny: Cena podle cenového předpisu v daném případě neodpovídá reálné ceně na trhu nemovitostí, a má v rámci odhadu pouze informativní roli. Návrh obvyklé ceny se proto převážně odvíjí od porovnávací metody, která je konkrétní a podává reálný obraz s ohledem na aktuální situaci na trhu nemovitostí. K porovnání byly vyhledány nabídky velmi podobné oceňované nemovitosti - byty srovnatelné velikosti v panelových domech stejného či velmi podobného typu, v obdobných lokalitách v Plzni. V jednom případě se jedná dokonce o byt ve stejném bloku jako je byt oceňovaný. Cena zjištěná porovnávací metodou: ,- Kč Z hlediska prodejnosti se jedná o mírně problematickou nemovitost, a to z důvodů: a) Dům je situován v těsné blízkosti dopravně zatížené Nepomucké ulice. Oceňovaný byt je navíc v 1. NP. b) Obytné místnosti jsou orientovány na východ do Nepomucké ulice (zde jsou navíc stíněny vzrostlým stromem) a na sever, což je pro obytnou místnost nevhodné. c) Byt je v původním stavu, vnitřní vybavení je morálně zastaralé (koupelna, WC), vnitřní povrchy a podlahy jsou opotřebované... v blízké budoucnosti budou nutné opravy / úpravy. Tyto nevýhody nejsou plně zahrnuty v porovnání a snižují atraktivitu bytu z hlediska případného zájemce. Obvyklá cena se proto stanovuje mírně pod úrovní porovnávací hodnoty, a to ve výši: ,- Kč Cena bytů podle cenového předpisu Cena zjištěná porovnávacím způsobem , Kč , Kč Obvyklá (obecná, tržní) cena podle odborného odhadu znalce , Kč Cena slovy: jedenmiliondvěstědevadesátpěttisíc Kč Klatovy, Ing. Tomáš Hoskovec U Retexu Klatovy

10 10 D. Znalecká doložka Toto posouzení jsem zpracoval jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Plzni ze dne pod č.j. Spr.2273/94 pro obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, specializace odhady nemovitostí a pro obor stavebnictví, stavby obytné a stavby průmyslové. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji fakturou. Klatovy, Ing. Tomáš Hoskovec U Retexu Klatovy

11 11 E. Seznam příloh Situace z katastrální mapy Výpis z KN - byt č. 177/5 Výpis z KN - dům č. 177, 17 a parcely č. 427/2, 3 Porovnávací nemovitost I Porovnávací nemovitost II Porovnávací nemovitost III Fotografie