Znalecký posudek č /2012

Transkript

1 Ing. Bc. Eva Hradilová, znalec Otrokovice, Moravní 6224 mobil: Znalecký posudek č /2012 o obvyklé ceně podílu ve výši id. 1/2 na nemovitostech pozemcích parcelní číslo 1114/65 a 1114/66 v katastrálním území Zdounky, obci Zdounky, okres Kroměříž Objednatel posudku: Exekutorský úřad Brno-město Milady Horákové 321/ Brno - Zábrdovice Usnesení č.j. 169 EX 7080/11-32 ze dne Účel posudku: ocenění podílu na nemovitostech v exekučním řízení Podle stavu ke dni posudek vypracoval: Ing. Bc. Eva Hradilová Moravní Otrokovice Posudek obsahuje 10 stran textu včetně titulního listu a příloh a předává se objednateli ve 3

2 vyhotoveních listinná podoba a 1x v elektronické podobě na CD. V Otrokovicích, dne 7. srpna 2012 A. Nález 1. Znalecký úkol : Soudní exekutor Mgr. Lucie Valentová Usnesením ze dne , č.j.: 169EX 7080/11-32 rozhodl takto: I. Soudní exekutor ustanovuje Ing. Bc. Evu Hradilovou, soudního znalce z oboru ekonomika, odvětví a specializace ceny a odhady nemovitostí, kterému ukládá, aby ocenil dále uvedené nemovitosti a jejich příslušenství a současně jednotlivá práva a závazky a s nemovitostmi spojené. II. Soudní exekutor ukládá soudnímu znalci, aby ve lhůtě do 20 dnů od provedení místního šetření vypracoval znalecký posudek o skutečnostech uvedených ve výroku I. a předal jej soudnímu exekutorovi na elektronickém nosiči a současně v listinné podobě ve třech vyhotoveních. III. Předmětem ocenění jsou nemovitosti: spoluvlastnický podíl povinné o velikosti id. ½ na pozemku parcelní číslo 1114/65 orná půda o výměře 4967,0 m 2 a na pozemku parcelní číslo 1114/66 orná půda o výměře 3550,0 m 2 v katastrálním území Zdounky, obec Zdounky, okres Kroměříž. IV. Povinné, popřípadě jiné osobě se ukládá, aby dne v hodin umožnila soudnímu znalci provedení místního šetření k ocenění nemovitosti a informovala jej o všech právních i faktických závadách na nemovitostech váznoucích. Povinné se dále ukládá, aby soudnímu znalci sdělila a prokázala, zda byl při pořízení oceňovaných nemovitostí uplatněn odpočet DPH, zda jsou tyto nemovitosti zahrnuty v jeho obchodním majetku a zda prodej těchto nemovitostí podléhá povinnost odvést z nich DPH a dále jaké má zvolené zdaňovací období pro odvod DPH. 2. Informace o nemovitosti : Kraj Okres Obec Katastrální území : Zlínský : Kroměříž : Zdounky : Zdounky 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti : Prohlídka nemovitostí byla určená usnesením soudního exekutora na den 06. srpen 2012 na hod. Znalec prohlídku uskutečnil sám, povinná ani jiná osoba se na místě nevyskytovala. 4. Podklady pro vypracování ocenění: 1) Usnesení soudního exekutora Mgr. Lucie Valentové, Exekutorský úřad Brno-město se sídlem Milady Horákové 321/8, Brno-Zábrdovice, číslo jednací 169 EX 7080/11-32 ze dne , 2) Místní šetření uskutečněné den znalcem, 3) Výpis z katastru nemovitostí pro katastrální území Zdounky, LV č. 654 ze dne ) Kopie katastrální mapy informativní, 5) Vlastní databáze nemovitostí a databáze spolupracujících znalců a realitních kanceláří. 6) Mapa lokality 7) Vyhláška MF č. 387/2011 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňovaní majetku ve znění vyhlášek č. 3/2008 Sb., č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb. a vyhlášky č. 364/2010 Sb. platné ke dni ocenění. 8) Informace a sdělení získaná z místních realitních kanceláří a internetových servrů

3 5. Použitá literatura : A. Zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku v platném znění. B. Vyhlášky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb., vyhlášky č. 364/2010 Sb. a vyhlášky č. 387/2011 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku v platném znění. C. Bradáč, A.: Teorie oceňování nemovitostí, Akademické nakladatelství CERM Brno, s.r.o., Brno 2008 D. Bradáč, A., Fiala, J.: Nemovitosti - oceňovaní a právní vztahy, LINDE, a.s. - Právnické a ekonomické nakladatelství Bohumily Hořínkové a Jana Tuláčka, Praha 2004 E. Bradáč, A., Krejčíř, P.: Úřední oceňovaní majetku podle zákona č. 151/1997 Sb., leden 2004 F. Bradáč A., Kledus, M., Weigel, L.: Předpisy pro oceňování nemovitostí s komentářem, Akademické nakladatelství CERMBrno, s.r.o., Brno 2002 G. Dušek, D.: Základy oceňování nemovitostí, Vysoká škola ekonomická v Praze, Institut oceňování majetku, Praha 2008 H. Ort, P.: Oceňovaní nemovitostí na tržních principech, Bankovní institut Vysoká škola, Praha 2007 I. Zazvonil, Z.: Porovnávací hodnota nemovitostí, Nakladatelství EKOPREESS, Praha 2006 J. Zazvonil, Z.: Odhady hodnoty pozemků, Vysoká škola ekonomická v Praze, Institut oceňování majetku, Praha Metody zjištění hodnoty: Úkolem znalce je provést ocenění nemovitostí obvyklou (tržní) cenu nemovitostí. Je třeba konstatovat, že pro její stanovení neexistuje žádný schválený a oficiální předpis; k dispozici je pouze odborná literatura respektive znalecké standardy, např. ÚSI VUT v Brně. Za ekvivalentní lze považovat cenu obvyklou, jež je definována v 2 odst. 1 věta druhá a další zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku (jenž se ovšem vztahuje na výslovně vyjmenované případy, což v daném případě není) takto: Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Mezinárodní oceňovací standardy IVS definují pojem tržní hodnota jako odhadnutou částku, za kterou by aktivum mohlo být vyměněno v den ocenění mezi dobrovolným kupujícím a dobrovolným prodávajícím při transakci založené na řádné koncepci podnikatelské politiky a za předpokladu, že obě strany jednaly vědomě, rozvážně a bez nátlaku. Zásadou přitom je, že vše by se mělo odvíjet od trhu; pokud trh s majetkem daného druhu neexistuje, použijí se náhradní metodiky, je však třeba upozornit, že se nejedná o ocenění na základě trhu. Na základě výše uvedeného je pro stanovení obvyklé (= obecné, tržní) ceny použita následující metodika (v souladu se Znaleckým standardem č. VI Obecné zásady oceňování majetku a Znaleckým standardem č. VII Oceňování nemovitostí, vypracovanými na ÚSI VUT v Brně): Nejprve je provedeno ocenění podle oceňovacího předpisu (zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, a prováděcí vyhláška č. 3/2008 Sb. v platném znění). Toto ocenění je důležité mj. proto, že současný předpis při stanovení ceny nákladovým způsobem používá i statisticky zjištěný koeficient - 3 -

4 prodejnosti (resp. tabulkové hodnoty Základní ceny), vycházející z cen sjednaných při prodeji nemovitostí v daném místě. Časová cena Zjistí se náklady na pořízení staveb v současné cenové úrovni (snížené o přiměřené opotřebení vzhledem ke stáří, stavu a předpokládané zbývající životnosti) plus cena pozemků. Náklady na pořízení stavby lze zjistit pracně položkovým rozpočtem nebo za pomocí agregovaných položek, nejčastěji však za pomoci technicko hospodářských ukazatelů (dále jen THU) jednotkových cen za 1m 3 obestavěného prostoru atp. Vzhledem k tomu, že vyhláška č. 3/2008 Sb. používá koeficienty změny cen staveb, jež přiměřeně upravují základní cenovou úroveň 1994 na úroveň současnou, lze použít cenu zjištěnou podle této vyhlášky, bez koeficientu prodejnosti. Administrativní cena Cena pro toto ocenění byla stanovena na základě vyhlášky ministerstva financí č. 387/2011 Sb. platné ke dni ocenění. Výnosová cena Výnosový cena vyjadřuje hodnotu nemovitosti ve vazbě na její schopnost vytvářet výnos (zisk). K indikaci hodnoty se dospívá kapitalizací stabilizovaného, trvale dosažitelného ročního výnosu (příjmy - náklady) odpovídající kapitalizační mírou, zohledňující stav na kapitálovém trhu a rizika spojená s pronajímáním nemovitosti. Výnosové ocenění je při tom založené na předpokládaných čistých výnosech (zisku) z pronájmu nemovitostí za přiměřené a za daných podmínek dosažitelné nájemné. Výnos musí odpovídat stavu objektu a možnému využití, v případě optimalizace je třeba výnos upravit o nutné náklady na stavební úpravy. Srovnatelná cena Srovnatelná cena je výsledkem cen nedávno uskutečněných prodejů případně nabídek obdobných typu nemovitostí srovnatelných svým charakterem, polohou, stavem, velikostí a lokalitou. Podmínkou srovnání je jednak existence rozvinutého trhu s nemovitostmi, jednak přístup k informacím o sjednaných cenách. Výsledná srovnatelná hodnota je cena, za kterou by mohla být nemovitost prodána v daném místě a čase. Je třeba vycházet z průzkumu trhu a znalostí srovnatelných realizovaných prodejů. Obvyklá cena Závěrečný odborný odhad ceny podle odborné úvahy znalce, na základě zvážení všech okolností a výše vypočtených cen. 7. Vlastnické a evidenční údaje : Dle předloženého výpisu z katastru nemovitostí LV č. 654 je paní Lenka Hrdinová, nar. dne id. ½ bytem Zlín, náměstí Míru 12 vlastníkem spoluvlastnického podílu ve výši id. ½ na oceňovaných nemovitostech pozemcích parcelní číslo 1114/65 orná půda o výměře 4967,0 m 2 a parcelní číslo 1114/66 orná půda o výměře 3550,0 m 2 v katastrálním území Zdounky, obec Zdounky, okres Kroměříž. 8 Věcná břemena, zátěže : Věcná břemena ani zástavní právo smluvní se k oceňovanému majetku neváží. Povinná ani její zástupce se k místnímu šetření nedostavili, čímž informace dle odst. IV. Usnesení ze dne čj.: 169 EX 7080/11-32 neměl kdo znalci sdělit. 9. Základní popis : - 4 -

5 Oceňované nemovitosti leží na území vesnice Zdounky, která je součástí bývalého okresu Kroměříž a náleží pod Zlínský kraj. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je rovněž město Kroměříž, obec leží deset kilometrů jihozápadně od Kroměříže. Trvalý pobyt na území této středně velké obce má úředně hlášeno 2142 obyvatel. Zdounky se dále dělí na šest části, konkrétně to jsou: Cvrčovice, Divoky, Lebedov, Nětčice, Těšánky a Zdounky. Vesnice leží v průměrné výšce 237 metrů nad mořem. Celková katastrální plocha obce je 2662 ha, z toho orná půda zabírá 51 %. Kolem jedné třetiny výměry obce je zalesněná. Vzhledem ke geografické poloze úrodná Haná - bychom nalezli v obci velmi málo ploch s travním porostem. V katastru obce jsou rovněž ovocné sady. Předmětem ocenění jsou pozemky v katastrálním území Zdounky evidované jako orná půda a užívané v souladu s evidencí. Pozemky, ležící v těsné blízkosti zastavěné části obce na jeho severozápadním okraji, navazují na sebe, jedná se o úzké obdélníky sousedící užší stranou, rozdělené úzkou komunikaci (dle dokončených pozemkových úprav). Ve skutečnosti jsou plochy součástí honu a to i vymezená komunikace ve vlastnictví obce a jsou trvale obdělávány v místě hospodařícím subjektem. Znalec předpokládá, že ten by měl vyplácet nájemné, jehož obvyklá výše činí 1 % z ceny půdy stanovené pomocí hodnoty BPEJ. Vzhledem k tomu, že v katastru jsou ukončené pozemkové úpravy povinnost platit daň z nemovitostí je na straně vlastníka a ještě snižuje již tak nízký výnos s nájmu pozemků. Obsah ocenění 29 zemědělské pozemky - parcelní číslo 1114/65 a 11114/66 orná půda, k.ú. a obec Zdounky id. ½ B. Posudek : 1. Ocenění dle platných předpisů cena dle vyhlášky č. 387/2011 Sb. Pozemky parcelní číslo 1114/65, 1114/66 - / 29 vyhlášky)/ - k.ú. Zdounky podíl ve výši id. ½ parc. číslo výměra BPEJ jed. cena úprava úprava jedn. cena podíl celkem m2 - Kč/m Kč/m2 Kč/m2 - Kč 1114/ ,40 40% 5,76 20,1600 1/ , / ,59 40% 4,64 16,2260 1/2 989, ,40 40% 5,76 20,1600 1/ , ,43 40% 3,37 11,8020 1/ , Cena podílu na pozemcích ,99 Administrativní cena dle cenového předpisu č. 387/2011 Sb. - rekapitulace cen id. 1/2: pozemky p.č. 1114/65,. 1114/66 id. ½ = ,00 Kč Administrativní cena ke dni ocenění (zaokrouhleno) id. ½ = ,00 Kč Administrativní cena id. ½ oceňovaných nemovitostí ke dni ocenění (zaokrouhleno) ,00 Kč 2. Zjištění hodnoty nemovitostí metodou porovnání Posuzované pozemky leží severozápadně od souvisle zastavěné části obce Zdounky a to v jejím sousedství. Plocha je nakloněná jižním směrem, oba pozemky jsou evidenčně přístupné z pozemku evidovaného jako ostatní komunikace, ač tato v terénu není zřejmá, neboť plochy v okolí tvoří souvislý hon obdělávaný subjektem v místě hospodařícím. Ten pravděpodobně platí nájemné ve - 5 -

6 výši 789,00 Kč/rok za podíl na pozemcích, přitom daň z nemovitostí za oceňovaný podíl na pozemcích je cca 315,00 Kč, což značně snižuje výnos. Právě tato politika státu, který sekundárně diktuje výši nájmu za zemědělsky obhospodařované plochy a současně definuje výši daně z nemovitostí, staví trh z ornou půdou v ČR na okrajové místo. Přitom předmětem ocenění je plocha kvalitativně zařazená mezi nejvyšší bonitu, místní přirážka tuto ještě zvyšuje o 40 %. Pak průměrná jednotková cena posuzovaných ploch činí cca 18,50 Kč/m2. Trh v okrese Kroměříž se pak pohybuje v rozmezí 10,00 25,00 Kč/m2, ač zcela tržních uskutečněných převodů je málo. Hospodařící subjekty rády vykupují od vlastníků půdu jen za poplatky, vlastníka ochotného přistoupit na takový obchod už naštěstí skoro nelze najít. V minulosti to ovšem byla dosti častá praxe. Předmětem ocenění je podíl z celku, a to přesně id. polovina. I tento faktor má na výslednou cenu snižující vliv, ač v zásadě prvním vážným zájemcem o koupi plochy by měl být právě podílový spoluvlastník. Druhým pak hospodařící subjekt. Nelze tedy říci, že na trhu zájemci nejsou, ač dva vyjmenovaní k předmětné věci mají zvláštní vztah. Ani zájemce zcela nezaangažovaného nelze z předmětného obchodu zcela vyloučit. Za skutečnost, že předmětem ocenění je jen id. ½ z celku bude uplatněn snižující koeficient 10 %. Ze srovnatelných pozemků, jež jsou v okolí nabízeny ke dni ocenění lze uvézt následující: První nabídka pozemek plošně srovnatelný avšak přijatelnějšího půdorysného tvaru je nabízen za 13,00 Kč/m2, druhá nabízená plocha je menší, avšak rovněž tvar maličko zajímavější oproti pozemkům oceňovaným, požadovaná cena bezmála 27,00 Kč/m2. V okolí pak najdeme i nabídky za vyšší cenu, jedná se ovšem jenom o nabídky, nikoliv o uskutečněné převody. Zemědělská půda nabízená za cenu cca 50,00 Kč/m2 najde za současné nepřímé regulace cen ze strany státu na trhu odezvu velmi těžko. Na základě výše uvedeného určuji tržně dosažitelnou jednotkovou cenu posuzovaných pozemků metodou srovnání ve výši cca 25,00 Kč/m2. Pak po snížení ceny o 10 % z důvodu ocenění podílu Cena nemovitostí metodou srovnání (zaokrouhleno) id. ½ 95820,00 Kč C) Závěr : Administrativní cena ,00 Kč - 6 -

7 Porovnávací hodnota nemovitostí ,00 Kč Obvyklou cenu podílu ve výši id. ½ na posuzovaných nemovitostech tj. pozemcích parcelní číslo 1114/65 orná půda a parcelní číslo 1114/66 orná půda v katastrálním území Zdounky, obec Zdounky, okres Kroměříž evidovaných na LV č. 654 vyjádřenou ve formě obvyklé ceny ve smyslu zák.č.151/97 Sb. v platném znění určuji ve výši ,00 Kč Slovy : devadesátšesttisíc korun českých V Otrokovicích, dne 7. srpna 2012 Vypracoval: Ing. Bc. Eva Hradilová D) Podmínky a aplikace metod: Tento znalecký posudek byl vypracován v souladu s těmito obecnými předpoklady a omezujícími podmínkami: I. Nebylo provedeno žádné šetření a nebyla převzata žádná odpovědnost za právní popis nebo právní záležitosti, včetně právního podkladu vlastnického práva. Předpokládá se, že vlastnické právo k majetku je správné a tudíž prodejné - zpeněžitelné, pokud by se nezjistilo něco jiného. Dále se předpokládá, že vlastnictví je pravé a čisté od všech zadržovacích práv, služebností nebo břemen zadlužení, pokud by se nezjistilo něco jiného. II. Informace z jiných zdrojů, na nichž jsou založeny části tohoto posudku, jsou věrohodné. Znalec tento stav předpokládá i přes to, že je neověřil ve všech případech. Nedává takto žádné potvrzení, pokud se týká takové informace. III. Nebere se žádná odpovědnost za změny v tržních podmínkách a nepředpokládá se, že by nějaký závazek byl důvodem k přezkoumání tohoto posudku, kde by se zohlednily události nebo podmínky, které se vyskytnou následně po tomto datu. IV. Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv. V. Pokud se nezjistí něco jiného, předpokládá se plný soulad se všemi aplikovatelnými zákon a předpisy. VI. VII. VIII. IX. Tento posudek byl vypracován za účelem zjištění hodnoty pro stanovený účel. Předpokládá se, že mohou být získány nebo obnoveny všechny požadované licence, osvědčení o držbě, nebo jiná legislativní nebo administrativní oprávnění od kteréhokoliv místního, státního nebo vládního úřad nebo soukromé osoby nebo organizace, pro jakoukoliv potřebu a použití, na nichž je založen odhad hodnoty, obsažený v tomto posudku. Odhadnutá objektivní obvyklá cena je dána pro finanční strukturu a podmínky platné v souladu s datumem tohoto posudku. Výsledky této analýzy je možné použít pouze k účelu uvedeném v tomto posudku. Znalecká doložka - 7 -

8 Znalecký posudek jsem podala jako znalkyně jmenovaná rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne čj.: Spr 1099/95 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí, obor stavebnictví, odvětví stavby obytné a průmyslové. Znalecký úkon je zapsaný pod pořadovým číslem /2012 znaleckého deníku. Znalečné a úhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace na základě dokladu číslo 125/12. Mapové podklady Posuzované pozemky parcelní číslo 1114/65 a 1114/66 v k.ú. a obci Zdounky letecký snímek - 8 -

9 Posuzované pozemky v k.ú. a obci Zdounky kopie katastrální mapy Nahoře (bleděmodře) parcelní číslo 1114/65, dole (červená šipka) parcelní číslo 1114/66 Fotodokumentace - 9 -

10 pohled na posuzovanou plochu ze severu na jih, sklizenou plodinu vystřídá jetel hon, jejich součásti jsou posuzované pozemky pohled ze silnice Kroměříž - Zdounky

11 Výpis z katastru nemovitostí