1. ZNALECKÁ a.s. z n a l e c k ý ú s t a v

Transkript

1 Znalecký posudek č Cena obvyklá podle z.č. 151/1997 Sb., vyhlášky č. 364/2010 Sb. Budova bez čp/če 2089/4 na pozemcích p.č. 2089/2, p.č. 2089/4 a p.č. 2089/5 a pozemek p.č. 2089/4 v k.ú. Řečkovice, okres Brno-město O bjednatel KOPPA, v.o.s. Hvězdná 491/ Liberec Z hotovitel 1.Znalecká a.s. znalecký ústav Mozartova 679/ Liberec

2 Obsah 1. ZNALECKÁ a.s. 1. OBECNÉ PŘEDPOKLADY A OMEZUJÍCÍ PODMÍNKY OSVĚDČENÍ NÁLEZ Bližší údaje o nemovitosti Podklady pro vypracování posudku Účel ocenění Předmět ocenění Použité metody... 7 Použité pojmy Vyhlášková metoda Srovnávací metoda SHRNUTÍ IDENTFIKACE A AUTORIZACE ZHOTOVITELE Přílohy Znalecký p o s u d e k č S t r a n a 2

3 1. OBECNÉ PŘEDPOKLADY A OMEZUJÍCÍ PODMÍNKY Tento znalecký posudek byl zpracován v souladu s následujícími obecnými předpoklady a omezujícími podmínkami: 1. Znalec vycházel ze svých databází, obecně dostupných informací a z informací a prohlášení o pravosti a platnosti předložených podkladů. Neodpovídá tudíž zejména za: a) pravost a platnost vlastnických nebo jiných věcných práv k oceňovaným movitým a nemovitým věcem, b) pravost a platnost práv k cizím věcem a nájemních vztahů k nim, jejichž existence měla nebo mohla mít vliv na provedený znalecký posudek. 2. Znalec vycházel z toho, že informace získané z předložených podkladů pro zpracování znaleckého posudku jsou věrohodné a správné a nebyly tudíž ve všech případech z hlediska jejich přesnosti a úplnosti ověřovány. 3. Znalec zpracoval znalecký posudek podle podmínek na trhu v době jeho provádění a neodpovídá za případné změny v podmínkách trhu, ke kterým by došlo po předání znaleckého posudku. 4. Tento znalecký posudek respektuje právní předpisy v oblasti cen, financování, účetnictví a daní, které měly platnost v době, ke které je posudek zpracován. 5. Znalecký posudek byl podán v souladu s etickými kodexy IRRV (Institute of Revenues, Rating and Valuation, UK) a IREI (International Real Estate Institute, USA). Znalecký p o s u d e k č S t r a n a 3

4 2. OSVĚDČENÍ Znalec tímto osvědčuje, že 1. V současné době nemá a ani v budoucnosti nebude mít prospěch z podnikání, které je předmětem zpracovaného znaleckého posudku. Odměna za provedený znalecký posudek nezávisí na dosažených závěrech nebo odhadnutých hodnotách. 2. Zpracovaný znalecký posudek zohledňuje všechny nám známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo posuzované hodnoty. 3. Při své činnosti jsme neshledali žádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, že ke znaleckému posudku předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné. 4. Zpracovaný znalecký posudek byl vyhotoven s vědomím následků vědomě nepravdivého znaleckého posudku dle 110a Trestního řádu. 5. Znalecký posudek vyhotovil znalecký ústav 1. Znalecká a.s., sídlem Mozartova 679/21, Liberec. V Liberci dne Znalecká a.s. znalecký ústav Mozartova 679/ Liberec IČ Vypracoval: Ing. arch. David Charousek Znalecký p o s u d e k č S t r a n a 4

5 3. NÁLEZ 3.1 Bližší údaje o nemovitosti Nemovitost: Okres: Obec: Katastrální území: Vlastník dle LV č Budova bez čp/če na pozemcích p.č. 2089/2, p.č. 2089/4 a na p.č. 2089/5 občanská vybavenost Pozemek p.č. 2089/4, 3 m2 zastavěná plocha a nádvoří CZ0642 Brno-město Brno obyvatel Řečkovice LENOXA a.s. Bukovského 222/ Liberec 12 Místní šetření dne: Ocenění ke dni: Toto ocenění se vydává ve 3 vyhotoveních, přičemž 2 obdrží objednatel a 1 zůstává v archivu znalce. 3.2 Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí pro k.ú. Řečkovice, okres Brno-město Katastrální mapa Výstup oceňovacího programu NEMOExpert 3.3 Účel ocenění Nemovitosti budou oceněny pro účely jejich prodeje v rámci konkursního řízení společnosti LENOXA a.s. 3.4 Předmět ocenění Budova bez čp/če na pozemcích p.č. 2089/2, p.č. 2089/4 a na p.č. 2089/5 občanská vybavenost Pozemek p.č. 2089/4, 3 m2 zastavěná plocha a nádvoří Jedná se o budovu, v níž je umístěna zbylá technologie plynové kotelny (jež není součástí ocenění a jež se již nevyužívá), která se nachází v jihomoravské metropoli Brno. Brno je městem s cca obyvateli. Jedná se o druhé největší město České republiky z hlediska počtu obyvatel. Město má kompletní občanskou vybavenost a síť služeb (vysoká škola, střední a základní školy, sídlo pobočky krajského soudu, katastrální a finanční úřad, městská a státní policie, divadla, muzeum, kina, plavecký, fotbalový a zimní stadion). Je to 1 Zdroj: dne Znalecký p o s u d e k č S t r a n a 5

6 významné kulturní a sportovní centrum se širokou nabídkou pracovních míst. Město je vyhledávaným sídlem Jihomoravského kraje. Nemovitosti se nacházejí na severním okraji metropole Brno. Okolní zástavbu tvoří bytové domy, knihovna Jiřího Mahena, bowling bar, pošta aj. Jedná se o zděnou budovu s nepravidelným půdorysem. Objekt je vklíněn mezi dvě budovy ze severní a z jižní strany. Budova je jednopodlažní, přičemž je rozdělena funkčně na dvě části spojené krátkým schodištěm. Níže položená část budovy je rozdělena do dvou obdélníkových místností a slouží jako kotelna, nachází se zde zbylá technologie plynové kotelny. Ve výše položené části budovy jsou umístěné kanceláře, sociální zázemí a regulační stanice, která je přístupná pouze zvenčí z východní části budovy. Znalec neobdržel od objednatele posudku informace o stáří objektu. Dle odhadu znalce je budova postavena v 70-tých letech 20. století. Střecha objektu je pultová. Vstupní dveře i dveře uvnitř budovy jsou plechové, okna jsou jednoduchá dřevěná. Klempířské konstrukce chybějí, budova má instalovaný hromosvod. Podlahy jsou betonové, kryté dlažbou. Stavebně-technický stav budovy je dobrý, údržba kotelny je průměrná. Dispozice budovy má otevřený charakter a v případě demontáže technologie vytápění může být univerzálně využitá jako výrobní nebo skladový objekt s kancelářským a sociálním zázemím. Aktuálně je objekt nevyužíván. Právní a ekonomické vady Na společnost LENOXA a.s. je nařízena exekuce. Původní JPV vytvořen na prac.: Katastrální úřad pro Liberecký kraj, Katastrální pracoviště Liberec na základě listin: Okresní soud v Liberci 71 Nc-8553/ Na společnost LENOXA a.s. je nařízena exekuce. Původní JPV vytvořen na prac.: Katastrální úřad pro Liberecký kraj, Katastrální pracoviště Liberec na základě listin: Okresní soud v Liberci 71 Nc-9039/ Na nemovitosti je nařízen Exekuční příkaz k prodeji č. 108 EX-01208/ Exekutorského úřadu Plzeň město ze dne Na společnost LENOXA a.s. bylo rozhodnuto o úpadku ( 136 odst. 1 insolvenčního zákona). Původní JPV vytvořen na prac.: Katastrální úřad pro Liberecký kraj, Katastrální pracoviště Liberec na základě listin: Krajský soud v Ústí nad Labem pobočka v Liberci KSLB 76 INS- 2522/2010-A-16. Na společnost LENOXA a.s. byl prohlášen konkurs podle insolvenčního zákona. Původní JPV vytvořen na prac.: Katastrální úřad pro Liberecký kraj, Katastrální pracoviště Liberec na základě listin: Krajský soud v Ústí nad Labem pobočka v Liberci KSLB 76-INS 2522/2010-B-101. Tyto právní a ekonomické aspekty prodejem nemovitostí zaniknou, z toho důvodu jsme nemovitosti ocenili bez zohlednění těchto aspektů. Závady, které prodejem v dražbě nezaniknou (např. nájemní smlouvy) znalec nezjistil. Znalecký p o s u d e k č S t r a n a 6

7 3.5 Použité metody Dle oceňovacího předpisu (vyhlášková) Vyhláška MF č. 364/2010 Sb., kterou se mění vyhláška č. 460/2009 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), ve znění pozdějších předpisů (dále jen vyhláška). Tato metoda je použita hlavně pro ilustraci podlahové plochy nemovitosti a její vybavenost a technický stav. Srovnávací metoda Tato metoda pro ocenění nemovitosti je založena na porovnání předmětu nemovitosti s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné době realizovány na trhu, jsou známé a získané informace je možno vyhodnotit jako hodnotu samotné stavby tak i souboru staveb. Cena porovnatelné nemovitosti se upraví o charakteristiky, ve kterých se od oceňované nemovitosti liší (např. lokalita, typ, budoucí využití atd.). Na základě aplikace průměrné ceny se získá odhad hodnoty srovnávací metodou. Použité pojmy Cena obvyklá podle 2 zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Tržní hodnota podle International Valuation Standards 2005 Tržní hodnota je odhadnutá částka, za kterou by měl být majetek směněn k datu ocenění mezi dobrovolným kupujícím a dobrovolným prodávajícím při transakci mezi samostatnými a nezávislými partnery po náležitém marketingu, ve které by obě strany jednaly informovaně, rozumně a bez nátlaku. Náležitým marketingem se rozumí, že majetek by měl být na trhu vystaven nejvhodnějším způsobem tak, aby za něj byla získána nejlepší cena rozumně přicházející v úvahu při splnění definice tržní hodnoty. Délka doby vystavení se může měnit v závislosti na podmínkách trhu, ale musí být dostatečná k tomu, aby majetek mohl být zaznamenán odpovídajícím počtem kupujících. Období vystavení předchází datu ocenění. Cena obvyklá se pro účely tohoto posudku stanoví na úrovni tržní hodnoty. Znalecký p o s u d e k č S t r a n a 7

8 4. POSUDEK A OCENĚNÍ 4.1 Vyhlášková metoda 1. ZNALECKÁ a.s. Podklady pro stanovení koeficientu K p : Obec: Brno Katastrální území: , ŘEČKOVICE (oblast: Brno 4) 1. Budova Oceněno podle 3 vyhlášky SKP: Charakteristika stavby: Stáří [roky]: = 33 Konstrukce: zděné Počet nadzemních podlaží: 0 Počet podzemních podlaží: Účel užití: výrobní pro energetiku Typ: M Podlaží: 1. NP (výška 3,47 m): 5,03 11,1 + 6,45 11,1 + 11,1 2,7 + 5,083 1,7 + 11,7 14,27 332,99 m 2 Zastavěná plocha podlaží celkem = 332,99 m 2 Průměrná výška podlaží (PVP) 3,473 m Průměrná zastavěná plocha podlaží (PZP) 332,990 m 2 Obestavěný prostor: 1. NP: 5,03 11, ,45 11, ,1 2, ,083 1, ,7 14, ,39 m 3 Obestavěný prostor celkem = 1 156,39 m 3 Vybavení: 1. Základy vč. zemních prací S 2. Svislé konstrukce S 3. Stropy S 4. Zastřešení S 5. Krytiny střech S 6. Klempířské konstrukce X -1,852 0, Vnitřní povrchy (B) X -1,852 0, Vnější povrchy S 9. Vnitřní obklady (B) S 10. Schody S 11. Dveře (B) P -0, Vrata S Znalecký p o s u d e k č S t r a n a 8

9 13. Okna (B) S 14. Povrch podlah (B) S 15. Vytápění (B) S 16. Elektroinstalace S 17. Bleskosvod S 18. Vnitřní vodovod S 19. Vnitřní kanalizace S 20. Vnitřní plynovod S 21. Ohřev teplé vody (B) S 22. Vybavení kuchyní (B) X -1,852 0, Vnitřní hygien. zař. (B) S 24. Výtahy X -1,852 0, Ostatní (B) X -1,852 0, Instal. pref. jádra (B) X -1,852 0,000 Celkem n = -0,261 S = Standard, P = Podstandard, N = Nadstandard, X = Nevyskytuje se, J = Jiná konstrukce Výpočet opotřebení analytickou metodou: Celkové opotřebení je 51,197 %, podle následující tabulky, kde P = původní objemové podíly konstrukcí, A = přepočtené objemové podíly konstrukcí dávající v součtu jednotku, B = skutečné stáří konstrukcí [roky], C = předpokládaná životnost konstrukcí [roky], O = opotřebení jednotlivých konstrukcí [%] podle vzorce: 100 A B / C Celkové opotřebení je součtem opotřebení jednotlivých konstrukcí. Konstrukce P A B C O [%] 1. Základy vč. zemních prací 0,104 0, , Svislé konstrukce 0,233 0, , Stropy 0,123 0, , Zastřešení 0,063 0, , Krytiny střech 0,023 0, , Klempířské konstrukce 0,006 0, , Vnitřní povrchy (B) 0,054 0, , Vnější povrchy 0,032 0, , Vnitřní obklady (B) 0,000 0, , Schody 0,030 0, , Dveře (B) 0,031 0, , Vrata 0,003 0, , Okna (B) 0,043 0, , Povrch podlah (B) 0,030 0, , Vytápění (B) 0,017 0, , Elektroinstalace 0,073 0, , Bleskosvod 0,003 0, , Vnitřní vodovod 0,019 0, , Vnitřní kanalizace 0,017 0, , Vnitřní plynovod 0,000 0, , Ohřev teplé vody (B) 0,004 0, , Vybavení kuchyní (B) 0,000 0, , Vnitřní hygien. zař. (B) 0,028 0, , Výtahy 0,000 0, , Ostatní (B) 0,064 0, ,000 Znalecký p o s u d e k č S t r a n a 9

10 26. Instal. pref. jádra (B) 0,000 0, ,000 51,197 Ocenění: Základní cena 3 076,00 Kč/m 3 Koeficient druhu konstrukce K 1 0,939 Koeficient K 2 = 0,92 + (6,60 / PZP) 0,940 Koeficient K 3 = 0,30 + (2,10 / PVP) 0,905 Koeficient vybavení K 4 = 1 + (0,54 n) 0,859 Koeficient polohy K 5 1,200 Koeficient inflace K i 2,133 Koeficient prodejnosti K p 1,242 Základní cena upravená = 6 709,89 Kč/m 3 Obestavěný prostor 1 156,39 m 3 Cena stavby Odpočet za opotřebení: ,70 Kč 0, Cena objektu po odečtení opotřebení = ,70 Kč ,07 Kč = ,63 Kč Výsledná cena objektu ,63 Kč 2. Pozemky Oceněno podle 27-30, vyhlášky Název: 2089/4 Ocenění: Základní cena 2 120,00 Kč/m 2 Výměra pozemku 3,00 m 2 Cena pozemku = 6 360,00 Kč Pozemky celkem 6 360,00 Kč Vyhlášková hodnota nemovitostí je ,- Kč (zaokrouhleno podle 46) Znalecký p o s u d e k č S t r a n a 1 0

11 4.2 Srovnávací metoda Stavba se porovná s obdobnými, které se upraví pomocí přepočítacích koeficientů. Odlišnosti, které mají velký vliv na cenu a zohledňují se těmito koeficienty, jsou především poloha, využitelnost a ostatní důležité cenotvorné faktory, jako je např. přístup, okolí nebo technický stav. Objekt je standardu vybavení B a není v současné době využíván jako kotelna. Pro určení srovnatelných prodejů v místě jsme použili aktuální nabídky realitních kanceláří. Předmětná nemovitost bude oceněna jako vyklizená a připravená k užívání jako garáž, dílna, sklad apod. Užitnou plochu budeme uvažovat 266,8 m2 (skladovací prostory, strojovna, výroba) + 66,2 m2 (kanceláře, sociální zázemí). C budova bezv pozemku cenocvá mapa Srovnatelná nemovitost 1 Obec Brno Komárov Okres Brno-město Užitná plocha m2 243 Pozemek m 2 0 Účel užití drobná výroba, skladování, prodej Stav objektu dobrý Konstrukce zděná Poznámka: budova na cizím pozemku, nicméně lze odkoupit; zateplená Prodává: I.E.T. Reality, s.r.o. CENA nabídková (zadané 9/2011, úprava 10/2011) ,- Kč Srovnatelná nemovitost 2 Obec Brno Černovice Okres Brno-město Užitná plocha m2 630 Pozemek m Účel užití prodej, výroba, skladování Stav objektu velmi dobrý Konstrukce cihlová Poznámka: v současné době autoservis, IS: elektro, vodovod, kanalizace; v objektu kamerový systém, objekt vytápěn (lokálně) Prodává: REAL SPEKTRUM GLOBAL, a.s. CENA nabídková (zadané 8/2011, úprava 9/2011) ,- Kč Znalecký p o s u d e k č S t r a n a 1 1

12 Srovnatelná nemovitost 3 Obec Brno okraj Okres Brno-město Užitná plocha m2 480 Pozemek m 2 - Účel užití prodej, výroba, skladování Stav objektu velmi dobrý Konstrukce cihlová Poznámka: střední vytápění s vlastním kotlem Prodává: realitní kancelář Sedlák CENA nabídková (zadané 9/2011) ,- Kč Srovnatelná nemovitost 4 Obec Brno Líšeň Okres Brno-město Užitná plocha m2 700 Pozemek m 2 0 Účel užití prodej, sklad, drobná výroba Stav objektu novostavba Konstrukce cihlová Poznámka: přízemí budovy, budova na pronajatém pozemku (lze odkoupit), v současné době autodílna Prodává: FG reality CENA nabídková (zadané 10/2011, aktualizace 10/2011) ,- Kč X Korekce parametrických rozdílů: č. užitná plocha (m2) koef. velikosti cena provize RK koef. místa koef. stavu cena upravená lokalita pozemek , ,07 0,95 1, Brno - Komárov , ,07 0,95 0, Brno - Černovice , ,07 1,00 0, Brno - okraj , ,07 1,00 0, Brno - Líšeň Skutečnost, že se jedná o budovu na cizím pozemku, jsme zohlednili koeficientem stavu ve srovnávací metodě ocenění. Srovnávací hodnota nemovitosti je ,-Kč Znalecký p o s u d e k č S t r a n a 1 2

13 5. SHRNUTÍ Ocenil jsem budovu bez čp/če 2089/4 na pozemcích p.č. 2089/2, p.č. 2089/4 a p.č. 2089/5 a pozemek p.č. 2089/4 v k.ú. Řečkovice, okres Brno-město. Nemovitosti byly oceněny pro účely jejich prodeje v rámci konkursního řízení společnosti LENOXA a.s. Na základě aplikace dvou metod jsme dospěli k těmto hodnotám: Nákladová metoda Srovnávací metoda ,- Kč ,- Kč Nákladová metoda není schopná dokonale zohlednit praktickou využitelnost objektu ve vztahu k situaci na trhu. Vzhledem k charakteru využití stavby a vzhledem k dostatečnému počtu srovnatelných nemovitostí v místě a čase obvyklém je srovnávací metoda věrohodný ukazatel tržní hodnoty, která odpovídá ceně obvyklé. Cena obvyklá nemovitosti (slovy: dvamilionypětsetpadesátsedmtisíc korun českých) ,- Kč V Liberci dne Znalecká a.s. znalecký ústav Mozartova 679/ Liberec IČ Vypracoval: Ing. arch. David Charousek Znalecký p o s u d e k č S t r a n a 1 3

14 6. IDENTFIKACE A AUTORIZACE ZHOTOVITELE Znalecký posudek podal znalecký ústav 1. Znalecká a.s., sídlem Mozartova 679/21, Liberec, jako znalecký ústav jmenovaný rozhodnutím ministra spravedlnosti ze dne , č.j. Spr. 180/2004-ODS-ZN/9, podle ustanovení 21 odst. 3 zákona č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících, a ustanovení 6 odst. 1 vyhlášky 37/1967 Sb., ve znění pozdějších předpisů, v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro: oceňování nemovitostí a staveb, oceňování podniků a jejich částí, včetně přezkoumání smluv o převodu nebo nájmu podniku nebo jeho části, posuzování proveditelnosti a rentability investičních projektů, ekonomické efektivnosti občanských a průmyslových staveb a podnikatelských záměrů oceňování movitého majetku, včetně technologických zařízení, strojů, dopravních prostředků, spotřebního zboží, oceňování nehmotného majetku, majetkových práv a výrobně technických a obchodních poznatků oceňování finančního majetku včetně cenných papírů, jejich derivátů a obchodních podílů, oceňování pohledávek, oceňování obchodního jmění při přeměnách společností, přezkoumávání smluv o přeměnách obchodních společností včetně zpracovávání zpráv, přezkoumávání vztahů mezi propojenými osobami a vztahů mezi minoritními a majoritními akcionáři, přezkoumávání ovládacích smluv a smluv o převodu zisku, stanovování a posuzování přiměřené ceny nebo směnného poměru cenných papírů při povinné nabídce převzetí nebo nabídce na odkoupení, zjišťování hodnot vypořádacích podílů Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem deníku znaleckého ústavu. Počet stran posudku: 14 stran Přílohy: Kopie výpisu z katastru nemovitostí Kopie katastrální mapy Fotodokumentace, mapa V Liberci dne Znalecká a.s. znalecký ústav Mozartova 679/ Liberec IČ Vypracoval: Ing. arch. David Charousek Znalecký p o s u d e k č S t r a n a 1 4

15 Přílohy - Kopie výpisu z katastru nemovitostí - Kopie katastrální mapy - Fotodokumentace, mapa