Objednatel. Exekutorský úřad Semily Mgr. Jan Jindra Dvořákova Turnov. Zhotovitel

Transkript

1 Znalecký posudek Cena obvyklá podle z.č. 151/1997 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb. Rozestavěný RD na pozemku st.p.č. 533 a pozemky st.p.č. 533 a p.č. 284/7 pro k.ú. Příšovice, okres Liberec Objednatel Exekutorský úřad Semily Mgr. Jan Jindra Dvořákova Turnov Zhotovitel 1. Znalecká a.s. znalecký ústav Mozartova 679/ Liberec

2 Obsah 1. OBECNÉ PŘEDPOKLADY A OMEZUJÍCÍ PODMÍNKY OSVĚDČENÍ NÁLEZ Bližší údaje o nemovitosti Podklady pro vypracování posudku Účel ocenění Předmět ocenění Použité metody POSUDEK A OCENĚNÍ Vyhlášková metoda Nákladová metoda Srovnávací metoda SHRNUTÍ IDENTFIKACE A AUTORIZACE ZHOTOVITELE Přílohy Znalecký p o s u d e k č S t r a n a 2

3 1. OBECNÉ PŘEDPOKLADY A OMEZUJÍCÍ PODMÍNKY Tento znalecký posudek byl zpracován v souladu s následujícími obecnými předpoklady a omezujícími podmínkami: 1. Znalec vycházel ze svých databází, obecně dostupných informací a z informací a prohlášení o pravosti a platnosti předložených podkladů. Neodpovídá tudíž zejména za: a) pravost a platnost vlastnických nebo jiných věcných práv k oceňovaným movitým a nemovitým věcem, b) pravost a platnost práv k cizím věcem a nájemních vztahů k nim, jejichž existence měla nebo mohla mít vliv na provedený znalecký posudek. 2. Znalec vycházel z toho, že informace získané z předložených podkladů pro zpracování znaleckého posudku jsou věrohodné a správné a nebyly tudíž ve všech případech z hlediska jejich přesnosti a úplnosti ověřovány. 3. Znalec zpracoval znalecký posudek podle podmínek na trhu v době jeho provádění a neodpovídá za případné změny v podmínkách trhu, ke kterým by došlo po předání znaleckého posudku. 4. Tento znalecký posudek respektuje právní předpisy v oblasti cen, financování, účetnictví a daní, které měly platnost v době, ke které je posudek zpracován. 5. Znalecký posudek byl podán v souladu s etickými kodexy IRRV (Institute of Revenues, Rating and Valuation, UK) a IREI (International Real Estate Institute, USA). Znalecký p o s u d e k č S t r a n a 3

4 2. OSVĚDČENÍ Znalec tímto osvědčuje, že 1. V současné době nemá a ani v budoucnosti nebude mít prospěch z podnikání, které je předmětem zpracovaného znaleckého posudku. Odměna za provedený znalecký posudek nezávisí na dosažených závěrech nebo odhadnutých hodnotách. 2. Zpracovaný znalecký posudek zohledňuje všechny nám známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo posuzované hodnoty. 3. Při své činnosti jsme neshledali žádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, že ke znaleckému posudku předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné. 4. Zpracovaný znalecký posudek byl vyhotoven s vědomím následků vědomě nepravdivého znaleckého posudku dle 110a Trestního řádu. 5. Znalecký posudek vyhotovil znalecký ústav 1. Znalecká a.s., sídlem Mozartova 679/21, Liberec. V Liberci dne Znalecká a.s. znalecký ústav Mozartova 679/ Liberec IČ Vypracovali: Ing. arch. David Charousek, Ing. Lucie Vlčková Znalecký p o s u d e k č S t r a n a 4

5 3. NÁLEZ 3.1 Bližší údaje o nemovitosti Okres: CZ0513 Liberec Obec: Příšovice obyvatel 1 Katastrální území: Příšovice Nemovitost: Rozestavěný RD na pozemku st.p.č. 533 Pozemek st.p.č. 533, 174 m2 zastavěná plocha a nádvoří Pozemek p.č. 284/7, m2 orná půda (zem.půdní fond) Vlastník dle LV č. 947 SJM Novák Jan a Nováková Ivana Příšovice Příšovice Ocenění ke dni: Místní šetření: za přítomnosti pana Jana Nováka a Ing. arch. Davida Charouska (1.Znalecká a.s.) Posudek je vyhotoven ve 3 vyhotoveních, z nichž 2 obdrží objednatel a 1 zůstává v archivu znalce. 3.2 Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí pro k.ú. Příšovice ze dne Usnesení sp. zn. 118 EX 67/09-15 Kopie katastrální mapy Výstup oceňovacího programu NEMOExpert 3.3 Účel ocenění Nemovitosti jsou oceňovány z důvodu exekučního řízení vedeného soudním exekutorem Mgr. Janem Jindrou (Exekutorský úřad Semily) pod č.j. 118 EX 67/ Předmět ocenění Rozestavěný RD na pozemku st.p.č. 533 Pozemek st.p.č. 533, 174 m2 zastavěná plocha a nádvoří Pozemek p.č. 284/7, m2 orná půda (zem.půdní fond) Nemovitosti se nacházejí v severní části obce Příšovice. Obec je vzdálená cca 5 km západně od Turnova a leží při rychlostní komunikaci R35 mezi Prahou a Libercem. Spojení do Turnova je velmi dobré. Počet obyvatel v obci přesahuje Občanská vybavenost obce odpovídá její velikosti, v obci se nachází obecní úřad, pošta, zdravotnické zařízení, základní a mateřská škola, sportovní zařízení, oddělení městské a státní policie apod. V obci je zavedena elektřina, vodovod, kanalizace a plynovod. V okolí nemovitostí je dostupný obchod se smíšeným zbožím, základní škola a zdravotní středisko, jsou zde také možnosti volnočasových aktivit (kolo, koupání, turistika). 1 Zdroj: ze dne Znalecký p o s u d e k č S t r a n a 5

6 Předmětem ocenění je rozestavěný rodinný dům na parcele st.p.č. 284/7 pro katastrální území Příšovice. V přízemí rodinného domku je navržen byt 1+2 s příslušenstvím, a to garáž pro osobní auto a sklad pro kola a domácí nářadí. 2. NP není zatím děleno. Plánována je pracovna, 2x ložnice, koupelna vč. WC a ložnice. RD je nepodsklepený. Vstup do rodinného domku řešen vnějším zádveřím. Směrem do zahrady v prostoru pokoje je v části venkovní stěny plánován zasklený prostor pro umístění zimní zahrady (zatím je zde pouze deska). Rodinný dům byl stavěn na základě stavebního povolení z roku Od roku 2008 se na stavbě nepokračuje. Podle vyjádření pana Nováka byly náklady na stavbu cca 650 až 700 tis. Kč (do 2007). Hrubá stavba byla postavena svépomocí. Základy tvoří žb. pasy a deska. Svislé konstrukce jsou kombinované tvořené částečně tvárnicemi a překlady Ytong, částečně tvárnice na bázi cementu a škváry, částečně keramické tvárnice Poroterm, vnitřní příčky jsou Ytong. Vnější zdivo má tloušťku 400 mm, příčky 100 mm a 150 mm. Vnitřní nosné zdivo je pak tloušťky 200 mm. Vodorovné konstrukce (stropy) jsou na bázi betonových stropních trámců a vložek, jsou kompletně dokončeny. Stropní panely s výztuží jsou zabetonovány. Prostupy základovou deskou a stropními panely pro připojení TZB jsou připraveny. Příčky jsou v 1.NP prakticky hotové, v 2.NP jsou kompletně poničeny vandaly. Střecha je mírná, sedlová, krov dřevěný se středovou vaznicí podepřenou v půlce dispozice nosnou příčkou. Krokve jsou spojeny kleštinami, pozednice je kotvena ocelovými táhly ke stropní desce. Krov je krytý prkenným bedněním a opatřen provizorní lepenkou proti dešťové vodě. Komín je systémový Schiedel, kompletní bez omítek. Přípojky nejsou instalovány, elektřina byla po dobu stavby odebírána ze sousedního domu. Okna jsou plastová, namontována v cca 30 % domu. Schodiště do 2.NP je dřevěné, dočasné po dobu stavby. Vstupní dveře jsou dočasné s uzamykatelnou vložkou. Vnitřní dveře v domě nejsou. Klempířské konstrukce nejsou instalovány. Větráni všech místností je projektováno jako přirozené, okenními otvory. Elektřina - na hranici pozemku, kiosek není vybudován. Plyn - na hranici pozemku Kanalizace cca 150 m od stavby. Topení je navrženo jako ústřední, plynové (kotel 24 kw) Studna na zahradě je kopaná (betonové skruže 900 mm) do hloubky cca 2,5 m, dále vrtaná. Podle stavebníka voda zmizela ze studny před cca 2 lety. Předběžný rozpočet investora na stavbu (DSP) ,- Kč v roce Rozestavěný dům je v celkově přijatelném technickém stavu. Někde se projevuje zatékání a degradace zdiva z důvodů nedokončenosti stavby. Kvalita řemeslných prací je nižší, dům byl stavěn svépomocí. Podle vizuálního zjištěni nejsou některé tvárnice v 2.NP spojeny směsí v celé svislé ploše, mezi zámky jsou štěrbiny, které budou znamenat tepelné ztráty. Zdivo u pozednice nelícuje se zdiven pod stropní deskou. Projekt na stavbu vypracoval Ing. Jindřich Bartoš v listopadu Znalecký p o s u d e k č S t r a n a 6

7 Užitné plochy dle projektu: nadzemní podlaží místnost výměra (m2) 1.NP obývací pokoj 27,63 kuchyně 18,84 spíž 4,97 arkýř 3,16 dílna 8,77 garáž 17,33 ložnice 17,35 chodba 14,16 WC 1,94 prádelna 2,08 zádveří 3,12 koupelna 8,95 2.NP koupelna 9,11 pracovna 9,27 ložnice 22,02 ložnice 20,25 ložnice 17,42 chodba 14,07 Užitné plochy dle zjištění při místním šetření znalcem: nadzemní podlaží místnost výměra (m2) podlaha 1.NP chodba 16,82 základní beton obývací pokoj 28,23 základní beton koupelna 9,50 základní beton prádelna 1,70 základní beton WC 2,35 základní beton kuchyň 18,93 základní beton ložnice 19,28 základní beton spíž 6,65 základní beton dílna 9,10 základní beton garáž 20,93 základní beton 2.NP volný prostor bez příček I 46,00 základní beton II 49,18 základní beton 95,18 základní beton Znalecký p o s u d e k č S t r a n a 7

8 Pozemky jsou rovinné a mají pravidelný půdorys. Přístup je po nezpevněné komunikaci cca 150 m od hlavní silnice vedoucí skrz obec. Pozemek je kompletně oplocen strojovým pletivem na sloupkách, vjezdová vrata jsou provizorní. Negativní účinky okolí: Pozemky jsou odděleny od souvislé zástavby zemědělským pozemkem (do budoucna obec plánuje zastavit dalšími RD), cca 10 m od severní strany pozemku p.č. 284/7 vede železniční trať (frekventovaná), cca 100 m vede rychlostní silnice Liberec Praha (mírný hluk). Pozemek p.č. 284/7 má pravidelný půdorys protáhlého obdélníka, severní strana není samostatně přístupná, případné využití pro další stavbu je problematické z důvodu přístupu, který je možný pouze vedle stávajícího domu. Pozemek st.p.č. 533 má pravidelný obdélníkový tvar a nachází se v jižní polovině pozemku p.č. 284/7. Právní a ekonomické aspekty: Na Jana Nováka byla nařízena exekuce Okresním soudem v Liberci č.j. 60 Nc-6022/ ze dne Na Jana Nováka byla nařízena exekuce Okresním soudem v Liberci č.j. 70 Nc-8042/ ze dne Na Jana Nováka byla nařízena exekuce Okresním soudem v Liberci č.j. 66 Nc-9308/ ze dne Na rozestavěnou stavbu na parcele st.p.č. 533 a na parcely st.p.č. 533 a p.č. 284/7 vázne zástavní právo exekutorské z titulu Exekučního příkazu o zřízení zástavního exekučního práva na nemovitosti Exekutorského úřadu Semily Mgr. Jan Jindra 118 EX-67/ ze dne Právní moc ke dni Na rozestavěnou stavbu na parcele st.p.č. 533 a na parcely st.p.č. 533 a p.č. 284/7 vázne zástavní právo exekutorské z titulu Exekučního příkazu o zřízení zástavního exekučního práva na nemovitosti Exekutorského úřadu Semily Mgr. Jan Jindra 118 EX-440/ ze dne Právní moc ke dni Na rozestavěnou stavbu na parcele st.p.č. 533 a na parcely st.p.č. 533 a p.č. 284/7 vázne zástavní právo exekutorské z titulu Exekučního příkazu o zřízení zástavního exekučního práva na nemovitosti Exekutorského úřadu Semily Mgr. Jan Jindra 118 EX-685/ ze dne Právní moc ke dni Na rozestavěnou stavbu na parcele st.p.č. 533 a na parcely st.p.č. 533 a p.č. 284/7 byl vydán exekuční příkaz k prodeji nemovitostí Exekutorským úřadem Semily Mgr. Jan Jindra č.j. 118 EX-67/ ze dne Použité metody Dle oceňovacího předpisu (vyhlášková) Vyhláška MF č. 460/2009 Sb., kterou se mění vyhláška č. 3/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), ve znění pozdějších předpisů (dále jen vyhláška). Tato metoda je orientační, slouží k zanesení výměry oceňovaného objektu a přilehlých pozemků. Oproti standardu zde nebudou oceněny venkovní úpravy a trvalé porosty. Znalecký p o s u d e k č S t r a n a 8

9 Nákladová (časová) Nákladová metoda určuje celkovou hodnotu nákladů, které jsou potřebné na postavení stavby. Pořizovací cena udává celkové vynaložené náklady na stavbu k datu jejího postavení, časová cena (neboli reprodukční hodnota) pak udává celkové vynaložené náklady ke dni ocenění, tedy po snížení o opotřebení stavby. Porovnávací Tato metoda pro ocenění nemovitosti je založena na porovnání předmětu nemovitosti s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné době realizovány na trhu, jsou známé a získané informace je možno vyhodnotit jak hodnotu samotné stavby tak i souboru staveb. Použité pojmy Cena obvyklá podle 2 zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Tržní hodnota podle International Valuation Standards 2005 Tržní hodnota je odhadnutá částka, za kterou by měl být majetek směněn k datu ocenění mezi dobrovolným kupujícím a dobrovolným prodávajícím při transakci mezi samostatnými a nezávislými partnery po náležitém marketingu, ve které by obě strany jednaly informovaně, rozumně a bez nátlaku. Náležitým marketingem se rozumí, že majetek by měl být na trhu vystaven nejvhodnějším způsobem tak, aby za něj byla získána nejlepší cena rozumně přicházející v úvahu při splnění definice tržní hodnoty. Délka doby vystavení se může měnit v závislosti na podmínkách trhu, ale musí být dostatečná k tomu, aby majetek mohl být zaznamenán odpovídajícím počtem kupujících. Období vystavení předchází datu ocenění. Cena obvyklá se pro účely tohoto posudku stanoví na úrovni tržní hodnoty. Znalecký p o s u d e k č S t r a n a 9

10 4. POSUDEK A OCENĚNÍ 4.1 Vyhlášková metoda Podklady pro stanovení koeficientu K p : Obec: Příšovice Katastrální území: , PŘÍŠOVICE 1. Rozestavěný RD na parcele st.p.č. 533 Oceněno podle 5 vyhlášky SKP: Charakteristika stavby: Stáří [roky]: = 3 Svislé konstrukce: zděné Počet NP: dvě nadzemní podlaží Řadový dům: není Střecha: šikmá nebo strmá Využití podkroví: podkroví není Podsklepení: nepodsklepené Typ: B Podlaží: 1. NP (výška 2,60 m): 14,4 11,55 166,32 m 2 2. NP (výška 2,60 m): 11,12 11, ,44 m 2 Zastavěná plocha podlaží celkem = 294,76 m 2 Průměrná výška podlaží (PVP) 2,600 m Průměrná zastavěná plocha podlaží (PZP) 147,380 m 2 Obestavěný prostor: 1. NP: 14,4 11,55 2,6 432,43 m 3 2. NP: 11,12 11,55 2, ,93 m 3 Zastřešení: 1/2 14,4 11, ,16 m 3 Obestavěný prostor celkem = 849,52 m 3 Vybavení: 1. Základy vč. zemních prací S 2. Svislé konstrukce S 2. Svislé konstrukce X -1,852 0,223 0,30 3. Stropy S 4. Zastřešení mimo krytin S 5. Krytiny střech S 5. Krytiny střech X -1,852 0,032 0,50 6. Klempířské konstrukce X -1,852 0,008 Znalecký p o s u d e k č S t r a n a 1 0

11 7. Vnitřní omítky X -1,852 0, Fasádní omítky X -1,852 0, Vnější obklady X -1,852 0, Vnitřní obklady X -1,852 0, Schody P -0, Dveře X -1,852 0,033 0, Dveře S 13. Okna X -1,852 0,052 0, Okna S 14. Podlahy obytných místností X -1,852 0, Podlahy ostatních místností X -1,852 0, Vytápění X -1,852 0, Elektroinstalace X -1,852 0, Bleskosvod X -1,852 0, Rozvod vody X -1,852 0, Zdroj teplé vody X -1,852 0, Instalace plynu X -1,852 0, Kanalizace X -1,852 0, Vybavení kuchyní X -1,852 0, Vnitřní vybavení X -1,852 0, Záchod X -1,852 0, Ostatní X -1,852 0,036 Celkem n = -1,094 S = Standard, P = Podstandard, N = Nadstandard, X = Nevyskytuje se, J = Jiná konstrukce Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 3 roků Předpokládaná životnost: 80 roků Opotřebení: / 80 = 3,750 % Ocenění: Základní cena 1 975,00 Kč/m 3 Koeficient vybavení K 4 = 1 + (0,54 n) 0,409 Koeficient polohy K 5 0,850 Koeficient inflace K i 2,173 Koeficient prodejnosti K p 1,205 Základní cena upravená = 1 797,86 Kč/m 3 Obestavěný prostor 849,52 m 3 Cena stavby Odpočet za opotřebení: ,86 Kč 0, Cena objektu po odečtení opotřebení = ,86 Kč ,46 Kč = ,40 Kč Výsledná cena objektu ,40 Kč Znalecký p o s u d e k č S t r a n a 1 1

12 2. Studna Oceněno podle 9 vyhlášky SKP: Charakteristika stavby: Stáří [roky]: 10 Typ studny: kopaná Průměr: 900 mm Hloubka: 4,00 m Čerpadlo: není Funkčnost: studna trvale neslouží svému účelu Ocenění: Cena podle typu, průměru a hloubky studny Cena za čerpadlo (není) 7 800,00 Kč + 0,00 Kč Cena celkem = 7 800,00 Kč Koeficient polohy K 5 0,850 Koeficient inflace K i 2,296 Koeficient prodejnosti K p 1,205 Cena po úpravách = ,09 Kč Úprava ceny studny, která trvale neslouží svému účelu: Odpočet: ,09 Kč 80 % Cena po úpravě Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 10 roků Předpokládaná životnost: 50 roků Opotřebení: / 50 = 20,000 % Odpočet za opotřebení: 3 668,62 Kč 0, Cena objektu po odečtení opotřebení Výsledná cena objektu ,47 Kč = 3 668,62 Kč - 733,72 Kč = 2 934,89 Kč 2 934,89 Kč 3. Venkovní úpravy Oceněno podle 10 vyhlášky Název: Oplocení SKP: Položka: 13.1 Plot ze strojového pletiva na ocelové sloupky do betonových patek, nátěr Základní cena 240,00 Kč/m 2 PP Počet měrných jednotek 365,30 m 2 PP m 2 PP = čtverečný metr pohledové plochy Koeficient polohy K 5 0,850 Koeficient inflace K i 2,319 Koeficient prodejnosti K p 1,205 Znalecký p o s u d e k č S t r a n a 1 2

13 Cena po úpravách stáří: 3 roků, životnost: 30 roků => opotřebení: 10,000 % Odpočet za opotřebení: ,67 Kč 0, Cena objektu po odečtení opotřebení Venkovní úpravy celkem = ,67 Kč ,17 Kč = ,50 Kč ,50 Kč 4. Pozemky Oceněno podle 27-30, vyhlášky Název: st.p.č. 533 SKP: Úpravy základní ceny: 2.1 Přístup po nezpevněné komunikaci -10 % 2.11 Možnost napojení na rozvod plynu 10 % Úprava za položky 1.1, 1.2 a 1.3 celkem = 0 % Úprava za ostatní položky celkem = 0 % Ocenění: Obec: Příšovice Počet obyvatel: a = 1319 Cena pozemku: C p = 35 + (a ) 0, = 37,370 Kč/m 2 Základní cena dle 28 (1) k): ZC = C p 1,00 37,37 Kč/m 2 Pozemek se oceňuje dle 28 (2) 1,000 Základní cena po úpravě = 37,37 Kč/m 2 Koeficient inflace K i 2,173 Koeficient prodejnosti K p 1,205 Upravená základní cena 97,85 Kč/m 2 Výměra pozemku 174,00 m 2 Cena pozemku = ,25 Kč Název: p.č. 284/7 SKP: Úpravy základní ceny: 2.1 Přístup po nezpevněné komunikaci -10 % 2.11 Možnost napojení na rozvod plynu 10 % Úprava za položky 1.1, 1.2 a 1.3 celkem = 0 % Úprava za ostatní položky celkem = 0 % Ocenění: Obec: Příšovice Počet obyvatel: a = 1319 Cena pozemku: C p = 35 + (a ) 0, = 37,370 Kč/m 2 Základní cena dle 28 (1) k): ZC = C p 1,00 37,37 Kč/m 2 Úprava ceny podle 28 (2) 1,000 Pozemek se oceňuje dle 32 (2) 0,400 Znalecký p o s u d e k č S t r a n a 1 3

14 Základní cena po úpravě = 14,95 Kč/m 2 Koeficient inflace K i 2,173 Koeficient prodejnosti K p 1,205 Upravená základní cena 39,14 Kč/m 2 Výměra pozemku 2 226,00 m 2 Cena pozemku = ,45 Kč Pozemky celkem ,70 Kč Rekapitulace Cena bez opotř. Cena [Kč] 1. Rozestavěný RD na parcele st.p.č , ,40 2. Studna 3 668, ,89 3. Venkovní úpravy , ,50 4. Pozemky , ,70 Cena bez opotřebení celkem [Kč]: ,85 Cena celkem [Kč]: ,49 Zjištěná výsledná cena: Po zaokrouhlení podle 46 vyhlášky: ,49 Kč ,00 Kč Výsledná cena (dle vyhlášky) ,- Kč. slovy: jedenmilionsedmsetšedesátčtyřitisícepětsetpadesát korun českých 4.3 Nákladová metoda Nákladovou metodou bude oceněna rozestavěná stavba rodinného domu, jelikož tato metoda nejvěrněji určuje hodnotu rozestavěné stavby. Dalším důvodem ocenění nákladovou metodou je problematické užití srovnávací metody pro rozestavěné stavby v různých stádiích rozestavěnosti. Znalecký p o s u d e k č S t r a n a 1 4

15 Popis provedených konstrukcí částka částka částka Podíl v % provedeno Kč Kč Kč Komentář Základy 0, ,20% ,00% Z prostého betonu Svislé nosné 0,212 konstrukce ,20% ,00% Zděné Vodorovné betonové 0,079 80,00% konstrukce ,90% monolitické Schodiště 0,010 betonové se 0,00% ,00% stupni keramic. Střešní konstrukce 0,073 Vaznicový 70,00% ,30% sedlový krov Kanalizace 0,031 Odkanalizování 2,00% ,10% do vybírací jímky Rozvod vody 0,032 Plastová, studená 2,00% ,20% i teplá voda Elektroinstalace 0,043 Světelná i 0,00% ,30% motorová Rozvod plynu 0, ,50% ,00% 0 Vytápění 0, ,20% ,00% 0 Plynové Okna 0, ,20% ,00% Plastová Dveře a vrata 0,032 Z masivního 10,00% ,20% dřeva Střešní krytina 0, ,40% ,00% 0 Betonové tašky Vnitřní obklad 0, ,30% ,00% 0 Keramická dlažba Vnitřní omítky 0,058 Vápenná omítka 3,00% ,80% štuková Dlažby a podlahy 0,032 Plovoucí, 0,00% ,20% keramická dlažba Venkovní omítky 0,028 Kontaktní 0,00% ,80% zatepovací systém Venkovní obklady 0, ,00% 0 0,00% 0 Nebude rozveden Vybavení Závěsné WC, hygienických 0,043 0,00% vana, bidet, zařízení ,30% Vybavení kuchyní 0,005 El. sporák, 0,00% ,50% digestoř, myčka Výtahy 0 0,00% 0 0,00% 0 Venkovní Napojení na 0,015 0,00% přípojky ,50% veřejnou sít' NN Venkovní úpravy 0, ,00% ,00% 0 Úprava terénu Ostatní 0, ,90% ,00% 0 Klempířské prvky Celková 1, ,00% Kč za rozestavěný rozestavěnost objektu Snížení 50,00% Celkový rozpočet Znalecký p o s u d e k č S t r a n a 1 5

16 Na stavbě se od roku 2008 nepokračuje. Nákladovou hodnotu rozestavěné stavby rodinného domu jsme snížili o 50 % z důvodu horší technické kvality provedení (stavěno svépomocí), degradace části zdiva zapříčiněnou zatékáním a z důvodu zbourání části příček vandaly. předpokládaný rozpočet ZP OP výrobní cena celkem koef.místa celkem m2 m3 Kč Kč % Kč 1.PP ,00% 0 1.NP 166,3 540, ,00% NP 120,3 277, ,00% zastřešení 0 74, ,00% přípojky ,00% cesta ,00% terasa /zimní zahrada ,00% plot ,00% schody ,00% ČOV 0 80,00% 0 konečné ter.úprav ,00% DPH 20,00% Výsledná nákladová hodnota rozestavěného RD je ,- Kč. slovy: pětsetdvatisíc korun českých (zaokrouhleno na celé tisíce dolů) Znalecký p o s u d e k č S t r a n a 1 6

17 4.4 Srovnávací metoda Srovnávací metoda stanovuje cenu nemovitosti na základě srovnání s obdobnými, jejichž prodej byl realizován v nedávné době anebo jsou v aktuální nabídce realitních kanceláří. Podobnost s oceňovanou nemovitostí je žádoucí co nejvyšší, případné odchylky se upravují koeficienty, aby výsledná cena byla co nejbližší ceně obvyklé. Koeficient velikosti zohledňuje odlišnost ve výměrách nemovitosti, koeficient místa ukazuje výhodnost či nevýhodnost umístění nemovitosti v rámci obce, okresu či celé České republiky, koeficient stavu bere v potaz rozdílný stav (po rekonstrukci, zanedbaná údržba apod.) a využitelnost nemovitosti (pro stavební účely, komerční, zemědělské apod.). Pokud není uvedeno jinak, cena je vždy včetně provize pro RK. Porovnávací metodou budou oceněny pozemky st.p.č. 533 a p.č. 284/7, protože ta v tomto případě lépe zohledňuje prodejnost nemovitosti a její praktické využití. Výměra těchto pozemků je celkem m2. Standardní výměra pro průměrný rodinný dům se zahradou činí m2. Severní část pozemku p.č. 284/7 není samostatně přístupná, v jižní části pozemku na parcele st.p.č. 533 je rozestavěná stavba rodinného domu. Další výstavba RD na pozemku p.č. 284/7 je z těchto důvodů problematická z důvodu přístupu, který je možný vedle stávajícího rozestavěného RD. Na základě těchto skutečností bude celková výměra pozemků rozdělena na část určenou pro RD s příslušnou zahradou a na část příslušející se stávajícím RD a zahradou, která není jinak využitelná. Jednotlivé části budou oceněny zvlášť pozemek pod RD s příslušnou zahradou, m2 Srovnatelná nemovitost 1 Obec Žďár Okres Mladá Boleslav Pozemky celkem m2 965 Účel pozemku stavební (RD) Dostupnost dobrá (komunikace bude při prodeji) Prodává: HiT REALITY, Anenské náměstí 387/7, Jablonec nad Nisou, Poznámka: přípojka elektro a vody na hranici pozemku, kanalizaci řeší obec Žďár Prodejní cena (zadáno 06/2010, aktualizace 06/2010) ,- Kč Srovnatelná nemovitost 2 Obec Kadeřavec Okres Turnov Pozemky celkem m Účel pozemku stavební (RD) Dostupnost dobrá (komunikace) Prodává: Realia, Sobotecká 467, Turnov, Poznámka: veškeré IS na pozemku Prodejní cena (zadáno 05/2010, aktualizace 05/ ,- Kč Znalecký p o s u d e k č S t r a n a 1 7

18 Srovnatelná nemovitost 3 Obec Všeň Okres Semily Pozemky celkem m2 927 Účel pozemku stavební (RD) Dostupnost dobrá Prodává: M&M reality holding a.s., Krakovská 1675/2, Praha 1, Nové Město, Poznámka: elektro, vodovod a plyn na hranici pozemku Prodejní cena (zadáno 02/2010, aktualizace 05/2010) ,- Kč Srovnatelná nemovitost 4 Obec Bezděz Okres Česká Lípa Pozemky celkem m Účel pozemku stavební (RD) Dostupnost dobrá Prodává: RK Hrabák & Cerman & Nachtnebl, Dvorská 4954/7, Jablonec nad Nisou, Poznámka: elektro a vodovod cca 150 m od pozemku Prodejní cena (zadáno 05/2009, aktualizace 04/2010) ,- Kč Srovnatelná nemovitost 5 Obec Modřišice Okres Semily Pozemky celkem m2 900 Účel pozemku stavební (RD) Dostupnost dobrá Prodává: PRVNÍ TURNOVSKÁ s.r.o., Hluboká 281, Turnov, Poznámka: elektro přivedeno na pozemek, voda na hranici pozemku Prodejní cena (zadáno 04/2010, aktualizace 06/2010) ,- Kč č. m2 Kč/m2 koef. místa koef. využití koef. rozlohy Kč/m2 upravené místo ,03 1,00 1, Žďár ,05 0,90 0, Kadeřavec ,03 0,97 1, Všeň ,10 1,03 0, Bezděz ,05 1,00 1, Modřišice srovnávaná nemovitost 867 Příšovice Celková srovnatelná hodnota pozemku pod RD s příslušnou zahradou je Kč. Znalecký p o s u d e k č S t r a n a 1 8

19 4.4.2 pozemek související s RD využitelný jako zahrada, m2 Pozemek má celkově oproti standardu větší velikost, celkem m2. Jelikož severní strana není samostatně nepřístupná, je další možné zastavění rodinným domem nepravděpodobné. Případná stavba by byla přístupná pouze z jihu kolem stávajícího RD, jehož půdorys umožňuje průjezd pouze o šířce cca 2,5m. Srovnatelné ceny pozemků, sloužících jako dodatečná zahrada k rodinnému domu, se pohybují mezi 200 Kč/m2 až 300 Kč/m2. Z důvodu další stavebně nevyužitelné oceňované části pozemku stanovujeme srovnatelnou hodnotu pozemku při dolní hranici 200 Kč/m2. Pozemek st.p.č. 533 a p.č. 284/7, 174 m2 mají celkem m2: z toho: m2 uvažujeme jako pozemek stavební za 867 Kč/1m2, celkem ,- Kč z toho: m2 uvažujme jako zahradu za 200 Kč/1m2, celkem ,-Kč Výsledná srovnatelná hodnota pozemků je ,- Kč. (zaokrouhleno na celé tisíce dolů) REKAPITULACE Kč Nákladová hodnota rozestavěného rodinného domu Srovnatelná hodnota pozemků CELKEM Statické či jiné závady na rozestavěné stavbě rodinného domu znalec zahrnul do nákladového ocenění nemovitosti. Právní a ekonomické aspekty, uvedené v oddíle 3.4 znaleckého posudku prodejem nemovitostí zaniknou, z toho důvodu jsme nemovitosti ocenili bez zohlednění těchto aspektů. Závady, které prodejem v exekuční dražbě nezaniknou (např. nájemní smlouvy) znalec nezjistil. Znalecký p o s u d e k č S t r a n a 1 9

20 5. SHRNUTÍ Dokončili jsme ocenění rozestavěné stavby na pozemku st.p.č. 533 a pozemků st.p.č. 533 a p.č. 284/7 pro k.ú. Příšovice, okres Liberec. Výslednou cenu obvyklou na úrovni tržní hodnoty stanovujeme pomocí nákladové metody pro rozestavěnou stavbu a pomocí srovnávací metody pro pozemky. Cena obvyklá nemovitostí je (slovy: jedenmilionšestsetčtyřicetdevěttisíc korun českých) ,- Kč V Liberci dne Znalecká a.s. znalecký ústav Mozartova 679/ Liberec IČ Vypracovali: Ing. arch. David Charousek, Ing. Lucie Vlčková Znalecký p o s u d e k č S t r a n a 2 0

21 6. IDENTFIKACE A AUTORIZACE ZHOTOVITELE Znalecký posudek podal znalecký ústav 1. Znalecká a.s., sídlem Mozartova 679/21, Liberec, jako znalecký ústav jmenovaný rozhodnutím ministra spravedlnosti ze dne , č.j. Spr. 180/2004-ODS-ZN/9, podle ustanovení 21 odst. 3 zákona č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících, a ustanovení 6 odst. 1 vyhlášky 37/1967 Sb., ve znění pozdějších předpisů, v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro: oceňování nemovitostí a staveb, oceňování podniků a jejich částí, včetně přezkoumání smluv o převodu nebo nájmu podniku nebo jeho části, posuzování proveditelnosti a rentability investičních projektů, ekonomické efektivnosti občanských a průmyslových staveb a podnikatelských záměrů oceňování movitého majetku, včetně technologických zařízení, strojů, dopravních prostředků, spotřebního zboží, oceňování nehmotného majetku, majetkových práv a výrobně technických a obchodních poznatků oceňování finančního majetku včetně cenných papírů, jejich derivátů a obchodních podílů, oceňování pohledávek, oceňování obchodního jmění při přeměnách společností, přezkoumávání smluv o přeměnách obchodních společností včetně zpracovávání zpráv, přezkoumávání vztahů mezi propojenými osobami a vztahů mezi minoritními a majoritními akcionáři, přezkoumávání ovládacích smluv a smluv o převodu zisku, stanovování a posuzování přiměřené ceny nebo směnného poměru cenných papírů při povinné nabídce převzetí nebo nabídce na odkoupení, zjišťování hodnot vypořádacích podílů Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem deníku znaleckého ústavu. Počet stran odhadu: 21 stran Přílohy: Kopie výpisu z katastru nemovitostí Kopie katastrální mapy Náčrt půdorysu domu Místopisná mapa Fotodokumentace V Liberci Znalecká a.s. znalecký ústav Mozartova 679/ Liberec IČ Vypracovali: Ing. arch. David Charousek, Ing. Lucie Vlčková Znalecký p o s u d e k č S t r a n a 2 1

22 Přílohy - Kopie výpisu z katastru nemovitostí - Kopie katastrální mapy - Náčrt půdorysu domu - Místopisná mapa - Fotodokumentace

23

24

25 MAPA A LETECKÝ SNÍMEK

26 FOTODOKUMENTACE