ZNALECKÝ POSUDEK č /2016

Transkript

1 Přemyslovka 3, Prostějov stránka č. 1 č.j.: 018 EX 05996/ ZNALECKÝ POSUDEK č /2016 o stanovení obvyklé ceny nemovitých věcí: ideální ¼ chaty č.e. 6 na pozemku jiného vlastníka p.č.st. 326, k.ú. Kosoř, obec Kosoř, okres Prahazápad, LV č Objednavatel posudku: Mgr. Lenka Černošková, Exekutorský úřad Prostějov, se sídlem Dolní 71, Prostějov Účel posudku: Zjištění obvyklé ceny nemovitosti pro potřeby objednavatele, na základě usnesení č.j.: 018 EX 05996/ ze dne Určeno pro: Mgr. Lenku Černoškovou, Exekutorský úřad Prostějov, se sídlem Dolní 71, Prostějov Oceněno ke dni: Vypracoval: Znalecká a oceňovací kancelář Kocourek s.r.o. Přemyslovka Prostějov tel./fax: kocourek.fr@seznam.cz Znalecký posudek je vypracován ve 2 vyhotoveních, z nichž jedno bylo předáno objednavateli, 1 vyhotovení zůstává v archivu zpracovatele. Celkem znalecký posudek obsahuje 20 stran, z toho 5 stran příloh. V Prostějově, dne

2 Přemyslovka 3, Prostějov stránka č ÚČEL STANOVENÍ OBVYKLÉ CENY NEMOVITÝCH VĚCÍ Účelem tohoto znaleckého posudku je zjištění obvyklé ceny nemovitých věcí: ideální ¼ chaty č.e. 6 na pozemku jiného vlastníka p.č.st. 326, k.ú. Kosoř, obec Kosoř, okres Praha-západ, LV č Takto stanovená obvyklá cena by měla být na místním trhu zpětně dosažitelná za podmínek udržení situace na stávajícím segmentu trhu s nemovitostmi. Tento trh však může procházet výkyvy, jejichž predikce je v podstatě nemožná, a které jsou ovlivňovány spoustou různých faktorů, jež mnohdy zdánlivě ani nesouvisejí s vývojem na trhu nemovitostí. Z tohoto důvodu doporučuji, pokud by ocenění mělo být použito v období delším než je 6 měsíců ode dne jeho zpracování, provést jeho aktualizaci či nové zpracování. Obvyklá cena nemovitých věcí (ideální ¼ chaty č.e. 6 na pozemku jiného vlastníka p.č.st. 326, k.ú. Kosoř, obec Kosoř, okres Praha-západ, LV č. 352) byla tedy stanovena metodami použitými v tomto znaleckém posudku na: ,- Kč Prohlašuji, že při provedení ocenění jsem osobou nezávislou. Výše stanovená obvyklá cena je stanovena bez odpočtu omezení zapsaných v oddíle C výpisu z katastru nemovitostí. V Prostějově, dne Vypracoval: Znalecká a oceňovací kancelář Kocourek s.r.o. Přemyslovka Prostějov tel./fax: kocourek.fr@seznam.cz Ing. František Kocourek

3 Přemyslovka 3, Prostějov stránka č OBECNÉ PŘEDPOKLADY PRO STANOVENÍ OBVYKLÉ CENY Zpracování znaleckého posudku o obvyklé ceně nemovitých věcí předpokládá několik základních předpokladů a omezujících podmínek. Tyto podmínky především charakterizují ekonomické prostředí, v němž je posouzení prováděno a právní podklady všech použitých dokumentů. Proto tedy: 1/ Znalecký posudek respektuje právní předpisy v oblasti cen, financování, účetnictví a daní platné v době zpracování. 2/ Znalecký posudek nemovitosti je zpracováno podle podmínek trhu v době jeho provádění a případné změny v podmínkách trhu, ke kterým dojde po předání tohoto posudku, nemohou být zahrnuty a zpracovatel za ně tedy nezodpovídá. 3/ Předmětem tohoto znaleckého posudku není ověření pravosti, správnosti či úplnosti dokladů předložených jako podklady pro vyjádření. Zpracovatel vyjádření k tržní hodnotě proto vychází pouze z prohlášení o pravosti a platnosti těchto dokladů. Nemůže tedy nést zodpovědnost za případné nesrovnalosti v případě vlastnických práv k oceňovaným nemovitostem nebo platnosti či správnosti práv k cizím věcem a nájemním vztahům. 4/ Pokud byly použity informace i z jiných zdrojů, má zpracovatel za to, že jsou věrohodné, a nebyly tedy z hlediska jejich přesnosti a úplnosti ověřovány.

4 Přemyslovka 3, Prostějov stránka č POUŽITÉ PODKLADY PRO ZNALECKÝ POSUDEK O OBVYKLÉ CENĚ NEMOVITÝCH VĚCÍ 3.1. POUŽITÉ PODKLADY: Podklady předané objednavatelem: - Usnesení Soudního exekutora, č.j.: 018 EX 05996/ ze dne Výpis z katastru nemovitostí pro k.ú. Kosoř, LV č. 352 vyhotovený dálkovým přístupem dne Podklady zajištěné zpracovatelem. - Neoficiální kopie katastrální mapy pro k.ú. Kosoř. - Fotodokumentace ze dne Situační plánek ze dne Místní šetření znalce se zaměřením současného stavu dne za účasti pana Miroslava Slánského (majitele pozemku pod oceňovanou chatou). - Údaje sdělené objednavatelem znaleckého posudku PŘEDMĚT ZNALECKÉHO POSUDKU Účelem tohoto znaleckého posudku je zjištění obvyklé ceny nemovitých věcí: ideální ¼ chaty č.e. 6 na pozemku jiného vlastníka p.č.st. 326, k.ú. Kosoř, obec Kosoř, okres Praha-západ, LV č. 352Jihlava, LV č VLASTNICTVÍ Dle výpisu z katastru nemovitostí pro k.ú. Kosoř, LV č. 352 jsou oceňované nemovité věci ve vlastnictví:

5 Přemyslovka 3, Prostějov stránka č OMEZENÍ A RIZIKA Ve výpisu z katastru nemovitostí pro k.ú. Kosoř, LV č. 352, ze dne jsou v části C uvedena následující omezení vlastnického práva: Nebyl umožněn přístup do oceňované nemovité věci. Byla provedena pouze venkovní obhlídka. Tato skutečnost je ve výsledné obvyklé ceně zohledněna srážkou 20%. Dle informačního povodňového portálu Aquarius pojišťovny Kooperativa se předmětné nemovité věci nachází v území s nízkým rizikem povodně. Omezení vztahující se k nařízení a zahájení exekuce a k exekučnímu příkazu k prodeji nemovitostí jsou zohledněna ve výsledné obvyklé ceně. Nelze však odečíst výši dlužné částky vážící se k exekuci, neboť není známa přesná částka. Není právně zajištěn přístup oceňované nemovité věci. Nejsou známa žádná jiná rizika nebo omezení vztahující se k oceňovaným pozemkům.

6 Přemyslovka 3, Prostějov stránka č PŘEDMĚT OCENĚNÍ 4. NÁLEZ Předmětem ocenění je dle LV č. 352, k.ú. Kosoř: - Objekt rodinné rekreace č.e. 6 na pozemku jiného vlastníka p.č.st MÍSTOPIS Obec Kosoř je situována na jihozápadním okraji hlavního města Prahy. Obec má 900 obyvatel, v místě je základní infrastruktura a občanská vybavenost, kompletní infrastruktura a občanská vybavenost je dostupná v Praze. Obec je dostupná autobusovou dopravou. Oceňovaná chata je situována cca m jižně od zastavěné části obce Kosoř v rekreační chatové oblasti v mírně sklonitém terénu. V místě je možnost napojení pouze na elektrickou síť, voda je získávána pravděpodobně z vlastní studny, odkanalizování je svedeno pravděpodobně do trativodu. Přístup je po nezpevněné cestě ve vlastnictví soukromé osoby, právní přístup do oceňované chaty není zajištěn. Z hlediska polohy se jedná o polohu dobrou, oceňovaný objekt je situován v rekreační oblasti blízko Prahy POPIS OCEŇOVANÝCH NEMOVITÝCH VĚCÍ Nebyl umožněn přístup do oceňované nemovité věci. Byla provedena pouze venkovní obhlídka. Tato skutečnost je ve výsledné obvyklé ceně zohledněna srážkou 20%. Jedná se o stavbu č.e. 6 (objekt rodinné rekreace), která je dřevěná, přízemní s podkrovím, samostatně stojící, nepodsklepená. Je situována na pozemku jiného vlastníka. Původní stáří je přibližně z roku Technický stav je průměrný. Oceňovaná chata je situována cca m jižně od zastavěné části obce Kosoř v rekreační chatové oblasti v mírně sklonitém terénu. V místě je možnost napojení pouze na elektrickou síť, voda je získávána pravděpodobně z vlastní studny, odkanalizování je svedeno pravděpodobně do trativodu. Stavebně-technický popis z venkovní obhlídky: Základy smíšené bez izolace proti zemní vlhkosti, svislé konstrukce dřevěné, stropy trámové, krov sedlový, střešní krytina plechová, klempířské konstrukce částečné z pozinkovaného plechu, vnitřní úprava povrchů dřevěný obklad, vnější úprava povrchů nátěr, schody pravděpodobně dřevěné, dveře dřevěné, okna dřevěná, povrchy podlah obytných místností tvoří pravděpodobně PVC, koberce, dřevěná prkna, povrchy podlah ostatních místností tvoří betonová mazanina, vytápění lokální na tuhá paliva, elektroinstalace pouze světelný rozvod, odkanalizování do trativodu a ostatní prvky se pravděpodobně nevyskytují nebo nebylo možno zjistit. S ohledem na celkový technický stav, stáří, provedení a výše uvedené skutečnosti je opotřebení stanoveno odborným odhadem znalce ve výši 60 %. Oceňovaná chata je pravděpodobně užívána k rekreaci, toto využití se jeví jako nejvhodnější i v budoucnu.

7 Přemyslovka 3, Prostějov stránka č STANOVENÍ VĚCNÉ HODNOTY 5.1. STANOVENÍ VĚCNÉ HODNOTY STANOVENÍ VĚCNÉ HODNOTY STAVEB Za stavby se považují: budovy, haly, atypické budovy a haly, inženýrské sítě a venkovní úpravy. Jako nejvhodnější, na české poměry nejlépe aplikovatelná pro zjištění skutečné nákladové ceny staveb, je v daném případě použita v přiměřeném rozsahu metodika reprodukční ceny snížené o přiměřené opotřebení. Základem pro ocenění budov je zjištění obestavěného prostoru a to podle vlastního předpisu pro měření staveb (základní měrná jednotka je tedy 1 m 3 ). Podle účelu skutečného užití stavby a dále dle jejího stavebnětechnického provedení se zjistí odpovídající cena za tuto měrnou jednotku. Jako podklad pro zjištění ceny měrné jednotky pro daný typ nemovitosti je publikace Ukazatele průměrné orientační ceny na měrovou a účelovou jednotku vydaná společností ÚRS PRAHA, a.s., v roce Takto zjištěná cena za měrnou jednotku je dále upravena koeficientem zohledňujícím skutečné provedení a vybavení stavby, lišící se od běžného standardu a současně nepromítnutelné do opotřebení. Tuto korekci nelze stanovit matematickým výpočtem, je tedy stanovena odborným odhadem znalce. Podle tohoto oceňovacího systému se u stavebně propojených objektů počítá samostatně každá účelově a konstrukčně odlišná část, takže některé budovy je třeba ocenit po částech. K ceně stavby je třeba dále připočíst některé další stavební prvky, které jsou součástí stavby (nikoliv tedy movitý majetek), a které nepatří do standardní výbavy daného objektu a současně jejich náklady na pořízení jsou v nezanedbatelné výši. Náklady na projekt, technický dozor, rizika, pojištění apod., jsou zahrnuty ve výchozí ceně staveb, stejně tak i cena standardních venkovních úprav (zpevněné plochy, žumpy, oplocení, drobné vedlejší stavby, atd.). Od výchozí ceny staveb se odečte přiměřené opotřebení, které se nejčastěji stanovuje lineární metodou a dále též odborným odhadem znalce. Méně častá je metoda analytického výpočtu opotřebení dle jednotlivých konstrukcí a vybavení, dle jejich druhu a užití a podle jejich životnosti. Stanovení plánované životnosti jednotlivých staveb je součástí vlastního oceňovacího systému. Výsledkem jsou skutečné průměrné (střední) náklady nutné na provedení stavby srovnatelné svými technickými parametry, vybavením, způsobem provedení a v neposlední řadě též opotřebením.

8 Přemyslovka 3, Prostějov stránka č Chata č.e. 6 na p.č.st. 326 Výpočet informativního obestavěného prostoru hlavní stavby: Vrchní stavba: 20 m2 * 2,80 m + 14 m2 * 1,40 Vrchní stavba celkem: 75,60 m 3 Zastřešení: 20 m2 * 1,20 m *0,50 Zastřešení celkem: 12,00 m 3 Informativní obestavěný prostor celkem: 87,6 m 3 Informativní podlahová plocha: 25 m 2 Stanovení přiměřeného opotřebení S ohledem na celkový technický stav, stáří, provedení, vybavení a výše uvedené skutečnosti je opotřebení stanoveno odborným odhadem znalce ve výši 60 % Obestavěný prostor celkem m 3 87,6,-- Jednotková cena dle ÚRS 2016 Kč/m ,-- Korekce jednotkové ceny 1,0 Upravená jednotková cena Kč/m ,-- Cena za celý obestavěný prostor Kč ,-- Snížení ceny za opotřebení 60 % Kč ,-- Cena stavby po započtení opotřebení Kč ,-- Rekapitulace LV č. 352, k.ú. Kosoř: Reprodukční hodnota Kč ,- Věcná hodnota Kč ,- Ideální 1/4 Kč ,-

9 Přemyslovka 3, Prostějov stránka č STANOVENÍ SROVNÁVACÍ HODNOTY NEMOVITÝCH VĚCÍ V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno uskutečněných prodejů nemovitých věcí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, s ohledem na stávající trh s nemovitými věcmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitých věcí, že uskutečněné a vyhodnocované prodeje by měly být starší než 1 rok, to proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitých věcí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena, realizovatelná na 6-ti měsíční zprostředkovatelskou smlouvu, se zohledněním současné situace na trhu a pro srovnatelné nemovité věci. Po nemovitostech uvedeného typu, t.j. ideální ¼ chaty na pozemku jiného vlastníka bez právně zajištěného přístupu, uvedené velikosti, vybavení, provedení a technického stavu, v dané lokalitě a u srovnatelných nemovitostí je poptávka téměř minimální. Okruh poptávajících je prakticky zúžen na ostatní spoluvlastníky a vlastníka pozemku pod oceňovanou chatou. S přihlédnutím k výše uvedeným skutečnostem jsem názoru, že oceňovaný spoluvlastnický podíl je velmi obtížně obchodovatelný. Objekty k porovnání: Chata Choteč Prodám chatu v katastru obce Choteč v osadě Údolí skal- Praha západ.chata je orientovaná na jih,pěkný výhled na osadní hřiště a přírodu.elektřina řešena agregátem,nebo solárním panelem,wc suché,sklep,terasa,voda v dosahu.auto možné parkovat cca 15m nad chatou.dojezd od metra Zličín,nebo Stodůlky minut přes obec Ořech.Obecní pozemek,nízké poplatky. Cena: ,- Kč Zdroj: realitní inzerce Chata Třebotov Nabízíme chatu se zastavěnou plochou 58m2, která se nachází ve výjimečné lokalitě Prahy západ - Solopisky,2km vedle obce Černošice, včetně stavebního pozemku o rozloze 3257m2. Chata s dispozicí 1+1 je podsklepená, zaveden plyn, voda z vlastní studny, elektrické rozvody v mědi, vytápění systémem WAF, nebo kamna na tuhá paliva, nová plastová okna. Součástí je také další chata dřevěné konstrukce o třech místnostech. Velký, oplocený, svažitý pozemek je orientovaný jižním směrem Cena: ,- Kč Zdroj: realitní inzerce Chata Solopisky Chata v krásném údolí části obce Solopisky,která je vystavěna na vlastním pozemku.disponuje dvěma místnostmi,v jedné se nachází kuchyňská linka a krb. Druhá místnost je z větší části prosklená.součástí je sklep.obě místnosti mají dřevěné obložení a dřev.podlahu.elektřina,vrtaná studna(plyn na hranici). Chata je situována na svažitém, oploceném pozemku. Cena: ,- Kč Zdroj: realitní inzerce

10 Přemyslovka 3, Prostějov stránka č. 10 Tabulka srovnávací hodnoty: Cena v Kč/m2 přepočtená cena v Kč/m2 Zohlednění hodnototvorných faktorů koeficienty Tech. Poloha Pozemek Velikost stav Zdroj Ostatní chata Choteč ,01 0,95 1,00 1,00 0,90 1, chata Třebotov ,99 0,80 0,85 0,80 0,90 1, chata Solopisky ,00 0,92 0,97 0,96 0,90 1, Výsledná cena: Při srovnání realizovaných prodejů rodinných domů z vlastní databáze a z nabídek z inzerce realitních kanceláří s rodinným domem oceňovaným, byly srovnávány zejména užitné plochy, vybavení, lukrativita lokality a stavebně-technický stav. V neposlední řadě byla také posouzena vybavenost lokality, životní prostředí, napojení na sítě, napojení na dopravně komunikační systém, demografické podmínky a další cenotvorné vlivy. Nabídky k prodeji v realitních časopisech na rodinné domy se srovnatelnými parametry jsou srovnatelné s obvyklými hodnotami. V současné době se tedy srovnatelné rodinné domy obchodují v rozmezí přepočtených cen od ,- Kč do ,- Kč. Srovnávací hodnotu volím s přihlédnutím k výše uvedeným skutečnostem ve výši: ,- Kč. Dále uplatňuji srážku 20 % za neumožněný přístup do oceňované chaty, srážku 20 % za právně nezajištěný přístup, srážku 20 % za skutečnost že se jedná o stavbu na cizím pozemku. Celková srážka je tedy 60%. Výsledná srovnávací hodnota tak činí: ,- Kč * 0,40 (srážka) * 0,25 (spoluvlastnický podíl) = ,- Kč Výsledná srovnávací hodnota ideální ¼ chaty č.e. 6 na pozemku jiného vlastníka p.č.st. 326, k.ú. Kosoř, obec Kosoř, okres Praha-západ, LV č. 352 činí po zaokrouhlení: ,- Kč

11 Přemyslovka 3, Prostějov stránka č REKAPITULACE JEDNOTLIVÝCH METOD PRO STANOVENÍ VÝSLEDNÉ OBVYKLÉ CENY Věcná hodnota ideální 1/4 nemovitých věcí v k.ú. Kosoř, LV č. 352: ,- Kč Srovnávací hodnota ideální ¼ nemovitých věcí v k.ú. Kosoř, LV č. 352: ,- Kč Výslednou obvyklou cenu oceňovaných nemovitých věcí stanovuji ve výši srovnávací hodnoty, neboť ta nejlépe vystihuje aktuální situaci na trhu nemovitostí. 8. STANOVENÍ CENY JEDNOTLIVÝCH PRÁV A ZÁVAD S NEMOVITOSTMI SPOJENÝCH Ve výpisu z katastru nemovitostí pro k.ú. Kosoř, LV č. 352 jsou v části C uvedena následující omezení vlastnického práva: (viz. oddíl 3.4.) Omezení vztahující se k exekučnímu příkazu k prodeji nemovitostí jsou zohledněna ve výsledné obvyklé ceně. Nelze však odečíst výši dlužné částky vážící se k exekuci, neboť není známa přesná částka. Zástavní práva smluvní nejsou zohledněna ve výsledné obvyklé ceně, neboť nelze zjistit aktuální výši dlužné částky. 9. STANOVENÍ ZÁVAD, KTERÉ PRODEJEM V DRAŽBĚ NEZANIKNOU Dle znění 336a odst. 2 zákona č. 99/1963 Sb., Občanský soudní řád ve znění pozdějších předpisů jsou za závady, které prodejem v dražbě nezaniknou považovány věcná břemena, o nichž to stanoví zvláštní předpisy, nájem bytů a další věcná břemena a nájemní práva, u nichž zájem společnosti vyžaduje, aby nemovitost zatěžovala i nadále.

12 Přemyslovka 3, Prostějov stránka č STANOVENÍ OBVYKLÉ CENY Tržní hodnota (obvyklá cena) - je to cena aktuálního trhu, cena zpeněžitelná tzn. cena, za kterou lze věc v daném místě a čase prodat nebo koupit. Jedná se o krátkodobou platnost obvyklé ceny v závislosti na podmínkách vně i uvnitř oceňovaného systému. Je dána konkrétním vztahem nabídky a poptávky. Odhad tržní hodnoty je proveden na základě odborného posouzení výše zjištěných hodnot. Při tomto posouzení jsou zohledněny všechny rozhodující faktory, vztahující se k dané nemovitosti, které nemohou být postiženy matematickým výpočtem, které však mohou rozhodující měrou ovlivnit hodnotu majetku. Největší důraz je přitom kladen na současný stav trhu s nemovitostmi ve vztahu nabídky a poptávky s předpokládaným výhledem na několik roků, dále na vnější i vnitřní vlivy, tj. např. technický stav, fyzické opotřebení, morální opotřebení, umístění lokality, občanská vybavenost, demografické podmínky, stabilita území ve vztahu k územnímu plánu, životní prostředí, atd. Dále je potřeba postihnout veškeré dluhy a závazky, která jsou na nemovitost vázány. Výsledná obvyklá cena ideální ¼ chaty č.e. 6 na pozemku jiného vlastníka p.č.st. 326, k.ú. Kosoř, obec Kosoř, okres Praha-západ, LV č ,- Kč Prohlašuji, že při provedení ocenění jsem osobou nezávislou. Výše stanovená obvyklá cena je stanovena bez odpočtu omezení zapsaných v oddíle C výpisu z katastru nemovitostí. V Prostějově, dne Ing. František Kocourek Vypracoval: Znalecká a oceňovací kancelář Kocourek s.r.o. Přemyslovka Prostějov tel./fax: kocourek.fr@seznam.cz

13 Přemyslovka 3, Prostějov stránka č ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne , č.j. 3315/89, pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je ve znaleckém deníku zapsán pod pořadovým číslem /2016. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace. Ing. František Kocourek J. Zrzavého Prostějov tel./fax: kocourek.fr@seznam.cz

14 Přemyslovka 3, Prostějov stránka č PŘÍLOHY Situační plánek Fotodokumentace Výpis z katastru nemovitostí Neoficiální kopie katastrální mapy Usnesení

15 Přemyslovka 3, Prostějov stránka č OBSAH č / Účel stanovení obvyklé ceny nemovitých věcí Obecné předpoklady pro stanovení obvyklé ceny Použité podklady pro znalecký posudek o obvyklé ceně nemovitých věcí Použité podklady: Předmět znaleckého posudku Vlastnictví Omezení a rizika Nález Předmět ocenění místopis Popis oceňovaných nemovitých věcí Stanovení věcné hodnoty Stanovení věcné hodnoty Stanovení věcné hodnoty staveb Stanovení srovnávací hodnoty nemovitých věcí Rekapitulace jednotlivých metod pro stanovení výsledné obvyklé ceny Stanovení ceny jednotlivých práv a závad s nemovitostmi spojených Stanovení závad, které prodejem v dražbě nezaniknou Stanovení obvyklé ceny Znalecká doložka Přílohy Obsah... 15