- 1 - ZNALECKÝ POSUDEK. č /2017

Transkript

1 - 1 - ZNALECKÝ POSUDEK č /2017 o odhadu ceny obvyklé: pozemku parc.č. 164, jehož součástí je rodinný dům č.p. 96, včetně součástí a příslušenství, vše v katastrálním území Hynčice u Vražného, obci Vražné, okres Nový Jičín (LV č. 208) Objednatel posudku: Soudní exekutor JUDr. Jiří Trojanovský Exekutorský úřad Frýdek - Místek Farní Frýdek - Místek Účel posudku: Zjištění ceny obvyklé nemovité věci pro exekuční řízení č.j. 102 EX 00880/10 Podle stavu ke dni posudek vypracoval: Ing. René Butkov, Ph.D., MBA Foerstrova Ostrava Posudek obsahuje včetně titulního listu a příloh 19 stran. Objednateli se předává v 5 vyhotoveních. V Ostravě

2 - 2 - A. Nález 1. Znalecký úkol Ocenit nemovitou věc, včetně součástí a příslušenství, ocenit jednotlivá práva a závady, ocenit závady, které prodejem z dražby nezaniknou a odhadnout cenu obvyklou 2. Informace o nemovité věci Název nemovité věci: Adresa nemovité věci: Okres: Obec: Katastrální území: Rodinný dům č.p. 96 vč. pozemku Hynčice č.p. 96, Vražné-Hynčice Nový Jičín Vražné Hynčice u Vražného 3. Prohlídka a zaměření nemovité věci Prohlídka nemovité věci byla provedena dne pouze za účasti znalce. Znalec si prohlédl pouze exteriér nemovité věci, povinný, ani přes zaslanou výzvu (viz příloha č. 5) neumožnil znalci prohlídku nemovité věci. 4. Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí LV č. 208 pro k.ú. Hynčice u Vražného ze dne Kopie katastrální mapy. Usnesení Soudního exekutora JUDr. Jiřího Trojanovského, sp.zn. 102 EX 00880/ o ustanovení znalce ze dne Vlastnické a evidenční údaje Jako vlastník nemovité věci je ke dni v KN na LV č. 208 zapsán: GREEN ICE, s.r.o. "v likvidaci", Radimova 121/34, Břevnov, Praha 6 Omezení vlastnického práva na LV č. 208: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce - GREEN ICE, s.r.o. "v likvidaci" Věcné břemeno užívání 2x * * jedná se o - věcné břemeno užívání spočívající ve zřízení, provozu, údržbě a opravách vedení a zřízení veřejné telekomunikační sítě v budově, oprávnění pro Česká telekomunikační infrastruktura a.s., povinnost k pozemku parc.č věcné břemeno užívání části pozemku za účelem zřízení, provozu, údržby a oprav podzemního vedení veřejné telekomunikační sítě, oprávnění pro Česká telekomunikační infrastruktura a.s., povinnost k pozemku parc.č. 164.

3 - 3 - Výňatek ze smlouvy o zřízení věcného břemene Zařízením veřejné telekomunikační sítě v budově je účastnický rozvaděč MRK 10 QT fy. Micos o rozměrech 185x103x85 mm a vedením telekomunikační sítě v budově je přívodní kabel o průměru 10 mm. Přívodní kabel telekomunikačního vedení je veden svisle z volného terénu průpichem přes obvodovou zed' a po zdi v délce 1,5 m do koncového rozvaděče. Koncový rozvaděč je umístěný v garáží na zdi cca 1,5 m nad úrovní podlahy. blíže viz LV v příloze 6. Celkový popis nemovité věci Oceňovaná nemovitá věc se nachází v okrese Nový Jičín, v obci Vražné, v katastrálním území Hynčice u Vražného, u kaple, cca 300 m jihovýchodně od zastávky bus Hynčice, Mendel. V okolí se nachází objekty individuálního bydlení. Přístup k objektu je místní komunikace parc.č. 498/1 (pozemek ve vlastnictví Moravskoslezského kraje) a parc.č. 166 (pozemek ve vlastnictví Obce Vražné). V okolí nemovité věci není k dispozici žádná občanská vybavenost, v obci Vražné je k dispozici minimální občanská vybavenost. Kompletní občanská vybavenost je k dispozici v Odrách, které jsou ve vzdálenosti cca 6 km od nemovité věci. Parkovací možnosti jsou dobré na vlastním pozemku ve dvoře. Nemovitá věc je tvořena pozemkem parc.č. 164, jehož součástí je rodinný dům č.p. 96 a na součástech a příslušenství. Příslušenství a součástí nemovité věci tvoří: -venkovní úpravy přípojky inženýrských sítí (znalec předpokládá voda a elektro, ostatní nebylo možno zjistit), oplocení - trvalé porosty ovocné a okrasné stromy a keře různého druhu a stáří, minimálního množství, bez pravidelné údržby - vedlejší stavby - hospodářská budova, zastavěná plocha činí cca 60 m 2. Jedná se o zděnou budovu v havarijním stavu, stavba je k odstranění - kůlna, zastavěná plocha činí cca 18 m 2. Jedná se o zděnou stavbu v havarijním stavu, stavba je k odstranění Pozitiva oceňované nemovité věci: - nebyla zjištěna Negativa oceňované nemovité věci: - znalci nebyla umožněna prohlídka nemovité věci - nutnost dalších investic na rekonstrukci obytné části a odstranění staveb v havarijním stavu - pozemek je z větší části zastavěn rodinným domem s navazující hospodářskou částí, minimální výměra zahrady - umístění v obci pouze se základní občanskou vybaveností

4 Obsah posudku I) Odhad ceny obvyklé II) Ocenění právních vad Přílohy: - Fotodokumentace - Mapa širších souvislostí - Srovnávané nemovité věci - Výpis z Katastru nemovitostí - Kopie zaslané výzvy o zpřístupnění oceňovaných nemovitých věcí - Kopie podacího lístku

5 - 5 - B. Posudek I) Odhad ceny obvyklé Použitá metodika ocenění Odhad ceny obvyklé srovnávací metodou Obvyklou cenu definuje 2 odst. 1 zák. č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) ve znění zákona č. 121/2000 Sb., zákona č. 237/2004 Sb., zákona č. 257/2004 Sb., zákona č. 296/2007 Sb., zákona č. 188/2011 Sb., zákona č. 350/2012 Sb., a zákona č. 303/2013 Sb. Ten uvádí, že obvyklou cenou se rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají vliv na cenu, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota, přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Za metodu srovnávací se považuje hodnotové srovnání předmětných nemovitých věcí s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné minulosti na trhu realizovány. Tuto metodu lze v tomto případě použít rovněž v podobě vyhodnocení nabídek k prodeji obdobně situovaných nemovitých věcí. Tento způsob stanovení ceny se provádí na principu zejména vlastního sledování trhu nemovitých věcí, inzerovaných nabídek, vývěsek realitních kanceláří a konzultací s realitními kancelářemi. V zásadě se jedná o vyhodnocení cen realizovaných prodejů srovnatelných typů nemovitých věcí v dané lokalitě za určité období, které by nemělo přesáhnout délku 1 roku. Popis A) Pozemky Výčet pozemků: Parc.č. 164 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 495 m 2 Pozemek je ve funkčním celku se stavbami, součástmi a příslušenstvím. Pozemky jsou rovinaté a nachází se zde rodinný dům s navazující hospodářskou částí, vedlejší stavby, trvalé porosty a venkovní úpravy. Celková výměra pozemků ve funkčním celku činí 495 m 2. Příslušenství nemovité věci je minimálního rozsahu, zhoršeného technického stavu. Příslušenství je popsáno v části A kapitole 6. B) Stavby: 1) Rodinný dům č.p. 96, součást pozemku parc.č. 164 Oceňovaný rodinný dům sestává ze dvou na sebe navazujících částí (obytné a hospodářské). Rodinný dům s navazující hospodářskou částí je samostatně stojící, cca do ½ podsklepený, se dvěma NP a půdou pod sedlovou střechou. Základy objektu jsou betonové. Svislé obvodové konstrukce jsou zděné z cihel. Střecha je sedlová (v hospodářské části propadlá) se střešní krytinou z tašek. Stropy s rovným podhledem. Klempířské konstrukce jsou provedeny z pozinkovaného plechu. Fasádní omítky jsou vápenné (v

6 - 6 - hospodářské části opadané), vnitřní omítky jsou vápenné hladké (v hospodářské části chybí). Vnitřní keramické obklady jsou provedeny v kuchyni a sociálních prostorách. Schody v obytné části jsou betonové. Okna v obytné části jsou dřevěná, v hospodářské části z větší části chybí. Dveře jsou hladké plné a prosklené. Podlahy v obytných místnostech tvoří krytiny PVC a beton, v ostatních prostorách betonové. Vytápění obytné části domu je ústřední, zdroj vytápění byla možno zjistit, v hospodářské části vytápění chybí. Elektroinstalace je světelná a motorová. Rozvody vody a zdroje teplé vody nebyly zjištěny. Vybavení kuchyně chybí. Vybavení sanity nebylo zjištěno. Znalec předpokládá, že je objekt napojen na inženýrské sítě, a to vodu a elektro (zřejmě odpojeno). Ostatní nebylo zjištěno. Objekt je v užívání cca 90 let. K datu ocenění se obytná část domu nachází po částečné rekonstrukci. Hospodářská část domu se nachází v havarijním technickém stavu. Dům bude vyžadovat další investice na opravy a rekonstrukce. Zastavěná plocha objektu činí cca 265 m 2. Zastavěná plocha obytné části činí cca 148 m 2. Zastavěná plocha hospodářské části činí cca 117 m 2. Obytná plocha objektu je cca 180 m 2.

7 - 7 - Stanovení hodnoty srovnávací metodou Při použití srovnávací metody je nutno provést srovnání předmětných nemovitých věcí s obdobnými objekty, jejichž ceny byly v nedávné době na trhu realizovány. Tržní hodnota nemovitých věcí srovnávací metodou je zjišťována na základě srovnávací analýzy základních parametrů oceňované nemovité věci a ověřených informací ze stávajícího trhu nemovitých věcí. V současné době se v této lokalitě běžně obchoduje se stavbami rodinných domů. Nabídka je v mírném převisu nad poptávkou. V okolí nemovité věci se zobchodovaly anebo nabízí obdobné nemovité věci v rozmezí cca 245 tis. až 780 tis. Kč dle technického stavu, umístění v lokalitě, velikosti pozemku apod. Nutno podotknout, že se jedná o ceny nabídkové, které bývají od realizovaných cen vyšší cca o 10 až 15%. Tyto ceny navíc zahrnují i provize realitních kanceláří, které se obvykle pohybují mezi cca 4 7 %. Tuto skutečnost znalec zohlednil v koeficientu korekce na typ transakce. Příklady obdobných nemovitých věcí pro srovnání jsou uvedeny v příloze č. 2 Srovnávací analýza je provedena v následující tabulce: ZÁKLADNÍ ÚDAJE oceňovaná Srov. 1 Srov. 2 Srov. 3 Srov. 4 Srov.5 Hynčice č.p. Nové Hranická, Vražné Vražné u Vražné Město, Odry Odry Oder 143 plocha pozemku užitná podlahová plocha prodejní/nabídková cena celkem EKONOMICKÉ ÚDAJE Typ transakce realizovaný převod nabídka nabídka ralizovaný převod realizovaný převod korekce pro typ trans. 1,00 0,85 0,85 1,00 1,00 datum nabídky/prodeje VII.16 IV.17 IV.17 X.15 VII.15 korekce pro datum nabídky 1,05 1,00 1,05 1,10 1,10 FYZICKÉ ASPEKTY tech. stav objektu horší srovnatelný srovnatelný lepší lepší korekce pro tech. Stav 1,20 1,00 1,00 0,90 0,90 lokalita/přístupnost lepší lepší srovnatelná srovnatelná srovnatelná korekce pro lokalitu 0,90 0,90 1,00 1,00 1,00 příslušenství srovnatelné srovnatelné srovnatelné srovnatelné srovnatelné korekce pro příslušenství 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 korekce pro velikost pozemku 1,00 0,90 0,70 0,60 0,60 korekce pro velikost domu 1,30 1,30 1,25 1,00 1,30 průměrná zjištěná cena za m2 užitné plochy Indikovaná hodnota nemovité věci Cena nemovité věci zjištěna srovnáním (orientační): Cena nemovité věci zjištěna srovnáním (zaokrouhleno): ,- Kč ,- Kč

8 - 8 - II. Ocenění právních vad Na LV 208 v části C vázne: Věcné břemeno užívání, jedná se o - věcné břemeno užívání spočívající ve zřízení, provozu, údržbě a opravách vedení a zřízení veřejné telekomunikační sítě v budově, oprávnění pro Česká telekomunikační infrastruktura a.s., povinnost k pozemku parc.č věcné břemeno užívání části pozemku za účelem zřízení, provozu, údržby a oprav podzemního vedení veřejné telekomunikační sítě, oprávnění pro Česká telekomunikační infrastruktura a.s., povinnost k pozemku parc.č Jelikož nelze zjisti roční užitek z tohoto typu věcných břemen, je ocenění provedeno v souladu s 16b zákona 151/1997 Sb. o oceňování majetku v aktuálním znění paušální částkou ve výši ,- Kč/věcné břemeno. Ocenění věcného břemene: - Věcné břemeno užívání cena za VB ,- Kč - Počet věcných břemen: 2 x Cena obvyklá věcného břemene Ocenění právních vad celkem: ,- Kč ,- Kč

9 - 9 - C. Rekapitulace 1) Obvyklá cena nemovitých věcí pozemku parc.č. 164, jehož součástí je rodinný dům č.p. 96, včetně součástí a příslušenství, vše v katastrálním území Hynčice u Vražného, obci Vražné, okres Nový Jičín (LV č. 208) před odečtením právních vad váznoucích na nemovité věci, činí: Slovy:tři-sta-devadesát-tisíc-korun-českých ,- Kč 2) Ocenění právních vad: Věcné břemeno užívání 2x ,- Kč Slovy:dvacet-tisíc-korun-českých Znalci nejsou známy žádné právní vady (vyjma věcných břemen užívání), které by nezanikly prodejem nemovité věci z dražby. 3) Obvyklá cena nemovitých věcí pozemku parc.č. 164, jehož součástí je rodinný dům č.p. 96, včetně součástí a příslušenství, vše v katastrálním území Hynčice u Vražného, obci Vražné, okres Nový Jičín (LV č. 208), po odečtení právních vad váznoucích na nemovité věci činí: Slovy:tři-sta-sedmdesát-tisíc-korun-českých ,- Kč V Ostravě, Ing. René Butkov, Ph.D., MBA Foerstrova Ostrava D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 23. června 2009, č.j. Spr 1757/2009 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /2017 znaleckého deníku.

10 Přílohy: Příloha č. 1: Fotodokumentace oceňované nemovité věci Příloha č. 2: Mapa širších souvislostí Příloha č. 3: Srovnávané nemovité věci Příloha č. 4: Výpis z katastru nemovitostí Příloha č. 5: Kopie zaslané výzvy o zpřístupnění oceňovaných nemovitých věcí Příloha č. 6: Kopie podacího lístku

11 Příloha č. 1: Fotodokumentace oceňované nemovité věci Obytná část domu č.p. 96 s hospod.částí Obytná část domu č.p. 96 Obytná část domu č.p. 96 Navazující hospodářská část Vedlejší stavba kůlna Hospodářská budova Hospodářská budova Hospodářská budova

12 Interiér domu č.p. 96 Interiér domu č.p. 96 Interiér navazující hospodářské části

13 Příloha č. 2: Mapa širších souvislostí

14 Příloha č. 3: Srovnávané nemovité věci Nemovitá věc č. 1 RD Nové Město, Odry Realizovaná cena: ,- Kč Užitná plocha: 75 m 2 Velikost pozemku: 421 m 2 Rodinný dům částečně podsklepený, jednopodlažní s půdou pod sedlovou střechou. Okna v domě jsou dřevěná dvojitá. Podlahy v obytných místnostech jsou prkenné, v ostatních prostorách krytiny PVC a keramické dlažby. Vytápění objektu je lokální na tuhá paliva (kamna v kuchyni). Je proveden rozvod vody studené, a teplé. Zdroj teplé vody chybí. Vybavení kuchyně tvoří kuchyňský sporák na tuhá paliva. Vybavení zdravotechniky tvoří vana, umyvadlo a WC. Dům je napojen na IS: voda, elektro a kanalizace. Plyn není proveden. Dům byl postaven před více jak 100 lety. Objekt se nachází v původním, velmi špatném stavu, bude vyžadovat kompletní rekonstrukci. Zdroj: databáze znalce, realizovaný převod 7/2016 Nemovitá věc č. 2 RD ul. Hranická, Odry Cena: ,- Kč Užitná plocha: 72 m 2 Velikost pozemku: 853 m 2 RD určený ke kompletní rekonstrukci. Dům /aktuální dispozice 2+1/ je rozdělen prostornou chodbou na dvě části, velkou obytnou místnost a dvě další místnosti určené pro obývací pokoj s průchodem do kuchyně. Chodba prochází celým domem. Na jejím konci je východ na zahradu se vzrostlými ovocnými stromy a bazénem. V zadní části domu je k dispozici samostatné WC a kotelna s plynovým kotlem. Další obytné místnosti je možné realizovat z podkroví a zvětšit dispozici na 4+1. Dům je částečně podsklepen. K domu náleží hospodářská budova, kterou je možné využít jako garáž. Zdroj: sreality.cz, duben 2017.Nemovitá věc č. 3 RD Vražné, okr. Nový Jičín Cena: ,- Kč Užitná plocha: 92 m 2 Velikost pozemku: m 2 Vesnický dům s hospodářskými objekty, stodolou a pozemkem. Dům je určen k rekonstrukci. Disposice domu je 5+1. V přízemí se nachází čtyři pokoje, kuchyně, WC, spížka. Po pohodlném schodišti se dostanete do podkroví, kde je jeden podkrovní pokoj a vstup do rozsáhlých půdních prostor. Konstrukce zdí je z pálených plných cihel, strop tvoří dřevěná, trámová konstrukce. Krov je dřevěný vaznicové konstrukce. Střecha má plné bednění s azbestocementovou krytinou. Okna jsou kastlová dvojitá. Dům je napojen na hospodářské stavení tvaru "L," které uzavírá dvůr do tvaru "U". Tyto objekty jsou rovněž s pálených cihel. Strop tvoří ocelové nosníky s cihlovou klenbou, nad kterými jsou další půdní prostory. Střecha těchto objektů je z pálených střešních tašek. Průjezdnými vraty se dostanete do zahrady se stodolou. Vytápění domu je pomocí kamen na pevná paliva. Dům je napojen na obecní zdroj pitné vody a obecní kanalizaci. Do domu je přivedena elektřina 380 V. Plynová přípojka je na zahradě domu, ale dům na tento plynový zdroj není připojen. Zdroj: sreality.cz, duben 2017

15 Nemovitá věc č. 4 RD Vražné u Oder, okr. Nový Jičín Realizovaná cena: ,- Kč Užitná plocha: 175 m 2 Velikost pozemku: m 2 Rodinný dům s hospodářskými budovami v obdobné lokalitě, ale v lepším technickém stavu. Zdroj: databáze znalce, realizovaný převod 10/2015.Nemovitá věc č. 5 RD Vražné u Oder, okr. Nový Jičín Realizovaná cena: ,- Kč Užitná plocha: 80 m 2 Velikost pozemku: m 2 Rodinný dům s hospodářskými budovami v obdobné lokalitě, ale v lepším technickém stavu. Zdroj: databáze znalce, realizovaný převod 7/2015