ZNALECKÝ POSUDEK 1587/2012

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK 1587/2012 o ceně nemovitostí rodinného domu čp. 53 v k.ú. Šanov, okr. Znojmo na pozemku parc.č. 567 a pozemku parc.č zastavěná plocha a parc.č zahrada Objednatel : Mgr. Parcela Petrošová, soudní exekutor Exekutorský úřad Břeclav U Tržiště B ř e c l a v Účel ocenění : stanovení obvyklé ceny za účelem uspokojení pohledávky oprávněného prodejem nemovitosti povinného Zhotovitel : Ing. Petr Čada, soudní znalec U Lesíka 3539/ Z n o j m o gsm: e-m: cadacorp@volny.cz Znojmo, dne :

2 1. ÚVOD Zadání Ocenění je vypracováno pro potřeby - Uspokojení pohledávky oprávněného prodejem nemovitosti povinného v aukci Základní pojmy ADMINISTRATIVNÍ CENA - cena zjištěná dle cenového předpisu (v současné době Zákon č.151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů, Vyhláška ministerstva financí České republiky č.540/2002 Sb., ve znění vyhlášky č. 640/2004 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č.151/1997 Sb.). TRH - interakce prodávajících a kupujících, vedoucí ke stanovení cen a množství komodit. Trh nemovitostí je segmentován podle typu nemovitostí a lokalit. OBVYKLÁ CENA - cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. (zákon o oceňování majetku č. 151/19997 Sb.) TRŽNÍ HODNOTA - odhadnutá suma, za kterou by se nemovitost mohla směnit v den ocenění, mezi ochotným prodejcem a ochotným kupcem v nestranné transakci po řádném marketingu kdy obě strany jednaly informovaně, rozvážně, a bez nátlaku. (Schválená definice IVSC / TEGoVA, Evropské oceňovací standardy 2000). VĚCNÁ HODNOTA - (dle právního názvosloví "časová cena" věci), je reprodukční cena věci, snížená o přiměřené opotřebení věci stejného stáří a přiměřené intenzity používání, ve výsledku pak snížena o náklady na opravu vážných závad, které znemožňují okamžité užívání věci. VÝNOSOVÁ HODNOTA - je uvažovaná jistina, kterou je nutno při stanovené úrokové sazbě uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z nemovitosti nebo je možné tuto částku investovat na kapitálovém trhu s obdobnou sazbou výnosové míry. CENA POŘIZOVACÍ - je cena, za kterou bylo možno věc pořídit v době pořízení (u nemovitosti, zejména staveb, cena v době jejich postavení) za použití tehdy platných metodik cen, bez odpočtu opotřebení. CENA REPRODUKČNÍ - je cena, za kterou by bylo možno stejnou novou porovnatelnou věc pořídit v době ocenění, bez odpočtu opotřebení. ČISTÝ ROČNÍ STABILIZOVANÝ VÝNOS - jsou výnosy (příjmy) po odpočtu nákladů (výdajů), nebo také součet provozního, finančního zisku a zisku z mimořádných příjmů (daňový základ pro daň z příjmů), stanovený jako průměrná, nebo pravděpodobně očekávaná hodnota z časové řady. 2

3 Podklady dodané objednatelem - Usnesení soudního exekutora čj. 160 EX 147/11-69 ze dne o ustanovení znalce - výpis z katastru nemovitostí LV č. 190 pro obec Šanov, k.ú. Šanov, okr. Znojmo ze dne získaný dálkovým přístupem - Exekuční příkaz čj. 160 EX 147/11-15 ze dne Podklady zajištěné zhotovitelem - kopie katastrální mapy získaná dálkovým přístupem - fotodokumentace Rozsah ocenění Předmětem ocenění je vlastní objekt RD čp. 53, pozemky parc.č. 567 a 568 Informace o programu K sestavení elaborátu byl použit program TOMAS. Nositelem autorských práv je firma KONCES, spol. s r. o. Datum, k němuž je majetek oceněn : Počet vyhotovení : 2 + elektronický Počet výtisků v archivu zhotovitele : 1 Účtováno dokladem číslo :

4 2. POPIS A OCENĚNÍ MAJETKU M.1. RD Šanov, Pohodová č.p. 53, Hrabětice IDENTIFIKAČNÍ ÚDAJE Vlastník majetku : Veronika B o b k o v á, r.č /4713 Vladimír Z e l n í č e k, r.č /4733 oba bytem Pohodová 53, Šanov Hrabětice Adresa majetku : Šanov, Pohodová 53, Hrabětice okr. Znojmo Kód katastrálního území : Název katastrálního území : Šanov nad Jevišovkou Kód obce : Název obce : Šanov Počet obyvatel obce : Datum stanovení počtu obyvatel : Kód okresu : CZ0647 Název okresu : Znojmo Název kraje : Jihomoravský (Jihovýchod) Název státu : Česká republika Poloha v obci : Časové koeficienty : Ostatní nepoužito Podklady : - výpis z katastru nemovitostí LV č. 190 pro k.ú. Šanov, okr. Znojmo - kopie katastrální mapy dále skutečnosti sdělené přítomnými spoluvlastníky a zjištěné při prohlídce. Jiné podklady nebyly předloženy, ani požadovány. Místní šetření : Prohlídku a zaměření nemovitostí jsem provedl dne Infrastruktura : V obci jsou veškeré inženýrské sítě t.j. veřejná síť kanalizace, vodovodu, zemního plynu a elektrické energie, na které je oceňovaná nemovitost připojena. 4

5 Popis a účel : Prohlídkou a zaměřením na místě samém za přítomnosti a asistence pana Vladimíra Zelníčka jsem zjistil, že se jedná o menší rodinný dům nacházející se na pozemku parc.č. 567 vpravo od místní komunikace napojené na státní silnici za mostem vpravo ve směru od Hrabětic. Vlevo od domu při pohledu na průčelí domu je pozemek zahrady parc.č Dům je v souvislé řadové zástavbě jako koncový. Od místní komunikace je domek oddělen úzkým travnatým pásem, zadní a levá strana budovy je "zaříznuta" do terénu. Za vestavěnou garáží je malý dvorek, na kterém se nachází kopaná studna. Objekt je napojen na veškeré inženýrské sítě. Realizované objekty "venkovních úprav" jsou u dané nemovitosti ve velmi malém rozsahu, takže vyjma kopané studny další samostatně v posudku neoceňuji. Dům je využíván výlučně k bydlení. Příslušenství : Nemovitost nemá další vedlejší objekty. Stavební úpravy : Dle sdělení vlastníka po koupi domu v roce 2006 zde byla provedena drobná modernizace spočívající v osazení výměně oken vč. předokenních rolet. Jiná podstatná modernizace nebyla provedena. Vhodnost využití : Vzhledem k velikosti, dispozičnímu uspořádání a umístění objektu se jeví jako nejoptimálnější využití výlučně k bydlení. Břemena, závazky, zatížení nemovitosti : Na nemovitostech vyjma zástavního práva k zajištění pohledávky Erste Bank, Wien a Usnesení o exekuci neváznou žádná věcná břemena a jiné právní vady. Postavení na trhu : Nemovitost ve stávajícím stavu je obchodovatelná na trhu s nemovitostmi. Ekologické zatížení : V místě, ani provozem nemovitosti zde neexistuje žádné ekologické zatížení. Seznam oceňovaných objektů M.1.1. Rodinný dům M.1.2. Pozemky M.1.3. Studna 5

6 M.1.1. Rodinný dům IDENTIFIKAČNÍ ÚDAJE Popis a účel : Jedná se o jednopodlažní, z malé části podsklepený objekt půdorysného tvaru písmene "L" sestávající z vestavěné garáže napravo od hlavního vstupu, předsíně, vlevo jedné obytné místnosti, na předsíň navazující haly, z níž je vstup do sociálních místností a spížky, vlevo do kuchyně a obývacího pokoje. Z haly je poklopem v podlaze vstup do sklepa. Obvodové zdi jsou ze smíšeného zdiva tl cm oboustranně omítnuté, stropy rovné a klenbové, sedlový krov je krytý taškovou krytinou ukončenou žlaby a svody. Podlahy jsou betonové kryté lamelami v obytných místnostech, v kuchyni PVC a v ostatních místnostech keramická dlažba. Okna jsou dřevěná s dvojsklem a předokenními roletami, dveře hladké a prosklené. V objektu je rozvod elektrické energie 220 a 380V, teplé a studené vody - ohřev zajištěn elektrickým ohřívačem, topení je plynové etážové. Koupelna a WC jsou vybaveny standardními zařizovacími předměty, v kuchyni je plynový sporák. ANALÝZA OCENĚNÍ Věcná hodnota Pořadí Seznam použitých metod 1 Přímá 2 Ukazatelová 1. Přímá metoda Výkaz výměr (m 3 objemu) Název části Výpočet / komentář Počet m.j. I.PP 4.20 * 2.85* *1.50* ,63 I.NP (12.93 * *8.30)* ,84 Střecha (12.93 * *8.30) * 2.72/2 188,89 Celkem : 623 m 3 objemu Výpočet reprodukční ceny : Název části Počet m.j. Jednotková cena Podíl 2 (%) RC (Kč) I.PP 38, , I.NP 395, , Střecha 188, , Reprodukční cena celková : Kč Výpočet věcné hodnoty : Opotřebení : lineární Stáří : 90 Celková životnost : 130 6

7 Název části Stáří Život Podíl 2 (%) Opotř (%) Př.opotř (%) VH (Kč) I.PP ,308 69,231 2, I.NP ,050 69,231 48, Střecha ,643 69,231 17, Míra opotřebení : 69,23 % Výpočet : (1-0,6923) = Věcná hodnota : Kč 2. Metoda ukazatelová Zatřídění : JKSO : Domky rodinné jednobytové SKP : Domy jednobytové a dvoubytové Materiálová charakteristika : zděné z cihel,tvárnic,bloků Zastavěná plocha (m 2 ) Popis Výpočet / komentář Počet m2 Zastavěná plocha * * ,89 Zastavěná plocha celkem : 139 m 2 Výkaz výměr : 623,36 m 3 obestavěného prostoru Výpočet reprodukční ceny : Základní hodnota : Hodnota po mat. charakteristice: Kč/m 3 obestavěného prostoru Kč/m 3 obestavěného prostoru Výchozí hodnota jednotková : Kč/m 3 obestavěného prostoru Výpočet : * 623,36 = Výchozí hodnota celková : Kč Reprodukční cena celková : Kč Výpočet : / 623,36 = 4 142,9992 Reprodukční cena jednotková nezaokr. : 4 142,9992 Kč/m 3 obestavěného prostoru Reprodukční cena jednotková : Kč/m 3 obestavěného prostoru Výpočet věcné hodnoty : Přesné stáří domu se mi nepodařilo zjistit. Dle způsobu provedení základních konstrukčních odhaduji stáří domu min. 90 roků. Vzhledem k tomu, že došlo v průběhu minulých let k částečné modernizaci, použil jsem pro stavení opotřebení stavby analytickou metodu. Opotřebení : Stáří : Celková životnost : analytické 90 roků 130 roků 7

8 Název stavebního dílu Min Max Stáří Život. Podíl 2(%) Opotř.(%) Př.opotř(%) VH (Kč) Základy a zemní práce ,915 69,231 6, Svislé konstrukce ,865 69,231 16, Stropy a podhledy ,005 69,231 4, Konstrukce střechy ,332 69,231 5, Krytina střechy , ,000 4,304 0 Klempířské konstrukce , ,000 1,306 0 Vnitřní omítky , ,000 3,443 0 Vnější omítky , ,000 3,087 0 Vnitřní obklady , ,000 1,158 0 Vnější obklady , ,000 1,039 0 Schodiště ,790 69,231 1, Dveře ,879 50,000 1, Okna ,989 15,000 0, Podlahy obytných místností ,286 25,000 0, Podlahy ostatních místností ,007 37,500 1, Vytápění ,413 40,000 1, Elektroinstalace ,464 80,000 1, Bleskosvod , ,000 0,623 0 Vnitřní vodovod ,701 40,000 1, Zdroj teplé vody ,900 66,667 1, Vnitřní plynovod ,098 40,000 0, Vnitřní kanalizace ,582 37,500 0, Vybavení kuchyně ,890 50,000 0, Vybavení koupelny ,107 50,000 1, WC , ,000 0,801 0 Ostatní , ,000 5,016 0 Celkem ,000 68,423 68, Míra opotřebení : 68,423 % Výpočet : * (1-0,68423) = Věcná hodnota : Kč Rodinný dům - celkem : Pořadí Metoda Váha Reprodukční cena (Kč) Věcná hodnota (Kč) 1 Přímá 1, Ukazatelová 1, Výpočet RC: ( 1,00 * ,00 * ) / ( 1,00 + 1,00 ) = Výpočet VH: ( 1,00 * ,00 * ) / ( 1,00 + 1,00 ) = Reprodukční cena Věcná hodnota Kč Kč 8

9 M.1.2. Pozemky ANALÝZA OCENĚNÍ Věcná hodnota Pořadí Seznam použitých metod 1 Přímá 2 Naegeli pozem. Výpočet plochy pozemku Číslo Popis Výpočet Plocha (m2) 567 zastavěná plocha , zahrada ( přilehlá ) 95 95,00 Plocha pozemku celkem : 286,00 m 2 1. Přímá metoda Vzhledem k tomu, že oceňované pozemky se nachází v zastavěné části obce, kde jsou veškeré inženýrské sítě a je zde možnost na pozemku zahrady realizovat další výstavbu, oceňuji obě parcely shodnou cenou ve výši 230,- Kč. Číslo Popis Plocha (m2) Jednot. cena Hodnota 567 zastavěná plocha 191,00 230, , zahrada ( přilehlá ) 95,00 230, ,00 Plocha (m 2 ): 286,00 Celková hodnota : Kč 2. Naegeliho metoda pro pozemní stavby Parcela číslo : 567, 568 Polohová třída : 2,00 Hodnota staveb na pozemku (Kč): Podíl pozemku (%): 6,00 Výpočet: * 6,00 / ( 100-6,00 ) = ,09 Hodnota pozemku (Kč): ,09 Plocha (m 2 ): 286,00 Výpočet: ,09 / 286,00 = 518,35 Jednotková cena (Kč/m 2 ): 518,35 Celková hodnota : Kč Pozemky - celkem : 9

10 Pořadí Metoda Váha Celková hodnota (Kč) 1 Přímá 1, Naegeli pozem. 1, Výpočet : ( 1,00 * ,00 * ) / ( 1,00 + 1,00 ) = ,00 Jednotková cena : Věcná hodnota 374 Kč/m Kč M.1.3. Studna ANALÝZA OCENĚNÍ Věcná hodnota Metoda ukazatelová Zatřídění : JKSO : Studny a jímání vody SKP : Studny a jímání vody Materiálová charakteristika : nerozlišena Výkaz výměr : 8,90 m hloubky Výpočet reprodukční ceny : Základní hodnota : Hodnota po mat. charakteristice: Kč/m hloubky Kč/m hloubky Výchozí hodnota jednotková : Kč/m hloubky Výpočet : * 8,90 = Výchozí hodnota celková : Kč Reprodukční cena celková : Kč Výpočet : / 8,90 = 2 198,9888 Reprodukční cena jednotková nezaokr. : 2 198,9888 Kč/m hloubky Reprodukční cena jednotková : Kč/m hloubky Výpočet věcné hodnoty : Míra opotřebení : 0,000 % Výpočet : * (1-0,00000) = Věcná hodnota : Kč Studna - celkem : Reprodukční cena Věcná hodnota Kč Kč Rekapitulace majetku 10

11 Název Reprodukční cena [Kč] Věcná hodnota [Kč] Výnosová hodnota [Kč] Porovnávací hodnota [Kč] Rodinný dům Pozemky Studna RD Šanov, Pohodová č.p. 53, Hrabětice Závěrečná analýza Reprodukční cena [Kč] Věcná hodnota [Kč] Výnosová hodnota [Kč] Porovnávací hodnota [Kč] Výpočet průměrné hodnoty : Název hodnoty Váha Kč Věcná hodnota 1, Průměrná hodnota : Kč RD Šanov, Pohodová č.p. 53, Hrabětice - celkem : Tržní hodnota : Kč Souhrnná rekapitulace Název majetku Věcná hodnota [Kč] Výnosová hodnota Porovnávací hodnota Tržní hodnota [Kč] [Kč] [Kč] 1. RD Šanov, Pohodová č.p. 53, Hrabětice Věcná hodnota Výnosová hodnota Porovnávací hodnota Tržní hodnota Kč Osmsetpadesátjednatisícšestsetpadesáttři korun českých 0 Kč Nula korun českých 0 Kč Nula korun českých Kč Sedmsetšedesátšesttisíc korun českých 3. ZÁVĚR 11

12 Závěr Cílem předložené expertízy bylo vypracovat návrh tržní hodnoty nemovitosti domu čp. 53 vč. pozemků v k.ú. Šanov ke dni Na základě provedené analýzy, s použitím uvedených metod ocenění pro návrh tržní hodnoty k uvedenému datu, je tato stanovena ve výši Slovy: sedmsetšedesátšesttisíc korun českých ,-- Kč Datum: Podpis: Razítko: Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Brně dne , č.j. Spr. 1634/88, pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je zapsán pod poř.č. 1587/2012 znaleckého deníku. Znalečné a náhrady účtuji podle připojené likvidace na základě faktury č PŘÍLOHY Seznam příloh - Osvědčení - Předpoklady a omezující podmínky pro stanovení tržní hodnoty - Výpis z katastru nemovitostí - Kopie snímku katastrální mapy - Fotodokumentace 12

13 Osvědčení Níže podepsaný tímto osvědčuje, že: 1) zpracované tržní ocenění zohledňuje všechny známé skutečnosti ke dni zpracování, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté hodnoty. 2) při zpracování tržního ocenění byly brány v úvahu obecné předpoklady a omezující podmínky pro stanovení tržního ocenění, tak jak jsou uvedeny na zvláštním listě. 3) při své činnosti jsem neshledal žádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, že předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné. Zhotovitel zprávy : (jméno zhotovitele) Ve Znojmě dne

14 Předpoklady a omezující podmínky pro stanovení tržní hodnoty Tato odhadní zpráva byla vypracována v souladu s těmito obecnými předpoklady a omezujícími podmínkami: 1) Nebylo provedeno žádné šetření a nebyla převzata žádná odpovědnost za právní popis nebo právní záležitosti, včetně právního podkladu vlastnického práva. Předpokládá se, že vlastnické právo k majetku je správné a tudíž prodejné - zpeněžitelné, pokud by se nezjistilo něco jiného. Dále se předpokládá, že vlastnictví je pravé a čisté od všech zadržovacích práv, služebností nebo břemen zadlužení, pokud by se nezjistilo něco jiného. 2) Informace z jiných zdrojů, na nichž je založena celá, nebo části této zprávy, jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. Nebylo dáno žádné potvrzení, pokud se týká přesnosti takové informace. 3) Nebere se žádná odpovědnost za změny v tržních podmínkách a nepředpokládá se, že by nějaký závazek byl důvodem k přezkoumání této zprávy, kde by se zohlednily události nebo podmínky, které se vyskytnou následně po tomto datu. 4) Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv. 5) Pokud se nezjistí něco jiného, předpokládá se plný soulad se všemi aplikovatelnými zákony a předpisy. 6) Tato zpráva byla vypracována za účelem zjištění hodnoty pro zajištění práv oprávněného. 7) Odhadnutá objektivní tržní hodnota je dána pro finanční strukturu a podmínky platné v souladu s datem této zprávy. 8) Výsledná tržní hodnota stanovená v tomto ocenění je platná za předpokladu, že objekt bude v případě prodeje ihned uvolněn bez dalších výdajů na vyprázdnění a vyklizení objektu. 9) Výsledky této analýzy je možné použít pouze k účelu uvedenému v této zprávě. 14