ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 16915915 NEMOVITÁ VĚC: o ceně RD č.p.69 stavba stojí na pozemku st.118/1 vč.pozemků st.118/1 a příslušenství v obci Lužany, k.ú.lužany u Přeštic, okres Plzeň-jih Katastrální údaje : Kraj Plzeňský, okres Plzeň-jih, obec Lužany, k.ú. Lužany u Přeštic Adresa nemovité věci:lužany 69, 334 54 Vlastník stavby: Robert Levora, Masarykovo nám. 107, 334 01 Přeštice, vlastnictví: výhradní Vlastník pozemku: Robert Levora, Masarykovo nám. 107, 334 01 Přeštice, vlastnictví: výhradní OBJEDNAVATEL: Adresa objednavatele: ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: Exekutorský úřad Litoměřice, JUDr. Ondřej Mareš Masarykova 679/33, 41201 Litoměřice Tomáš Maršál Lidická 342, 252 68 Středokluky IČ: 12615790 telefon: e-mail: DIČ: CZ6510281261 fax: Exekuční řízení č.j. 124 EX 6658/12-34(ocenění stávajícího stavu) (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA 1 100 000 Kč Datum místního šetření: 22.5.2015 Stav ke dni : 22.5.2015 Za přítomnosti: znalce a zástupce objednatele Počet stran: 18 stran Počet příloh: Počet vyhotovení: 2 V Středoklukách, dne 25.2.2015 Tomáš Maršál NÁLEZ Znalecký úkol
o ceně RD č.p.69 stavba stojí na pozemku st.118/1 vč.pozemků st.118/1 a příslušenství v obci Lužany, k.ú.lužany u Přeštic, okres Plzeň-jih. Účelem tohoto ocenění je vypracování posudku, jako podkladu pro stanovení reálné prodejní ceny souboru ocenění pro potřeby objednatele. Stanovená tržní hodnota dle tohoto posudku respektuje právní předpisy v oblasti cen, financování, účetnictví a daní platné v dob_ zpracování. Tržní hodnota je určena pro potřeby objednatele a je odrazem situace na trhu nemovitostí v době zpracování. Posudek byl vypracován z důvodu zjištění ceny nemovitosti ke dni ocenění. Přehled podkladů - výpis z KN Plzeň - jih, LV č.538 - snímek z pozemkové mapy - vyjádření zástupce objednatele - časopis Soudní inženýrství- 1996-2015 - odborný čtvrtletník Odhadce a oceňování majetku - ročníky 2003-2015 - databáze znalce - Usnesení č.j. 124 EX 6658/12-64 - exekuční příkaz Č.j. 124 Ex 6658/12-34 - místní šetření - věcné břemeno zřizování a provozování vedení - věcné břemeno bytu SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn veř. / vl. / elektro telefon veř / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: Přístup k pozemku zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Celkový popis Vlastníci nemovitosti neumožnili znalci provést řádné místní šetření, ohledání nemovitosti, popsání a přeměření oceňované nemovitosti, a to tím, že znalci nebyl umožněn vstup do vlastní nemovitosti a to do RD č.p.69 stavba stojí na pozemku st.118/1 vč.pozemků st.118/1 a příslušenství v obci Lužany, k.ú.lužany u Přeštic, okres Plzeň-jih. Jedná se o RD č.p.69 stavba stojí na pozemku st.118/1 vč.pozemků st.118/1 a příslušenství v obci Lužany, k.ú.lužany u Přeštic, okres Plzeň-jih, který je zapsaná u KN Plzeň-jih na LV č.538. Objekt RD č.p.69 se nachází u komunikace E53-(spojnice Plzeň-Klatovy), nedaleko centra obce Lužany. RD je částečně podsklepen má jedno nadzemní podlaží a sklonitou střechu. V budově se nachází 1 byt.jednotka. Stavebnětechnický stav objektu dobrý, celková údržba domu dobrá. Objekt je napojen na inž. sítě. Parkování před domem i na pozemku. U objektu se nacházejí vedlejší stavby ( přípojky,sklad, zp.plocha, oplocení). Občanská vybavenost v obci. Účel užití - bydlení. - 2 -
RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru Nemovitá věc není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovité věci: Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém území území Poloha nemovité věci v chráněném území Věcná břemena a obdobná zatížení: Věcná břemena neovlivňující obvyklou cenu (např. přípojky inženýrských sítí) Věcné břemeno doživotního užívání Zástavní právo Exekuce Ostatní finanční a právní omezení Komentář: viz. LV č.538 Ostatní rizika: nejsou OBSAH Obsah ocenění prováděného podle cenového předpisu 1. Ocenění staveb 1.1 RD č.p.69 1.2 sklad 2. Ocenění pozemků 2.1 pozemek st.118/1 3. Ocenění věcných břemen 3.1 věcné břemeno zřizování a provozování vedení Obsah tržního ocenění majetku 1. Výnosové ocenění 1.1 2. Porovnávací ocenění 2.1 RD č.p.69 stavba stojí na pozemku st.118/1 vč.pozemků st.118/1 a příslušenství v obci Lužany, k.ú.lužany u Přeštic, okres Plzeň-jih 2.2 Index trhu s nemovitými věcmi OCENĚNÍ - 3 -
Název znaku č. Pi 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá II 0,00 poptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu II 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu - viz. LV č. 538 II 0,00 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko III 0,95 Index trhu IT = P6 * (1 + Pi) = 0,950 i = 1 Index polohy 5 Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v obcích do 2000 ob. včetně Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,01 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,03 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,00 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VI 0,00 dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD III 0,00 dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Výhodná III 0,01 možnost komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Konfliktní skupiny v okolí v okolních bytech nebo v I -0,05 okolí - konfl. skupina v okolí 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy IP = P1 * (1 + Pi) = 1,000 i = 2 Koeficient pp = IT * IP = 0,950 Základní cena stavebních pozemků pro k.ú. Lužany u Přeštic: 11 Základní zjištěná cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 025,00 Kč/m 2 Koeficienty obce - 4 -
Název koeficientu č. Pi O1. Velikost obce - 501-1000 obyvatel IV 0,65 O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce IV 0,60 O3. Poloha obce - Ostatní případy V 0,80 O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod a II 0,85 kanalizace, nebo kanalizace a plyn, nebo vodovod a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční a autobusová zastávka II 0,95 O6. Občanská vybavenost v obci - Základní vybavenost (obchod a zdravotní středisko a škola) III 0,95 Základní zjištěná cena stavebního pozemku: ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 245,33 Kč/m 2 Ocenění prováděné podle cenového předpisu Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění staveb 1.1 RD č.p.69 Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu: Rodinný dům 35 porovnávací metoda Plzeňský kraj, obec do 2 000 obyvatel Základní cena ZC (příloha č. 24): 1 740,- Kč/m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 726,26 m 3 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. Vi 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny I typ A zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - dvojdomek, dům řadový II -0,01 2. Provedení obvodových stěn - cihelné nebo tvárnicové zdivo III 0,00 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm II 0,00 4. Podlažnost - hodnota více jak 1 do 2 včetně II 0,01 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda, napoj. na veřej. IV 0,04 kanal. nebo domovní čistírna 6. Způsob vytápění stavby - ústřední, etážové, dálkové III 0,00 7. Zákl. příslušenství v RD - úplné - standardní provedení III 0,00 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení I 0,00 9. Venkovní úpravy - standardního rozsahu a provedení III 0,00 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - bez vedlejších staveb nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 II 0,00-5 -
11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - od 300 m2 do 800 m2 II 0,00 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu III 0,00 13. Stavebně - technický stav - stavba se zanedbanou údržbou III 0,85 (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stáří : s = 1-0,005 * 80 = 0,600 Index vybavení IV = (1 + Vi) * V13 * 0,600 = 0,530 i = 1 Index trhu s nemovitými věcmi IT = 0,950 Index polohy pozemku IP = 1,000 12 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 1 740,- Kč/m 3 * 0,530 = 922,20 Kč/m 3 CSP = OP * ZCU * IT * IP = 726,26 m 3 * 922,20 Kč/m 3 * 0,950 * 1,000= 636 269,12 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 636 269,12 Kč 1.2 sklad Zatřídění pro potřeby ocenění Budova 12: Z. budovy pro zemědělství (skladování a úprava zemědělských produktů) Svislá nosná konstrukce: zděná Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 1271 Obestavěný prostor - celkem: 674,59 m 3 Popis a hodnocení standardu (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část Upravený Koef. [%] obj. podíl 1. Základy vč. zemních prací P 13,10 100 0,46 6,03 2. Svislé konstrukce S 30,40 100 1,00 30,40 3. Stropy P 13,80 100 0,46 6,35 4. Krov, střecha S 7,00 100 1,00 7,00 5. Krytiny střech S 2,90 100 1,00 2,90 6. Klempířské konstrukce P 0,70 100 0,46 0,32 7. Úprava vnitřních povrchů P 3,90 100 0,46 1,79 8. Úprava vnějších povrchů P 2,70 100 0,46 1,24 9. Vnitřní obklady keramické X 0,00 100 1,00 0,00 10. Schody C 1,80 100 0,00 0,00 11. Dveře P 2,40 100 0,46 1,10-6 -
12. Vrata S 3,00 100 1,00 3,00 13. Okna P 3,40 100 0,46 1,56 14. Povrchy podlah S 3,00 100 1,00 3,00 15. Vytápění X 0,00 100 1,00 0,00 16. Elektroinstalace S 6,10 100 1,00 6,10 17. Bleskosvod C 0,40 100 0,00 0,00 18. Vnitřní vodovod X 0,00 100 1,00 0,00 19. Vnitřní kanalizace X 0,00 100 1,00 0,00 20. Vnitřní plynovod X 0,00 100 1,00 0,00 21. Ohřev teplé vody X 0,00 100 1,00 0,00 22. Vybavení kuchyní X 0,00 100 1,00 0,00 23. Vnitřní hygienické vyb. X 0,00 100 1,00 0,00 24. Výtahy X 0,00 100 1,00 0,00 25. Ostatní P 5,40 100 0,46 2,48 26. Instalační pref. jádra X 0,00 100 1,00 0,00 Součet upravených objemových podílů 73,27 Koeficient vybavení K4: 0,7327 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 8) [Kč/m 3 ]: = 2 115,- Koeficient konstrukce K1 (dle příl. č. 10): * 0,9390 Koeficient K2 = 0,92+(6,60/PZP): * 0,9714 Koeficient K3 = 0,30+(2,10/PVP): * 0,9000 Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): * 0,7327 Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): * 0,8000 Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): * 2,1200 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 2 157,59 Plná cena: 674,59 m 3 * 2 157,59 Kč/m 3 = 1 455 488,64 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Předpokládaná další životnost (PDŽ): 15 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 95 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 80 / 95 = 84,2 % Koeficient opotřebení: (1-84,2 % / 100) * 0,158 Nákladová cena stavby CSN = 229 967,21 Kč Koeficient pp * 0,950 Cena stavby CS = 218 468,85 Kč Sklad - zjištěná cena = 218 468,85 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1 pozemek st.118/1 Jedná se o pozemek st.118/1 v obci Lužany, k.ú.lužany u Přeštic, okres Plzeň-jih. Přístup po zpevněné komunikaci, možnost napojení na inž.sítě. Pozemky jsou zapsané na LV č. 538 u KN Plzeň jih. Ocenění - 7 -
Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. Pi 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití II 0,00 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% IV 0,00 včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a I 0,00 ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index omezujících vlivů IO = 1 + Pi = 1,000 i = 1 Index trhu s nemovitostmi IT = 0,950 Index polohy pozemku IP = 1,000 Celkový index I = IT * IO * IP = 0,950 * 1,000 * 1,000 = 0,950 6 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst. 1 245,33 0,950 233,06 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a 118/1 657,00 233,06 153 120,42 nádvoří Stavební pozemek - celkem 657,00 m 2 153 120,42 Pozemek st.118/1 - zjištěná cena = 153 120,42 Kč 3. Ocenění věcných břemen 3.1 věcné břemeno zřizování a provozování vedení Ocenění práv odpovídajících věcným břemenům Druh věcného břemene: Věcné břemeno počítané z ročního užitku Roční užitek vyplývající z věcného břemene: 1 000,00 Kč Stupeň omezení vlastnického práva: 100 % - 8 -
1 000,00 Kč * 100 % = 1 000,- Kč Věcné břemeno na dobu neurčitou. Maximální doba trvání věcného břemene pro výpočet: 5 let 1 000,- Kč * 5 let = 5 000,- Kč Ocenění věcného břemene činí = -5 000,- Kč Ocenění majetku obecnou metodikou 2. Porovnávací ocenění 2.1 RD č.p.69 stavba stojí na pozemku st.118/1 vč.pozemků st.118/1 a příslušenství v obci Lužany, k.ú.lužany u Přeštic, okres Plzeň-jih Oceňovaná nemovitá věc Užitná plocha: 125,50 m 2 Obestavěný prostor: 675,00 m 3 Zastavěná plocha: 265,65 m 2 Plocha pozemku: 657,00 m 2 Srovnatelné nemovité věci Název: RD prodej venkovského stavení se stodolou a velkou zahradou v Kucínech u Přeštic. Venkovská chalupa 108m2 je dispozičně řešena jako 3+1 s možností půdní vestavby. Na pozemku 1486 m2, stojí velká stodola 130m2 a garáž 15m2. Částečně podsklepený dům je vytápěn kamny na tuhá paliva, odpad sveden do jímky, voda čerpána z vlastní studny. Dům je suchý, krovy ve slušném stavu. Nemovitost se nachází v klidné lokalitě obce Kucíny, vzdálené 2km od města Přeštice, kde nalezneme veškerou občanskou vybavenost Lokalita Kucíny Použité koeficienty: Km Koeficient místa 0,95 Kč Časový koeficient 1,00 Kv Koeficient vybavení 1,00 K1 podíl 1,00 K2 zdroj 0,80 K3 K3 1,00 Celkový koef. KC 0,76 Upravená j. cena Kč/m 2 5 981 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 108,00 m 2 1 486 m 2 850 000 Kč 7 870 Kč/m 2-9 -
Název: RD Rodinný dům 2+1 v obci Dnešice (v blízkosti Přeštic, resp. Dobřan, Chlumčan). Dům po celkové rekonstrukci interiérů koupelna, WC, kuchyň, podlahy, dveře, rozvody, omítky, okna. Podkroví připraveno k půdní vestavbě. U domu rozlehlá zahrada s možností využití na stavbu dalšího rodinného domu. Příjemné bydlení venkovského typu a skvělá příležitost ke koupi chalupy nedaleko Plzně Lokalita Dněšice Použité koeficienty: Km Koeficient místa 0,95 Kč Časový koeficient 1,00 Kv Koeficient vybavení 1,00 K1 podíl 1,00 K2 zdroj 0,80 K3 K3 1,00 Celkový koef. KC 0,76 Upravená j. cena Kč/m 2 11 728 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 162,00 m 2 1 461 m 2 2 500 000 Kč 15 432 Kč/m 2 Název: RD rodinný dům v obci Lužany, Plzeň - jih. Dům je v současné době řešen jako 6+1, původní dispozice byla 5+2. Po příchodu do domu se nachází zádveří, na které navazuje chodba, ze které se dostanete do spižní komory, na WC a dalšími dveřmi dále do kuchyně s jídelním koutem. Kuchyně je dále průchozí do obývacího pokoje a ten dále pak do jedné z ložnic, ke které náleží šatna. Z této ložnice vedou dveře na chodbu, ze které se dostanete do koupelny a dále k zádveří. Z chodby rovněž vedou schody do patra, kde se nachází 3 ložnice. Z jedné z ložnic, která je situovaná do zahrady je vstup na velice prostorný balkon. V patře je také nevyužitý prostor, který se nachází nad koupelnou, lze zde vybudovat druhou koupelnu, prostor k tomu vybízí. Na pozemku se nachází pergola s garážemi a skladovacími prostory. Dům je částečně podsklepen - 32,87m2. Dům je vytápěn zcela novým eko kotlem na tuhá paliva. Kotel je velice úsporný, přikládá se 1x za několik dní. Záleží na počasí. Náklady na topení ročně cca 14.000,-. Teplou vodu ohřívá bojler. Bojler lze připojit rovněž na kotel. V domě jsou nové radiátory. Dům prošel kompletní revitalizací, jsou zde nová plastová, odhlučněná okna, fasáda, nová střecha, nové svody ze střechy, vyfrézovaný komín. Rozvody elektřiny jsou v mědi, voda v plastu. Pozemek je nově oplocen. Za domem se nachází prostorná zahrada. V obci je základní občanská vybavenost Lokalita Lužany Použité koeficienty: Km Koeficient místa 1,00 Kč Časový koeficient 1,03 Kv Koeficient vybavení 1,02 K1 podíl 1,00-10 -
K2 zdroj 0,80 K3 K3 1,00 Celkový koef. KC 0,84 Upravená j. cena Kč/m 2 9 572 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 252,00 m 2 883 m 2 2 870 000 Kč 11 389 Kč/m 2 Výpočet porovnávací hodnoty na základě užitné plochy Minimální jednotková porovnávací cena 5 981 Kč/m 2 Průměrná jednotková porovnávací cena 9 094 Kč/m 2 Maximální jednotková porovnávací cena 11 728 Kč/m 2 Stanovená jednotková porovnávací cena 9 094 Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovité věci 125,50 m 2 Výsledná porovnávací hodnota 1 141 297 Kč REKAPITULACE OCENĚNÍ Rekapitulace ocenění prováděného podle cenového předpisu: 1. Ocenění staveb 1.1 RD č.p.69 636 269,00 Kč 1.2 sklad 218 469,00 Kč 854 738,00 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1 pozemek st.118/1 153 120,00 Kč 2.1 RD č.p.69 stavba stojí na pozemku st.118/1 vč.pozemků st.118/1 1 141 297,00 Kč a příslušenství v obci Lužany, k.ú.lužany u Přeštic, okres Plzeň-jih 2.2 0,00 Kč 1 141 297,00 Kč Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku Zjištěná cena dle vyhlášky 1 141 297 Kč 0 Kč 0 Kč 0 Kč 1 002 858 Kč Komentář ke stanovení výsledné ceny Obvyklá cena 1 100 000 Kč slovy: Jedenmilionjednostotisíc Kč - 11 -
Závěrečná analýza Rizika technické povahy: Prvky krátkodobé životnosti i prvky dlouhodobé životnosti jsou v dobrém stavu. Objekt nemá viditelné statické poruchy. Rizika právní povahy: Podle výpisu z KN Plzeň-jih LV č.538 existuje omezení vlastnického práva. ZÁVĚR 1. Obvyklá cena nemovitosti bez závad je minimálně : 1 100 000,- Kč Srovnáním s jinými nemovitostmi tohoto typu v daném místě, které byly v uplynulém období z obchodovány a je známá jejich obvyklá cena (tržní hodnota), mohu odhadnout, že obvyklá podílu oceňované nemovitosti je 1 100 000,- Kč slovy: jedenmilionstotisíc Kč Obvyklá cena nemovitosti je ovlivněna především polohou nemovitosti, která se nachází v obci Lužany, k.ú. Lužany u Přeštic. Poloha je vhodná k bydlení, podnikání. Dostupnost nemovitosti je dobrá, v blízkosti jsou inž.sítě, komunikace, jsou zde také přijatelné dojezdové vzdálenosti do centra Přestic, Plzně, Klatov. Dále je cena ovlivněna také poměrně stářím nemovitosti, omezením vl.práv- věcné břemeno bytu(bezplatného užívání domu č.p.69 na dožití konkrétní osoby), věcné právo provozování vedení za úplatu a dosud provedenými opravami a údržbou. Dále jejím konstrukčním a materiálovým provedením, standardní vybaveností, technickým stavem. Obvyklá cena se tedy odhaduje především s ohledem na polohu oceňované nemovitosti v obci Lužany, její celkovou velikostí, vlastnickým podílem, standardním vybaveností, technickým stavem, dispozičním uspořádáním a přináležejícím příslušenstvím i s ohledem na cenovou úroveň trhu s nemovitostmi v obci i v regionu. Rizika na životní prostředí a ostatní faktory: Na RD č.p.69 stavba stojí na pozemku st.118/1 vč.pozemků st.118/1 a příslušenství v obci Lužany, k.ú.lužany u Přeštic, okres Plzeň-jih podle místního šetření nebyly zjištěny žádné negativní vlivy na životní prostředí. V podmínkách České republiky má přístup k informacím o všech realizovaných cenách prodejů nemovitostí pouze stát ( prostřednictvím finančních úřadů), který však tyto údaje pro potřeby odhadců systematicky netřídí a rovněž jim je takto z důvodu ochrany osobních dat neposkytuje. Z toho důvodu existuje komerční databáze, kde by soupisy cen měly splňovat podmínky aktuálnosti ( jinak je jejich použití v rámci analýzy trhu neadekvátní). Databáze však obecně nelze přeceňovat, neboť data v nich rychle zastarávají a jsou pak užitečná zejména pro sledování trendů.ideální stav by byl, pokud by odhadci byli on-line napojeni na - 12 -
databázi Českého statického úřadu, který eviduje informace o sjednaných cenách od finančních úřadů a součastně měli přístup na databázi Katastrálních úřadů, ze kterých by mohli mimo jiné získat příslušnou kupní smlouvu s přesnou identifikací prodávané nemovitosti. To však v podmínkách České republiky není z důvodu výše uvedených možné. Přesto lze z veřejně dostupných placených i neplacených zdrojů zjistit trendy ve vývoji realizovaných cen nemovitostí včetně jejich původních nabídkových cen. Na základě dostupných informací, na základě popsaných parametrů, na základě srovnávacích kritérií, na základě rizikových faktorů, na základě provedených výsledků použitých metod ocenění indikuji obvyklou cenu RD č.p.69 stavba stojí na pozemku st.118/1 vč.pozemků st.118/1 a příslušenství v obci Lužany, k.ú.lužany u Přeštic, okres Plzeň-jih ve výši 1 100 000,- Kč. : 1 100 000,-Kč Obvyklá cena: 1 100 000,- Kč Veškeré materiály jsou důvěrné a jsou výlučným duševním majetkem zpracovatele, jejich zneužití, nedovolené rozmnožování a distribuce mimo předané paré ve dvou vyhotovení objednateli znaleckého posudku jsou trestně-právně postižitelné, zneužití materiálu je trestné.zpracovatel na požádání objednatele a úplatně vyhotoví stejnopis.veškerá práva jsou vyhrazena. Znalec neprováděl žádná šetření směřující k ověření pravosti, správnosti a úplnosti dokladů, předložených jako podklady pro zpracování ocenění. Znalec vycházel pouze z prohlášení a předložených podkladů a neodpovídá za pravost a platnost dokladů a dále práv k cizím věcem a nájemním vztahům k nim, jejichž existenci má nebo mohla mít vliv na ocenění. Informace z jiných zdrojů, na nichž je založena celá nebo části této zprávy jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. Znalec vypracoval ocenění podle podmínek trhu v době jeho provádění a neodpovídá za případné změny, ke kterým došlo po předání ocenění. Znalec vycházel při zpracování ocenění z předpokladu, že existuje a v budoucnu budou existovat nebo budou moci být získány všechny podmínky, právní předpoklady, požadovaná podnikatelská oprávnění, popř. správní nebo jiná rozhodnutí podmiňující nebo jinak regulující předmět podnikání související s předmětem ocenění. - 13 -
Znalec pracoval na základě metodik, vlastního zjištění, provedených konzultací u specialistů a jiných odborností a provozních údajů sdělených zadavatelem. Znalec potvrzuje, že nemá a ani nebude mít prospěch ze závěrů uvedených v tomto posudku a odměna v souvislosti s touto zprávou nesouvisí s výši ceny uvedené v závěru posudku. Metody oceňování- tržní hodnota nemovitosti vychází obvykle z metod: - 1. Metoda stanovení věcné (substanční hodnoty) - 2. Metoda stanovení výnosové hodnoty - 3.Metoda stanovení porovnávací / srovnávací hodnoty(srovnání tržních cen, tj. cen realizovaných na trhu). V Středoklukách 25.2.2015 Tomáš Maršál Lidická 342 252 68 Středokluky Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze ze dne 4.března 1994 pod č.j. Spr 4086/93 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 16915915 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 16915915. - 14 -
SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Snímek katastrální mapy ze dne 4-15 -
- 16 -
- 17 -
- 18 -