ZNALECKÝ POSUDEK číslo: 5531-101/2014 o ceně nemovité věci objekt č.p.725 realizovaný na pozemku p.č.3594 s příslušenstvím a s pozemky p.č.3594 a p.č.3595/2 v katastrálním území Újezd nad Lesy (kód:773778), obec Praha. Objednavatel posudku: Exekutorský úřad Praha 10 Mgr. Richard Bednář, soudní exekutor Na Plískavě 1525/2 102 00 Praha 10 Účel posudku: Oceňovací předpis: Stanovení ceny obecné pro prodej v dražbě 003EX 473/04-120 Odhad obvyklé ceny nemovité věci je proveden s přihlédnutím k vyhlášce MF ČR č.441/2013 Sb., k provedení zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění zákona č. 303/2013 Sb. (oceňovací vyhláška), s účinností od 1.1.2014. Oceněno ke dni: 11.července 2014 Posudek vypracoval: Ing.Jan Melš znalec a odhadce Bítovská 1227 140 00 Praha 4 - Michle Posudek byl vypracován v 3 vyhotoveních. 2 vyhotovení obdrží žadatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znalce. Celkem posudek obsahuje 9 stran a přílohy. V Praze, dne 11.července 2014
ÚVOD Ocenění je provedeno "cenou obvyklou" ve smyslu definice uvedené v 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku): obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. (Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.) METODY URČENÍ HODNOTY Odhad obvyklé ceny je prováděn zpravidla třemi základními metodami: - metoda nákladového ohodnocení - vychází z nákladů, které by bylo nutno vynaložit na pořízení předmětu ocenění v místě ocenění a podle jeho stavu ke dni ocenění. - metoda výnosová - vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat, a z kapitalizace tohoto výnosu. - metoda srovnávací - vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji, je jím též ocenění věci odvozením z jiné funkčně související věci. Pro tento konkrétní případ, kdy nemovitou věcí jsou v podstatě pouze pozemky ve funkčním celku, má metoda nákladového ohodnocení malou vypovídací schopnost a místo ní je stanovena cena zjištěná, určená porovnávacím způsobem podle platné oceňovací vyhlášky. Prováděcí vyhlášky k zákonu č.151/1997 Sb. o oceňování majetku (ve znění zákona č.121/4000 Sb.) jsou průběžně novelizovány právě za účelem dosažení relace mezi cenou zjištěnou, stanovenou podle oceňovací vyhlášky a cenou obvyklou. Oceňovací vyhláška, podle které je ocenění zpracováno, postupuje při určení ceny zjištěné porovnávacím způsobem (cenová mapa). Tvůrce vyhlášky pro určení údajů pro tento způsob výpočtu disponuje nejúplnější databází ověřitelných údajů. Pro užití výnosové metody nebylo možno obstarat dostatek ověřitelných informací o obvyklém nájemném. Nemovitá věc není proto hodnocena výnosově. Ve veřejně přístupných zdrojích lze najít nemovité věci, které jsou s oceňovanou porovnatelné alespoň v některých ze základních parametrů. Pro určení obvyklé ceny bude, z důvodů výše uvedených, přihlédnuto k ceně zjištěné, vypočtené podle oceňovací vyhlášky a k nabídkovým cenám porovnatelných nemovitostí. - 2 -
NÁLEZ 1. Bližší údaje o nemovité věci Oceňovaná nemovitá věc - objekt č.p.725 realizovaný na pozemku p.č.3594 s příslušenstvím a s pozemky p.č.3594 a p.č.3595/2 se nalézá v ulici Lišická v městské části Praha - Újezd nad Lesy. Nemovitá věc se nachází ve stavebně stabilizované lokalitě. Nemovitá věc je tvořena: - objektem č.p.725 realizovaným na pozemku p.č.3594 (způsob využití: jiná stavba) - pozemkem p.č.3594 zastavěná plocha a nádvoří - pozemkem p.č.3595/2 zahrada (způsob ochrany: zemědělský půdní fond) - venkovními úpravami (přípojky médiií, oplocení, vč. vrat a vrátek, zpevněné plochy s obrubníky) realizovanými na pozemku p.č.3595/2 - trvalými porosty vše v katastrálním území Újezd nad Lesy (kód:773778), v obci Praha. Pozemky p.č.3594 a p.č.3595/2 tvoří jeden funkční celek a jsou od okolních pozemků prostorově vymezeny oplocením. Objekt č.p.725, přestože je v katastru nemovitostí veden jako jiná stavba, nese všechny znaky rodinného domu. K datu ocenění není a nemůže ani být využívaný. Objekt (pravděpodobně - viz porovnání snímků leteckých map Prahy 2005 a 2007) v roce 2006 prošel rozsáhlým požárem, kdy bylo zničeno vybavení, ale i hlavní konstrukce přízemí, podkroví a podstatná část střechy. Vzhledem k tomu, že po požáru nebyla provedena žádná opatření, která by stavbu alespoň provizorně zabezpečila před povětrnostními vlivy, jsou i zbytky některých hlavních konstrukcí a všechno vybavení (ve smyslu ocenění) nevratně poškozeno, případně zničeno. V současnosti vnitřkem stavby prorůstá vegetace. V souladu se zněním 26 Oceňovací vyhlášky odstavce 2 je objekt oceněn jako stavba určená k odstranění. Náklady na zbourání a odklizení materiálu (včetně úpravy terénu) vysoce převýší obvyklou cenu použitelného materiálu a proto je cena stavby nulová. Rozhodné údaje pro ocenění znalec čerpal z místního šetření, z věřejně dostupných informací CUZK a Magistrátu hl.m. Prahy. 2. Podklady pro vypracování posudku Usnesení Exekutorského úřadu Praha 10, Mgr. Richard Bednář - soudní exekutor č.j. 003EX 473/04-120. Výpis z katastru nemovitostí pro katastrální území Újezd nad Lesy (kód:773778), obec Praha, list vlastnictví č.1159 vyhotovený z údajů vedených Katastrálním úřadem pro hl.m. Prahu, katastrální pracoviště Praha dne 7.7.2014. Mapa geografického informačního systému, kopie katastrální mapy, vyhotovená z údajů vedených Katastrálním úřadem pro hl.m. Prahu, katastrální pracoviště Praha dne 7.7.2014. Cenová mapa pozemků Praha CMP2014. Mapy širších souvislostí. Místní šetření provedené znalcem dne 11.7.2014. - 3 -
3. Vlastnictví Podle údajů z katastru nemovitostí jsou jako vlastníci nemovitosté věci na listu vlastnictví č.1159 pro katastrální území Újezd nad Lesy (kód:773778), obec Praha zapsáni SJM Ing. Martin Baitler Lišická 721 190 16 Praha 9 - Újezd nad Lesy identifikátor 600507/1072 a Irena Baitlerová Sluneční náměstí 2580/13 158 00 Praha 5 - Stodůlky identifikátor 675611/1681 4. Přílohy posudku - Výpis z katastru nemovitostí - Kopie katastrální mapy - Cenová mapa Prahy CMP2014 - Ortomapa stav 2015 - Ortomapa stav 2017 - Mapy širších souvislostí - Příklady porovnatelných nemovitostí 5. Předmětem ocenění jsou 1) Stavební pozemek dle 2 (ocenění dle cenové mapy) 2) Trvalé porosty zjednodušeně * * * Předpokládá se, že veškeré informace, které znalec obdržel, jsou správné. Objednatel posudku prohlašuje, že mu nejsou známy žádné skutečnosti, resp. že znalci nezamlčel žádná fakta, která by mohla závěry znaleckého posouzení jakkoli zkreslit, nebo zpochybnit. Posudek byl vypracován pouze k výše uvedenému účelu. Jeho případné další využití v jakékoli formě nebo kontextu, je možné pouze se souhlasem zpracovatele. * * * - 4 -
POSUDEK A OCENĚNÍ CENA ZJIŠTĚNÁ 1. Stavební pozemek dle 2 (ocenění dle cenové mapy) Oceněno podle 2 vyhlášky. 1.1 Popis Pozemky: - p.č.3594 o výměře 92 m 2, zastavěná plocha a nádvoří Újezd nad Lesy, č.p.725, jiná stavba - p.č.3595/2 o výměře 464 m 2, zahrada Pozemky jsou oceněny Cenovou mapou Prahy CMP2014. Pozemky jsou uvedeny na mapovém listu 79, skupina 5611 a jednotková cena (za m 2 ) je stanovena 4910 Kč. Pozemky jsou v zastavěném území obce a katastrální území Újezd nad Lesy. 1.2 Výměra stavebního pozemku Výměra pozemku 92+464 = 556.00 m 2 1.3 Výpočet ceny stavebního pozemku ( 2 vyhlášky) Základní cena za m 2 stavebního pozemku = Kč 4.910,- Cena za celou výměru 556.00 m 2 = Kč 2.729.960,- Stavební pozemek dle 2 (ocenění dle cenové mapy) Cena celkem Kč 2.729.960,- 2. Trvalé porosty - zjednodušeně Oceněno podle 47 vyhlášky. 2.1 Popis Okrasné rostliny, celková pokryvná plocha 150 m 2. Zcela zásadní podíl na trvalých porostech na pozemku p.č.3595/2 tvoří přerostlé tůje lemující parcelu z jihu (podél ulice Lišická) a ze západu (podél ulice Zálešanská). 2.2 Zjištěná jednotková cena pozemků Poř.číslo Název Výměra m 2 Cena 1. Stavební pozemek dle 2 (ocenění dle cenové mapy) 1086.00 5332260.00 Celková výměra a cena 1086.00 5332260.00 Jednotková cena pozemků = 5332260.00 / 1086.00 = 4910.0000-5 -
2.3 Výpočet ceny porostů ( 47 vyhlášky) Zjištěná cena pozemku o výměře porostu = Kč 736.500,- ( 150.00 m 2 x 4.910,- Kč/m 2 ) Podíl ve výši 8,5% ze zjištěné ceny = Kč 62.602,50 Trvalé porosty - zjednodušeně Cena celkem Kč 62.603,- CENA ZJIŠTĚNÁ REKAPITULACE 1) Stavební pozemek dle 2 (ocenění dle cenové mapy) Kč 2.729.960,- 2) Trvalé porosty - zjednodušeně Kč 62.603,- Zjištěná výsledná cena Kč 2.792.563,- Po zaokrouhlení podle 50 vyhlášky Kč 2.792.560,- - 6 -
REKAPITULACE OBVYKLÁ CENA Předmětem ocenění je nemovitá věc pozemky v katastrálním území Újezd nad Lesy (kód:773778), obec Praha. Na pozemku p.č.3594 je realizována jiná stavba, která však v roce 2006 vyhořela a byla z podstatné části zničena. Protože po požáru nebyla nijak stavebně zabezpečena, zbytek devastace rozhodných konstrukcí a vybavení způsobily povětrnostní vlivy. Nemovitá věc je přístupná z veřejné, zpevněné komunikace. Pozitivní faktory ovlivňující obvyklou cenu nemovité věci: - Stabilizovaná lokalita v hlavním městě Praze Negativní faktory ovlivňující obvyklou cenu nemovité věci: - Rozkolísaný trh s věcmi nemovitými (samostatnými pozemky) v lokalitě - Převis nabídky pozemků k zastavění v lokalitě - Nutnost likvidace shořelého objektu na pozemku Pro tento konkrétní případ, je cena zjištěná určená porovnávacím způsobem (cenová mapa) podle platné oceňovací vyhlášky. Prováděcí vyhlášky k zákonu č.151/1997 Sb. o oceňování majetku (ve znění zákona č.121/4000 Sb.) jsou průběžně novelizovány právě za účelem dosažení relace mezi cenou zjištěnou, stanovenou podle oceňovací vyhlášky a cenou obvyklou. Oceňovací vyhláška, podle které je ocenění zpracováno, postupuje při určení ceny zjištěné porovnávacím způsobem (cenová mapa). Tvůrce vyhlášky pro určení údajů pro porovnávací metodu disponuje nejúplnější databází ověřitelných údajů. Pro užití výnosové metody nebylo možno obstarat dostatek ověřitelných informací o obvyklém nájemném. Nemovitá věc není proto hodnocena výnosově. Porovnatelné nemovité věci Ve veřejně přístupných zdrojích lze najít nemovité věci, které jsou s oceňovanou srovnatelné. Řada inzerátů je ale vkládána opakovaně (tedy opět jako novinka), s již sníženou, často opakovaně sníženou, inzerovanou cenou (zatíženou o odměny makléřů a mnohdy ještě o právní pomoc ): - Viz příloha Příklady porovnatelných nemovitých věcí Za předpokladu, že tyto inzerované nemovité věci nejsou zatíženy věcným břemenem nebo jiným omezujícím právem, pak podle názoru znalec je jejich obvyklá cena přibližně v úrovni ceny zjištěné. I z citovaných nabídek realitních kanceláří je zřetelné, že rozhodným údajem pro výši obvyklé ceny nemovité věci je kvalita a velikost pozemku. Pro určení obvyklé ceny je, z důvodů výše uvedených, přihlédnuto k ceně zjištěné, vypočtené podle oceňovací vyhlášky a k nabídkovým cenám porovnatelných nemovitých věcí. 1) Cena zjištěná Kč 2.792.560,- - 7 -
Po provedené analýze všech dostupných informací znalec odhaduje, že obvyklá cena nemovité věci objekt č.p.725 realizovaný na pozemku p.č.3594 s příslušenstvím a s pozemky p.č.3594 a p.č.3595/2 v katastrálním území Újezd nad Lesy (kód:773778), obec Praha je: 2 790 000,- Kč Slovy: dva miliony sedm set devadesát tisíc Kč Uvedená obvyklá cena nemovitosti předpokládá absenci neodstranitelných právních vad. Rizika: - riziko překročení hygienických limitů koncentrace radonových plynů je minimální - objekt je realizován v zastavěném území, bez rizika - objekt se nenachází v území, kde je nutné uvažovat s možností přírodních katastrof - na pozemku p.č.3594 je torzo původní stavby zničené požárem - v části C výpisu z KN je zapsáno omezení vlastnického práva (zástavní právo exekutorské, nařízení exekuce, exekuční příkaz k prodeji nemovitosti). Úkoly pro znalce vyplývající z usnesení: 1. Cena zjištěná, stanovená dle platné oceňovací vyhlášky: 2.792.560,- Kč 2. Na nemovitosti neváznou žádná práva, ani závady 3. Na nemovitosti neváznou žádná práva, ani závady, které by prodejem z dražby nezanikly 4. Nemovitost není kulturní památkou ve smyslu ustanovení 13 zákona č.20/1987 Sb., o státní památkové péči. 5. Obvyklá cena, za níž je nemovitá věc v dražbě prodejná: 2.790.000,- Kč Prohlašuji, že při provedení znaleckého posudku jsem osobou nezávislou. V Praze, dne 11.července 2014... Vypracoval - 8 -
ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Městského soudu v Praze ze dne 27.5.1992, č.j.spr. 347/92, pro základní obor ekonomika a obor stavebnictví. Znalecký posudek je ve znaleckém deníku zapsán pod pořadovým číslem 5531-101/2014. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace. Ing. Jan Melš znalec a odhadce Bítovská 1227 140 00 Praha 4 Michle tel. 603 25 39 38 e-mail: jan.mels@atlas.cz - 9 -