Ing. Milan Indra oceňování nemovitostí ZNALECKÝ POSUDEK č. 2729 154 / 18 zjištění obvyklé ceny nemovitosti a ocenění jednotlivých práv a závad s nemovitostí spojených v katastrálním území Sobáčov, obec Mladeč : id. 5/32 vl. podíl pozemků p. č. 52/2, p.č. 64/1, p.č. 64/2 v katastrálním území Litovel, obec Litove : id. 5/32 vl. podíl pozemků p. č. 1778/48, p.č. 1779/9, p.č. 1788/18 v katastrálním území Sobáčov, obec Mladeč : id. 5/32 vl. podíl pozemků p. č. 79/90, p.č 259/35 Objednatel posudku : Účel posudku : Exekutorský úřad Litoměřice, JUDr. Ondřej Mareš, LL.M., soudní exekutor, Masarykova 679/33, Litoměřice, 412 01 Zjištění obvyklé ceny nemovitosti a ocenění jednotlivých práv a závad s nemovitostí spojených pro potřebu exekučního řízení Posudek vypracoval : ing. Milan Indra, Gemerská 496, Litovel, 784 01 Datum místniho šetření : 22. 5. 2018 Datum, ke kterému je provedeno ocenění : 22. 5.2018 Podle stavu nemovitostí k : 22. 5. 2018 Zvláštní požadavky : Nejsou V Litovli 30. 5. 2018 Tento znalecký posudek obsahuje 18 stran textu a 59 stran příloh. Objednateli se předává ve dvou vyhotoveních.
2 OBSAH ZNALECKÉHO POSUDKU A. ÚVOD. 3 1.Zadání ( účel ocenění ).. 3 2.Základní pojmy.. 3 B. NÁLEZ.. 3 1. Identifikační údaje......3 2. Podklady pro vypracování ocenění..... 3 3. Členění posudku. 5 C. METODY ZJIŠTĚNÍ HODNOTY... 5 Metoda porovnávací.. 6 D. VLASTNÍ OCENĚNÍ 6 D1. SROVNATELNÁ HODNOTA POZEMKŮ NA LV 274. 6 D2. SROVNATELNÁ HODNOTA POZEMKŮ NA LV 1837... 8 D3. SROVNATELNÁ HODNOTA POZEMKŮ NA LV 66...11 D4. OBVYKLÁ CENA NEMOVITOSTI.. 13 E. ZÁVĚR... 16 F. ZNALECKÁ DOLOŽKA. 17 G. PŘÍLOHY.. 18 G.1 Výpisy z katastru nemovitostí G.2 Snímky z pozemkových map G.3 Mapy obce s vyznačením polohy nemovitostí G.4 Letecké snímky nemovitostí G.5 Uskutečněné prodejní ceny pozemků G.6 Fotodokumentace nemovitostí
3 A. ÚVOD 1. ZADÁNÍ ( Účel ocenění ) zjištění obvyklé ceny nemovitosti a ocenění jednotlivých práv a závad s nemovitostí spojených v katastrálním území Sobáčov, obec Mladeč : id. 5/32 vl. podíl pozemků p. č. 52/2, p.č. 64/1, p.č. 64/2 v katastrálním území Litovel, obec Litove : id. 5/32 vl. podíl pozemků p. č. 1778/48, p.č. 1779/9, p.č. 1788/18 v katastrálním území Sobáčov, obec Mladeč : id. 5/32 vl. podíl pozemků p. č. 79/90, p.č 259/35 pro potřebu exekučního řízení. Ocenění je provedeno ke dni 22. 5. 2018. 2. ZÁKLADNÍ POJMY OBVYKLÁ CENA cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího, ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. ( zákon o oceňování majetku č. 151/1997 Sb. ) B.NÁLEZ 1. IDENTIFIKAČNÍ ÚDAJE 1. 1. Identifikace objednatele a zhotovitele ocenění Objednatel ocenění : Exekutorský úřad Litoměřice, JUDr. Ondřej Mareš, LL.M., soudní exekutor, Masarykova 679/33, Litoměřice, 412 01 Zhotovitel ocenění : ing. Milan Indra, bytem Gemerská 496, Litovel 784 01 2. PODKLADY PRO VYPRACOVÁNÍ OCENĚNÍ 2. 1 Výpis z katastru nemovitostí ze dne 11. 4. 2018 LV 274 K.Ú. Sobáčov A : Vlastník : Bedřich Řehoř, Kojetínská 1023, 27711, Neratovice id. 5/35 vl. podíl ( ostatní spoluvlastnící viz výpis z katastru nemovitostí v příloze ) B : Parcela č. 52/2 zahrada výměra 84 m 2 Parcela č. 64/1 orná půda výměra 973 m 2 Parcela č. 64/2 zahrada výměra 322 m 2
4 B1 : Jiná práva : bez zápisu C : Omezení vlastnického práva : zástavní právo exekutorské, zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu, exekuční příkaz k prodeji nemovitosti, nařízení exekuce, zahájení exekuce viz výpis z katastru nemovitostí v příloze. D : Jiné zápisy : změna číslování parcel Plomby a upozornění : práva k nemovitostem jsou dotčena změnou viz výpis z katastru nemovitostí v příloze E : Nabývací tituly : Usnesení soudu o dědictví. Obvodní soud pro Praha 8 20D-258/2012 ze dne 21.8.2012. Právní moc ke dni 21.8.2012. Pro : Bedřich Řehoř, Kojetínská 1023, 27711, Neratovice F : Vztah BPEJ k parcelám : Parcela č. 52/2 BPEJ 35600 výměra 84 m 2 Parcela č. 64/1 BPEJ 35600 výměra 973 m 2 Parcela č. 64/2 BPEJ 35600 výměra 322 m 2 2. 2 Výpis z katastru nemovitostí ze dne 11. 4. 2018 LV 1837 K.Ú. Litovel A : Vlastník : Bedřich Řehoř, Kojetínská 1023, 27711, Neratovice id. 5/35 vl. podíl ( ostatní spoluvlastnící viz výpis z katastru nemovitostí v příloze ) B : Parcela č. 1778/48 orná půda výměra 542 m 2 Parcela č. 1779/9 ostatní plocha, způsob využití ostatní komunikace výměra 111 m 2 Parcela č. 1778/18 trvalý travní porost výměra 1 162 m 2 B1 : Jiná práva : bez zápisu C : Omezení vlastnického práva : zástavní právo exekutorské, zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu, exekuční příkaz k prodeji nemovitosti, nařízení exekuce, zahájení exekuce viz výpis z katastru nemovitostí v příloze. D : Jiné zápisy : změna číslování parcel Plomby a upozornění : práva k nemovitostem jsou dotčena změnou viz výpis z katastru nemovitostí v příloze E : Nabývací tituly : Usnesení soudu o dědictví. Obvodní soud pro Praha 8 20D-258/2012 ze dne 21.8.2012. Právní moc ke dni 21.8.2012. Pro : Bedřich Řehoř, Kojetínská 1023, 27711, Neratovice F : Vztah BPEJ k parcelám : Parcela č. 1778/48 BPEJ 35600 výměra 542 m 2 Parcela č. 1778/18 BPEJ 35600 výměra 1 162 m 2 2. 3 Výpis z katastru nemovitostí ze dne 11. 4. 2018 LV 66 K.Ú. Sobáčov A : Vlastník : Bedřich Řehoř, Kojetínská 1023, 27711, Neratovice id. 5/35 vl. podíl ( ostatní spoluvlastnící viz výpis z katastru nemovitostí v příloze ) B : Parcela č. 79/90 orná půda výměra 1 947 m 2 Parcela č. 259/35 orná půda výměra 1 853 m 2
5 B1 : Jiná práva : bez zápisu C : Omezení vlastnického práva : zástavní právo exekutorské, zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu, exekuční příkaz k prodeji nemovitosti, nařízení exekuce, zahájení exekuce viz výpis z katastru nemovitostí v příloze. D : Jiné zápisy : změna číslování parcel Plomby a upozornění : práva k nemovitostem jsou dotčena změnou viz výpis z katastru nemovitostí v příloze E : Nabývací tituly : Usnesení soudu o dědictví. Obvodní soud pro Praha 8 20D-258/2012 ze dne 21.8.2012. Právní moc ke dni 21.8.2012. Pro : Bedřich Řehoř, Kojetínská 1023, 27711, Neratovice F : Vztah BPEJ k parcelám : Parcela č. 79/90 BPEJ 35600 výměra 1 947 m 2 Parcela č. 259/35 BPEJ 35600 výměra 1 853 m 2 2. 4 Kopie katastrální mapy Kopie katastrálních map vyhotovených dne 22. 5. 2018. 2. 5 Výsledky místního šetření Místní šetření spojené s prohlídkou nemovitosti bylo provedeno dne 22. 5. 2018. 2. 6 Použité předpisy, literatura a další podklady Porovnávací databáze cen nemovitostí. Pro cenové porovnání je použita vlastní databáze znalce o již realizovaných obchodech s nemovitostmi a databáze znalce sestavená z údajů realitní inzerce. Zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a změně některých zákonů v jeho platném znění. 3. Členění posudku : 1. pozemky na LV 274 2. pozemky na LV 1837 3. pozemky na LV 66 C. METODY ZJIŠTĚNÍ HODNOTY Ocenění slouží pro zjištění obvyklé ceny nemovitosti a ceny jednotlivých práv a závad s nemovitostí spojených pro potřebu exekučního řízení. Ocenění je provedeno ke dni 22. 5. 2018. Obvyklá cena je cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího, ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. ( zákon o oceňování majetku č. 151/1997 Sb. v platném znění )
6 Metoda porovnávací ( srovnávací ) V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno realizovaných nebo právě nabízených na trhu porovnatelných nemovitostí. Srovnatelnou cenou rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými věcmi na základě řady hledisek ( druh a účel, technické parametry, použité materiály, kvalita provedení, umístění, využitelnost, velikost, stupeň údržby, projevy okolí aj.) Porovnávací ( srovnávací ) metoda pro ocenění nemovitosti je založena na porovnání předmětné nemovitosti s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné době realizovány, nebo jsou nabízeny na trhu, jsou známé a ze získané informace je možno vyhodnotit hodnotu oceňované nemovitosti. Porovnávací ( srovnávací ) metoda dává nejpřesnější obraz o skutečně realizovatelných cenách D. VLASTNÍ OCENĚNÍ D.1 SROVNATELNÁ HODNOTA POZEMKŮ NA LV 274 Přehled pozemků podle výpisu z KN Číslo Ozn. parcel Výměra v m 2 Druh pozemku Využití Katastrální území 1. 52/2 84,00 Zahrada Zahrada rodinného domu 696862 Sobáčov 2. 64/1 973,00 Orná půda Zahrada rodinného domu 696862 Sobáčov 3. 64/2 322,00 Zahrada Zahrada rodinného domu 696862 Sobáčov celkem 1 379,00 Oceňované pozemky p.č. 52/2, p.č. 64/1 a p.č. 64/2 se nachází v obci Mladeč místní části Sobáčov, na okraji zastavěného území obce. Jedná se o pozemky evidované v katastru nemovitostí jako zahrada nebo orná půda. Dle platného územního plánu obce Mladeč se pozemky p.č. 52/2, p.č. 64/1 a p.č. 64/2 nacházejí v území určeném pro využití jako plochy pro výstavbu rodinných domů. Pozemky jsou situovány v rovinném terénu. Pozemky p.č. 52/2, p.č. 64/1 a p.č. 64/2 jsou užívány ve funkčním celku s pozemkem p.č. st. 61, na kterém je postavena stavba rodinného domu Sobáčov č.p. 62, a přilehlým pozemkem zahrady p.č. 52/1. Objekt rodinného domu Sobáčov č.p. 62 s pozemky p.č. st. 61 a p.č. 52/1 má jiného vlastníka než je vlastník oceňovaného spoluvlastnického podílu pozemků p.č. 52/2, p.č. 64/1 a p.č. 64/2. Pozemky p.č. 52/2, p.č. 64/1 a p.č. 64/2 jsou tedy využívány jako zahrada objektu rodinného domu Sobáčov č.p. 62. Na pozemcích p.č. 52/2, p.č. 64/1 a p.č. 64/2 se nenacházejí žádné stavby ani venkovní úpravy, pozemky nejsou oploceny. Na pozemcích p.č. 52/2, p.č. 64/1 a p.č. 64/2 jsou trvalé porosty ovocné a okrasné stromy jinak jsou zatravněny, tato skutečnost je zohledněna existencí obdobných porostů na srovnávacích pozemcích. Přístup na pozemky p.č. 52/2, p.č. 64/1 a p.č. 64/2 z prostoru veřejné komunikace je možný pouze přes pozemky vlastníka rodinného domu Sobáčov č.p. 62. Na pozemcích p.č. 52/2, p.č. 64/1 a p.č. 64/2 není možná další výstavba stavebního objektu, pozemky p.č. 52/2, p.č. 64/1 a p.č. 64/2 jsou využitelné pouze jako zahrada přilehlého objektu rodinného domu Sobáčov č.p. 62, což souhlasí s jejich nynějším využitím. Pozemky p.č. 52/2, p.č. 64/1 a p.č. 64/2 se nacházejí v ochranném pásmu vodního zdroje, což nijak neovlivňuje využívání pozemků jako zahrady. Pozemky p.č. 52/2, p.č. 64/1 a p.č. 64/2 nejsou zatíženy žádným věcným břemenem Celková plocha pozemků p.č. p.č. 52/2, p.č. 64/1 a p.č. 64/2 činí 1 379,00 m 2.
7 Výpočet hodnoty pozemku porovnávacím způsobem Hodnota pozemků je určena porovnáním s cenami obdobných pozemků v blízkém okolí V oblasti dochází k prodejům obdobných pozemků pozemků využitelných jako zahrady. Při stanovení srovnatelné hodnoty je využito uskutečněných prodejních cen obdobných pozemků v blízkém okolí. Výsledná cena bude upravena cenovými faktory upřesňujícími cenu pozemků dle jejich skutečně možného využití. Pro cenové porovnání je použita databáze sestavená ze skutečně uskutečněných prodejů. Základní srovnatelná cena bude na závěr upravena cenovými faktory upřesňujícími srovnatelnou cenu. Bylo provedeno porovnání se třemi pozemky ( kupní smlouvy jsou přiloženy v příloze ) Jsou použity typově obdobné pozemky využitelné jako zahrady. 1. Pozemek č. 1 lokalita : k.ú. Sobáčov, id. 25/32 vl. podíl pozemků p.č. p.č. 52/2, p.č. 64/1 a p.č. 64/2 celková přepočtená výměra na spoluvlastnický podíl : 1 077,30 m 2 celková prodejní cena : 43 000,00 = 39,90 Kč/m 2 popis : Pozemek využitelný jako zahrada, jedná se přímo o jiný spoluvlastnický podíl oceňovaných pozemků konfigurace : rovinný terén přiřazená váha : 3,00 (jedná se přímo o jiný spoluvlastnický podíl oceňovaných pozemků ) cena : 39,90 Kč/m 2 2. Pozemek č. 2 lokalita : k.ú. Litovel, p.č. 524/56 + id. 1/27 vl. podíl p.č. 524/1 celková přepočtená výměra : 227,40 m 2 celková prodejní cena : 50 000,00 = 219,90 Kč/m 2 popis : Pozemek v prostoru dle územního plánu určený k využití jako zahrada. konfigurace : rovinný terén přiřazená váha : 1,00 ( pozemek v jiném katastrálním území obce ) Jedná se o realizovaný prodej celého pozemku. Při prodejích spoluvlastnických podílů na pozemcích je třeba uvažovat že tyto podíly jsou prodávány o 10 % - 30 % levněji, než by vyplývalo z prostého výpočtu dle velikosti spoluvlastnického podílu z obvyklé ceny celé nemovitosti. Snížení rovnatelé ceny na úroveň ceny spoluvlastnického podílu bude uvažováno ve výši 10 %. cena : 219,90 * 0,90 = 197,91 Kč/m 2 3. Pozemek č. 3 lokalita : k.ú. Litovel, p.č. 524/46 + id. 1/27 vl. podíl p.č. 524/1 celková přepočtená výměra : 239,40 m 2 celková prodejní cena : 40 000,00 = 167,10 Kč/m 2 popis : Pozemek v prostoru dle územního plánu určený k využití jako zahrada. konfigurace : rovinný terén přiřazená váha : 1,00 ( pozemek v jiném katastrálním území obce ) Jedná se o realizovaný prodej celého pozemku. Při prodejích spoluvlastnických podílů na pozemcích je třeba uvažovat že tyto podíly jsou prodávány o 10 % - 30 % levněji, než by vyplývalo z prostého výpočtu dle velikosti spoluvlastnického podílu z obvyklé ceny celé nemovitosti. Snížení rovnatelé ceny na úroveň ceny spoluvlastnického podílu bude uvažováno ve výši 10 %. cena : 167,10 * 0,90 = 150,39 Kč/m 2
8 Základní cena za měrnou jednotku : 39,90 * 3 + 197,91 * 1 + 150,39 * 1 = 93,60 Kč/m 2 3 + 1 + 1 Úprava zohledňující další cenové faktory oceňovaného pozemku 1) poloha vzhledem ke konkrétnímu využití 2) konkrétní účel užití 3) vlastnické vztahy 4) právní vztahy ( zástava, věcné břemeno, nevýhodný pronájem ) 5) širší vztahy ( životní prostředí, součásti a příslušenství atd. ) ad 1) poloha obdobná... 0 % ad 2) obdobné... 0 % ad 3) obdobné.. 0 % ad 4) obdobné.. 0 % ad 5) obdobné......0 % celkem snížení ( zvýšení ).. 0 % Upravená srovnatelná cena oceňovaného spoluvlastnického podílu za měrnou jednotku : 93,60 * 1,00 = 93,60 Kč/m 2 Srovnatelná hodnota id. 5/32 vl. podílu pozemků p.č. 52/2, p.č. 64/1, p.č. 64/2 ke dni ocenění: 93,60 Kč/m 2 * 5 * 1 379,00 / 32 = 20 167,88 = 20 170,00 Kč Srovnatelná hodnota id. 5/32 vl. podílů nemovitostí k datu ocenění činí 20 170,00 Kč Slovy : dvacettisícstosedmdesát korun českých D.2 SROVNATELNÁ HODNOTA POZEMKŮ NA LV 1837 Přehled pozemků podle výpisu z KN Číslo Ozn. parcel Výměra v m 2 Druh Využití Katastrální území pozemku 1. 1778/48 542,00 Orná půda Zemědělská půda 685909 Litovel 2. 1779/9 111,00 Ostatní plocha Polní cesta mezi zemědělskými pozemky 685909 Litovel 3. 1778/18 1 162,00 Trvalý travní porost Zemědělská půda 685909 Litovel celkem 1 815,00 Pozemky p.č. 1778/48, p.č. 1779/9, p.č. 1788/18 se nacházejí v obci Litovel, mimo zastavěné území této obce. Dle územního plánu obce Litovel se nacházejí v prostoru určeném k využití jako plochy přírodní a jsou v současné době využívány jako zemědělská půda pole.
9 Pozemek p.č. 1779/9 je v katastru nemovitostí evidován jako ostatní plocha, způsob využití ostatní komunikace. Tento pozemek tvoří funkční celek s okolními zemědělskými pozemky a je s nimi i společně využíván. Proto bude oceněn stejnou cenou jako okolní zemědělské pozemky. Zemědělské využití pozemků není sníženo zvýšenou balvanitostí, zvýšeným výskytem stožárů elektrorozvodných zařízení, potřebou odvodnění ani emisním zatížením. Pozemky se nacházejí v chráněné krajinné oblasti Litovelské Pomoraví a v ochranném pásmu vodního zdroje, tato skutečnost nijak neomezuje využívání pozemků jako zemědělské půdy. Pozemky p.č. 1778/48, p.č. 1779/9, p.č. 1788/18 jsou součástí zemědělské půdy na které hospodaří místní zemědělské družstvo. ZD Haňovice, Haňovice č.p. 18, 783 21, Haňovice. Účel, ke kterému jsou pozemky využívány je nejlepším využití nemovitostí. Pozemky p.č. 1778/48, p.č. 1779/9, p.č. 1788/18 nejsou zatíženy žádným věcným břemenem. Pozemky p.č. 1778/48, p.č. 1779/9, p.č. 1788/18 jsou určeny dlouhodobě pro zemědělské účely. Celková plocha pozemků p.č. 1778/48, p.č. 1779/9, p.č. 1788/18 činí 1 815,00 m 2. Výpočet hodnoty pozemku porovnávacím způsobem Hodnota pozemků je určena porovnáním s cenami obdobných pozemků v blízkém okolí Pro cenové porovnání je použita databáze sestavená ze skutečně uskutečněných prodejů. Základní srovnatelná cena bude na závěr upravena cenovými faktory upřesňujícími srovnatelnou cenu. Bylo provedeno porovnání se třemi pozemky ( kupní smlouvy jsou přiloženy v příloze ) 1. Pozemek č. 1 lokalita : k.ú. Sobáčov, id. 25/32 vl. podíl pozemků p.č. 79/90, p.č. 259/35, p.č. 1778/48, p.č. 1779/9, p.č. 1788/18 celková přepočtená výměra na spoluvlastnický podíl : 4 386,70 m 2 celková prodejní cena : 102 515,00 = 23,40 Kč/m 2 popis : Zemědělské pozemky využívané jako pole. konfigurace : rovinný terén přiřazená váha : 3,00 (jedná se přímo o jiný spoluvlastnický podíl i oceňovaných pozemků ) cena : 23,40 Kč/m 2 2. Pozemek č. 2 lokalita : k.ú. Nasobůrky, p.č. 235/1 celková výměra : 10 446,00 m 2 celková prodejní cena : 178 000,00 = 17,04 Kč/m 2 popis : Zemědělský pozemek využívaný jako pole. konfigurace : rovinný terén přiřazená váha : 1,00 ( pozemek v jiném katastrálním území v blízkém okolí ) Jedná se o realizovaný prodej celého pozemku. Při prodejích spoluvlastnických podílů na pozemcích je třeba uvažovat že tyto podíly jsou prodávány o 10 % - 30 % levněji, než by vyplývalo z prostého výpočtu dle velikosti spoluvlastnického podílu z obvyklé ceny celé nemovitosti. Snížení rovnatelé ceny na úroveň ceny spoluvlastnického podílu bude uvažováno ve výši 10 %. cena : 17,04 * 0,90 = 15,34 Kč/m 2 3. Pozemek č. 3 lokalita : k.ú. Víska u Litovle, p.č. 64/23 celková výměra : 3 875,00 m 2 celková prodejní cena : 90 000,00 = 23,22 Kč/m 2
10 popis : Zemědělský pozemek využívaný jako pole. konfigurace : rovinný terén přiřazená váha : 1,00 ( pozemek v jiném katastrálním území v blízkém okolí ) Jedná se o realizovaný prodej celého pozemku. Při prodejích spoluvlastnických podílů na pozemcích je třeba uvažovat že tyto podíly jsou prodávány o 10 % - 30 % levněji, než by vyplývalo z prostého výpočtu dle velikosti spoluvlastnického podílu z obvyklé ceny celé nemovitosti. Snížení rovnatelé ceny na úroveň ceny spoluvlastnického podílu bude uvažováno ve výši 10 %. cena : 23,22 * 0,90 = 20,90 Kč/m 2 Základní cena za měrnou jednotku : 23,40 * 3 + 15,34 * 1 + 20,90 * 1 = 21,29 Kč/m 2 3 + 1 + 1 Úprava zohledňující další cenové faktory oceňovaného pozemku 1) poloha vzhledem ke konkrétnímu využití 2) konkrétní účel užití 3) vlastnické vztahy 4) právní vztahy ( zástava, věcné břemeno, nevýhodný pronájem ) 5) širší vztahy ( životní prostředí, součásti a příslušenství atd. ) ad 1) obdobné : 0 % ad 2) obdobné : 0 % ad 3) obdobné : 0 % ad 4) obdobné : 0 % ad 5) obdobné : 0 % celkem snížení ( zvýšení ) 0 % Upravená srovnatelná cena oceňovaného spoluvlastnického podílu za měrnou jednotku : 21,29 * 1,00 = 21,29 = 21,30 Kč/m 2 Srovnatelná hodnota id. 5/32 vl. podílu pozemků p.č. 1778/48, p.č. 1779/9, p.č. 1788/18 ke dni ocenění: 21,30 Kč/m 2 * 5 * 1 815,00 / 32 = 6 040,54 = 6 040,00 Kč Srovnatelná hodnota id. 5/32 vl. podílů nemovitostí k datu ocenění činí 6 040,00 Kč Slovy : šesttisícčtyřicet korun českých
11 D.3 SROVNATELNÁ HODNOTA POZEMKŮ NA LV 66 Přehled pozemků podle výpisu z KN Číslo Ozn. parcel Výměra v m 2 Druh Využití Katastrální území pozemku 1. 79/90 1 947,00 Orná půda Zemědělská půda 696862 Sobáčov 2. 259/35 1 853,00 Orná půda Zemědělská půda 696862 Sobáčov celkem 3 800,00 Pozemky p.č. 79/90 a p.č. 259/35 se nacházejí v obci Mladeč, místní část Sobáčov, mimo zastavěné území této obce. Dle územního plánu obce Mladeč se nacházejí v prostoru určeném k využití jako plochy zemědělské a jsou v současné době využívány jako zemědělská půda pole. Zemědělské využití pozemků není sníženo zvýšenou balvanitostí, zvýšeným výskytem stožárů elektrorozvodných zařízení, potřebou odvodnění ani emisním zatížením. Pozemky se nacházejí v ochranném pásmu vodního zdroje, tato skutečnost nijak neomezuje využívání pozemků jako zemědělské půdy. Pozemky p.č. 79/90 a p.č. 259/35 jsou součástí zemědělské půdy na které hospodaří místní zemědělské družstvo. ZD Haňovice, Haňovice č.p. 18, 783 21, Haňovice. Účel, ke kterému jsou pozemky využívány je nejlepším využití nemovitostí. Pozemky p.č. 79/90 a p.č. 259/35 nejsou zatíženy žádným věcným břemenem. Pozemky p.č. 79/90 a p.č. 259/35 jsou určeny dlouhodobě pro zemědělské účely. Celková plocha pozemků p.č. 79/90 a p.č. 259/35 činí 3 800,00 m 2. Výpočet hodnoty pozemku porovnávacím způsobem Hodnota pozemků je určena porovnáním s cenami obdobných pozemků v blízkém okolí Pro cenové porovnání je použita databáze sestavená ze skutečně uskutečněných prodejů. Základní srovnatelná cena bude na závěr upravena cenovými faktory upřesňujícími srovnatelnou cenu. Bylo provedeno porovnání se třemi pozemky ( kupní smlouvy jsou přiloženy v příloze ) 1. Pozemek č. 1 lokalita : k.ú. Sobáčov, id. 25/32 vl. podíl pozemků p.č. 79/90, p.č. 259/35, p.č. 1778/48, p.č. 1779/9, p.č. 1788/18 celková přepočtená výměra na spoluvlastnický podíl : 4 386,70 m 2 celková prodejní cena : 102 515,00 = 23,40 Kč/m 2 popis : Zemědělské pozemky využívané jako pole. konfigurace : rovinný terén přiřazená váha : 3,00 (jedná se přímo o jiný spoluvlastnický podíl i oceňovaných pozemků ) cena : 23,40 Kč/m 2 2. Pozemek č. 2 lokalita : k.ú. Nasobůrky, p.č. 235/1 celková výměra : 10 446,00 m 2 celková prodejní cena : 178 000,00 = 17,04 Kč/m 2 popis : Zemědělský pozemek využívaný jako pole. konfigurace : rovinný terén přiřazená váha : 1,00 ( pozemek v jiném katastrálním území v blízkém okolí )
12 Jedná se o realizovaný prodej celého pozemku. Při prodejích spoluvlastnických podílů na pozemcích je třeba uvažovat že tyto podíly jsou prodávány o 10 % - 30 % levněji, než by vyplývalo z prostého výpočtu dle velikosti spoluvlastnického podílu z obvyklé ceny celé nemovitosti. Snížení rovnatelé ceny na úroveň ceny spoluvlastnického podílu bude uvažováno ve výši 10 %. cena : 17,04 * 0,90 = 15,34 Kč/m 2 3. Pozemek č. 3 lokalita : k.ú. Víska u Litovle, p.č. 64/23 celková výměra : 3 875,00 m 2 celková prodejní cena : 90 000,00 = 23,22 Kč/m 2 popis : Zemědělský pozemek využívaný jako pole. konfigurace : rovinný terén přiřazená váha : 1,00 ( pozemek v jiném katastrálním území v blízkém okolí ) Jedná se o realizovaný prodej celého pozemku. Při prodejích spoluvlastnických podílů na pozemcích je třeba uvažovat že tyto podíly jsou prodávány o 10 % - 30 % levněji, než by vyplývalo z prostého výpočtu dle velikosti spoluvlastnického podílu z obvyklé ceny celé nemovitosti. Snížení rovnatelé ceny na úroveň ceny spoluvlastnického podílu bude uvažováno ve výši 10 %. cena : 23,22 * 0,90 = 20,90 Kč/m 2 Základní cena za měrnou jednotku : 23,40 * 3 + 15,34 * 1 + 20,90 * 1 = 21,29 Kč/m 2 3 + 1 + 1 Úprava zohledňující další cenové faktory oceňovaného pozemku 1) poloha vzhledem ke konkrétnímu využití 2) konkrétní účel užití 3) vlastnické vztahy 4) právní vztahy ( zástava, věcné břemeno, nevýhodný pronájem ) 5) širší vztahy ( životní prostředí, součásti a příslušenství atd. ) ad 1) obdobné : 0 % ad 2) obdobné : 0 % ad 3) obdobné : 0 % ad 4) obdobné : 0 % ad 5) obdobné : 0 % celkem snížení ( zvýšení ) 0 % Upravená srovnatelná cena oceňovaného spoluvlastnického podílu za měrnou jednotku : 21,29 * 1,00 = 21,29 = 21,30 Kč/m 2 Srovnatelná hodnota id. 5/32 vl. podílu pozemků p.č. 79/90 a p.č. 259/35 ke dni ocenění: 21,30 Kč/m 2 * 5 * 3 800,00 / 32 = 12 646,88 = 12 650,00 Kč Srovnatelná hodnota id. 5/32 vl. podílů nemovitostí k datu ocenění činí 12 650,00 Kč Slovy : dvanácttisícšestsetpadesát korun českých
13 D4. OBVYKLÁ CENA NEMOVITOSTI ( závěrečná analýza ) Rekapitulace výsledků zjištěných jednotlivými metodami : - srovnatelná hodnota oceňovaného spoluvlastnického podílu pozemků na LV 274 : 20 170,00 Kč - srovnatelná hodnota oceňovaného spoluvlastnického podílu pozemků na LV 1837 : 6 040,00 Kč - srovnatelná hodnota oceňovaného spoluvlastnického podílu pozemků na LV 66 : 12 650,00 Kč Pozemky na LV 274 Oceňované pozemky p.č. 52/2, p.č. 64/1 a p.č. 64/2 se nachází v obci Mladeč místní části Sobáčov, na okraji zastavěného území obce. Jedná se o pozemky evidované v katastru nemovitostí jako zahrada nebo orná půda. Dle platného územního plánu obce Mladeč se pozemky p.č. 52/2, p.č. 64/1 a p.č. 64/2 nacházejí v území určeném pro využití jako plochy pro výstavbu rodinných domů. Pozemky jsou situovány v rovinném terénu. Pozemky p.č. 52/2, p.č. 64/1 a p.č. 64/2 jsou užívány ve funkčním celku s pozemkem p.č. st. 61, na kterém je postavena stavba rodinného domu Sobáčov č.p. 62, a přilehlým pozemkem zahrady p.č. 52/1. Objekt rodinného domu Sobáčov č.p. 62 s pozemky p.č. st. 61 a p.č. 52/1 má jiného vlastníka než je vlastník oceňovaného spoluvlastnického podílu pozemků p.č. 52/2, p.č. 64/1 a p.č. 64/2. Pozemky p.č. 52/2, p.č. 64/1 a p.č. 64/2 jsou tedy využívány jako zahrada objektu rodinného domu Sobáčov č.p. 62. Na pozemcích p.č. 52/2, p.č. 64/1 a p.č. 64/2 se nenacházejí žádné stavby ani venkovní úpravy, pozemky nejsou oploceny. Na pozemcích p.č. 52/2, p.č. 64/1 a p.č. 64/2 jsou trvalé porosty ovocné a okrasné stromy jinak jsou zatravněny, tato skutečnost je zohledněna existencí obdobných porostů na srovnávacích pozemcích. Přístup na pozemky p.č. 52/2, p.č. 64/1 a p.č. 64/2 z prostoru veřejné komunikace je možný pouze přes pozemky vlastníka rodinného domu Sobáčov č.p. 62. Na pozemcích p.č. 52/2, p.č. 64/1 a p.č. 64/2 není možná další výstavba stavebního objektu, pozemky p.č. 52/2, p.č. 64/1 a p.č. 64/2 jsou využitelné pouze jako zahrada přilehlého objektu rodinného domu Sobáčov č.p. 62, což souhlasí s jejich nynějším využitím. Pozemky p.č. 52/2, p.č. 64/1 a p.č. 64/2 se nacházejí v ochranném pásmu vodního zdroje, což nijak neovlivňuje využívání pozemků jako zahrady. Pozemky p.č. 52/2, p.č. 64/1 a p.č. 64/2 nejsou zatíženy žádným věcným břemenem. Celková plocha pozemků p.č. p.č. 52/2, p.č. 64/1 a p.č. 64/2 činí 1 379,00 m 2. Pozemky na LV 1837 Pozemky p.č. 1778/48, p.č. 1779/9, p.č. 1788/18 se nacházejí v obci Litovel, mimo zastavěné území této obce. Dle územního plánu obce Litovel se nacházejí v prostoru určeném k využití jako plochy přírodní a jsou v současné době využívány jako zemědělská půda pole. Pozemek p.č. 1779/9 je v katastru nemovitostí evidován jako ostatní plocha, způsob využití ostatní komunikace. Tento pozemek tvoří funkční celek s okolními zemědělskými pozemky a je s nimi i společně využíván. Proto bude oceněn stejnou cenou jako okolní zemědělské pozemky. Zemědělské využití pozemků není sníženo zvýšenou balvanitostí, zvýšeným výskytem stožárů elektrorozvodných zařízení, potřebou odvodnění ani emisním zatížením. Pozemky se nacházejí v chráněné krajinné oblasti Litovelské Pomoraví a v ochranném pásmu vodního zdroje, tato skutečnost nijak neomezuje využívání pozemků jako zemědělské půdy.
14 Pozemky p.č. 1778/48, p.č. 1779/9, p.č. 1788/18 jsou součástí zemědělské půdy na které hospodaří místní zemědělské družstvo. ZD Haňovice, Haňovice č.p. 18, 783 21, Haňovice. Účel, ke kterému jsou pozemky využívány je nejlepším využití nemovitostí. Pozemky p.č. 1778/48, p.č. 1779/9, p.č. 1788/18 nejsou zatíženy žádným věcným břemenem. Pozemky p.č. 1778/48, p.č. 1779/9, p.č. 1788/18 jsou určeny dlouhodobě pro zemědělské účely. Celková plocha pozemků p.č. 1778/48, p.č. 1779/9, p.č. 1788/18 činí 1 815,00 m 2. Pozemky na LV 66 Pozemky p.č. 79/90 a p.č. 259/35 se nacházejí v obci Mladeč, místní část Sobáčov, mimo zastavěné území této obce. Dle územního plánu obce Mladeč se nacházejí v prostoru určeném k využití jako plochy zemědělské a jsou v současné době využívány jako zemědělská půda pole. Zemědělské využití pozemků není sníženo zvýšenou balvanitostí, zvýšeným výskytem stožárů elektrorozvodných zařízení, potřebou odvodnění ani emisním zatížením. Pozemky se nacházejí v ochranném pásmu vodního zdroje, tato skutečnost nijak neomezuje využívání pozemků jako zemědělské půdy. Pozemky p.č. 79/90 a p.č. 259/35 jsou součástí zemědělské půdy na které hospodaří místní zemědělské družstvo. ZD Haňovice, Haňovice č.p. 18, 783 21, Haňovice. Účel, ke kterému jsou pozemky využívány je nejlepším využití nemovitostí. Pozemky p.č. 79/90 a p.č. 259/35 nejsou zatíženy žádným věcným břemenem. Pozemky p.č. 79/90 a p.č. 259/35 jsou určeny dlouhodobě pro zemědělské účely. Celková plocha pozemků p.č. 79/90 a p.č. 259/35 činí 3 800,00 m 2. Práva a závady s nemovitostmi spojenými Na pozemcích p.č. 52/2, p.č. 64/1 a p.č. 64/2 jsou trvalé porosty ovocné a okrasné stromy jinak jsou zatravněny, tato skutečnost je zohledněna existencí obdobných porostů na srovnávacích pozemcích. Pozemky p.č. 52/2, p.č. 64/1 a p.č. 64/2 se nacházejí v ochranném pásmu vodního zdroje, což nijak neovlivňuje využívání pozemků jako zahrady. Pozemky p.č. 52/2, p.č. 64/1 a p.č. 64/2 nejsou zatíženy žádným věcným břemenem. Pachtovní ani nájemní smlouva na tyto pozemky není uzavřena. Na pozemcích též neváznou žádné výměnky, či předkupní práva. Pozemky p.č. 1778/48, p.č. 1779/9, p.č. 1788/18 nemají žádné příslušenství, na těchto pozemcích nejsou žádné trvalé porosty. Pozemky p.č. 1778/48, p.č. 1779/9, p.č. 1788/18 nejsou zatíženy žádným věcným břemenem. Pozemky se nacházejí v chráněné krajinné oblasti Litovelské Pomoraví a v ochranném pásmu vodního zdroje, tato skutečnost nijak neomezuje využívání pozemků jako zemědělské půdy. Pozemky p.č. 1778/48, p.č. 1779/9, p.č. 1788/18 obhospodařuje místní zemědělské družstvo ZD Haňovice, Haňovice č.p. 18, 783 21, Haňovice, ale bez pachtovní smlouvy, tj, pachtovní ani nájemní smlouva na tyto pozemky není uzavřena. Na pozemcích též neváznou žádné výměnky, či předkupní práva. Pozemky p.č. 79/90 a p.č. 259/35 nemají žádné příslušenství, na těchto pozemcích nejsou žádné trvalé porosty. Pozemky p.č. 79/90 a p.č. 259/35 nejsou zatíženy žádným věcným břemenem. Pozemky se nacházejí v ochranném pásmu vodního zdroje, tato skutečnost nijak neomezuje využívání pozemků jako zemědělské půdy. Pozemky p.č. 79/90 a p.č. 259/35 obhospodařuje místní zemědělské družstvo ZD Haňovice, Haňovice č.p. 18, 783 21, Haňovice, ale bez pachtovní smlouvy, tj, pachtovní ani nájemní smlouva na tyto pozemky není uzavřena. Na pozemcích též neváznou žádné výměnky, či předkupní práva.
15 Závady, které prodejem nemovitostí v dražbě nezaniknou, jsou věcná břemena, o niž to stanoví zvláštní předpisy, nájem bytu a další věcná břemena a nájemní práva, u nichž zájem společnosti vyžaduje, aby nemovitost zatěžovala i nadále. Dle místního šetření a dle dostupných podkladových materiálů na oceňovaných nemovitostech nejsou žádná práva a závady, které nezaniknou dražbou. Cena jednotlivých práv a závad (věcných břemen, výměnků, nájemních práv, pachtovních práv, výměnek a předkupních práv s nemovitostí spojených) s nemovitostí spojených je pro všechny výše uvedené pozemky na všech uvedených LV : 0,00 Kč Slovy : nula korun českých