ZNALECKÝ POSUDEK číslo 16/2011 EURODRAŽBY.CZ a.s. Odhad obvyklé ceny nemovitosti (předmětu nedobrovolné dražby) 6 NEMOVITOST: Rodinný dům čp.273/14 Adresa nemovitosti: U Parku 273 / 14, Rohatec Katastrální údaje : Kraj Jihomoravský, okres Hodonín, obec Rohatec, k.ú. Rohatec, kód ČSÚ: 740 381, LV: 502 Ostatní stavby: Stavební úpravy Pozemky: 904 Vlastník stavby: Roman Podlaha, U Parku 273/14, 69601 Rohatec, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 Vlastník pozemku: Roman Podlaha, U Parku 273/14, 69601 Rohatec, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 OBJEDNATEL : EURODRAŽBY.CZ a.s.; č. obj.:148/2011-n, 22.4.2011 Adresa objednatele: U Pískovny 890, 182 00 Praha 8 IČ: 25023217 telefon: 800900490 e-mail: info@eurodrazby.cz DIČ: fax: ZHOTOVITEL : Ing. František Hás Adresa zhotovitele: Měrovice nad Hanou 137, 751 42 Měrovice nad Hanou 137 IČ: 64600459 telefon: +420604529836 e-mail: frhas@email.cz DIČ: CZ5604112250 fax: ÚČEL OCENĚNÍ: Nedobrovolná dražba (ocenění stávajícího stavu). Účel úvěru: koupě výstavba změna stavby rekonstrukce leasing jiné OBVYKLÁ CENA Současný stav 1 080 000 Kč Datum místního šetření: 11.5.2011 Datum zpracování : 17.5.2011 Počet stran: 8 stran Počet příloh: 4 Měrovicích nad Hanou, dne 17.5.2011 Otisk razítka Ing. František Hás
STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI stavba dokončena v r. 1930 změna stavby v r. rekonstrukce v r. 2007 Rekonstrukce: celková dílčí střecha, fasáda zateplení okna, dveře ostatní SOUČASNÝ STAV Konstrukce: zděné betonové montované kovové dřevěné jiné Využití: bydlení pronájem podnikání bydl., podn. část. obsazen volný objekt Okolí: bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna Příjezd: zpevněná komunikace Přípojky: / voda / kanalizace / plyn / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: širší centrum - zástavba RD Stavebně technický stav stavby: dobře udržovaná Vytápění: ústřední / etážové - tuhá paliva Typ PP RD Obytná/ Nebyt. RODINNÝ DŮM SOUČASNÝ STAV Garáž Pozemky OP ZP Rozestavýměra věnost m 2 ks m 2 m 3 m 2 % 3+1 121 / 0 0 224 498 57 100,00 KUPNÍ CENA 0 Kč Není známa. VYHODNOCENÍ KUPNÍ CENY negativní vlivy okolní zástavby právní zánik stavby (zánik čp/čo) RIZIKA sociální riziko riziko přístupu a příjezdu věcná břemena předkupní právo ostatní omezení evidence v KN záplavová a zátopová oblast pojištění proti zaplavení ano / ne REKAPITULACE OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Současný stav Porovnávací hodnota 1 080 000 Kč Věcná hodnota 1 392 074 Kč Obvyklá cena 1 080 000 Kč - z toho hodnota pozemku 100 800 Kč - 2 -
Komentář ke stanovení ceny obvyklé posuzovaných nemovitostí a vhodnosti zástavy Klady nemovitosti: - klidná lokalita vzdálena ca 6km severovýchodně od okresního města Hodonín, které nabízí pracovní příležitosti, služby, kulturu a vzdělání - rodinný dům se nachází ve středu obce v těsné blízkosti nedávno rekonstruované základní školy a blízko mateřské školy - rodinný dům je napojený na všechny dostupné inženýrské sítě v obci, tj. vodovod, kanalizaci, zemní plyn a elektřinu - rodinný dům je o 1b.j. (3+1) a má dostatečné zázemí spočívající v uzavřeném dvoře a v domovním průjezdu, kde je možnost garážování motorového vozidla - rodinný dům je po částečné rekonstrukci (částečně vyměněna střešní krytina, zateplení domu, izolace proti vodě, úprava interiéru i exteriéru) Zápory nemovitosti: - rodinný dům je vyššího stáří a nemá dokončenou rekonstrukci (zejména chybí finální povrchová úprava fasády) - rodinný dům je vytápěn netypizovaným teplovzdušným vytápěním s kotlem na tuhá paliva Obvyklou cenu stanovuji s ohledem na porovnávací hodnotu ve výši 1 080 000,-Kč. NÁLEZ Situace Přehled podkladů Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 502 ze dne 22.4.2011. Snímek katastrální mapy ze dne 10.5.2011. Fotodokumentace nemovitosti. Mapa oblasti. Pověření k provedení odhadu č.j.148/2011-n ze dne 22.4.2011 od firmy EURODRAŽBY.CZ a.s. Charakteristika obce Obec Rohatec je součástí okresu Hodonín a náleží pod Jihomoravský kraj. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je rovněž okresní město Hodonín. Obec Rohatec se rozkládá asi šest kilometrů severovýchodně od Hodonína. Národopisně patří do historické oblasti moravského Slovácka. Stálý počet občanů této středně velké obce je asi 3380 obyvatel. Protéká zde řeka Morava. Obec je vzdálená přibližně 1 km od slovenských hranic. V obci naleznou děti školního věku základní školu vyššího stupně a rodiče menší dětí mají k dispozici také školku. Pro využití volného času je v obci k dispozici sportovní hřiště. Dále bychom v obci našli knihovnu, kostel a hřbitov. V obci Rohatec mají lékařskou ordinaci dva praktičtí doktoři a jeden zubař. Z další občanské vybavenosti je zde rovněž poštovní úřad. Místní obyvatelé mohou využívat plynofikaci, kanalizaci i veřejný vodovod. Vesnicí prochází železnice a je zde i železniční zastávka. Poloha nemovitosti Vesnice Rohatec leží v průměrné výšce 181 metrů nad mořem. Celková katastrální plocha obce je 1751 ha, z toho orná půda zabírá čtyřicet šest procent. Pětina katastru obce je osázena lesním porostem. V obci Rohatec se pěstuje také víno. Rodinný dům se nachází ve středu obce v řadové zástavbě rodinných domů a v těsném sousedství nedávno rekonstruované základní školy. Před domem je řádně obcí udržovaný park a příjezdová asfaltová komunikace. Popis omezení rizik nemovitostí Sociální riziko Riziko nezjištěno Negativní vlivy v okolní Riziko nezjištěno zástavbě Záplavová oblast/zátopové Riziko nezjištěno území Riziko přístupu a příjezdu Riziko nezjištěno Věcná břemena Riziko nezjištěno Předkupní právo Riziko nezjištěno Ostatní omezení Zástava. Zástavní právo smluvní k zajištění pohledávek ze smlouvy o úvěru v celkové výši 1 100 000,-Kč poskytnuté Českou spořitelnou a.s. dne 26.5.2006. V-2332/2006-706. Evidence v KN Darovací smlouva ze dne 14.11.1995 pro Podlaha Roman, U Parku 273/14, 696 01 Rohatec. Z-5300086/1996-706. Právní zánik stavby Riziko nezjištěno - 3 -
Popis jednotlivých staveb Základní popis Rodinný dům s obytným přízemím kde je byt 3+1 se sociálním zařízením. Dům je zděný, částečně podsklepený a je tvaru L. Uliční část má sedlovou střechu s betonovou novodobou taškou a ve dvorní části je pultová střecha s plechovou krytinou. Vstup do sklepa je venkovním betonovým schodištěm. Vstup do domu je přes domovní průjezd a dvůr. Druh stavby - účel využití Jedná se o budovu s kódem CZ-CC 111 a s kódem dle SKP 46.21.11, typ A s převažujícím účelem užívání pro bydlení. Dle vyhl.č.501/2006 Sb. o obecných požadavcích na využívání území dle 2, odst.a)2. odpovídá dům požadavkům na trvalé bydlení a stavbě pro bydlení s charakterem rodinného domu. Dispoziční řešení Suterén: 3 sklady Přízemí: Domovní průjezd, kuchyň, 3 pokoje, koupelna, WC Popis tech. stavu stavby Rodinný dům je po částečné rekonstrukci, která spočívala v provedení celoplošné vodorovné hydroizolace, v provedení nových podlah, nové koupelny, nového WC, nové zateplené fasády, ve výměně zdvojených oken, v částečné výměně střešní krytiny (uliční část RD), v nových okapech a v provedení částečného zateplení stropů ve sklepě a v přízemí ve dvorní části RD Příslušenství stavby Přípojky od IS - vodovod, kanalizace, zemní plyn, elektrika. Zpevněná plocha ve dvoře. Konstrukce Popis 1. Základy betonové pasy izolované 2. Zdivo zděné tl. 45 cm 3. Stropy dřevěné 4. Střecha krov dřevěný, vázaný 5. Krytina pálená krytina 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech 7. Vnitřní omítky dvouvrstvé vápenné omítky 8. Fasádní omítky nástřiky na bázi umělých hmot 9. Vnější obklady chybí 10. Vnitřní obklady běžné keramické obklady 11. Schody železobetonové monolitické s běžným povrchem 12. Dveře hladké plné dveře 13. Okna dřevěná, zdvojená 14. Podlahy obytných místností PVC 15. Podlahy ostatních místností keramická dlažba 16. Vytápění ústřední topení 17. Elektroinstalace světelná, třífázová 18. Bleskosvod chybí 19. Rozvod vody plast, studená i teplá voda 20. Zdroj teplé vody bojler 21. Instalace plynu zemní plyn 22. Kanalizace plastové potrubí 23. Vybavení kuchyně plynový sporák 24. Vnitřní vybavení umyvadlo, vana, WC 25. Záchod splachovací 26. Ostatní chybí Popis pozemků Základní popis oceňovaných pozemků Pozemek je rovinný a nachází se v centru obce v řadové zástavbě rosinných domů. Pozemek je uzavřený, obdélníkového tvaru a je přístupný z místní asfaltové komunikace - ulice U Parku. Na pozemek jsou přivedeny přípojky od IS - vodovod, kanalizace, zemní plyn, elektřina. - 4 -
OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků porovnávacím způsobem Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků: Současná nabídka pozemků se pohybuje od 500Kčm 2 a v centru obce přesahuje jednotkovou cenu 1000Kčm 2. Vzhledem k dostupným hodnotám cenové mapy okresního města Hodonína vzdáleného ca 5km se jeví reálná jednotková cena 450Kčm 2. Druh pozemku Parcela č. Výměra m 2 Jednotková cena Kč/m 2 Celková cena pozemku Kč zastavěná plocha a nádvoří 904 224 450 100 800 Celková výměra pozemků 224 Hodnota pozemků celkem 100 800 Výpočet věcné hodnoty staveb Výpočet věcné hodnoty hlavní stavby Seznam podlaží Název Zastavěná plocha Užitná plocha Sklep 20,23 m 2 24,00 m 2 Přízemí - uliční část 56,64 m 2 48,30 m 2 Přízemí - dvorní část 61,92 m 2 48,27 m 2 Půda - uliční část 56,64 m 2 0,00 m 2 Půda - dvorní část 61,92 m 2 0,00 m 2 Výpočet obestavěného prostoru Název Obestavěný prostor Sklep (4,65*4,35)*(2,20) = 44,50 m 3 Přízemí - uliční část (11,56*4,9)*(3,10) = 175,60 m 3 Přízemí - dvorní část (14,4*4,3)*(2,85) = 176,47 m 3 Půda - uliční část (11,56*4,9)*(1,25) = 70,81 m 3 Půda - dvorní část (14,4*4,3)*(0,50) = 30,96 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 498,34 m 3 Současný stav Zastavěná plocha [m 2 ] 257 Obestavěný prostor [m 3 ] 498,34 Jednotková cena (JC) [Kč/m 3 ] 4 547 Rozestavěnost % 100,00 Reprodukční hodnota (RC) Kč 2 266 000 Stáří roků 81 Další životnost roků 40 Opotřebení % 45,00 Věcná hodnota (VH) Kč 1 246 000-5 -
Výpočet porovnávací hodnoty Lokalita Užitná plocha Pozemek Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový Upravená cena Popis stavby a pozemků / Zdůvodnění koeficientu K c Foto m 2 m 2 Kč Kč/m 2 K C Kč/m 2 Rohatec 90,00 340 1 100 000 12 222 1,000 12 222 Prodej rodinného domu 2+1 Rohatec okres Hodonín. Nabízíme k prodeji útulný přízemní cihlový dům 2+1 se zahrádkou v řadové zástavbě rodinných domů. Dům prošel rekonstrukcí nová plastová okna, betonové podlahy, izolace, koupelna, WC. Do domu se vchází úzkým průjezdem /chodba/ do dvorku, odsud je vstup do prostorné chodby ze které se vchází do kuchyně, u kuchyně je spíž, dále se z chodby vchází do pokoje a z něho do dalšího pokoje. U kuchyně je koupelna a WC. Topení plynové WAF, možnost topení i krbovými kamny. Je zde možnost půdní vestavby. Za domem je dvorek s dílnou /kterou je možné využít jako pokoj a spojit menšími stavebními úpravami s rodinným domem/ a zahrádka. Nemovitost je situována v klidné ulici v blízkosti centra, je napojena na veškeré inženýrské sítě. Rohatec 110,00 590 1 190 000 10 818 0,950 10 277 K prodeji RD ve středu obce. Součastná dispozice: dvě bytové jednotky a to 2+1 a výminek 1+1. Na dvoře je garáž a k domku patří také pěkná zahrada. Rohatec 90,00 342 990 000 11 000 1,000 11 000 jdům má nová plastová okna a novou koupelnu a WC. Dům je částečně podsklepený. Možnost půdní vestavby. V domě se nachází kuchyň, spíž, 2 pokoje, koupelna s vanou a WC. Za domem je uzavřený dvůr a zahrada. Na dvoře ja stavení 1+1, které je možné využít k bydlení. Dům je ihned obyvatelný. Obec Rohatec má veškerou občanskou vybavenost. Průměrná cena 11 166 Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovitosti 97,00 m 2 Porovnávací hodnota 1 083 151 Kč - 6 -
Seznam příloh: počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 502 ze dne 22.4.2011. 1 Snímek katastrální mapy ze dne 10.5.2011. 1 Fotodokumentace nemovitosti. 1 Mapa oblasti. 1 Pověření k provedení odhadu č.j.148/2011-n ze dne 22.4.2011 od firmy EURODRAŽBY.CZ a.s. 1 Koncesní listina: Koncesní listina: Koncesní listina vydaná fyzické osobě Městským úřadem Přerov - Obecní živnostenský úřad, č.j.žú - 5183/05/Kd, ev.č.380802-20396-00, dne 18.4.2005 na předmět podnikání: Oceňování majetku. Certifikát odhadce nemovitostí QON: Ev.č. 1830/09, dat. udělení dne 30.6.2009, platnost certifikátu do 30.6.2012. Certifikační orgán č.3022 (akreditováno u ČIA) Bankovní institut vysoká škola, a.s., Praha. Z N A L E C K Á D O L O Ž K A Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 4.5.1990, č.j.spr.2224/90 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí, strojů a strojního zařízení. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 778-16/2011 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů (náhradu mzdy) účtuji podle připojené likvidace na základě dokladů čís.778-16/2011. Otisk kulaté pečetě Podpis znalce - 7 -
Fotodokumentace ze dne 11.5.2011. Kuchyňská linka. Ložnice. Koupelna. WC. - 8 -