- 1 - ZNALECKÝ POSUDEK č. 3730-326/2017 o odhadu ceny obvyklé - pozemku parc.č. 367, jehož součástí je objekt k bydlení č.p. 275, pozemku parc.č. 365, jehož součástí je garáž bez čp/če a pozemků parc.č. 366 aa 368, včetně součástí a příslušenství, vše v katastrálním území Horní Benešov, obci Horní Benešov, okres Bruntál (LV č. 1050) Objednatel posudku: Soudní exekutor JUDr. Jiří Trojanovský Exekutorský úřad Frýdek - Místek Farní 23 738 01 Frýdek - Místek Účel posudku: Zjištění ceny obvyklé nemovité věci pro exekuční řízení č.j. 143 EX 00543/15 Podle stavu ke dni 3. 5. 2017 posudek vypracoval: Ing. René Butkov, Ph.D., MBA Foerstrova 18 702 00 Ostrava Posudek obsahuje včetně titulního listu a příloh 16 stran. Objednateli se předává v 5 vyhotoveních. V Ostravě 23. 5. 2017
- 2 - A. Nález 1. Znalecký úkol Ocenit nemovitou věc, včetně součástí a příslušenství, ocenit jednotlivá práva a závady, ocenit závady, které prodejem z dražby nezaniknou a odhadnout cenu obvyklou 2. Informace o nemovité věci Název nemovité věci: Adresa nemovité věci: Okres: Obec: Katastrální území: Objekt k bydlení č.p. 275, garáž bez čp/če, vč. pozemků Krnovská č.p. 275, 793 12 Horní Benešov Bruntál Horní Benešov Horní Benešov 3. Prohlídka a zaměření nemovité věci Prohlídka nemovité věci byla provedena dne 3. 5. 2017 pouze za účasti znalce. Znalec si prohlédl pouze exteriér nemovité věci, povinný se v exekutorem oznámeném termínu nedostavil a neumožnil znalci prohlídku nemovité věci. 4. Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí LV č. 1050 pro k.ú. Horní Benešov ze dne 12. 4. 2017. Kopie katastrální mapy. Usnesení Soudního exekutora JUDr. Jiřího Trojanovského, sp.zn. 143 EX 00543/15-074 o ustanovení znalce ze dne 13.4.2017. 5. Vlastnické a evidenční údaje Jako vlastník nemovité věci je v KN na LV č. 1050 zapsán: Chromíková Dáša, Jesenická 447/13, 79326 Vrbno pod Pradědem Omezení vlastnického práva na LV č. 1050: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Zahájení exekuce - Chromíková Dáša Zástavní právo smluvní Zástavní právo exekutorské Dále je na LV v části D Jiné zápisy uvedeno: Záznam pro další řízení sp. zn. ZDŘ-4111/1197-801 Výzva k předložení dokladů pro zápis stavby - Ohlášení změny údajů o pozemku, jehož součástí se stala stavba (tiskopis) - Listinu prokazující způsob využití stavby - Geometrický plán se zaměřením stavby Parcela č. 368 blíže viz LV v příloze
- 3-6. Celkový popis nemovité věci Oceňovaná nemovitá věc se nachází v okrese Bruntál, ve městě Horní Benešov, při ul. Krnovská, ZŠ Horní Benešov. Vzdálenost k zastávce bus Horní Benešov, pod městem je cca 500 m. V okolí se nachází objekty individuálního bydlení a občanské vybavenosti. Přístup k objektu je místní komunikace parc.č. 380 (pozemek ve vlastnictví Města Horní Benešov). V Horním Benešově je k dispozici kompletní občanská vybavenost, vzdálenost do centra města je cca 450 m. Parkovací možnosti jsou dobré na vlastním pozemku. Nemovitá věc je tvořena pozemkem parc.č. 367, jehož součástí je objekt k bydlení č.p. 275, pozemkem parc.č. 365, jehož součástí je garáž bez čp/če a pozemky parc.č. 366 aa 368, včetně součástí a příslušenství. Příslušenství a součástí nemovité věci tvoří: -venkovní úpravy přípojky inženýrských sítí (voda, elektro a plyn, znalec předpokládá, že jsou odpojeny), oplocení, vrata a vrátka a zpevněné plochy - trvalé porosty Na pozemku zahrady se nachází ovocné stromy a keře různého druhu a stáří, bez pravidelné údržby - garáž bez čp/če, součást pozemku parc.č. 365 Jedná se o přízemní, nepodsklepenou, samostatně stojící garáž, s plochou střechou, krytinou IPA, podlaha betonová, okna luxfery, vrata plechová. Garáž je určena pro dvě auta. Pozitiva oceňované nemovité věci: - dostatečná výměra pozemků ve funkčním celku Negativa oceňované nemovité věci: - nutnost dalších investic na rekonstrukci staveb, stavby nejsou delší dobu užívány 7. Obsah posudku I) Odhad ceny obvyklé Přílohy: - Fotodokumentace - Mapa širších souvislostí - Srovnávané nemovité věci - Výpis z Katastru nemovitostí
- 4 - B. Posudek I) Odhad ceny obvyklé Použitá metodika ocenění Odhad ceny obvyklé srovnávací metodou Obvyklou cenu definuje 2 odst. 1 zák. č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) ve znění zákona č. 121/2000 Sb., zákona č. 237/2004 Sb., zákona č. 257/2004 Sb., zákona č. 296/2007 Sb., zákona č. 188/2011 Sb., zákona č. 350/2012 Sb., a zákona č. 303/2013 Sb. Ten uvádí, že obvyklou cenou se rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají vliv na cenu, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota, přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Za metodu srovnávací se považuje hodnotové srovnání předmětných nemovitých věcí s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné minulosti na trhu realizovány. Tuto metodu lze v tomto případě použít rovněž v podobě vyhodnocení nabídek k prodeji obdobně situovaných nemovitých věcí. Tento způsob stanovení ceny se provádí na principu zejména vlastního sledování trhu nemovitých věcí, inzerovaných nabídek, vývěsek realitních kanceláří a konzultací s realitními kancelářemi. V zásadě se jedná o vyhodnocení cen realizovaných prodejů srovnatelných typů nemovitých věcí v dané lokalitě za určité období, které by nemělo přesáhnout délku 1 roku. Popis A) Pozemky Výčet pozemků: Parc.č. 367 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 484 m 2 Parc.č. 365 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 38 m 2 Parc.č. 368 zastavěná plocha a nádvoří, zbořeniště o výměře 270 m 2 Parc.č. 366 zahrada o výměře 396 m 2 Pozemky jsou ve funkčním celku se stavbami, součástmi a příslušenstvím. Pozemky jsou rovinaté a nachází se zde rodinný dům s navazující hospodářskou částí, garáž, trvalé porosty a venkovní úpravy. Celková výměra pozemků ve funkčním celku činí 1 188 m 2. Příslušenství nemovité věci je minimálního rozsahu, zhoršeného technického stavu. Příslušenství je popsáno v části A kapitole 6.
- 5 - B) Stavby: 1) Objekt k bydlení č.p. 275, součást pozemku parc.č. 367 Oceňovaný rodinný dům sestává ze dvou na sebe navazujících částí (obytné a hospodářské). Rodinný dům s navazující hospodářskou částí je samostatně stojící, částečně podsklepený, s jedním NP a půdou pod sedlovou střechou. Základy objektu jsou betonové. Svislé obvodové konstrukce jsou zděné. Stropy s rovným podhledem. Střecha je sedlová se střešní krytinou z tašek. Klempířské konstrukce jsou provedeny z pozinkovaného plechu. Fasádní omítky jsou břizolitové, vnitřní omítky jsou vápenné hladké. Okna dřevěná dvojitá. Znalci nebyl umožněn přístup do nemovité věci. Znalec předpokládá, že technický stav a vybavení domu je v havarijním stavu, s nutností dalších velkých investic na jeho kompletní rekonstrukci. Znalec dále předpokládá, že je objekt napojen na inženýrské sítě, a to vodu, elektro a plyn (k datu ocenění zřejmě odpojeno). Odkanalizování objektu nebylo možno zjistit. Zastavěná plocha objektu činí cca 199 m 2. Obytná plocha objektu je cca 140 m 2.
- 6 - Stanovení hodnoty srovnávací metodou Při použití srovnávací metody je nutno provést srovnání předmětných nemovitých věcí s obdobnými objekty, jejichž ceny byly v nedávné době na trhu realizovány. Tržní hodnota nemovitých věcí srovnávací metodou je zjišťována na základě srovnávací analýzy základních parametrů oceňované nemovité věci a ověřených informací ze stávajícího trhu nemovitých věcí. V současné době se v této lokalitě běžně obchoduje se stavbami rodinných domů. Nabídka je v převisu nad poptávkou. V okolí nemovité věci se zobchodovaly anebo nabízí obdobné nemovité věci v rozmezí cca 720 tis. až 1 200 tis. Kč dle technického stavu, umístění v lokalitě, velikosti pozemku apod. Nutno podotknout, že se jedná o ceny nabídkové, které bývají od realizovaných cen vyšší cca o 10 až 15%. Tyto ceny navíc zahrnují i provize realitních kanceláří, které se obvykle pohybují mezi cca 4 7 %. Tuto skutečnost znalec zohlednil v koeficientu korekce na typ transakce. Příklady obdobných nemovitých věcí pro srovnání jsou uvedeny v příloze č. 3 Srovnávací analýza je provedena v následující tabulce: ZÁKLADNÍ ÚDAJE oceňovaná Srov. 1 Srov. 2 Srov. 3 Srov. 4 Srov. 5 Krnovská K luhům, Masarykova, Horní Staré Krnovská č.p. 275 H.Benešov H.Benešov Benešov Heřminovy č.p. 294 plocha pozemku 1 188 2200 658 1750 476 1438 užitná podlahová plocha 140 120 200 120 90 133 prodejní/nabídková cena celkem 799 000 949 000 1 190 000 728 000 830 000 EKONOMICKÉ ÚDAJE Typ transakce nabídka nabídka nabídka nabídka realizovaný převod korekce pro typ trans. 0,90 0,90 0,90 0,90 1,00 datum nabídky/prodeje V.17 V.17 V.17 V.17 III.14 korekce pro datum nabídky 1,00 1,00 1,00 1,00 1,05 FYZICKÉ ASPEKTY tech. stav objektu lepší lepší lepší lepší srovnatelný korekce pro tech. Stav 0,95 0,90 0,90 0,90 1,00 lokalita/přístupnost srovnatelná srovnatelná srovnatelná horší srovnatelná korekce pro lokalitu 1,00 1,00 1,00 1,10 1,00 příslušenství srovnatelné srovnatelné1 srovnatelné srovnatelné srovnatelné korekce pro příslušenství 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 korekce pro velikost pozemku 0,80 1,20 0,90 1,25 0,95 korekce pro velikost domu 1,10 0,85 1,10 1,15 1,05 Indikovaná hodnota nemovité věci 828 249 601 168 784 064 954 261 932 432 869 321 Cena nemovité věci zjištěna srovnáním (orientační): Cena nemovité věci zjištěna srovnáním (zaokrouhleno): 828 249,- Kč 828 000,- Kč
- 7 - Závěr zdůvodnění obvyklé ceny: Obvyklá cena nemovité věci: pozemku parc.č. 367, jehož součástí je objekt k bydlení č.p. 275, pozemku parc.č. 365, jehož součástí je garáž bez čp/če a pozemků parc.č. 366 aa 368, včetně součástí a příslušenství, vše v katastrálním území Horní Benešov, obci Horní Benešov, okres Bruntál (LV č. 1050), je stanovena ke dni 3. 5. 2017. Na základě zjištěných cen a na základě zjištěných údajů, se započtením a zvážením rozhodujících podmínek, majících vliv na konečnou hodnotu (velikost, poloha, stav, umístění, nabídku a poptávku, apod.), odhaduji cenu obvyklou k datu ocenění ve výši 828 000,- Kč.
- 8 - C. Rekapitulace 1) Obvyklá cena - pozemku parc.č. 367, jehož součástí je objekt k bydlení č.p. 275, pozemku parc.č. 365, jehož součástí je garáž bez čp/če a pozemků parc.č. 366 aa 368, včetně součástí a příslušenství, vše v katastrálním území Horní Benešov, obci Horní Benešov, okres Bruntál (LV č. 1050), činí: Slovy:osm-set-dvacet-osm-tisíc-korun-českých 828 000,- Kč 2) Znalci nejsou známy žádné právní vady, které by nezanikly prodejem nemovité věci z dražby. V Ostravě, 23.5. 2017 Ing. René Butkov, Ph.D., MBA Foerstrova 18 702 00 Ostrava D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 23. června 2009, č.j. Spr 1757/2009 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 3730-326/2017 znaleckého deníku.
- 9 - Přílohy: Příloha č. 1: Fotodokumentace oceňované nemovité věci Příloha č. 2: Mapa širších souvislostí Příloha č. 3: Srovnávané nemovité věci Příloha č. 4: Výpis z katastru nemovitostí
- 10 - Příloha č. 1: Fotodokumentace oceňované nemovité věci
Příloha č. 2: Mapa širších souvislostí - 11 -
- 12 - Příloha č. 3: Srovnávané nemovité věci Nemovitá věc č. 1 RD ul. K luhům, Horní Benešov Cena: 799 000,- Kč Užitná plocha: 120 m 2 Velikost pozemku: 2 200 m 2 RD s částečným vybavením a pěkným pozemkem v klidné části obce Horní Benešov, Luhy. V domě je vstupní veranda, WC, kuchyně, špajzka, kotelna, sklad paliva, garáž, tři pokoje, koupelna. Ve II. NP domu je půda. Voda obecní z řádu, odpady svedeny do kanalizace, vytápění ústřední plynové a ústřední na tuhá paliva. Střecha sedlová, krytina eternit. Zdroj: sreality.cz, květen 2017 Nemovitá věc č. 2 RD ul. Masarykova, Horní Benešov Cena: 949 000,- Kč Užitná plocha: 200 m 2 Velikost pozemku: 658 m 2 Rodinný dům 4+1, zahrada 658m2,ul. Masarykova, Horní Benešov, okr. Bruntál. Velice pěkný rodinný dům v klidné části obce s pěknou zahradou. Zdroj: sreality.cz, květen 2017.Nemovitá věc č. 3 RD Horní Benešov Cena: 1 190 000,- Kč Užitná plocha: 120m 2 Velikost pozemku: 1 750 m 2 SAMOSTATNĚ STOJÍCÍ, podsklepený RD 4 + 1 - Horní Benešov. K domu je 2 x garáž, 2 x dílna a 1.500 m2 zahrada. Velmi dobře stavebně řešený rodinný dům se zateplenou terasou, jídelnou, 3 x pokoj se samostatnými vstupy včetně kuchyně. Plastová okna, ústřední plynové vytápění - kotel - ( možnost i pevnými palivy ), ohřev teplé vody el. boiler. Půda bez příček k možné realizaci půdní vestavby. Zdroj: sreality.cz, květen 2017.Nemovitá věc č. 4 RD Staré Heřminovy Cena: 728 000,- Kč Užitná plocha: 90 m 2 Velikost pozemku: 476 m 2 Samostatně stojící, částečně podsklepený cihlový rodinný dům se zahradou. Dům je dispozičně řešen jako 4+kk s kompletním příslušenstvím. Prostorná koupelna s vanou i sprchovým koutem, vsazena nová plastová okna, rozvody vody a odpadu v plastu, rozvody el. v mědi. Dům je napojen na obecní vodovodní řad, kanalizace svedena do žumpy. Střecha sedlová - krytina cca 5let - beternit. Půda vhodná k další půdní vestavbě - vyvedena voda a odpady. V mezipatře prostorný úložný prostor. Zdroj: sreality.cz, květen 2017
- 13 -.Nemovitá věc č. 5 RD ul. Krnovská 294, Horní Benešov Realizovaná cena: 830 000,- Kč Užitná plocha: 135 m 2 Velikost pozemku: 1 438 m 2 Samostatně stojící rodinný dům, v původním stavu, s nutností dalších investic na jeho rekonstrukci. Zdroj: databáze znalce, realizovaný převod 3/2014