- 1 - ZNALECKÝ POSUDEK č. 3407-3/2017 o odhadu ceny obvyklé nemovité věci bytové jednotky č. 1514/4, umístěné v domě č.p. 1513, 1514, 1515 na pozemcích parc.č. 3962/1, parc.č. 3963/3 a parc.č. 3964 a spoluvlastnického podílu ve výši 485/31046 na společných částech domu č.p. 1513, 1514, 1515 na pozemcích parc.č. 3962/1, parc.č. 3963/3 a parc.č. 3964 a na pozemcích parc.č. 3962/1, parc.č. 3963/3, parc.č. 3964 a parc.č. 3962/2, katastrální území Žižkov, obec Praha a okres Hlavní město Praha (LV č. 16675) Objednatel posudku: Soudní exekutor Mgr. Jan Peroutka Exekutorský úřad Chomutov Revoluční 48 430 01 Chomutov Účel posudku: Zjištění ceny obvyklé nemovité věci pro exekuční řízení č.j. 135 EX 4052/14 Podle stavu ke dni 28. 12. 2016 posudek vypracoval: Ing. René Butkov, Ph.D., MBA Foerstrova 18 702 00 Ostrava Posudek obsahuje včetně titulního listu a příloh 17 stran. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Ostravě 18. 3. 2017
- 2 - A. Nález 1. Znalecký úkol Ocenit nemovitou věc včetně součástí a příslušenství, ocenit jednotlivá práva a závady, ocenit závady, které prodejem z dražby nezaniknou a odhadnout cenu obvyklou. 2. Informace o nemovité věci Název nemovité věci: Bytová jednotka č. 1514/4 Adresa nemovité věci: Hořanská č.p. 1514, 130 00 Praha 3 - Žižkov Okres: Hlavní město Praha Obec: Praha Katastrální území: Žižkov 3. Prohlídka a zaměření nemovité věci Prohlídka nemovitých věcí byla provedena dne 28. 12. 2016 pouze za účasti znalce. Znalec si prohlédl pouze exteriér nemovité věci, povinný, ani přes zaslanou výzvu (viz příloha č. 5) neumožnil znalci prohlídku nemovité věci. 4. Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí LV č. 16675 pro k.ú. Žižkov ze dne 1. 12. 2016. Kopie katastrální mapy. Usnesení Soudního exekutora Mgr. Jana Peroutky sp.zn. 135 EX 4052/14-34 o ustanovení znalce ze dne 1.12.2016. 5. Vlastnické a evidenční údaje Jako vlastník nemovité věci je v KN na LV č. 16675 zapsán: Rejman Petr, Hořanská 1514/2, Žižkov, 13000 Praha 3 Omezení vlastnického práva na LV 16675: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Zahájení exekuce - Rejman Petr Zástavní právo exekutorské podle 69a exekučního řádu blíže viz LV v příloze
- 3-6. Celkový popis nemovité věci Bytová jednotka č. 1514/4 Oceňovaná nemovitá věc se nachází v Hlavním městě Praha, části Žižkov, při ul. Hořanská, cca 300 m jihozápadně od zastávky tram Strážní, poblíž Parku Židovské pece. Okolní zástavbu tvoří objekty hromadného bydlení a občanské vybavenosti. V hlavním městě Praha je k dispozici veškerá občanská vybavenost, byt je umístěn cca 5 km od centra města. Přístup k nemovité věci je z místní komunikace, pozemku parc.č. 3962/3 (ve vlastnictví Hlavního města Praha). Dům je umístěn v památkově chráněném území. Nemovitá věc je tvořena: bytovou jednotkou č. 1514/4, umístěnou v domě č.p. 1513, 1514, 1515 na pozemcích parc.č. 3962/1, parc.č. 3963/3 a parc.č. 3964 a spoluvlastnickým podílem ve výši 485/31046 na společných částech domu č.p. 1513, 1514, 1515 na pozemcích parc.č. 3962/1, parc.č. 3963/3 a parc.č. 3964 a na pozemcích parc.č. 3962/1, parc.č. 3963/3, parc.č. 3964 a parc.č. 3962/2. Součástí ocenění je i spoluvlastnický podíl ve výši 485/31046 na společných částech domu č.p. 1513, 1514, 1515 na pozemcích parc.č. 3962/1, parc.č. 3963/3 a parc.č. 3964 a pozemcích parc.č. 3962/1, parc.č. 3963/3, parc.č. 3964 a parc.č. 3962/2 (společný dvůr), katastrální území Žižkov, obec Praha a okres Hlavní město Praha. Pozitiva oceňované nemovité věci: - byt je situován v klidné lokalitě k bydlení, s dobrou dostupností veškeré občanské vybavenosti Negativa oceňované nemovité věci: - znalci nebyla umožněna prohlídka nemovité věci - předpoklad dalších investic na opravy a údržbu bytové jednotky, znalec předpokládá, že byt není užíván (viz. fotodokumentace nevybírána poštovní schránka) 7. Obsah posudku I) Odhad ceny obvyklé Přílohy: - Fotodokumentace - Mapa širších souvislostí - Srovnávané nemovité věci - Výpis z Katastru nemovitostí - Kopie zaslané výzvy o zpřístupnění oceňovaných nemovitých věcí - Kopie podacího lístku
- 4 - B. Posudek I) Odhad ceny obvyklé Použitá metodika ocenění Odhad ceny obvyklé srovnávací metodou Obvyklou cenu definuje 2 odst. 1 zák. č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) ve znění zákona č. 121/2000 Sb., zákona č. 237/2004 Sb., zákona č. 257/2004 Sb., zákona č. 296/2007 Sb., zákona č. 188/2011 Sb., zákona č. 350/2012 Sb., a zákona č. 303/2013 Sb. Ten uvádí, že obvyklou cenou se rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají vliv na cenu, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota, přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Za metodu srovnávací se považuje hodnotové srovnání předmětných nemovitých věcí s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné minulosti na trhu realizovány. Tuto metodu lze v tomto případě použít rovněž v podobě vyhodnocení nabídek k prodeji obdobně situovaných nemovitých věcí. Tento způsob stanovení ceny se provádí na principu zejména vlastního sledování trhu nemovitých věcí, inzerovaných nabídek, vývěsek realitních kanceláří a konzultací s realitními kancelářemi. V zásadě se jedná o vyhodnocení cen realizovaných prodejů srovnatelných typů nemovitých věcí v dané lokalitě za určité období, které by nemělo přesáhnout délku 1 roku. Popis Dům, ve kterém se bytová jednotka nachází, je řadový, vnitřní, zděné konstrukce se sedlovou střechou. Dům se nachází v původním stavu (nezateplený). Dům je stáří více jak 70 let. Byt se nachází v 1.NP budovy č.p. 1514 a je o velikosti 2+kk (dle prohlášení vlastníka jednotky). Vybavení jednotky: Celková plocha bytu je 48,5 m 2 (dle Prohlášení vlastníka). Znalci nebyl umožněn vstup do nemovité věci, znalec pro další ocenění předpokládá standardní vybavení bytu. Vytápění bytu je ústřední - radiátory. Další údaje převzaty z Prohlášení vlastníka: Vybavení jednotky je standardní - sociální vybavení sestávající z WC, umyvadla a sprchového koutu, vybavení kuchyně linkou a sporákem. Dispoziční řešení (dle Prohlášení vlastníka): předsíň 2,7 m 2, komora 2,0 m 2, chodba 4,2 m 2, pokoj s kuchyňským koutem 24,1 m 2, pokoj 12,4 m 2, koupelna 2,1 m 2, WC 1,0 m 2. K bytové jednotce náleží právo výhradního užívání sklepní kóje, umístěné ve společných částech budovy v 1.PP, jejíž podlahová plocha se nezapočítává do celkové podlahové plochy bytové jednotky. Společnými částmi budovy jsou: provozní a technické místnosti včetně souvisejících a návazných prostor, situovaných v 1.PP domu, kterými jsou zejména sklepní místnosti, kotelna a regulační plynová stanice, prádelna a sušárna vše v č.p. 1514, mandl v č.p. 1515 a úklidové komory v jednotlivých podlažích č.p. 1514 a č.p. 1515, společný dvůr (vnitroblok).
- 5 - Stanovení hodnoty srovnávací metodou Při použití srovnávací metody je nutno provést srovnání předmětných nemovitých věcí s obdobnými objekty, jejichž ceny byly v nedávné době na trhu realizovány. Tržní hodnota nemovitých věcí srovnávací metodou je zjišťována na základě srovnávací analýzy základních parametrů oceňované nemovité věci a ověřených informací ze stávajícího trhu nemovitých věcí. Ocenění bytové jednotky V současné době se v Praze běžně obchoduje s bytovými jednotkami. Nabídka je v rovnováze s poptávkou. V okolí nemovité věci se zobchodovaly anebo nabízí k prodeji obdobné nemovité věci v rozmezí cca 2 000 tis. až 3 300 tis. Kč dle technického stavu, umístění v lokalitě, velikosti bytové jednotky, apod. Nutno podotknout, že ceny nabídkové bývají od realizovaných cen vyšší cca o 5 až 10%. Tyto ceny navíc zahrnují i provize realitních kanceláří, které se obvykle pohybují mezi cca 4 7 %. Tuto skutečnost znalec zohlednil v koeficientu korekce na typ transakce. Příklady obdobných bytů pro srovnání jsou uvedeny v příloze č. 3 Srovnávací analýza je provedena v následující tabulce: srovnávané byty lokalita cena nabídková korekce ceny na pramen, korekce nabídky a poptávky výměra užitné plochy bytu v m2 redukovaná cena za m2 korekce stavu bytu korekce stavu domu korekce lokality objektivizační koeficient (příslušenství - balkon, lodžie, výtah, podlaží, apod.) výsledná cena za m2 byt č.1 Buchovcova 2 700 000 0,90 46 52 826 1,00 0,95 1,00 1,00 50 185 byt č.2 Viklefova 3 295 000 0,90 46 64 467 0,90 0,90 1,00 0,95 49 608 byt č.3 Jeseniova 2 445 000 1,05 52 49 370 0,95 0,95 1,00 1,00 44 557 byt č.4 Biskupcova 3 100 000 1,00 48 64 583 0,80 0,95 1,00 1,00 49 083 byt č.5 Hořanská 2 300 000 1,05 46 52 500 1,00 0,95 1,00 1,00 49 875 průměrná indexovaná hodnota 48 661 Výměra bytu v m2 průměrná indexovaná hodnota cena bytu zjištěná srovnáním 48,5 48 661 2 360 082 Cena nemovité věci zjištěna srovnáním (orientační): Cena nemovité věci zjištěna srovnáním (zaokrouhleno): 2 360 082,- Kč 2 360 000,- Kč Po provedené celkové analýze nemovité věci, s přihlédnutím k současným podmínkám, aktuálním cenám na trhu nemovitých věcí a se zřetelem na výše uvedená zjištění, zejména na stav domu, velikost bytové jednotky, s přihlédnutím k charakteru nemovité věci, nabídce a poptávce, odhaduji cenu obvyklou nemovité věci zjištěnou srovnávací metodou ve výši 2 360 000,- Kč. Cena zjištěna srovnávací metodou zahrnuje cenu bytové jednotky č. 1514/4, umístěné v domě č.p. 1513, 1514, 1515 na pozemcích parc.č. 3962/1, parc.č. 3963/3 a parc.č. 3964 a spoluvlastnického podílu ve výši 485/31046 na společných částech domu č.p. 1513, 1514, 1515 na pozemcích parc.č. 3962/1, parc.č. 3963/3 a parc.č. 3964 a na pozemcích parc.č. 3962/1, parc.č. 3963/3, parc.č. 3964 a parc.č. 3962/2, katastrální území Žižkov, obec Praha a okres Hlavní město Praha (LV č. 16675) a činí 2 360 000,- Kč.
- 6 - Závěr zdůvodnění obvyklé ceny: Obvyklá cena nemovité věci: bytové jednotky č. 1514/4, umístěné v domě č.p. 1513, 1514, 1515 na pozemcích parc.č. 3962/1, parc.č. 3963/3 a parc.č. 3964 a spoluvlastnického podílu ve výši 485/31046 na společných částech domu č.p. 1513, 1514, 1515 na pozemcích parc.č. 3962/1, parc.č. 3963/3 a parc.č. 3964 a na pozemcích parc.č. 3962/1, parc.č. 3963/3, parc.č. 3964 a parc.č. 3962/2, katastrální území Žižkov, obec Praha a okres Hlavní město Praha (LV č. 16675), je stanovena ke dni 28. 12. 2016. Na základě zjištěných cen a na základě zjištěných údajů, se započtením a zvážením rozhodujících podmínek, majících vliv na konečnou hodnotu (velikost, poloha, umístění, nabídku a poptávku, apod.), odhaduji cenu obvyklou oceňované nemovité věci k datu ocenění ve výši 2 360 000,- Kč.
- 7 - C. Rekapitulace Cena obvyklá nemovité věci: bytové jednotky č. 1514/4, umístěné v domě č.p. 1513, 1514, 1515 na pozemcích parc.č. 3962/1, parc.č. 3963/3 a parc.č. 3964 a spoluvlastnického podílu ve výši 485/31046 na společných částech domu č.p. 1513, 1514, 1515 na pozemcích parc.č. 3962/1, parc.č. 3963/3 a parc.č. 3964 a na pozemcích parc.č. 3962/1, parc.č. 3963/3, parc.č. 3964 a parc.č. 3962/2, katastrální území Žižkov, obec Praha a okres Hlavní město Praha (LV č. 16675) činí Slovy: dva-miliony-tři-sta-šedesát-tisíc-korun-českých 2 360 000,- Kč Nemovitá věc (ani žádná její část) není kulturní památkou ve smyslu ust. 13 zák. č. 20/1987 Sb., o státní památkové péči. Znalci nejsou známy žádné právní vady, které by nezanikly prodejem nemovité věci z dražby. V Ostravě, 18.3. 2017 Ing. René Butkov, Ph.D., MBA Foerstrova 18 702 00 Ostrava D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 23. června 2009, č.j. Spr 1757/2009 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 3407-3/2017 znaleckého deníku.
- 8 - Přílohy: Příloha č. 1: Fotodokumentace Příloha č. 2: Mapa širších souvislostí Příloha č. 3: Srovnávané nemovité věci - bytové jednotky Příloha č. 4: Výpis z katastru nemovitostí Příloha č. 5: Kopie zaslané výzvy o zpřístupnění oceňovaných nemovitých věcí Příloha č. 6: Kopie podacího lístku
- 9 - Příloha č. 1: Fotodokumentace Bytový dům č.p. 1514 Bytový dům č.p. 1514 chodby Nevybírána poštovní schránka
Příloha č. 2: Mapa širších souvislostí - 10 -
- 11 - Příloha č. 3: Srovnávané nemovité věci Nemovitá věc č. 1 Byt 2+kk, ul. Buchovcova, Praha - Žižkov Cena: 2 700 000,- Kč Užitná plocha: 46 m 2 Byt o dispozici 2+kk, situovaný v přízemí bytového cihlového domu s výtahem. Byt je dispozičně řešen jako 2x samostatný neprůchozí pokoj, dále předsíň s kuchyňským koutem a koupelna, samostatné WC. Byt je po částečné rekonstrukci, plastová okna. Vytápění v bytě je plynové, ohřev vody zajišťuje el. bojler. V domě nové stoupací vedení, nová střecha, plastová okna, dále modernizace společných prostor domu. Zdroj: sreality.cz, březen 2017.Nemovitá věc č. 2 Byt 2+kk, ul. Viklefova, Praha - Žižkov Cena: 3 295 000,- Kč Užitná plocha: 46 m 2 Byt o dispozici 2+kk v klidné ulici v žádané lokalitě Praha 3. Nachází se ve 2. patře zrekonstruovaného domu s novým výtahem. Všechna okna směřují do ulice a jsou orientována na západ. Pokoje jsou neprůchozí a kuchyňská linka je odděleně v chodbě. K bytu náleží sklep 2 m2. Lze využívat i stinný vnitroblok. Zdroj: sreality.cz, březen 2017 Nemovitá věc č. 3 Byt 2+kk, ul. Jeseniova, Praha - Žižkov Realizovaná cena: 2 445 000,- Kč Užitná plocha: 52 m 2 Byt v osobním vlastnictví, v lepším stavu. Zdroj: databáze znalce, realizovaný převod 7/2015 Nemovitá věc č. 4 Byt 2+kk, ul. Biskupcova, Praha - Žižkov Realizovaná cena: 3 100 000,- Kč Užitná plocha: 48 m 2 Byt v osobním vlastnictví, ve výborném stavu. Zdroj: databáze znalce, realizovaný převod 10/2016 Nemovitá věc č. 5 Byt 2+kk, ul. Biskupcova, Praha - Žižkov Realizovaná cena: 3 100 000,- Kč Užitná plocha: 48 m 2 Byt v osobním vlastnictví, v lepším stavu. Zdroj: databáze znalce, realizovaný převod 9/2014