Znalecký posudek č. 3863-129/2017 Objednatel: Dražební kancelář Dražbyprost s.r.o. Mírové náměstí 2 400 01 Ústí nad Labem Účel znaleckého posudku: Stanovení obvyklé ceny rodinného domu a pozemku pro účely dobrovolné dražby. Dle mezinárodně uznávaných metodik pro stanovení tržní ceny nemovitosti a Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb., č. 53/2016 Sb. a č. 443/2016 Sb., podle stavu ke dni 6.2.2017 posudek vypracoval: XP invest, s. r. o. Mánesova 1374/53 120 00 Praha 2 www.odhadonline.cz Tel.: +420 737 858 334 Mail: info@xpinvest.cz Znalecký posudek obsahuje 20 stran textu včetně titulního listu a 8 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Praze, dne 12.2.2017 1
A. Nález 1. Znalecký úkol Stanovení obvyklé ceny rodinného domu č. p. 238 v ulici Sokolská, obec Velké Opatovice, kat. území Velké Opatovice, okres Blansko, a parc. č. 1303 pro účely dobrovolné dražby. 2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: RD č. p. 238 v ulici Sokolská, v obci Velké Opatovice Adresa: ulice Sokolská č. p. 238 Kraj: Jihomoravský Okres: Blansko Katastrální území: Velké Opatovice Obec: Velké Opatovice Počet obyvatel: 3 799 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 369,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. P i O1. Velikost obce: 2001-5000 obyvatel II 0,80 O2. Hospodářsko-správní význam obce: Ostatní obce IV 0,60 O3. Poloha obce: V ostatních případech VI 0,80 O4. Technická infrastruktura v obci: V obci je elektřina, vodovod, I 1,00 kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce: Železniční a autobusová zastávka II 0,95 O6. Občanská vybavenost v obci: Komplexní vybavenost (obchod, služby, zdravotnická zařízení, škola, pošta, bankovní (peněžní) služby, sportovní a kulturní zařízení aj.) I 1,00 Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O 1 * O 2 * O 3 * O 4 * O 5 * O 6 = 499,00 Kč/m 2 3. Zaměření nemovitosti Zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 6.1.2017 za přítomnosti paní Faltýnkové. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - Výpis z elektronické verze KN ze dne 12.2.2017 - Snímek z katastrální mapy - Informace a údaje sdělené při prohlídce dne 6.2.2017 paní Faltýnkovou. - Znalecký posudek č. 2923-444/2016 ze dne 29.5.2016 2
5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastnické údaje k datu vyhotovení posudku: Faltýnková Jaroslava, Sokolská 238, 67963 Velké Opatovice Vlastnické údaje k datu ocenění: Faltýnková Jaroslava, Sokolská 238, 67963 Velké Opatovice Nemovitosti: RD č. p. 238 v ulici Sokolská, obec Velké Opatovice, kat. území Velké Opatovice, okres Blansko, a parc. č. 1303 6. Celkový popis nemovitosti Předmětem ocenění je rodinný dům č. p. 238 v ulici Sokolská, obec Velké Opatovice, kat. území Velké Opatovice, okres Blansko Slovní popis Jedná se o samostatný rodinný dům o jednom nadzemním podlaží, bez podzemního podlaží, s podkrovím a půdou. Konstrukce domu je zděná, základy domu jsou betonové neizolované. Tloušťka zdiva je 60 cm. Stropy domu jsou dřevěné trámové. Vnější omítky jsou břízolitové, vnitřní omítky domu jsou vápenocementové. Střecha je sedlová, krytinu tvoří betonová taška. Klempířské prvky jsou plechové. Přesný rok výstavby domu se nepodařilo zjistit, nicméně je odhadován na rok 1935. V domě se nachází 2 bytové jednotky. Dispozice jsou 2+1 a 3+1. Popis místností rodinného domu dle bytových jednotek: BJ 2+1 Kuchyně WC Koupelna Spíž Ložnice Pokoj v podkroví BJ 3+1 Koupelna WC, Komora Kuchyně Obývací pokoj Pokoj 1 Pokoj 2 Okna v domě jsou dřevěná jednoduchá. Nejsou vybavena žaluziemi. Okna obytných místností domu jsou orientována na severní stranu. Koupelna je vybavena klasickou vanou, WC je vybaveno klasickou splachovací toaletou. Interiérové dveře v domě jsou dřevné, z části prosklené a z části plné, zárubně dveří jsou ocelové. Vstupní dveře domu jsou dřevěné bez bezpečnostních prvků. Vybavení domu: běžné osvětlovací lustry, kuchyňská linka bez vestavěných spotřebičů. 3
Dům je připojen k elektrické síti - 380 a 220 V, je připojen k obecnímu vodovodu, splašky jsou svedeny do kanalizace, plyn pouze přípojka bez napojení domu. Vytápění v rodinném domě zajišťují kamna na tuhá paliva, topná tělesa chybí. Ohřev vody zajišťuje v domě bojler. V obytných místnostech tvoří podlahu PVC, v koupelně tvoří podlahu keramická dlažba, v kuchyni tvoří podlahu PVC a v ostatních místnostech tvoří podlahu keramická dlažba. Zdivo rodinného domu je na základě informací zjištěných při prohlídce bez viditelných vad. Střešní krytina rodinného domu se nachází ve stavu před rekonstrukcí či výměnou. Rozvody v domě jsou v dobrém stavu. Okna se nachází ve stavu před rekonstrukcí či výměnou. Vybavení domu se nachází ve stavu před rekonstrukcí či výměnou. Jedná se o podstandardně řešený rodinný dům s nutností provedení rozsáhlejších stavebních úprav. Na pozemku se nenachází žádné trvalé porosty. Spolu s rodinným domem jsou předmětem ocenění i tyto venkovní stavby: Garáž s dřevníkem Kolna Přístřešek Samotný pozemek je rovinatý a kompletně obestavěný zdmi domu a vedlejších staveb. Přístup k domu je bezproblémový po zpevněné obecní cestě. Z hlediska polohy se dům nachází v centru obce. V okolí objektu je zástavba rodinnými domy se zahradami. Lokalita má pouze částečnou dostupnost menších obchodů s omezenou otevírací dobou. V místě je dostupná základní škola, pro vyšší vzdělání a specializované služby je nutné dojíždět. Z hlediska dostupnosti kultury je v místě pouze částečná vybavenost. Vybavenost pro sportovní vyžití je v lokalitě pouze částečná. Nejdůležitější úřady se nachází v místě, ostatní jsou v dojezdové vzdálenosti. Z hlediska životního prostředí se jedná o lokalitu bez zdraví ohrožujících vlivů. Zeleň v podobě lesů a luk je v docházkové vzdálenosti od objektu. Jedná se o lokalitu se středním stupněm nebezpečí výskytu záplav. V místě se nenachází zastávka MHD, pouze zastávka autobusových dálkových spojů. Parkovací možnosti jsou přímo u rodinného domu. Vztahy se sousedy jsou bezproblémové, vlastník je s nimi v běžném kontaktu. V místě není zvýšená kriminalita, zločiny jsou zde výjimečné. Oceňovaný objekt není zatížen žádnými věcnými břemeny. Tabulkový popis Popis rodinného domu: Typ rodinného domu: samostatný rodinný dům Počet nadzemních podlaží : 1 + podkroví a půda Počet podzemních podlaží : / Dům byl postaven v roce : odhadem 1935 (stáří 82 let) 4
Rok rekonstrukce RD: / Rozsah rekonstrukce RD: / Základy : betonové neizolované Konstrukce : zděná konstrukce Tloušťka zdiva: 60 cm Stropy : dřevěné trámové Střecha : sedlová Krytina střechy : betonová taška Klempířské prvky : Vnější omítky: plechové břízolit Vnitřní omítky: vápenocementové dřevěná s dvojsklem, okna nejsou vybavena Typ oken v domě : žaluziemi Orientace oken obytných orientace obytných místností na severní stranu místností : Vybavení koupelny : klasická vana Toaleta : klasická splachovací toaleta Vstupní dveře : dřevěné bez bezpečnostních prvků Typ zárubní: ocelové Vnitřní dveře : v části prosklené, v části plné Osvětlovací technika : běžné osvětlovací prvky - lustry Klimatizace : ne Pohybový alarm a kamerový ne systém : Vestavěné skříně : ne Kuchyňská linka : ano, bez vestavěných spotřebičů Dispozice rodinného domu : 2+1 a 3+1 BJ 2+1 Kuchyně WC Koupelna Spíž Ložnice Pokoj v podkroví Popis místností podle podlaží: BJ 3+1 Koupelna WC, Komora Kuchyně Obývací pokoj Pokoj 1 Pokoj 2 Elektřina : připojení k rozvodné síti, 380 a 220 V Vodovod : připojení k obecnímu vodovodu Svod splašek : připojení k obecní kanalizaci Plynovod : pouze přípojka bez napojení Řešení vytápění v domě : kamna na tuhá paliva Topná tělesa : chybí Řešení ohřevu vody v domě : bojler v obytných místnostech - PVC, v koupelně - Podlahy v domě : keramická dlažba, v kuchyni - PVC, v ostatních místnostech - keramická dlažba podstandardní rodinný dům s nutností provedení Popis stavu rodinného domu : rozsáhlejších stavebních úprav 5
Vady rodinného domu : Trvalé porosty na zahradě : Venkovní stavby : Sklon pozemku : Oplocení : Přístupová cesta k domu : vady zdiva - bez viditelných vad, vady střechy - zastaralý prvek před rekonstrukcí/výměnou, vady rozvodů - bez viditelných vad, vady oken - zastaralý prvek před rekonstrukcí/výměnou, vady vybavení - zastaralý prvek před rekonstrukcí/výměnou bez porostů garáž s dřevníkem kolna přístřešek rovinatý neoplocený přístup bezproblémový po zpevněné obecní cestě Popis okolí : Popis okolí : zástavba rodinnými domy se zahradami Poloha v obci : rodinný dům se nachází v centru obce dostupnost obchodů - dostupnost pouze menších obchodů s omezenou otevírací dobou, dostupnost škol - v místě je dostupná základní škola, pro vyšší vzdělání a specializované služby je nutné dojíždět, Vybavenost : kulturní vyžití - v místě je pouze částečná vybavenost z hlediska kulturních zařízení, sportovní vyžití - v místě je pouze částečná vybavenost z hlediska sportovního vyžití, dostupnost úřadů - nejdůležitější úřad/úřady v místě, ostatní úřady v dojezdové vzdálenosti kvalita životního prostředí - klidná lokalita bez zdraví ohrožujících vlivů, Životní prostředí : blízkost zeleně - zeleň v podobě lesů a luk v docházkové vzdálenosti, Věcná břemena Spojení a parkovací možnosti : Sousedé a kriminalita : možnost záplav - lokalita se středním stupněm nebezpečí výskytu záplav spojení - MHD v místě není, pouze zastávka autobusových dálkových spojů, parkovací možnosti - dobré parkovací možnosti přímo u rodinného domu vztahy se sousedy - vztahy bezproblémové, vlastník je se sousedy v běžném kontaktu, kriminalita - v místě není zvýšená kriminalita, zločiny jsou zde výjimečné oceňované nemovitosti nejsou zatíženy věcnými břemeny Další informace: / Výpočet obestavěného prostoru: RD 1NP ((19,50*9,80)+(1,30*9,80/2))*3,00 = 592,41 m3 Podkroví a půda ((19,50*9,80)+(1,30*9,80/2))*3,76/2 = 371,24 m3 Celkem OP 963,65 m3 Kolna 1NP (8,70*2,44*3,20) = 67,93 m3 Zastřešení - (8,70*2,44*2,36)/2 = 25,05 m3 6
Celkem OP 92,98 m3 Přístřešek 1NP ((9,43*8,30)+(3,50*8,30)/2)*3,20 = 296,94 m3 Zastřešení - ((9,43*8,30)+(3,50*8,30)/2)*2,36/2 = 109,50 m3 Celkem OP 406,44 m3 Garáž a dřevník 1NP (14,22*4,36*3,55) = 220,10 m3 Zastřešení - (14,22*4,36*2,65)/2 = 82,15 m3 Celkem OP 302,25 m3 7
7. Metoda ocenění Pro účely stanovení obvyklé ceny k datu ocenění 6.2.2017 používáme mezinárodně uznávaných oceňovacích postupů. Vymezení pojmu obvyklá cena ZÁKON č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) ČÁST PRVNÍ, Hlava první, 2, Způsoby oceňování majetku a služeb, odst. 1: Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Volba metody Za účelem stanovení obvyklé ceny dané nemovitosti jsme použili cenu stanovenou dle platného cenového předpisu a metodu tržního porovnání. Cena dle platného cenového předpisu - jedná se o cenu zjištěnou dle platného oceňovacího předpisu ke dni 6.2.2017. Ocenění nemovitosti je provedeno: Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb., č. 53/2016 Sb. a č. 443/2016 Sb., Cena zjištěná má dle typu zadání objednavatele a dle typu účelu posudku pouze pomocny indikační charakter. Metoda tržního porovnání je založena na porovnání nemovitosti s obdobnými nemovitostmi nabízenými k prodeji v blízké lokalitě. Metoda tak poskytuje relevantní informaci o tržní hodnotě, za kterou by nemovitost mohla být směněna. Při porovnávání se u porovnávaných nemovitostí uvažuje s mnoha faktory (např. lokalita, velikost, stav či příslušenství). Tyto faktory jsou zohledněny korekčními koeficienty. Na základě porovnání těchto parametrů a vyhodnocením jejich vlivu lze stanovit hodnotu oceňované nemovitosti. 8
B. Znalecký posudek I. Ocenění dle cenového předpisu Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi: Poptávka nižší než I -0,03 nabídka 2. Vlastnické vztahy: Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost: Bez vlivu nebo stabilizovaná II 0,00 území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost: Bez vlivu II 0,00 5. Ostatní neuvedené: Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko: Zóna se středním rizikem povodně (území tzv. II 0,80 20-leté vody) 7. Hospodářsko-správní význam obce: Ostatní obce IV 0,90 8. Poloha obce: V ostatních případech VI 0,80 9. Občanská vybavenost obce: Komplexní vybavenost (obchod, služby, zdravotnická zařízení, škola, pošta, bankovní (peněžní) služby, sportovní a kulturní zařízení aj.) I 1,05 V případech ocenění nemovitých věcí vyjmenovaných ve třetí poznámce pod tabulkou č.1 přílohy č. 3 oceňovací vyhlášky: 5 Index trhu I T = P 6 * P 7 * P 8 * P 9 * (1 + P i) = 0,587 i = 1 V ostatních případech ocenění nemovitých věcí je znak 7 až 9 roven 1,0: 5 Index trhu I T = P 6 * P 7 * P 8 * P 9 * (1 + P i) = 0,776 i = 1 Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v ostatních obcích nad 2000 obyvatel Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby: Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,00 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí: I 0,04 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci: Střed obce centrum obce I 0,03 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec: I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku: V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku: Příjezd po zpevněné komunikaci, VI 0,00 dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava: Zastávka do 200 m včetně, MHD III 0,00 dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti: Bez možnosti komerčního využití II 0,00 9
9. Obyvatelstvo: Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost: Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené: Bez dalších vlivů - nevyskytují se další vlivy ovlivňující cenu II 0,00 11 Index polohy I P = P 1 * (1 + P i) = 1,070 i = 2 V případech ocenění nemovitých věcí vyjmenovaných ve třetí poznámce pod tabulkou č.1 přílohy č. 3 oceňovací vyhlášky: Koeficient pp = I T * I P = 0,628 V ostatních případech ocenění nemovitých věcí je znak 7 až 9 roven 1,0: Koeficient pp = I T * I P = 0,830 1. RD č.p. 238 Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Rodinný dům 35 porovnávací metoda Poloha objektu: Jihomoravský kraj, obec 2 001 10 000 obyvatel Stáří stavby: 82 let Základní cena ZC (příloha č. 24): 2 484,- Kč/m 3 Zastavěné plochy a výšky podlaží 1NP: ((19,50*9,80)+(1,30*9,80/2)) = 197,47 m 2 Podkroví: (4,80*4,20) = 20,16 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška 1NP: 197,47 m 2 3,00 m Podkroví: 20,16 m 2 2,00 m Obestavěný prostor 1NP: (((19,50*9,80)+(1,30*9,80/2)))*(3,00) = 592,41 m 3 Podkroví+Zastřešení: ((19,50*9,80)+(1,30*9,80/2))*3,76/2 = 371,24 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 963,65 m 3 Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: ZP1 = 197,47 m 2 Zastavěná plocha všech podlaží: ZP = 217,63 m 2 Podlažnost: ZP / ZP1 = 1,10 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny I typ A zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby: samostatný rodinný dům III 0,00 2. Provedení obvodových stěn: cihelné nebo tvárnicové zdivo III 0,00 3. Tloušťka obvod. stěn: více jak 45 cm III 0,03 4. Podlažnost: hodnota více jak 1 do 2 včetně II 0,01 5. Napojení na sítě (přípojky): přípojka elektro, voda, kanalizace a V 0,08 10
plyn nebo propan butan 6. Způsob vytápění stavby: lokální na tuhá paliva I -0,08 7. Zákl. příslušenství v RD: úplné - standardní provedení III 0,00 8. Ostatní vybavení v RD: bez dalšího vybavení I 0,00 9. Venkovní úpravy: zanedbatelného rozsahu I -0,05 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD: snižující hodnotu RD I -0,03 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou: od 300 m2 do 800 m2 II 0,00 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené: bez vlivu na cenu III 0,00 13. Stavebně - technický stav: stavba se zanedbanou údržbou III 0,85 (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 82 let: s = 1-0,005 * 82 = 0,590 Koeficient stáří s nemůže být nižší než 0,6. 12 Index vybavení I V = (1 + V i) * V 13 * 0,600 = 0,490 i = 1 Index trhu s nemovitými věcmi I T = 0,776 Index polohy pozemku I P = 1,070 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * I V = 2 484,- Kč/m 3 * 0,490 = 1 217,16 Kč/m 3 CS P = OP * ZCU * I T * I P = 963,65 m 3 * 1 217,16 Kč/m 3 * 0,776 * 1,070= 973 895,81 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 973 895,81 Kč 2. Kolna Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba 16: typ B Svislá nosná konstrukce: zděná tl. nad 15 cm Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Krov: neumožňující zřízení podkroví Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 1274 Výpočet jednotlivých ploch Název Plocha [m 2 ] 1NP (8,70*2,44) = 21,23 Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. Konstr. výška Název plocha 1NP 21,23 m 2 3,20 m Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] 1NP ((8,70*2,44) )*(3,20) = 67,93 m 3 Zastřešení (8,70*2,44*2,36)/2 = 25,05 m 3 11
(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor 1NP NP 67,93 m 3 Zastřešení Z 25,05 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 92,98 m 3 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení Hodnocení Část standardu [%] 1. Základy betonové pásy S 100 2. Obvodové stěny zděné tl. 15-30 cm S 100 3. Stropy dřevěné S 100 4. Krov dřevěný neumožňující podkroví P 100 5. Krytina pálená krytina S 100 6. Klempířské práce chybí C 100 7. Úprava povrchů vápenná omítka S 100 8. Schodiště X 100 9. Dveře dřevěné S 100 10. Okna jednoduchá S 100 11. Podlahy betonová S 100 12. Elektroinstalace světelná a motorová S 100 Výpočet koeficientu K 4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část Upravený Koef. [%] obj. podíl 1. Základy S 7,10 100 1,00 7,10 2. Obvodové stěny S 31,80 100 1,00 31,80 3. Stropy S 19,80 100 1,00 19,80 4. Krov P 7,30 100 0,46 3,36 5. Krytina S 8,10 100 1,00 8,10 6. Klempířské práce C 1,70 100 0,00 0,00 7. Úprava povrchů S 6,10 100 1,00 6,10 8. Schodiště X 0,00 100 1,00 0,00 9. Dveře S 3,00 100 1,00 3,00 10. Okna S 1,10 100 1,00 1,10 11. Podlahy S 8,20 100 1,00 8,20 12. Elektroinstalace S 5,80 100 1,00 5,80 Součet upravených objemových podílů 94,36 Koeficient vybavení K 4: 0,9436 Výpočet opotřebení analytickou metodou (OP = objemový podíl z přílohy č. 21, K = koeficient pro úpravu obj. podílu UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) OP Část UP PP Opot. Konstrukce, vybavení K St. Živ. 12 Opot. z celku [%] [%] [%] [%] části 1. Základy S 7,10 100,00 1,00 7,10 7,53 82 150 54,67 4,1167 2. Obvodové stěny S 31,80 100,00 1,00 31,80 33,70 82 100 82,00 27,6340 3. Stropy S 19,80 100,00 1,00 19,80 20,98 82 100 82,00 17,2036 4. Krov P 7,30 100,00 0,46 3,36 3,56 82 100 82,00 2,9192 5. Krytina S 8,10 100,00 1,00 8,10 8,58 82 95 86,32 7,4063 7. Úprava povrchů S 6,10 100,00 1,00 6,10 6,46 82 90 91,11 5,8857
9. Dveře S 3,00 100,00 1,00 3,00 3,18 50 80 62,50 1,9875 10. Okna S 1,10 100,00 1,00 1,10 1,17 50 80 62,50 0,7313 11. Podlahy S 8,20 100,00 1,00 8,20 8,69 82 95 86,32 7,5012 12. Elektroinstalace S 5,80 100,00 1,00 5,80 6,15 50 50 100,00 6,1500 Opotřebení: 81,5 % Ocenění Základní cena (dle příl. č. 14): [Kč/m 3 ] = 1 250,- Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,9436 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 20 - dle významu obce): * 1,0000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 41 - dle SKP): * 2,1130 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 2 492,28 Plná cena: 92,98 m 3 * 2 492,28 Kč/m 3 = 231 732,19 Kč Koeficient opotřebení: (1-81,5 % /100) * 0,185 Nákladová cena stavby CS N = 42 870,46 Kč Koeficient pp * 0,830 Cena stavby CS = 35 582,48 Kč Kolna - zjištěná cena = 35 582,48 Kč 3. Garáž s dřevníkem Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba 16: typ B Svislá nosná konstrukce: zděná tl. nad 15 cm Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Krov: neumožňující zřízení podkroví Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 1274 Výpočet jednotlivých ploch Název Plocha [m 2 ] 1NP (14,22*4,36) = 62,00 Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. Konstr. výška Název plocha 1NP 62,00 m 2 3,55 m Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] 1NP ((14,22*4,36) )*(3,55) = 220,10 m 3 Zastřešení (14,22*4,36*2,65)/2 = 82,15 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor 1NP NP 220,10 m 3 Zastřešení Z 82,15 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 302,25 m 3 13
Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení Hodnocení Část standardu [%] 1. Základy betonové pásy S 100 2. Obvodové stěny betonové tl. 15-30 cm S 100 3. Stropy dřevěné S 100 4. Krov dřevěný neumožňující podkroví P 100 5. Krytina pálená krytina S 100 6. Klempířské práce chybí C 100 7. Úprava povrchů vápenná omítka S 100 8. Schodiště X 100 9. Dveře kovové S 100 10. Okna jednoduchá S 100 11. Podlahy betonová S 100 12. Elektroinstalace světelná a motorová S 100 Výpočet koeficientu K 4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část Upravený Koef. [%] obj. podíl 1. Základy S 7,10 100 1,00 7,10 2. Obvodové stěny S 31,80 100 1,00 31,80 3. Stropy S 19,80 100 1,00 19,80 4. Krov P 7,30 100 0,46 3,36 5. Krytina S 8,10 100 1,00 8,10 6. Klempířské práce C 1,70 100 0,00 0,00 7. Úprava povrchů S 6,10 100 1,00 6,10 8. Schodiště X 0,00 100 1,00 0,00 9. Dveře S 3,00 100 1,00 3,00 10. Okna S 1,10 100 1,00 1,10 11. Podlahy S 8,20 100 1,00 8,20 12. Elektroinstalace S 5,80 100 1,00 5,80 Součet upravených objemových podílů 94,36 Koeficient vybavení K 4: 0,9436 Výpočet opotřebení analytickou metodou (OP = objemový podíl z přílohy č. 21, K = koeficient pro úpravu obj. podílu UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) OP Část UP PP Opot. Konstrukce, vybavení K St. Živ. Opot. z celku [%] [%] [%] [%] části 1. Základy S 7,10 100,00 1,00 7,10 7,53 82 150 54,67 4,1167 2. Obvodové stěny S 31,80 100,00 1,00 31,80 33,70 82 100 82,00 27,6340 3. Stropy S 19,80 100,00 1,00 19,80 20,98 82 100 82,00 17,2036 4. Krov P 7,30 100,00 0,46 3,36 3,56 82 100 82,00 2,9192 5. Krytina S 8,10 100,00 1,00 8,10 8,58 82 85 96,47 8,2771 7. Úprava povrchů S 6,10 100,00 1,00 6,10 6,46 82 85 96,47 6,2320 9. Dveře S 3,00 100,00 1,00 3,00 3,18 50 50 100,00 3,1800 10. Okna S 1,10 100,00 1,00 1,10 1,17 50 50 100,00 1,1700 11. Podlahy S 8,20 100,00 1,00 8,20 8,69 82 85 96,47 8,3832 12. Elektroinstalace S 5,80 100,00 1,00 5,80 6,15 50 50 100,00 6,1500 Opotřebení: 85,3 % 14
Ocenění Základní cena (dle příl. č. 14): [Kč/m 3 ] = 1 250,- Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,9436 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 20 - dle významu obce): * 1,0000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 41 - dle SKP): * 2,1130 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 2 492,28 Plná cena: 302,25 m 3 * 2 492,28 Kč/m 3 = 753 291,63 Kč Koeficient opotřebení: (1-85,3 % /100) * 0,147 Nákladová cena stavby CS N = 110 733,87 Kč Koeficient pp * 0,830 Cena stavby CS = 91 909,11 Kč Garáž s dřevníkem - zjištěná cena = 91 909,11 Kč 4. Přístřešek Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba 16: typ G Svislá nosná konstrukce: přístřešky Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 1274 Výpočet jednotlivých ploch Název Plocha [m 2 ] 1NP ((9,43*8,30)+(3,50*8,30)/2) = 92,79 Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. Konstr. výška Název plocha 1NP 92,79 m 2 3,20 m Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] 1NP (((9,43*8,30)+(3,50*8,30)/2))*(3,20) = 296,94 m 3 Zastřešení ((9,43*8,30)+(3,50*8,30)/2)*2,36/2 = 109,50 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor 1NP NP 296,94 m 3 Zastřešení Z 109,50 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 406,44 m 3 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Hodnocení Část Konstrukce Provedení standardu [%] 1. Základy betonové patky S 100 15
2. Obvodové stěny zděné tl. 15-30 cm S 75 2. Obvodové stěny chybí S 25 3. Stropy X 100 4. Krov dřevěný neumožňující podkroví S 100 5. Krytina pálená krytina S 100 6. Klempířské práce chybí S 100 7. Úprava povrchů chybí S 100 8. Schodiště X 100 9. Dveře X 100 10. Okna X 100 11. Podlahy X 100 12. Elektroinstalace X 100 Výpočet koeficientu K 4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část Upravený Koef. [%] obj. podíl 1. Základy S 12,20 100 1,00 12,20 2. Obvodové stěny S 31,00 75 1,00 23,25 2. Obvodové stěny S 31,00 25 1,00 7,75 3. Stropy X 0,00 100 1,00 0,00 4. Krov S 33,50 100 1,00 33,50 5. Krytina S 12,80 100 1,00 12,80 6. Klempířské práce S 4,20 100 1,00 4,20 7. Úprava povrchů S 6,30 100 1,00 6,30 8. Schodiště X 0,00 100 1,00 0,00 9. Dveře X 0,00 100 1,00 0,00 10. Okna X 0,00 100 1,00 0,00 11. Podlahy X 0,00 100 1,00 0,00 12. Elektroinstalace X 0,00 100 1,00 0,00 Součet upravených objemových podílů 100,00 Koeficient vybavení K 4: 1,0000 Výpočet opotřebení analytickou metodou (OP = objemový podíl z přílohy č. 21, K = koeficient pro úpravu obj. podílu UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) OP Část UP PP Opot. Konstrukce, vybavení K St. Živ. Opot. z celku [%] [%] [%] [%] části 1. Základy S 12,20 100,00 1,00 12,20 12,20 82 150 54,67 6,6697 2. Obvodové stěny S 31,00 75,00 1,00 23,25 23,25 82 90 91,11 21,1831 2. Obvodové stěny S 31,00 25,00 1,00 7,75 7,75 82 82 100,00 7,7500 4. Krov S 33,50 100,00 1,00 33,50 33,50 82 100 82,00 27,4700 5. Krytina S 12,80 100,00 1,00 12,80 12,80 82 85 96,47 12,3482 6. Klempířské práce S 4,20 100,00 1,00 4,20 4,20 82 85 96,47 4,0517 7. Úprava povrchů S 6,30 100,00 1,00 6,30 6,30 50 50 100,00 6,3000 Opotřebení: 85,8 % Ocenění Základní cena (dle příl. č. 14): [Kč/m 3 ] = 750,- Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 1,0000 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 20 - dle významu obce): * 1,0000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 41 - dle SKP): * 2,1130 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 1 584,75 16
Plná cena: 406,44 m 3 * 1 584,75 Kč/m 3 = 644 105,79 Kč Koeficient opotřebení: (1-85,8 % /100) * 0,142 Nákladová cena stavby CS N = 91 463,02 Kč Koeficient pp * 0,830 Cena stavby CS = 75 914,31 Kč Přístřešek - zjištěná cena = 75 914,31 Kč 5. Pozemek Ocenění Index trhu s nemovitostmi I T = 0,776 Index polohy pozemku I P = 1,070 Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Geometrický tvar a velikost pozemku: Tvar bez vlivu na využití II 0,00 2. Svažitost pozemku a expozice: Svažitost terénu pozemku do 15 % IV 0,00 včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky: Neztížené základové podmínky III 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma: Mimo chráněné území a I 0,00 ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku: Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené: Bez dalších vlivů II 0,00 6 Index omezujících vlivů I O = 1 + P i = 1,000 i = 1 Celkový index I = I T * I O * I P = 0,776 * 1,000 * 1,070 = 0,830 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst. 1 499,- 0,830 414,17 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a nádvoří 1303 608,00 414,17 251 815,36 Stavební pozemek - celkem 608,00 251 815,36 Pozemek - zjištěná cena = 251 815,36 Kč 17
REKAPITULACE 1. RD č.p. 238 973 895,80 Kč 2. Kolna 35 582,50 Kč 3. Garáž s dřevníkem 91 909,10 Kč 4. Přístřešek 75 914,30 Kč 5. Pozemek 251 815,40 Kč Výsledná cena - celkem: Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: 1 429 117,10 Kč 1 429 120,- Kč slovy: Jedenmiliončtyřistadvacetdevěttisícjednostodvacet Kč 18
II. Ocenění srovnávací metodou Rodinný dům č. p. 238 v ulici Sokolská, obec Velké Opatovice, kat. území Velké Opatovice, okres Blansko, a parc. č. 1303 (Popis srovnávaných nemovitostí je uveden v příloze.) Komentář: Jedná se o podobné objekty v podobném stavu. Lokality jsou srovnatelné. Výsledná cena dle srovnávací metody Na základě výše uvedených údajů a uvedených srovnávacích nemovitostí stanovujeme srovnávací hodnotu předmětné nemovitosti na: 1 057 493,-- Kč 19
C. Rekapitulace cen nemovitosti Cena dle cenového předpisu Srovnávací hodnota 1 429 120,-- Kč 1 057 493,-- Kč Závěr: Na základě výše uvedených zjištění a s přihlédnutím ke stavu a k místním podmínkám stanovujeme obvyklou cenu nemovitosti v daném místě a čase na: 1 100 000,-- Kč Slovy: Jedenmilionjednostottisíc Kč V Praze, dne 12.2.2017 Vypracoval: XP invest, s. r. o. Znalecký ústav Mánesova 53, 120 00 Praha 2 IČ: 284 62 572 Jan Chroust D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsme podali jako ústav kvalifikovaný pro výkon znalecké činnosti, jmenovaný podle ustanovení 21 zákona č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů, a ustanovením 6 odst. 1 vyhlášky č. 37/1967 Sb., k provedení zákona o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů, Ministerstvem spravedlnosti České republiky, č. j. 55/2012-OSD-SZN/9 ze dne 14. 6. 2012 do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je zapsán pod pořadovým číslem 3863-129/2017 znaleckého deníku. 20
E. Přílohy Výpisy z el. verze KN 21
Povodňová mapa 22
Fotodokumentace 23
24
25
Srovnávané nemovitosti 26
27
28