- 1 - ZNALECKÝ POSUDEK č. 3889-485/2017 o odhadu ceny obvyklé: pozemku parc.č. 557/6, včetně součástí a příslušenství, vše v katastrálním území Poruba u Orlové, obci Orlová, okres Karviná (LV č. 5557) Objednatel posudku: Soudní exekutor JUDr. Jiří Trojanovský Exekutorský úřad Frýdek - Místek Farní 23 738 01 Frýdek - Místek Účel posudku: Zjištění ceny obvyklé nemovité věci pro exekuční řízení č.j. 143 EX 00501/17 Podle stavu ke dni 2. 8. 2017 posudek vypracoval: Ing. René Butkov, Ph.D., MBA Foerstrova 18 702 00 Ostrava Posudek obsahuje včetně titulního listu a příloh 13 stran. Objednateli se předává v 5 vyhotoveních. V Ostravě 4. 9. 2017
- 2 - A. Nález 1. Znalecký úkol Ocenit nemovitou věc, včetně součástí a příslušenství, ocenit jednotlivá práva a závady, ocenit závady, které prodejem z dražby nezaniknou a odhadnout cenu obvyklou 2. Informace o nemovité věci Název nemovité věci: Adresa nemovité věci: Okres: Obec: Katastrální území: 3. Podklady pro vypracování posudku Pozemek vč. rekreační chatky bez čp/če, Poruba u Orlové ul. Lipová, Poruba u Orlové Karviná Orlová Poruba u Orlové Výpis z katastru nemovitostí LV č. 5557 pro k.ú. Poruba u Orlové ze dne 10. 7. 2017. Kopie katastrální mapy. Usnesení Soudního exekutora JUDr. Jiřího Trojanovského, sp.zn. 143 EX 00501/17-139 o ustanovení znalce ze dne 12.7.2017. Prohlídka nemovité věci znalcem dne 2.8.2017 za účasti povinného. 4. Vlastnické a evidenční údaje Jako vlastník nemovité věci je v KN na LV č. 5557 zapsán: Slepčík Jozef, Okružní 925, Lutyně, 73514 Orlová Omezení vlastnického práva na LV č. 5557: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce - Slepčík Jozef Věcné břemeno (podle listiny) - právo uložení a provozování zemní kabelové přípojky NN - právo vstupu a vjezdu v souvislosti s provozem, opravami, údržbou a odstraňováním zemní kabelové přípojky NN (k části pozemku dle GP č. 2140-74/2012), oprávnění pro ČEZ Distribuce, a.s. Tento typ věcných břemen nemá výrazný negativní vliv na cenu obvyklou. blíže viz LV v příloze 5. Celkový popis nemovité věci Oceňovaný pozemek se nachází v okrese Karviná, ve městě Orlová, v místní části Poruba u Orlové, při ul. Lipová, za stavbou č.p. 288. Vzdálenost k zastávce bus Poruba, rest.horník je cca 250 m. Okolní zástavbu tvoří objekty individuálního bydlení. Přístup ke garáži je z pozemku parc.č. 545, který je ve vlastnictví Města Orlová. Pozemek je dle Územního plánu Orlové, zařazen v plochách BI bydlení individuální v rodinných domech-městské, příměstské. Znalec při místním šetřením zjistil, že se na pozemku nachází zahradní chatka. Stavba není zapsaná, ani zakreslená v KN.
- 3 - Nemovitá věc je tvořena: pozemkem parc.č. 557/6, zahradní chatkou bez čp/če (nezapsanou a nezakreslenou v KN), včetně součástí a příslušenství, vše v katastrálním území Poruba u Orlové, obci Orlová, okres Karviná (LV č. 5557) 6. Obsah posudku I) Odhad ceny obvyklé II) Ocenění věcného břemene Přílohy: - Fotodokumentace - Mapa širších souvislostí - Srovnávané nemovité věci - Výpis z Katastru nemovitostí
- 4 - B. Posudek I) Odhad ceny obvyklé Použitá metodika ocenění Odhad ceny obvyklé srovnávací metodou Obvyklou cenu definuje 2 odst. 1 zák. č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) ve znění zákona č. 121/2000 Sb., zákona č. 237/2004 Sb., zákona č. 257/2004 Sb., zákona č. 296/2007 Sb., zákona č. 188/2011 Sb., zákona č. 350/2012 Sb., a zákona č. 303/2013 Sb. Ten uvádí, že obvyklou cenou se rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají vliv na cenu, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota, přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Za metodu srovnávací se považuje hodnotové srovnání předmětných nemovitých věcí s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné minulosti na trhu realizovány. Tuto metodu lze v tomto případě použít rovněž v podobě vyhodnocení nabídek k prodeji obdobně situovaných nemovitých věcí. Tento způsob stanovení ceny se provádí na principu zejména vlastního sledování trhu nemovitých věcí, inzerovaných nabídek, vývěsek realitních kanceláří a konzultací s realitními kancelářemi. V zásadě se jedná o vyhodnocení cen realizovaných prodejů srovnatelných typů nemovitých věcí v dané lokalitě za určité období, které by nemělo přesáhnout délku 1 roku. Popis A) Pozemky Výčet pozemků na LV č. 5557: Parc.č. 557/6 ostatní plocha, manipulační plocha o výměře 250 m 2 Pozemek slouží jako zahrada s chatkou, vč. součástí a příslušenství B) Stavby Objekt pro rodinnou rekreaci (zahradní chatka) bez čp/če na pozemku parc.č. 557/6 Oceňovaná stavba je samostatně stojící, nepodsklepená, s jedním NP a pultovou střechou. Svislé obvodové konstrukce jsou dřevěné. Střecha je pultová, s krytinou z plechu. Klempířské konstrukce jsou provedeny z pozinkovaného plechu. Okna jsou dřevěná jednoduchá. Podlahy jsou prkenné. Vytápění v objektu chybí. Elektroinstalace chybí. Rozvody vody nejsou provedeny. Vybavení kuchyně tvoří pouze plynový sporák (na PB lahev). Vybavení sanity tvoří suché WC mimo objekt. Stavba není napojena na žádné inženýrské sítě. Dispoziční řešení: 1.NP 1 místnost a navazující zastřešená veranda. Zastavěná plocha objektu činí cca 30 m 2. Obytnou plochu objektu činí cca 15 m 2.
- 5 - Stanovení hodnoty srovnávací metodou Při použití srovnávací metody je nutno provést srovnání předmětných nemovitých věcí s obdobnými objekty, jejichž ceny byly v nedávné době na trhu realizovány. Tržní hodnota nemovitých věcí srovnávací metodou je zjišťována na základě srovnávací analýzy základních parametrů oceňované nemovité věci a ověřených informací ze stávajícího trhu nemovitých věcí. V současné době se ve městě Orlová a okolí (cca 5-10 km) běžně obchoduje s pozemky zahrad, rekreačními chatami, apod. Nabídka je v rovnováze s poptávkou. V okolí nemovité věci se zobchodovaly anebo nabízí k prodeji obdobné nemovité věci v rozmezí cca 250 400 Kč/m 2 pozemku, dle velikosti, stavu, umístění v lokalitě, příslušenství, možného dalšího využití apod. Nutno podotknout, že ceny nabídkové bývají od realizovaných cen vyšší cca o 5 až 10%. Tyto ceny navíc zahrnují i provize realitních kanceláří, které se obvykle pohybují mezi cca 4 7 %. V okolí nemovité věci se nabízí k prodeji tyto nemovité věci: Prodej zahrady 220 m²havířov - Prostřední Suchá, okres Karviná 90 000 Kč (409 Kč za m²) Prodej zahrádky o výměře 220 m2 v lokalitě města Havířov - Město. Zahrádka se nachází v celo oploceném areálu zahrádkářského svazu. Na pozemku se nachází ovocné i okrasné stromy, keře a rostliny, záhony. Tiché a klidné místo k rekreaci a odpočinku. Možnost postavení chatky s přístřeškem pro letní měsíce. Prodej zahrady 296 m²orlovská, Havířov - Dolní Suchá 120 000 Kč (405 Kč za m²) Nabízíme prodej zahrady o celkové výměře 296 m2 s dřevěnou chatkou vše v osobním vlastnictví. Chatka je podsklepená, s půdou, voda (studna), elektřina. Nachází se v centru Havířova, 200 m od Tesca. Prodej zahrady 336 m²havířov, okres Karviná 125 000 Kč (372 Kč za m²) Prodej rozestavěné rekreační zahradní chatky o velikosti zastavěné plochy 19 m2 s pozemkem o rozloze 336 m2 v obci Havířov - Bludovice, Mezidolí. Rozestavěná dřevěná chata je na betonových základech, v současné době v podobě pergoly. Zahrada je mírně svažitá. (vše v osobním vlastnictví). Nemovitost se nachází v zahrádkářské kolonii (oplocena a uzamčena). Tři vstupy, možnost bezproblémového parkování. Přístup k chatě zajištěn podílem na cestě. V chatě přivedena elektřina. K dispozici skladovací prostory, část materiálu na dostavbu, příprava na wc, voda z řeky Lučiny nacházející se nedaleko od chaty.
- 6 - Prodej zahrady 1 038 m²petřvald, okres Karviná 299 000 Kč (288 Kč za m²) Nabízíme k prodeji pozemek s chatkou, která je dle územního plánu města Petřvald v ploše zastavěného území BI - bydlení individuální. Inženýrské sítě (voda, plyn, elektřina) jsou cca 40 m. Příjezd po nezpevněném obecním pozemku. Zahrada je oplocená, udržovaná a jsou na ní plodící ovocné stromy. V těsné blízkosti lesa zajišťuje dostatek soukromí. Občanská vybavenost 3 minuty. Prodej zahrady 1 248 m²havířov - Prostřední Suchá, okres Karviná 339 999 Kč (272 Kč za m²) K polozděné chatě (1+1) náleží zahrada (1248 m2) v osobním vlastnictví s ovocnými stromy a keři (třešeň, jabloň, ořech, rybíz, jahody, tůje a další),zděný sklep (8 m2),terasa (5 m2),úložné půdní prostory, kůlna (4 m2),udírna, zděný chlév, suché WC. Rovinatý pozemek (oplocen a uzamčen) se nachází v okolí zástaveb rodinných domů s bezprostředním příjezdem z obecní cesty (nespočet míst k parkování). Možnost přespání pro více osob. Elektřina (230 V - elektroměr na pozemku),pitná voda zavedena. Připojení na veřejnou kanalizaci (výstavba v roce 2016) jen pár metrů. Bezprostřední zastávka městské hromadné dopravy (pouhé 4 minuty pěší chůzí). Po provedené celkové analýze nemovité věci, s přihlédnutím k současným podmínkám, aktuálním cenám na trhu nemovitých věcí a se zřetelem na výše uvedená zjištění, zejména na velikost pozemku, příslušenství, umístění v lokalitě, s přihlédnutím k místním podmínkám polohy, charakteru nemovité věci, možnému dalšímu využití, nabídce a poptávce, odhaduji cenu obvyklou ve výši 350,- Kč/m 2 plochy pozemku. Pozemek p.č. 557/6 o výměře 250 m2 * 350,- = 87 500,- Kč Cena nemovité věci zjištěna srovnáním (orientační): Cena nemovité věci zjištěna srovnáním (zaokrouhleno): 87 500,- Kč 88 000,- Kč
- 7 - II) Ocenění věcného břemen Na parcele č. 557/6 na LV č. 5557 vázne toto omezení vlastnického práva: Věcné břemeno (podle listiny) - právo uložení a provozování zemní kabelové přípojky NN - právo vstupu a vjezdu v souvislosti s provozem, opravami, údržbou a odstraňováním zemní kabelové přípojky NN (k části pozemku dle GP č. 2140-74/2012), oprávnění pro ČEZ Distribuce, a.s. Jelikož nelze zjisti roční užitek z tohoto typu věcných břemen, je ocenění provedeno v souladu s 16b zákona 151/1997 Sb. o oceňování majetku v aktuálním znění paušální částkou ve výši 10 000,- Kč/věcné břemeno. Ocenění věcného břemene: - Věcné břemeno cena za VB 10 000,- Kč - Počet věcných břemen: 1 x - Cena věcných břemen celkem: 10 000,- Kč Cena obvyklá věcného břemene - 10 000,- Kč
- 8 - C. Rekapitulace 1) Obvyklá cena nemovitých věcí: pozemku parc.č. 557/6, včetně součástí a příslušenství, vše v katastrálním území Poruba u Orlové, obci Orlová, okres Karviná (LV č. 5557), činí Slovy: osmdesát-osm-tisíc-korun-českých 88 000,- Kč 2) Ocenění závad váznoucích na LV č. 5557 věcné břemeno Slovy: deset-tisíc-korun-českých - 10 000,- Kč Znalci nejsou známy žádné další právní vady, které by nezanikly prodejem nemovité věci v dražbě. 3) Výsledná cena nemovitých věcí na LV č. 5557 včetně příslušenství a součástí po odečtení právních vad váznoucích na nemovité věci: 78 000,- Kč Slovy: sedmdesát-osm-tisíc-korun-českých V Ostravě, 4. 9. 2017 Ing. René Butkov, Ph.D., MBA Foerstrova 18 702 00 Ostrava D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 23. června 2009, č.j. Spr 1757/2009 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 3889-485/2017 znaleckého deníku.
- 9 - Přílohy: Příloha č. 1: Fotodokumentace Příloha č. 2: Mapa širších souvislostí Příloha č. 3: Srovnávané nemovité věci Příloha č. 4: Výpisy z katastru nemovitostí
Příloha č. 1: Fotodokumentace - 10 -
Příloha č. 2: Mapa širších souvislostí - 11 -
- 12 -