ZNALECKÝ POSUDEK číslo: 5854-94/2016 o obvyklé ceně spoluvlastnického podílu o velikosti 1/12 na nemovité věci - pozemky zapsané na LV 328 pro katastrální území Třebařov (kód:769355), obec Třebařov, okres Svitavy. Objednavatel posudku: Exekutorský úřad Praha 10 Mgr. Richard Bednář Na Plískavě 1525/2 102 00 Praha 10 Účel posudku: Odhad obvyklé ceny nemovité věci - 003EX 6883/11-108 Oceňovací předpis: Odhad obvyklé ceny nemovitých věcí je proveden s přihlédnutím k vyhlášce MF ČR č.199/2014 Sb., k provedení zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění zákona č.303/2013 Sb., ve znění vyhlášky č.345/2015 Sb. (oceňovací vyhláška), s účinností od 1.1.2016 Oceněno ke dni: 7.září 2016 Posudek vypracoval: Ing. Jan Melš znalec a odhadce Bítovská 1227 140 00 Praha 4 - Michle Posudek byl vypracován ve 3 vyhotoveních. 2 vyhotovení obdrží žadatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znalce. Celkem posudek obsahuje 16 stran a přílohy. V Praze, dne 8.září 2016
ÚVOD Ocenění je provedeno "cenou obvyklou" ve smyslu definice uvedené v 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku): obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. (Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.) METODY URČENÍ HODNOTY Odhad obvyklé ceny je prováděn zpravidla třemi základními metodami: - metoda nákladového ohodnocení - vychází z nákladů, které by bylo nutno vynaložit na pořízení předmětu ocenění v místě ocenění a podle jeho stavu ke dni ocenění. - metoda výnosová - vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat, a z kapitalizace tohoto výnosu. - metoda srovnávací - vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji, je jím též ocenění věci odvozením z jiné funkčně související věci. Pro tento konkrétní případ, kdy předmětem ocenění jsou zemědělské pozemky, resp. podíl na předmětných pozemcích, je cena zjištěná určena na základě bonitních koeficientů a porovnávacím způsobem podle platné oceňovací vyhlášky. Prováděcí vyhlášky k zákonu č.151/1997 Sb. o oceňování majetku (ve znění zákona č.303/2013 Sb.) jsou průběžně novelizovány právě za účelem dosažení relace mezi cenou zjištěnou, stanovenou podle oceňovací vyhlášky a cenou obvyklou. Oceňovací vyhláška, podle které je ocenění zpracováno, postupuje při určení ceny zjištěné na základě bonitních koeficientů a porovnávacím způsobem. Tvůrce vyhlášky pro určení nákladových údajů disponuje nejúplnější databází ověřitelných údajů. Pro určení obvyklé ceny bude, z důvodů výše uvedených, přihlédnuto k ceně zjištěné, vypočtené podle oceňovací vyhlášky a k ceně stanovené metodou srovnávací. - 2 -
NÁLEZ 1. Bližší údaje o nemovité věci Oceňovaná nemovitá věc (pozemky) se nalézá v extravilánu obce, mimo její zastavitelné území, východně od centra obce. Pozemky nejsou zastavěny, ani se na nich nevyskytují stavby ve smyslu Oceňovací vyhlášky. Pozemky jsou součástí větších půdních celků a jsou soustředěny do tří lokalit, přičemž jsou přístupné pouze přes pozemky jiných vlastníků. Nemovitou věc tvoří: - pozemek p.č.5888, orná půda, zemědělský půdní fond - pozemek p.č.5912, trvalý travní porost, zemědělský půdní fond - pozemek p.č.5914, ostatní plocha, neplodná půda - pozemek p.č.6126, trvalý travní porost, zemědělský půdní fond - pozemek p.č.6127, lesní pozemek, určený k plnění funkcí lesa - pozemek p.č.6133, orná půda, zemědělský půdní fond - pozemek p.č.6142, lesní pozemek, určený k plnění funkcí lesa vše v katastrálním území Třebařov (kód:769355) obec Třebařov Třebařov má statut obce a k datu ocenění podle Malého lexikonu obcí má 905 stálých obyvatel a nachází se asi 5 km severně od obce Moravská Třebová, obce s rozšířenou působností a s pověřeným obecním úřadem. Okresní město Svitavy se nachází cca 25 km jihozápadně. V obci Třebařov jsou k dispozici pouze základní služby a omezená občanská vybavenost. 2. Podklady pro vypracování posudku Usnesení Exekutorského úřadu Praha 10, soudní exekutor Mgr. Richard Bednář, č.j. 003EX 6883/11-108 ze dne 23.8.2016. Výpis z katastru nemovitostí pro katastrální území Třebařov (kód:769355), obec Třebařov, list vlastnictví č.328 vyhotovený z údajů vedených Katastrálním úřadem pro Pardubický kraj, katastrální pracoviště Svitavy dne 23.8.2016. Mapy geografického informačního systému, katastrální mapy, vyhotovená z údajů vedených Katastrálním úřadem pro Pardubický kraj, katastrální pracoviště Svitavy. Ortomapa. Mapa širších souvislostí. Údaje a informace, které znalci poskytl zástupce Obecního úřadu Třebařov. Místní šetření konané znalcem dne 7.9.2016. 3. Vlastnictví Podle Výpisu z katastru nemovitostí jsou jako vlastníci nemovité věci na listu vlastnictví č.328 pro katastrální území Třebařov (kód:769355), obec Třebařov, okres Svitavy zapsáni: 1. Josef Buček identifikátor 651130/0939 Panenská 1016/10 571 01 Moravská Třebová - Předměstí podíl 1/2 2. Jana Damajková identifikátor 665903/0499 Starý Maletín 9 789 01 Maletín podíl 1/12-3 -
3. Josef Jeglík identifikátor 740925/5799 Kounicova 944/1 602 00 Brno - Veveří podíl 1/12 4. Petr Jeglík identifikátor 770626/5754 Křižanov 6 789 01 Hynčina podíl 1/12 5. Zdeněk Jeglík identifikátor 770626/5765 Starý Maletín 236 789 01 Maletín podíl 1/12 6. Martina Pfeiferová identifikátor 785625/5759 Starý Maletín 236 789 01 Maletín podíl 1/12 7. Hana Vašátková identifikátor 625804/2010 Starý Maletín 34 789 01 Maletín podíl 1/12 4. Přílohy posudku - Výpis z katastru nemovitostí - Mapa geografického systému - Ortomapa - Mapa širších souvislostí - Příklady porovnatelných nemovitostí 5. Předmětem ocenění jsou 1) Orná půda 5888 2) Trvalý travní porost 5912, část 1 3) Trvalý travní porost 5912, část 2 4) Trvalý travní porost 5912, část 3 5) Trvalý travní porost 6126 6) Orná půda 6133 7) Lesní pozemek 6127 8) Lesní pozemek 6142 9) Jiný pozemek dle 9 odst.5 (hospodářsky nevyužitelný) - 4 -
* * * Předpokládá se, že veškeré informace, které znalec obdržel, jsou správné. Objednatel posudku prohlašuje, že mu nejsou známy žádné skutečnosti, resp. že znalci nezamlčel žádná fakta, která by mohla závěry znaleckého posouzení jakkoli zkreslit, nebo zpochybnit. Posudek byl vypracován pouze k výše uvedenému účelu. Jeho případné další využití v jakékoli formě nebo kontextu, je možné pouze se souhlasem zpracovatele. * * * - 5 -
POSUDEK A OCENĚNÍ CENA ZJIŠTĚNÁ 1. Orná půda 5888 Oceněno podle 6 vyhlášky. 1.1 Popis Pozemek p.č.5888 o výměře 10485 m 2, orná půda. Pozemek se nachází jihovýchodně od centra obce, pozemek je součástí většího půdního ceku a je přístupný z místní, nezpevněné komunikace, resp. přes pozemky jiných vlastníků. Pozemek je v katastru nemovitostí veden jako zemědělský a tento stav odpovídá skutečnosti. Pozemek je oceněn na základě BPEJ. Kód BPEJ je 73014 na celé výměře. 1.2 Výpočet ceny zeměděl.pozemku ( 6 vyhlášky) Základní cena za m 2 zem.pozemku (BPEJ=73014) = Kč 3,85 Cena za celou výměru 10485.00 m 2 = Kč 40.367,25 Po započtení 0.00% všech přirážek a srážek = Kč 40.367,25 Orná půda 5888 Cena celkem Kč 40.367,- 2. Trvalý travní porost 5912, část 1 Oceněno podle 6 vyhlášky. 2.1 Popis Pozemek p.č.5912 o výměře 10033 m 2, trvalý travní porost. Pozemek se nachází východně od centra obce, pozemek je součástí většího půdního ceku a je přístupný přes pozemky jiných vlastníků. Pozemek tvoří celek s dalším oceňovaným pozemkem (p.č.5914). Pozemek je v katastru nemovitostí veden jako zemědělský a tento stav odpovídá skutečnosti. Pozemek je oceněn na základě BPEJ. část 1 - kód BPEJ 74710 je na výměře 209 m 2 část 2 - kód BPEJ 74713 je na výměře 591 m 2 část 3 - kód BPEJ 74743 je na výměře 9233 m 2 2.2 Výpočet ceny zeměděl.pozemku ( 6 vyhlášky) Základní cena za m 2 zem.pozemku (BPEJ=74710) = Kč 4,75 Cena za celou výměru 209.00 m 2 = Kč 992,75 Po započtení 0.00% všech přirážek a srážek = Kč 992,75 Trvalý travní porost 5912, část 1 Cena celkem Kč 993,- - 6 -
3. Trvalý travní porost 5912, část 2 Oceněno podle 6 vyhlášky. 3.1 Popis Pozemek p.č.5912 o výměře 10033 m 2, trvalý travní porost. Pozemek se nachází východně od centra obce, pozemek je součástí většího půdního ceku a je přístupný přes pozemky jiných vlastníků. Pozemek tvoří celek s dalším oceňovaným pozemkem (p.č.5914). Pozemek je v katastru nemovitostí veden jako zemědělský a tento stav odpovídá skutečnosti. Pozemek je oceněn na základě BPEJ. část 1 - kód BPEJ 74710 je na výměře 209 m 2 část 2 - kód BPEJ 74713 je na výměře 591 m 2 část 3 - kód BPEJ 74743 je na výměře 9233 m 2 3.2 Výpočet ceny zeměděl.pozemku ( 6 vyhlášky) Základní cena za m 2 zem.pozemku (BPEJ=74713) = Kč 2,87 Cena za celou výměru 591.00 m 2 = Kč 1.696,17 Po započtení 0.00% všech přirážek a srážek = Kč 1.696,17 Trvalý travní porost 5912, část 2 Cena celkem Kč 1.696,- 4. Trvalý travní porost 5912, část 3 Oceněno podle 6 vyhlášky. 4.1 Popis Pozemek p.č.5912 o výměře 10033 m 2, trvalý travní porost. Pozemek se nachází východně od centra obce, pozemek je součástí většího půdního ceku a je přístupný přes pozemky jiných vlastníků. Pozemek tvoří celek s dalším oceňovaným pozemkem (p.č.5914). Pozemek je v katastru nemovitostí veden jako zemědělský a tento stav odpovídá skutečnosti. Pozemek je oceněn na základě BPEJ. část 1 - kód BPEJ 74710 je na výměře 209 m 2 část 2 - kód BPEJ 74713 je na výměře 591 m 2 část 3 - kód BPEJ 74743 je na výměře 9233 m 2 4.2 Výpočet ceny zeměděl.pozemku ( 6 vyhlášky) Základní cena za m 2 zem.pozemku (BPEJ=74743) = Kč 2,12 Cena za celou výměru 9233.00 m 2 = Kč 19.573,96 Po započtení 0.00% všech přirážek a srážek = Kč 19.573,96 Trvalý travní porost 5912, část 3 Cena celkem Kč 19.574,- - 7 -
5. Trvalý travní porost 6126 Oceněno podle 6 vyhlášky. 5.1 Popis Pozemek p.č.6126 o výměře 2347 m 2, trvalý travní porost. Pozemek se nachází severovýchodně od centra obce, pozemek je součástí většího půdního ceku a je přístupný z místní, nezpevněné komunikace, resp. přes pozemky jiných vlastníků. Pozemek tvoří jeden půdní celek s dalšími oceňovanými pozemky (p.č.6127, p.č.6133 a p.č.6142). Pozemek je v katastru nemovitostí veden jako zemědělský a tento stav odpovídá skutečnosti. Pozemek je oceněn na základě BPEJ. Kód BPEJ je 74710 na celé výměře. 5.2 Výpočet ceny zeměděl.pozemku ( 6 vyhlášky) Základní cena za m 2 zem.pozemku (BPEJ=74710) = Kč 4,75 Cena za celou výměru 2347.00 m 2 = Kč 11.148,25 Po započtení 0.00% všech přirážek a srážek = Kč 11.148,25 Trvalý travní porost 6126 Cena celkem Kč 11.148,- 6. Orná půda 6133 Oceněno podle 6 vyhlášky. 6.1 Popis Pozemek p.č.6133 o výměře 2404 m 2, orná půda. Pozemek se nachází severovýchodně od centra obce, pozemek je součástí většího půdního ceku a je přístupný z místní, nezpevněné komunikace, resp. přes pozemky jiných vlastníků. Pozemek tvoří jeden půdní celek s dalšími oceňovanými pozemky (p.č.6126, p.č.6127 a p.č.6142). Pozemek je v katastru nemovitostí veden jako zemědělský a tento stav odpovídá skutečnosti. Pozemek je oceněn na základě BPEJ. Kód BPEJ je 74710 na celé výměře. 6.2 Výpočet ceny zeměděl.pozemku ( 6 vyhlášky) Základní cena za m 2 zem.pozemku (BPEJ=74710) = Kč 4,75 Cena za celou výměru 2404.00 m 2 = Kč 11.419,- Po započtení 0.00% všech přirážek a srážek = Kč 11.419,- Orná půda 6133 Cena celkem Kč 11.419,- 7. Lesní pozemek 6127 Oceněno podle 7, přílohy č.6 vyhlášky. 7.1 Popis Pozemek p.č.6127 o výměře 277 m 2, lesní pozemek. - 8 -
Pozemek se nachází severovýchodně od centra obce, pozemek je součástí většího půdního ceku a je přístupný z místní, nezpevněné komunikace, resp. přes pozemky jiných vlastníků. Pozemek tvoří jeden půdní celek s dalšími oceňovanými pozemky (p.č.6126, p.č.6133 a p.č.6142). Pozemek je v katastru nemovitostí veden jako lesní, ale pozemek je bez lesního porostu. Porost na pozemku nemá charakter trvalých porostů, vznikl spontánně náletem, případně kořenovými výmladky. 7.2 Úprava ceny pozemku Tvar lesních pozemků (protáhlé, malé) (až -20%) -10% 7.3 Výpočet ceny lesního pozemku ( 7 vyhlášky) Základní cena za m 2 les.pozemku (SLT=2S) = Kč 3,42 Cena za celou výměru 277.00 m 2 = Kč 947,34 Po započtení -10.00% všech přirážek a srážek = Kč 852,61 Lesní pozemek 6127 Cena celkem Kč 853,- 8. Lesní pozemek 6142 Oceněno podle 7, přílohy č.6 vyhlášky. 8.1 Popis Pozemek p.č.6142 o výměře 447 m 2, lesní pozemek. Pozemek se nachází severovýchodně od centra obce, pozemek je součástí většího půdního ceku a je přístupný z místní, nezpevněné komunikace, resp. přes pozemky jiných vlastníků. Pozemek tvoří jeden půdní celek s dalšími oceňovanými pozemky (p.č.6126, p.č.6127 a p.č.6133). Pozemek je v katastru nemovitostí veden jako lesní, ale pozemek je bez lesního porostu. Porost na pozemku nemá charakter trvalých porostů, vznikl spontánně náletem, případně kořenovými výmladky. 8.2 Úprava ceny pozemku Tvar lesních pozemků (protáhlé, malé) (až -20%) -10% 8.3 Výpočet ceny lesního pozemku ( 7 vyhlášky) Základní cena za m 2 les.pozemku (SLT=2S) = Kč 3,42 Cena za celou výměru 447.00 m 2 = Kč 1.528,74 Po započtení -10.00% všech přirážek a srážek = Kč 1.375,87 Lesní pozemek 6142 Cena celkem Kč 1.376,- - 9 -
9. Jiný pozemek dle 9 odst.5 (hospodářsky nevyužitelný) Oceněno podle 9 vyhlášky. 9.1 Popis Pozemek p.č.5914 o výměře 3641 m 2, ostatní plocha, neplodná. Pozemek se nachází východně od centra obce, pozemek je součástí většího půdního ceku a je přístupný přes pozemky jiných vlastníků. Pozemek tvoří celek s dalším oceňovaným pozemkem (p.č.5912). Pozemek je v katastru nemovitostí veden jako neplodná plocha, ve skutečnosti je zemědělsky užíván. 9.2 Výpočet ceny jiného pozemku ( 9 vyhlášky) Základní cena za m 2 jiného pozemku = Kč 5,88 (prům. ZC zeměděl. poz. 5.88 Kč + přirážka 0%) 25% z ceny = Kč 1,47 Cena za celou výměru 3641.00 m 2 = Kč 5.352,27 Jiný pozemek dle 9 odst.5 (hospodářsky nevyužitelný) Cena celkem Kč 5.352,- CENA ZJIŠTĚNÁ REKAPITULACE 1) Orná půda 5888 Kč 40.367,- 2) Trvalý travní porost 5912, část 1 Kč 993,- 3) Trvalý travní porost 5912, část 2 Kč 1.696,- 4) Trvalý travní porost 5912, část 3 Kč 19.574,- 5) Trvalý travní porost 6126 Kč 11.148,- 6) Orná půda 6133 Kč 11.419,- 7) Lesní pozemek 6127 Kč 853,- 8) Lesní pozemek 6142 Kč 1.376,- 9) Jiný pozemek dle 9 odst.5 (hospodářsky nevyuž.) Kč 5.352,- Zjištěná výsledná cena Kč 92.778,- Po zaokrouhlení podle 50 vyhlášky Kč 92.780,- - 10 -
METODA SROVNÁVACÍ 1. Popis K ocenění nemovité věci pozemků zapsaných na LV 328 v katastrálním území Třebařov (kód:769355), obec Třebařov, okres Svitavy, je použita metoda nepřímého srovnání, kdy hodnota oceňované nemovité věci je srovnávána s hodnotou obdobných pozemků. Základní podmínkou pro použití této metody je výskyt dostatečného množství obdobných nemovitých věcí, které disponují srovnatelnou charakteristikou především se jedná o srovnatelný typ nemovité věci a lokalitu. Cena standardní nemovité věci je stanovena srovnáním s obdobnými nemovitými věcmi. Index srovnávací věci je vyjádřením odlišností kvalitativního charakteru srovnávacích nemovitých věcí od standardní nemovité věci. Na základě výpočtu indexu porovnané nemovité věci je stanovena jednotková tržní cena nemovité věci (JTCs). Index oceňované nemovité věci je pak vyjádřením odlišností kvalitativního charakteru oceňované nemovité věci. Jednotková tržní cena oceňované nemovité věci je dosažena na základě součinu průměru jednotkových tržních cen srovnatelných použitých nemovitých věcí (SJTC) a indexu oceňované nemovité věci. Směrodatná odchylka vyjadřuje, jak moc se od sebe liší jednotkovou tržní cenou jednotlivé srovnávací nemovité věci. Míra kompaktnosti souboru jednotkových tržních cen vyjadřuje poměr směrodatné odchylky k průměru jednotkových tržních cen srovnávacích nemovitých věcí. Pásmo přijatelných cen je pak vyjádřeno intervalem, který je ohraničen odečtením, resp. přičtením směrodatné odchylky od průměru jednotkových tržních cen srovnávacích nemovitých věcí. Oceňované pozemky mají celkovou výměru cca 2,96 ha. Z toho 85,27% tvoří plochy, které jsou užívány, a v katastru nemovitostí vedeny, jako zemědělské. Ostatní plocha, neplodná je na 12,28% celkové plochy (ve skutečnosti je ale plocha v podstatě zemědělsky užívána). Lesní pozemky tvoří 2,44% celkové plochy. Za standardní nemovité věci jsou považovány zemědělské a lesní pozemky, které jsou lokalizovány v lokalitě Třebařov a okolí (+10 km), dobře dostupné, s nezpevněnou přístupovou cestou, a bez dalších vlivů na cenu. Jednotkou je zde metr čtvereční užitné plochy. Srovnávací pozemky byly částečně převzaty z databáze znalce a doplněny z nabídek realitních kanceláří. Znalec se při výběru srovnávacích objektů soustředil zejména na lokalitu, dopravní obslužnost, svažitost, přístupovou cestu, a další vlivy, vše v závislosti na druhu pozemku. Informace o všech porovnávacích objektech v databázi jsou vztaženy k datu ocenění. Databáze srovnávaných objektů obsahuje celkem 5 pozemků, u nichž jsou známy jejich potřebné parametry a nabídkové ceny. Nabídkové ceny jsou sníženy o koeficient redukce ceny (KRC), který započítává do inzerovaných cen průměrné ponížení cen ze strany inzerenta a jiné slevy, které nejsou z inzerátů patrné. - 11 -
I Nabídková cena [Kč] KRC Cena po KRC [Kč] Plocha [m 2 ] Jednotková cena [Kč/m 2 ] Znalecký posudek č.5854-94/2016 2. Výpočet jednotkového ceny pozemků dosažitelné metodou srovnávací k1 k2 k3 I Lokalita Dopravní obslužnost Svažitost terénu 1 292410 0,85 248549 15390 16,15 1,00 Koclířov 1,00 dobře dostupný 0,95 2 154902 0,85 131667 7041 17,79 1,00 3 48375 0,85 41119 1935 21,25 1,00 Městečko Trnávka Městečko Trnávka 1,00 dobře dostupný 1,00 dobře dostupný 0,95 mírně svažitý 1,00 rovinný mírně svažitý 4 210000 0,85 178500 14051 12,70 1,00 Koclířov 1,00 dobře dostupný 1,00 rovinný 5 150000 0,85 127500 6283 20,29 0,95 Radkov 1,00 dobře dostupný 0,95 mírně svažitý k4 k5 k6 IS JTCO Přístupová cesta Další vlivy - jinde nezahrnuté s porostem / bez porostu 1 1,00 nezpevněná 1,10 bez pachtovní smlouvy, proces pozemkových úprav 1,00 bez porostu 1.045 16,88 2 1,00 nezpevněná 1,00 bez vlivu 1,03 s porostem 1,03 18,32 3 1,00 nezpevněná 1,00 bez vlivu 1,03 s porostem 0,979 20,79 4 1,00 nezpevněná 1,00 bez vlivu 1,03 s porostem 1,03 13,08 5 1,00 nezpevněná 1,00 bez vlivu 1,03 s porostem 0,93 18,86 3. Oceňovaná jednotková cena zemědělských pozemků Celkový počet srovnávacích nemovitostí 5 Počet použitých srovnávacích nemovitostí 5 Minimum použitých hodnot Průměr použitých hodnot [SJTC] Maximum použitých hodnot Směrodatná odchylka Průměr minus směrodatná odchylka Průměr plus směrodatná odchylka 13,08 Kč 17,59 Kč 20,79 Kč 2,58 Kč 15,01 Kč 20,17 Kč - 12 -
4. Oceňované pozemky Užitná plocha [m2] celková 29634 Koeficienty odlišnosti 17,59 Lokalita Třebařov k1 1,00 Dopravní obslužnost dobře dostupný k2 1,00 Svažitost terénu svažitý k3 0,90 Přístupová cesta nezpevněná/zpevněná k4 1,03 Další vlivy - jinde nezahrnuté spoluvlastnictví k5 0,85 Porosty S porosty k6 1,03 Index odlišnosti oceňovaného objektu IO 0,81 Jednotková tržní cena oceňovaného objektu JTCO [Kč/m2] 14,28 Pozemky na LV 328 Celková výměra 29634 m 2 423050,30 Celková srovnávací cena podíl o velikosti 1/12 35254,20-13 -
REKAPITULACE OBVYKLÁ CENA Předmětem ocenění je spoluvlastnický podíl 1/12 na nemovité věci pozemky v extravilánu obce Třebařov. Pozemky jsou mimo zastavitelné území obce a nachází se ve třech lokalitách východně od centra obce. Pozemky netvoří jednotný celek. Oceňované pozemky mají celkovou výměru cca 2,96 ha. Z toho 85,27% tvoří plochy, které jsou užívány, a v katastru nemovitostí vedeny, jako zemědělské. Ostatní plocha, neplodná je na 12,28% celkové plochy (ve skutečnosti je ale plocha v podstatě zemědělsky užívána). Lesní pozemky tvoří 2,44% celkové plochy. Negativní faktory ovlivňující obvyklou cenu nemovité věci: - Spoluvlastnictví. Pro tento konkrétní případ je cena určená na základě nákladového způsobu jako cena zjištěná, vypočtena podle platné oceňovací vyhlášky. Prováděcí vyhlášky k zákonu č.151/1997 Sb. o oceňování majetku (ve znění zákona č.303/2013 Sb.) jsou průběžně novelizovány právě za účelem dosažení relace mezi cenou zjištěnou, stanovenou podle oceňovací vyhlášky a cenou obvyklou. Oceňovací vyhláška, postupuje při stanovení ceny porovnávacím způsobem, resp. na základě bonitních koeficientů, přičemž tvůrce vyhlášky pro stanovení údajů pro tento způsob výpočtu disponuje nejúplnější databází ověřitelných údajů. Porovnatelné nemovité věci Ve veřejně přístupných zdrojích lze najít nemovité věci shodného typu s nemovitou věcí oceňovanou, které však jsou srovnatelné pouze v některých z rozhodujících parametrů. Jedná se o nemovité věci stejné charakteristiky zemědělské a lesní pozemky. Ve veřejně přístupných zdrojích lze najít nemovité věci, jejichž cena je právě cenou k jednání. Z důvodů výše uvedených je přihlédnuto k ceně stanovené metodou srovnávací. 1) Cena zjištěná nemovité věci Kč 92.780,- 2) Cena zjištěná spoluvlastnického podílu 1/12 Kč 7.730,- 3) Cena stanovená metodou srovnávací nemovité věci Kč 423.050,- 4) Cena stanovená metodou srovnávací spoluvlastnického podílu 1/12 Kč 35.250,- - 14 -
Po provedené analýze všech dostupných informací znalec odhaduje, že obvyklá cena spoluvlastnického podílu 1/12 na nemovité věci pozemky zapsané na LV 328 pro katastrální území Třebařov (kód:769355), obec Třebařov, okres Svitavy, po zaokrouhlení je: 35 000,- Kč Slovy: třicet pět tisíc Kč Uvedená obvyklá cena nemovitých věcí předpokládá absenci neodstranitelných právních vad. Rizika: - podílové spoluvlastnictví - riziko překročení hygienických limitů koncentrace radonových plynů existuje - pozemky nejsou v oblasti častého výskytu přírodních katastrof - v části C výpisu z KN je zapsáno omezení vlastnického práva (nařízení exekuce, zahájení exekuce, zástavní právo exekutorské, exekuční příkaz k prodeji nemovitosti). Úkoly pro znalce vyplývající z usnesení: 1. Cena zjištěná dle platné oceňovací vyhlášky: a) nemovité věci: 92.780,- Kč b) spoluvlastnického podílu 1/12: 7.730,- Kč 2. Na nemovité věci neváznou žádné právní závady a práva, které by ovlivňovaly cenu obvyklou. 3. Na nemovité věci neváznou žádné právní závady a práva, které by dražbou nezanikly. 4. Nemovitá věc, ani žádná její součást, není nemovitou kulturní památkou ve smyslu ustanovení 13 zákona č.20/1987 Sb. o státní památkové péči. 5. Cena obvyklá, za kterou je spoluvlastnický podíl 1/12 na nemovité věci prodejný, je: 35.000,- Kč. Prohlašuji, že při provedení znaleckého posudku jsem osobou nezávislou. V Praze, dne 8.září 2016... vypracoval - 15 -
ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Městského soudu v Praze ze dne 27.5.1992, č.j.spr. 347/92, pro základní obor ekonomika a obor stavebnictví. Znalecký posudek je ve znaleckém deníku zapsán pod pořadovým číslem 5854-94/2016. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace. Ing. Jan Melš znalec a odhadce Bítovská 1227 140 00 Praha 4 Michle tel. 603 25 39 38 e-mail: jan.mels@atlas.cz - 16 -