NEMOVITOST: 6 Znalecký posudek číslo S 295/43/2015 Rodinný dům - bez nebytových prostor, Rodinný dům č. p. 160, který je součástí pozemku parc. č. St. 270/3, stavba bez čp/če na pozemku parc. č. St. 1242/1, příslušenství a pozemky parc. č. St. 270/3, St. 1242/1, 2777 a 2780/2 Adresa nemovitosti: Halenkov 160, 756 03 Katastrální údaje: Kraj Zlínský, okres Vsetín, obec Halenkov, k.ú. Halenkov, kód k.ú. 636878, LV 2101 Ostatní stavby: zeměď. stavba bez čp/če na parc. č. St. 1242/1 a St. 1242/2 Pozemky: st. 270/3, st. 1242/1, 2777, 2780/2 Vlastník stavby: SJM, Gavenda Tomáš a Gavendová Jarmila, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 Tomáš Gavenda, Halenkov 160, 75603 Jarmila Gavendová, Halenkov 160, 75603 Vlastník pozemku: SJM, Gavenda Tomáš a Gavendová Jarmila, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 Tomáš Gavenda, Halenkov 160, 75603 Jarmila Gavendová, Halenkov 160, 75603 OBJEDNATEL : EURODRAŽBY.CZ a.s., Ing. Petr Pešout; č. obj.:č. j.: 305/2015-A, 23.6.2015 Adresa objednatele: Čimická 780 / 61, 181 00 Praha 8 telefon: 774 809 819 IČ: 25023217 e-mail: petr.pesout@eurodrazby.cz DIČ: ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: Ing. Martina Bakovská Šromotovo náměstí 778, 753 01 Hranice telefon: 737 488 500 IČ: 65459989 e-mail: martinabakovska@seznam.cz DIČ: ÚČEL OCENĚNÍ: Jiné (ocenění stávajícího stavu) Účel úvěru: koupě výstavba změna stavby rekonstrukce leasing jiné OBVYKLÁ CENA Současný stav 320 000 Kč Budoucí stav Datum místního šetření: 12.7.2015 Datum zpracování : 10.8.2015 Počet stran: 17 stran Počet příloh: 8 Zpracováno programem NEMExpress verze: 2.1.11 V Hranicích, dne 10.8.2015 Otisk razítka Ing. Martina Bakovská
RODINNÝ DŮM č. p. 160 A ZEMĚDĚLSKÁ STAVBA bez čp/če užívaná k bydlení STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI stavba dokončena v r. 1970 změna stavby v r. rekonstrukce v r. 2007 Rekonstrukce: celková dílčí střecha, fasáda zateplení okna, dveře ostatní SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Konstrukce: zděné betonové montované Konstrukce: zděné betonové montované kovové dřevěné jiné kovové dřevěné jiné Využití: bydlení pronájem podnikání Využití: bydlení pronájem podnikání bydl., podn. část. obsazen volný objekt bydl., podn. část. obsazen volný objekt Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Příjezd: zpevněná komunikace Příjezd: zpevněná komunikace Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn / elektro telefon / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: Okrajová část - zástavba RD Počet obyvatel: 2 426 (stagnace) Stavebně technický stav stavby: neudržovaná k částečné rekonstrukci Vytápění: ústřední / etážové - tuhá paliva Energetický průkaz stavby: Není Prodejnost nemovitosti: prodejná do 6 měsíců Typ PP RD Obytná/ Nebyt. SOUČASNÝ STAV Garáž Pozemky OP ZP Rozestavýměra věnost Typ PP RD Obytná/ Nebyt. BUDOUCÍ STAV Garáž Pozemky OP výměra m 2 ks m 2 m 3 m 2 % m 2 ks m 2 m 3 m 2 1+1 94 / 0 0 309 305 52 100,00 / 0 309 REKAPITULACE OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Současný stav Budoucí stav Porovnávací hodnota 323 610 Kč 0 Kč Výnosová hodnota 0 Kč 0 Kč Věcná hodnota 583 710 Kč 0 Kč Obvyklá cena 320 000 Kč - z toho hodnota pozemku 92 700 Kč 0 Kč Minimální cena v rekonstrukci x Vklad investice do nemovitosti 0 Kč x Reprodukční cena pro pojištění 1 138 820 Kč 0 Kč - z toho hlavní budova 914 820 Kč 0 Kč - ostatní objekty 224 000 Kč 0 Kč Komentář ke stanovení ceny obvyklé posuzovaných nemovitostí a vhodnosti zástavy Nemovitosti jsou situovány v okrajové části obce Halenkov v klidné lokalitě zastavěné rodinnými domy vesnického typu. Lokalita je užívaná k bydlení a rekreaci. V místě je rozvinutý trh s rezidenčními nemovitostmi. Rodinné domy se běžně obchodují. Zájem je zejména o menší rodinné domy v dobrém stavu k okamžitému užívání a o levné domy k rekonstrukci. Nabídka obdobných nemovitostí, jako jsou oceňované, je v místě mírně nižší než poptávka. Ceny obdobných nemovitostí se pohybují v rozmezí 6 000,- Kč/m 2 podlahové plochy do 12 000,- Kč/m 2 podlahové plochy. Obvyklou cenu stanovuji při spodní hranici tohoto rozpětí, a to zejména z důvodu existence stavby z části na cizím pozemku, z důvodu nevyjasněných otázek kolem účelu užívání stavby a kolem napojení stavby na sítě. ZP - 2 -
Místopis (charakteristika obce, poloha nemovitosti v obci) Oceňované nemovitosti se nachází v okrajové části obce Halenkov v mírně svažitém terénu směrem k jihovýchodu. Okolní zástavbu tvoří samostatně stojící rodinné domy vesnického typu. Obec Halenkov leží ve východní části vsetínského okresu 13 km od Vsetína v hornaté oblasti mezi Vsetínskými vrchy a Javorníky. Obec má 2 500 obyvatel. V obci je kompletní základní občanská vybavenost. Občanská vybavenost: obecní úřad, pošta, restaurace, základní obchodní síť, knihovna, mateřská škola, základní školy atd. Doprava: nádraží ČD 2,3 km, autobusová zastávka 80 m. Sport: fotbalové hřiště, turistika, lyžování, cykloturistika. Pracovní příležitosti: v místě u drobných podnikatelů, jinak za prací nutno dojíždět do větších okolních měst. Parkování: na nekrytém stání na vlastním pozemku. Přírodní okolí: situováno v Chráněné krajinné oblasti Beskydy. Poloha, okolí a dopravní dostupnost Poloha v obci: Okrajová část - zástavba RD Okolí: bytová zóna průmyslová zóna nákupní zóna ostatní Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Celkový popis nemovitosti (základní popis, druh stavby, účel užití, dispoziční řešení, příslušenství) Předmětem ocenění je rodinný dům č. p. 160, zeměď. stavba bez čp/če, příslušenství a pozemky o celkové výměře 309 m 2 s malým množstvím venkovních úprav a porostů. Rodinný dům č. p. 160 je nepodsklepený, jednopodlažní s podkrovím a nachází se v něm dvě místnosti. Je v havarijním stavu, neobyvatelný. Stavba bez čp/če je částečně podsklepená, jednopodlažní s rozestavěným podkrovím a nachází se v ní dokončený byt 1+1 a dva rozestavěné pokoje v podkroví. Stavba je obývaná rodinou Gavendových. Tato stavba stojí z části na pozemku cizího vlastníka. Technický popis oceňované zeměď. stavby bez čp/če užívané k bydlení Stavba dokončena v r. 1970 Dílčí rekonstrukce v r. 2007 Celková rekonstrukce v r. Stavebně technický stav: neudržovaná k částečné rekonstrukci Energetický průkaz stavby: Není Rekonstrukce stavby: celková dílčí střecha fasáda, zateplení okna, dveře interiér Inženýrské sítě a využití nemovitosti Přípojky (veř./vl.): / voda / kanalizace / plyn / elektro telefon Přístupová komu.: zpevněná nezpevněná přes pozemky parc. číslo 6073/2 Využití: bydlení pronájem podnikání bydl. a podnik. část. obsazen volný objekt Přístup a příjezd k pozemku z veřejné komunikace přes vlastní pozemky zajištěn věcným břemenem jiné zajištění přístupu k pozemkům právně nezajištěn Přístup a příjezd přes pozemky Parcelní číslo Druh pozemku Vlastník pozemku/komunikace - komentář 6073/2 ostatní plocha ostatní komunikace obec Halenkov Pronájem nemovitosti (zhodnocení nájemního vztahu) Nemovitost není pronajímána / propachtována Nájemní / pachtovní smlouvy uzavřené na dobu určitou za tržních podmínek Nájemní / pachtovní smlouvy uzavřené na dobu neurčitou za tržních podmínek Nájemní / pachtovní smlouvy uzavřené na dobu určitou nebo neurčitou za nevýhodných podmínek pro pronajímatele Vyhodnocení rizik nemovitosti - 3 -
Rating rizika: B - dopad na snížení OC do 15-30 % Rizika spojená s právním stavem nemovitosti RIZIKO Popis rizika Nemovitost není řádně zapsána v katastru nemovitostí Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací Stavba na cizím pozemku Popis rizik spojených s právním stavem nemovitosti 1. Rodinný dům č. p. 160 je v katastrální mapě zakreslen v jiném tvaru než je ve skutečnosti. 2. Zemědělská stavba bez čp/če na pozemcích parc. č. St. 1242/1 a St. 1242/2 je ve skutečnosti užívána k bydlení. Nebyl předložen dokument vydaný příslušným stav. úřadem, ze kterého by vyplývalo, že účel užívání stavby je bydlení. Nelze vyloučit, že stavba je užívána k bydlení načerno. 3. Zemědělská stavba bez čp/če na pozemcích parc. St. 1242/1 a St. 1242/2 je z části postavena na cizím pozemku. Pozemek parc. č. St. 1242/2 je ve vlastnictví cizích vlastníků (Frolková Jana, Houzar Aleš, Hrdličková Ivana, Musilová Hana). Rizika spojená s umístěním nemovitosti RIZIKO Popis rizika NE Nemovitost situována v záplavovém území zóna 1 Nemovitost: byla v minulosti zaplavena nebyla v minulosti zaplavena Pojištění proti povodni / záplavě: doporučuji není nutné Věcná břemena a obdobná zatížení RIZIKO NE Popis rizika Bez reálných břemen a služebností Zástavní právo / podzástavní právo (včetně budoucího) Poznámky k osobě a k nemovitosti - exekuce, konkurs apod. Riziko spojené s napojením na inženýrské sítě a energetické zdroje Ostatní právní omezení Popis věcných břemen a obdobných zatížení 1. Na LV č. 2101 ze dne 23. 3. 2015 pro kú Halenkov jsou uvedena Zástavní práva exekutorská, Zástavní právo soudcovské, Zástavní právo smluvní, Zahájení exekuce, Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti, Nařízení exekuce. Tato omezení nejsou zahrnuta v obvyklé ceně. 2. Do stavby bez čp/če, která je aktuálně užívána k bydlení, je přivedena voda ze studny, která se nachází, dle sdělení paní Gavendové, severovýchodně od domu na cizím pozemku. Nebylo zjištěno, kde se přesně studna nachází a nebyl předložen žádný dokument, ze kterého by vyplývalo oprávnění odebírat vodu z této studny. Jiný zdroj vody ve stavbě není. 3. Splaškové vody ze stavby bez čp/če, která je aktuálně užívaná k bydlení, jsou, dle sdělení paní Gavendové, svedeny do veřejné kanalizace vedoucí přes cizí pozemky východně od oceňovaných nemovitostí. Nebyla zjištěna přesná poloha kanalizace a nebyl předložen žádný dokument k této kanalizaci. Rizika ostatní RIZIKO NE Popis ostatních rizik Popis rizika Nemovitost není pronajímána Nemovitost vykazuje viditelné technické vady omezující její další životnost Stavby dlouhou dobu neužívané Technický stav rodinného domu č. p. 160 je zhoršený až havarijní. Ve stavbě jsou statické trhliny, střešní krytina a klempířské prvky jsou na konci životnosti, do stavby zatéká. Ve stavbě chybí vybavení (koupelna, WC, kuchyň, topení, rozvod vody, kanalizace. V domě se minimálně 15 let nebydlí. Zemědělská stavba bez čp/če, která je aktuálně využívána k bydlení, má v jihovýchodním rohu trhliny. Stavba nemá fasádu. Interiér je po rekonstrukci a pod střechou je rozestavěné podkroví se dvěma pokoji. Přehled listů vlastnictví LIST VLASTNICTVÍ číslo 2101 Kraj: CZ072 Zlínský Okres: CZ0723 Vsetín Obec: 542679 Halenkov Katastrální území: 636878 Halenkov Ulice: č.o.: Vlastníci Podíl - 4 -
SJM Gavenda Tomáš a Gavendová Jarmila 1 / 1 Tomáš Gavenda Halenkov 160, 75603 Jarmila Gavendová Halenkov 160, 75603 Stavby stavba je součástí pozemku část obce Halenkov Rodinný dům č.p. 160 na pozemku p.č. st. 270/3 část obce Halenkov Zemědělská stavba bez čp/če na pozemku p.č. st. 1242/1 NE Pozemky st. 270/3 Stavební parcela Parcela KN 70 m 2 zastavěná plocha a nádvoří st. 1242/1 Stavební parcela Parcela KN 18 m 2 zastavěná plocha a nádvoří 2777 Pozemková parcela Parcela KN 144 m 2 zahrada 2780/2 Pozemková parcela Parcela KN 77 m 2 trvalý travní porost Výpočet věcné hodnoty staveb Zemědělská stavba bez čp/če je z větší části podsklepená, jednopodlažní stavba s rozestavěným podkrovím se sedlovou střechou a nachází se v ní jeden dokončený byt 1+1 a dva rozestavěné pokoje v podkroví. Stavební vývoj: Rok postavení odhaduji 1970. V roce 2007 proběhla částečná rekonstrukce. Byly provedeny rozvody vody, kanalizace a elektro, topení, ohřev vody, výměna většiny oken, podlahy, obklady, vybavení koupelny s WC a kuchyně, komín. Dispoziční řešení: V suterénu domu se nachází sklad paliva a kotelna. Suterén je přístupný z exteriéru. V 1. NP je za vstupními dveřmi situována chodba se schodištěm do podkroví. Z chodby je přístupná koupelna s WC a průchozí kuchyň, za kterou se nachází pokoj. V podkroví jsou dva rozestavěné pokoje. Technické řešení: Základy jsou převážně betonové s izolacemi proti zemní vlhkosti. Zdivo z plynosilikátových tvárnic v tl. 30 cm. Stropy s rovnými podhledy, střecha sedlová s krytinou i klempířskými prvky z pozinkovaného plechu. Okna plastová zdvojená, jedno dřevěné kastlové, vstupní dveře hladké do ocel. zárubní, vnitřní dveře skládací a hladké plné do ocel. zárubní. Podlahy v 1. PP z betonové mazaniny, v 1. NP plovoucí laminátové a keram. dlažba, v podkroví betonová mazanina. Omítky vnitřní vápenné, vnější nejsou provedeny. Vnější obklady nejsou, vnitřní keramické v koupelně s WC a kuchyni. Bleskosvod není proveden. Vybavení kuchyně tvoří kuch. linka s vestavěnou keram. varnou deskou, el. troubou a digestoří. V koupelně je vana, umyvadlo a WC typu kombi. Topení ústřední s kotlem na tuhá paliva. Ohřev vody pomocí el. bojleru. Výpočet věcné hodnoty hlavní stavby Seznam podlaží Název podlaží Zastavěná plocha Započitatelná plocha podlaží 1. podzemní podlaží 32,79 m 2 12,61 m 2 1. nadzemní podlaží 52,04 m 2 35,69 m 2 podkroví 52,04 m 2 0,00 m 2 Výčet místností Název podlaží Název místnosti Podlahová plocha Koeficient Započitatelná plocha 1. podzemní podlaží sklad paliva 12,71 m 2 0,50 6,36m 2 kotelna 12,51 m 2 0,50 6,26m 2 1. podzemní podlaží - celkem 25,22 m 2 12,61 m 2 1. nadzemní podlaží chodba se schodištěm 6,45 m 2 1,00 6,45m 2 kuchyň 12,56 m 2 1,00 12,56m 2 pokoj 12,44 m 2 1,00 12,44m 2 koupelna s WC 4,24 m 2 1,00 4,24m 2 1. nadzemní podlaží - celkem 35,69 m 2 35,69 m 2 podkroví rozestavěný pokoj 22,46 m 2 0,00 0,00m 2 rozestavěný pokoj 10,22 m 2 0,00 0,00m 2 podkroví - celkem 32,68 m 2 0,00 m 2 Výpočet obestavěného prostoru Název Obestavěný prostor 1. podzemní podlaží ((12,71+12,51)*1,30)*(2,00) = 65,57 m 3-5 -
1. nadzemní podlaží (5,65*9,21)*(3,00) = 156,11 m 3 podkroví (5,65*9,21)*(3,20/2) = 83,26 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 304,94 m 3 Konstrukce Popis 1. Základy betonové s izolacemi proti zemní vlhkosti 2. Zdivo zděné z plynosilikátových tvárnic v tl. 30 cm 3. Stropy s rovnými podhledy 4. Střecha krov dřevěný, vázaný 5. Krytina pozinkovaný plech 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech 7. Vnitřní omítky vápenné, štukové 8. Fasádní omítky chybí 9. Vnější obklady chybí 10. Vnitřní obklady běžné keramické 11. Schody standardní 12. Dveře dřevěné 13. Okna plastová zdvojená a dřevěná zdvojená 14. Podlahy obytných místností plovoucí laminátové 15. Podlahy ostatních místností keramická dlažba 16. Vytápění kotel na tuhá paliva 17. Elektroinstalace ano 18. Bleskosvod chybí 19. Rozvod vody studená i teplá voda 20. Zdroj teplé vody bojler 21. Instalace plynu chybí 22. Kanalizace do veřejné kanalizace 23. Vybavení kuchyně standardní 24. Vnitřní vybavení umyvadlo, vana 25. Záchod 1*splachovací 26. Ostatní chybí Zastavěná plocha [m 2 ] 52 Obestavěný prostor [m 3 ] 304,94 Jednotková cena (JC) [Kč/m 3 ] 3 000 Rozestavěnost % 100,00 Reprodukční hodnota (RC) Kč 914 820 Stáří roků 45 Další životnost roků 45 Opotřebení % 50,00 Věcná hodnota (VH) Kč 457 410 Výpočet věcné hodnoty ostatních staveb Název Popis Parc. číslo Množství JC RC Opotřebení VH rodinný dům č. nepodsklepený, St. 270/3 112,00 m3 2 000 Kč/m3 224 000 Kč 85 % 33 600 Kč p. 160 jednopodlažní objekt se sedlovou střechou se dvěma místnostmi, bez vybavení, havarijní stav, ZP=20,3 m2, OP=111,8 m3 Věcná hodnota ostatních staveb celkem 33 600 Kč Výpočet hodnoty pozemků Základní popis oceňovaných pozemků Oceňované pozemky o celkové výměře 309 m 2 jsou situovány v okrajové části obce Halenkov v mírně svažitém terénu směrem k jihovýchodu. Jsou situovány mimo záplavové území. Pozemky mají možnost přístupu z veřejné komunikace ze západní strany. V místě je možnost napojení na veřejný vodovod, kanalizaci, plyn i elektro. - 6 -
Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků Stavební pozemky pro rodinné domy se v Halenkově za částky od 250,- Kč/m 2 do 350,- Kč/m 2. Obvyklou cenu pozemků stanovuji uprostřed tohoto rozpětí. Vlastnický podíl Celková cena Druh pozemku Parcela č. Výměra Jednotková cena m 2 Kč/m 2 pozemku Kč zastavěná plocha a nádvoří st. 270/3 70 300 1 / 1 21 000 zastavěná plocha a nádvoří st. 1242/1 18 300 1 / 1 5 400 zahrada 2777 144 300 1 / 1 43 200 trvalý travní porost 2780/2 77 300 1 / 1 23 100 Celková výměra pozemků: 309 Hodnota pozemků celkem: 92 700 Výpočet porovnávací hodnoty Lokalita Užitná plocha Pozemek Dispozice Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový Upravená cena Popis stavby a pozemků / Zdůvodnění koeficientu Kc Foto m 2 m 2 Kč Kč/m 2 Kc Kč/m 2 60,00 400 3+1 399 000 6 650 0,76 5 054 Rekreační chata Bystřička, V obci Bystřička je nabízena k prodeji zděná podsklepená jednopodlažní rekreační chata s podkrovím se sedlovou střechou. Postaveno cca před 40 lety. V chatě je sklep, malá kuchyň, chodba, jeden menší pokojík a dva větší pokoje. Chybí koupelna. Pozemek 400 m 2. Příjezd po lesní cestě. Vytápění je lokální tuhým palivem. Chybí vodovod. ZP 40 m2, OP 300 m3, PP obytná 60 m2. Situováno ve svažitém terénu. V nabídce RK STING za částku 399 000,- Kč. Zdroj: S-reality. Hodnocení: Redukce pramene ceny - nabídka RK - koeficient 0,80; Velikosti objektu - obdobná - koeficient 1,02; Poloha - mírně horší - koeficient 1,02; Provedení a vybavení - výrazně horší - koeficient 1,20; Parkování - horší - koeficient 1,05; Vliv pozemku - mírně větší - koeficient 0,97; Úvaha zpracovatele ocenění - právní vztahy - koeficient 0,75; Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - nabídka RK; Velikosti objektu - obdobná; Poloha - mírně horší; Provedení a vybavení - výrazně horší; Parkování - horší; Vliv pozemku - mírně větší; Úvaha zpracovatele ocenění - právní vztahy; 48,00 301 1+1 750 000 15 625 0,64 10 000 RD Malá Bystřice, V obci Malá Bystřice č. p. 124 je nabízen k prodeji nepodsklepený, jednopodlažní rodinný dům se se sedlovou střechou s bytem 1+1 bez sociálního zařízení. Stavba je roubená na kamenných základech ve velmi dobrém technickém stavu. Napojeno na elektřinu a vodu, topení lokální tuhá paliva, podlahy z masivního dřeva, a beton. mazaniny, krytina z pálených tašek. Možnost rozšíření do podkroví. ZP 60 m2, OP 300 m3, PP 48 m2. Pozemky o výměře 301 m2. V nabídce RK MP REALITY za částku 750 000,- Kč. Zdroj: S-reality. Hodnocení: Redukce pramene ceny - nabídka RK - koeficient 0,80; Velikosti objektu - obdobná - koeficient 1,00; Poloha - mírně lepší - koeficient 0,95; Provedení a vybavení - horší - koeficient 1,10; Parkování - mírně horší - koeficient 1,02; Vliv pozemku - obdobný - koeficient 1,00; Úvaha zpracovatele ocenění - právní vztahy - koeficient 0,75; Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - nabídka RK; Velikosti objektu - obdobná; Poloha - mírně lepší; Provedení a vybavení - horší; Parkování - mírně horší; Vliv pozemku - obdobný; Úvaha zpracovatele ocenění - právní vztahy; 65,00 362 2+1 370 000 5 692 0,78 4 426-7 -
RD Střelná, V obci Střelná v jejím centru je nabízen k prodeji samostatně stojící, nepodsklepený, jednopodlažní rodinný dům se sedlovou střechou s bytem 2+1. Stavba je zděná, kolaudace v r. 1940, po rekonstrukci před 35 lety, s novou kuchyní. Dispozice: chodba, koupelna s WC, komora, kuchyň, dva pokoje. Napojeno na elektřinu a kanalizaci, zdrojem vody je vlastní studna. Vytápění ústřední s kotlem na TP a elektřinu. Možnost rozšíření do podkroví. ZP 90 m2, OP 450 m3, PP 65 m2. Pozemky o výměře 362 m2. V nabídce RK STING za částku 370 000,- Kč. Zdroj: S-reality. Hodnocení: Redukce pramene ceny - nabídka RK - koeficient 0,80; Velikosti objektu - větší - koeficient 1,05; Poloha - mírně horší - koeficient 1,10; Provedení a vybavení - horší - koeficient 1,10; Parkování - mírně horší - koeficient 1,02; Vliv pozemku - obdobný - koeficient 1,00; Úvaha zpracovatele ocenění - právní vztahy - koeficient 0,75; Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - nabídka RK; Velikosti objektu - větší; Poloha - mírně horší; Provedení a vybavení - horší; Parkování - mírně horší; Vliv pozemku - obdobný; Úvaha zpracovatele ocenění - právní vztahy; 73,00 344 2+1 890 000 12 192 0,60 7 262 RD Branky, V obci Branky je nabízen k prodeji samostatně stojící, částečně podsklepený, jednopodlažní rodinný dům se sedlovou střechou s bytem 2+1. Stavba je zděná, po částečné rekonstrukci (střešní krytina, plastová okna, rozvody, podlahy, dveře, s novou kuchyní. Dispozice: chodba, koupelna s WC, komora, kuchyň, dva pokoje. Napojeno na elektřinu plyn a vodovod. Zdrojem vody je i vlastní studna. Vytápění ústřední s plynovým kotlem a krbovými kamny. Možnost rozšíření do podkroví. ZP 80 m2, OP 100 m3, PP obytná 58 m2, PP sklepa 30 m 2 (po úpravě 73 m2). Pozemky o výměře 344 m2. Příslušenství tvoří garáž 58 m2. V nabídce RK STING za částku 370 000,- Kč. Zdroj: S-reality. Hodnocení: Redukce pramene ceny - nabídka RK - koeficient 0,80; Velikosti objektu - větší - koeficient 1,10; Poloha - mírně lepší - koeficient 0,95; Provedení a vybavení - obdobné - koeficient 1,00; Parkování - lepší - koeficient 0,95; Vliv pozemku - obdobný - koeficient 1,00; Úvaha zpracovatele ocenění - právní vztahy - koeficient 0,75; Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - nabídka RK; Velikosti objektu - větší; Poloha - mírně lepší; Provedení a vybavení - obdobné; Parkování - lepší; Vliv pozemku - obdobný; Úvaha zpracovatele ocenění - právní vztahy; Variační koeficient před úpravami: 40,53 % Variační koeficient po úpravách: 32,67 % Užitná plocha 48,30 m 2 Minimální jednotková cena: 4 426Kč/m 2 Minimální cena: 213 776 Kč Průměrná jednotková cena: 6 686 Kč/m 2 Průměrná cena: 322 934 Kč Maximální jednotková cena: 10 000 Kč/m 2 Maximální cena: 483 000 Kč Stanovená jednotková cena: 6 700 Kč/m 2 Porovnávací hodnota: 323 610 Kč Rekapitulace ocenění Vyhodnocení nabývacího titulu a kupní ceny Kupní cena: 520 000 Kč Komentář ke stanovení ceny obvyklé a vhodnosti zástavy Nemovitosti jsou situovány v okrajové části obce Halenkov v klidné lokalitě zastavěné rodinnými domy vesnického typu. Lokalita je užívaná k bydlení a rekreaci. V místě je rozvinutý trh s rezidenčními nemovitostmi. Rodinné domy se běžně obchodují. Zájem je zejména o menší rodinné domy v dobrém stavu k okamžitému užívání a o levné domy k rekonstrukci. Nabídka obdobných nemovitostí jako jsou oceňované je v místě mírně nižší než poptávka. Ceny obdobných nemovitostí se pohybují v rozmezí 6 000,- Kč/m 2 podlahové plochy do 12 000,- Kč/m 2 podlahové plochy. Obvyklou cenu stanovuji při - 8 -
spodní hranici tohoto rozpětí, a to zejména z důvodu existence stavby z části na cizím pozemku, z důvodu nevyjasněných otázek kolem účelu užívání stavby a kolem napojení stavby na sítě. Rekapitulace ocenění posuzované nemovitosti Současný stav Budoucí stav Porovnávací hodnota 323 610 Kč 0 Kč Výnosová hodnota 0 Kč 0 Kč Věcná hodnota 583 710 Kč 0 Kč Obvyklá cena 320 000 Kč - z toho hodnota pozemku 92 700 Kč 0 Kč Minimální cena v rekonstrukci x Vklad investice do nemovitosti 0 Kč x Reprodukční hodnota 1 138 820 Kč 0 Kč - z toho hlavní budova 914 820 Kč 0 Kč - ostatní objekty 224 000 Kč 0 Kč Silné stránky nemovitosti - situováno v obci s kompletní základní občanskou vybaveností a s krásným přírodním okolím - dobrá dostupnost obce (železnice v místě) - v místě je možnost napojení na veřejný vodovod, kanalizaci, plyn a elektro - stavba užívaná k bydlení je po rekonstrukci interiéru - možnost parkování na nekrytém stání na vlastním pozemku - možnost rozšíření do podkroví Slabé stránky nemovitosti - dům, který má č. p. a je v katastru veden jako rodinný dům je v havarijním stavu - neobyvatelný - zemědělská stavba bez čp/če, která je aktuálně užívaná k bydlení má v jihovýchodním rohu v interiéru patrné trhliny - v domě je rozestavěné nedokončené podkroví se dvěma pokoji - obvodové konstrukce obývané stavby mají tl. jen 30 cm a chybí na nich fasáda Stanovení standardní jednotkové ceny za m 2 započitatelné plochy Obvyklá cena: 320 000 Kč Z toho hodnota garáží, garážových a parkovacích stání: 10 000 Kč Z toho podíl venkovních úprav a ostatních staveb na obvyklé 2,00 % 6 400 Kč ceně: Z toho obvyklá cena pozemků: 92 700 Kč Upravená obvyklá cena: 210 900 Kč Započitatelná plocha: 48,30 m 2 Jednotková cena započitatelné plochy: 4 366 Kč/m 2 Seznam podkladů a příloh Podklad / Příloha počet stran A4 v příloze Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 2101 ze dne 10. 8. 2015, pořízeno dálkovým přístupem 1 Informace o pozemku parc. č. St. 1242/2 ze dne 10. 8. 2015, pořízeno dálkovým přístupem 1 Snímek katastrální mapy ze dne 23. 6. 2015 - dálkový přístup 1 Fotodokumentace nemovitosti ze dne 12. 7. 2015 4 Mapa oblasti 1 Kupní smlouva uzavřená mezi M. Koňaříkem a J. Koňaříkovou ze dne 12. 6. 2006, pr. úč. 19. 9. 2006 Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 1. 7. 2004 č. j. Spr 2704/2004 pro základní obor ekonomika pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. - 9 -
- 10 -
- 11 -
- 12 -
jižní pohled na nemovitosti západní pohled na nemovitosti příjezdová komunikace východní pohled na RD č.p. 160 jihovýchodní pohled na RD č. p. 160 západní pohled na RD č. p. 160-13 -
interiér RD č. p. 160-1. NP interiér RD č. p. 160 - trhlina v SV rohu v 1. NP interiér RD č. p. 160 - podkroví interiér RD č. p. 160 - podkroví jižní pohled na zeměď. stavbu bez čp/če západní pohled na zeměď. stavbu bez čp/če - 14 -
severní pohled na zeměď. stavbu bez čp/če zeměď. stavba bez čp/če - 1. PP zeměď. stavba bez čp/če - 1. NP chodba zeměď. stavba bez čp/če - 1. NP koupelna s WC zeměď. stavba bez čp/če - 1. NP koupelna s WC zeměď. stavba bez čp/če - 1. NP pokoj - 15 -
zeměď. stavba bez čp/če - 1. NP kuchyň zeměď. stavba bez čp/če - rozestavěné podkroví zeměď. stavba bez čp/če - 1. NP trhlina v pokoji zeměď. stavba bez čp/če - trhlina v základech - 16 -
- 17 -