ZNALECKÝ POSUDEK č. 3176/2014

ZNALECKÝ POSUDEK č. 3176/2014 o ceně nemovitostí v katastrálním území Víceměřice, obec Víceměřice, okres Prostějov: rodinného domu č.p. 41 na pozemku parc. č. St. 45, s pozemky parc. č. St. 45, 66/1, včetně příslušenství Objednatel posudku: Účel posudku: Posudek vypracoval: Soudní exekutor JUDr. Pavel Dolanský Exekutorský úřad Beroun Palackého 31/2, 266 01 Beroun Zjištění ceny obvyklé (tržní) jako podklad k prodeji nemovitostí povinného v rámci exekuce č.j. 015 EX 1288/2011 Ing. Tomáš Hudec, znalec v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí, kancelář Riegrova 44, 612 00 Brno, tel.: 543 245 341 Datum místního šetření: 4. dubna 2014 Datum, ke kterému je provedeno ocenění: 4. dubna 2014 k datu místního šetření Zvláštní požadavky objednatele: nejsou Použitý oceňovací předpis: Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v pl. znění. Vyhláška č. 441/2013 Sb., k provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Tento posudek obsahuje 20 stran včetně příloh a předává se v 1 vyhotovení

2 0. Úvod, použitá metodika ocenění Dle usnesení Exekutorského úřadu Beroun č.j. 015 EX 1288/2011-67 je třeba stanovit obvyklou cenu nemovitostí ve vlastnictví povinné Ľubici Dunkové. Obvyklá cena je stanovena k datu místního šetření, t.j. k datu 4. dubna 2014. Úkolem podepsaného znalce je provést ocenění nemovitosti obvyklou (= obecnou, tržní, obchodovatelnou) cenou. Pro její stanovení neexistuje předpis, k dispozici je pouze odborná literatura respektive znalecké standardy. V zákonu č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku (jenž se ovšem vztahuje na výslovně vyjmenované případy, což v daném případě není) je tzv. obvyklá cena definována následujícím způsobem: Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Základem pro stanovení přiměřené náhrady při vypořádání podílového spoluvlastnictví k nemovitosti je její obecná cena obvyklá v daném místě v době rozhodování. Není na místě vycházet z tzv. odhadní ceny, zjištěné znaleckým posudkem podle cenového předpisu. V těchto případech má cena zjištěná podle cenových předpisů jen určitý informativní, orientační význam a je směrodatná zejména pro daňové účely. Jinak ovšem platí zásada smluvní volnosti a účastníci smlouvy již nejsou vázáni cenou zjištěnou podle cenového předpisu. Přitom pouze obecná cena vyjadřuje aktuální tržní hodnotu nemovitostí.... Aby náhrada byla přiměřená, musí vyjadřovat cenu závislou nejen na konstrukci a vybavení, velikosti a stáří věci (stavby), ale i zájmu o ni, tj. na poptávce a nabídce v daném místě a čase. Na základě výše uvedeného je pro stanovení obvyklé (tržní) ceny použita následující metodika (v souladu se Znaleckým standardem č. VI Obecné zásady oceňování majetku a Znaleckým standardem č. VII Oceňování nemovitostí ): 1. Ocenění časovou cenou - zjistí se náklady na pořízení staveb v současné cenové úrovni (snížené o přiměřené opotřebení vzhledem ke stáří, stavu a předpokládané zbývající životnosti) plus cena pozemků. Vzhledem k tomu, že vyhláška č. 441/2013 Sb. používá koeficienty změny cen staveb, jež přiměřeně upravují základní cenovou úroveň 1994 na úroveň současnou, použije se zpravidla cena zjištěná podle této vyhlášky, bez koeficientu úpravy ceny pro stavbu dle polohy a trhu. 2. Ocenění porovnávacím způsobem - podle známých realizovaných resp. inzerovaných prodejů obdobných nemovitostí se provede porovnání a aplikace na oceňovanou nemovitost. 3. Závěrečný odborný odhad obvyklé ceny podle odborné úvahy znalce, na základě zvážení všech okolností a výše vypočtených cen.

3 1. Nález 1.1 Podklady pro vypracování posudku Pro vypracování znaleckého posudku byly zapůjčeny případně podepsaným znalcem opatřeny následující podklady: 1.1.1 Výpis z katastru nemovitostí Výpis z katastru nemovitostí LV č. 156 vyhotovený dne 17.3.2014 pro k.ú. Víceměřice: A: Vlastník: Dunková Ľubica, Sladovní 672, 75201 Kojetín RČ 655922/6652 B: Nemovitosti: Parcela: St. 45-197 m 2 zastavěná plocha a nádvoří 66/1-1622 m 2 zahrada Stavba: Víceměřice, č.p. 41 rodinný dům, na parcele St. 45 C: Omezení vlastnického práva: Zástavní právo exekutorské Nařízení exekuce Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Zahájení exekuce Podrobnosti viz. příloha posudku. 1.1.2 Výřez z katastrální mapy Výřezy z katastrální mapy pro k.ú. Víceměřice z http://nahlizenidokn.cuzk 1.1.3 Místní šetření Místní šetření spojené s prohlídkou, měřením a fotodokumentací nemovitosti bylo provedeno dne 4.4.2014. Prohlídka nemovitosti byla provedena za účasti uživatelů bydlících v nemovitosti (nikoliv vlastníků) manželů Emilie a Aleše Danielových. Povinná paní Ľubica Dunková nebyla přítomna, nepřevzala si doporučenou zásilku s pozvánkou. 1.1.4 Předpisy a metodiky pro ocenění Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v platném znění. Vyhláška č. 441/2013 Sb., k provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku Znalecký standard č. VI - Obecné zásady oceňování majetku. Vysoké učení technické v Brně - Ústav soudního inženýrství, 1998. Znalecký standard č. VII - Oceňování nemovitostí. Vysoké učení technické v Brně - Ústav soudního inženýrství, 1998. Znalecké standardy POSN, Asociace znalců a odhadců ČR, o.s. - profesního oboru stavebnictví a nemovitosti Morava, 2013. (www.azoposn.cz) 1.1.5 Výpočetní programy Program pro oceňování nemovitostí ABN. Autor: Prof. Ing. Albert Bradáč, DrSc., Brno. 1.1.6 Porovnávací databáze cen nemovitostí Pro cenové porovnání byly použity následující databáze: - Vlastní databáze znalce: Databáze je uložena formou tabulek v textovém editoru, obsahuje informace o zrealizovaných cenách a popisy porovnávacích nemovitostí. - Realitní internetové stránky: Pro porovnání nemovitosti byly použity nabízené prodeje nemovitostí podobného typu na internetových stránkách www.sreality.cz.

4 1.2 Situace oceňované nemovitosti Předmětem ocenění jsou nemovitosti, obsahující následující objekty: Rodinný dům č.p. 41 na pozemku parc. č. St. 45 Studna na pozemku parc.č. 66/1 Pozemek parc.č. St. 45 - zastavěná plocha a nádvoří o výměře 197 m 2 Pozemek parc.č. 66/1 zahrada o výměře 1622 m 2 Nemovitost se nachází v obci Víceměřice, číslo popisné 41. Příjezd k nemovitosti je po zpevněné komunikaci. Ostatní zástavba v okolí je tvořena staršími rodinnými domy. 1.2.1 Obec a okolí nemovitosti Status obce: Obec Počet obyvatel: 592 Poloha obce: Obec se nachází 15 km jižně od Prostějova. Nachází se v rovinaté krajině, která je využívána převážně zemědělsky. Obecní úřad: Ano Poštovní úřad: Ne (Nezamyslice) Školy: MŠ Obchod potravinami a služby: Základní nabídka obchodů a služeb Občanská vybavenost: Knihovna, několik restaurací, hřiště Poptávka nemovitostí: Poptávka je nižší než nabídka 1.2.2 Umístění nemovitosti v obci Poloha k centru: Dopravní podmínky: Konfigurace terénu: Převládající zástavba: Parkovací možnosti: Inženýrské sítě v obci s možností napojení oceňovaného areálu: 1.2.3 Vlastní nemovitost Typ stavby Příslušenství Dostupnost jednotlivých podlaží Možnost dalšího rozšíření Technická hodnota 1.2.4 Připojení objektu na inženýrské sítě Vodovod: Kanalizace: Elektrická síť: Plyn: Telefon: Východně od středu obce Příjezd po zpevněné hlavní komunikaci Rovinatý Starší rodinné domy Na komunikaci před domem Elektro, vodovod, kanalizace, zemní plyn, telefon Dům řadový vnitřní Venkovní úpravy 1.NP- z ulice a ze dvora V půdním prostoru Objekt je ve zhoršeném stavebně-technickém stavu, s velmi zanedbanou údržbou a vysokým stupněm morálního opotřebení. Veřejný vodovod (odpojen) Není 230 V Není Není

5 2. Posudek I - ocenění časovou cenou (věcná hodnota) 2.1 Metodika stanovení časové ceny Časovou cenou se rozumí cena, za kterou je možno nemovitosti pořídit (postavit) v cenové úrovni k datu ocenění (tzv. reprodukční výchozí cena), snížená u staveb o přiměřené opotřebení. Vzhledem k tomu, že je tato cena zjišťována pro následné stanovení ceny obvyklé, je u staveb použito cen z cenového předpisu, indexovaných k datu odhadu. Pro ocenění pozemků je použita porovnávací metoda. Pro porovnání byly použity ceny pozemků ve srovnatelných lokalitách z realitní inzerce. 2.2 Rodinný dům 2.2.1 Popis celkový Rodinný dům se nachází v obci Víceměřice, číslo pop. 41. Dům je řadový vnitřní, nepodsklepený, s 1 nadzemním podlažím, uliční část je zastřešena sedlovou střechou, dvorní křídlo je zastřeno pultovou střechou. Není zde zřízeno obytné podkroví. Objekt Půdorys Podsklepení Počet nadzemních podlaží Podkroví Základy Izolace Nosná konstrukce Střecha Krytina Klempířské konstrukce Fasádní omítky Vnější obklady Bleskosvod Rodinný dům řadový vnitřní Do tvaru L Není 1 NP Není Základové pasy Není Zděná z cihel pálených a nepálených tl. 45 cm, dvorní křídlo tl. 30 cm Krov dřevěný, střecha sedlová a pultová Pálené tašky, eternitové šablony Pozinkovaný plech (jen do ulice) Břízolit (do ulice), vápenná hrubá omítka (do dvora) Chybí Není 2.2.2 Popis objektu Dům je řadový vnitřní, uliční fasáda je orientována k jihu. Vstup do domu je z ulice do chodby v pravé části domu. Dům má půdorys do tvaru L, dispozice je 1+1 v uliční části se nachází chodba a kuchyň, ve dvorním křídle 1 pokoj. Není zde koupelna (jen provizorní vana v chodbě), WC je suché ve dvoře. Půdní prostor má 2 úrovně. Za domem je neupravený dvůr, za ním velká neudržovaná zahrada, zarostlá náletovými dřevinami. Mezi dvorem a zahradou je úzký pozemek, který dříve tvořil koryto potoka, nyní se jedná o zatravněný pás jiného vlastníka (LV 1 Obec Víceměřice). Dům je zděný z cihel pálených a nepálených tl. 45 cm, dvorní křídlo tl. 30 cm. Krov je dřevěný, střecha nad uliční částí je sedlová, krytá pálenými taškami (do ulice) a eternitovými šablonami (do dvora), nad dvorním křídlem je střecha pultová s provizorní krytinou. Vnější omítka je břízolitová (do ulice) a vápenná hrubá (do dvora), klempířské konstrukce z

6 pozinkovaného plechu (jen do ulice). Schody jsou dřevěné žebříkové (do půdního prostoru). Okna jsou dřevěná dvojitá, dveře dřevěné náplňové. Stropy jsou rovné, vnitřní omítky vápenné hladké, obklady chybí. Podlahy obytných i ostatních místností jsou betonové. Vnitřní vybavení tvoří jen vývod vody do umývátka v chodbě (není funkční). V chodbě je provizorně postavená vana, WC je suché ve dvoře. Vytápění je jen v kuchyni sporákem na tuhá paliva. Objekt je napojen na elektřinu a veřejný vodovod (k datu ocenění je vodovod odpojen). Je možné připojení na veřejnou kanalizaci a zemní plyn. 2.2.3 Stáří a technický stav objektu Užívání od roku Provedené úpravy Zjištěné závady Celkový technický stav 2.2.4 Výpočet výměr pro ocenění 1910 (dle odborného odhadu, původní stáří objektu není známo) Dům je bez zásadních úprav. - Zvýšená vlhkost zdiva z důvodu chybějící hydroizolace - Přestárlá a z části opadaná omítka do dvora - Trhliny v obvodovém zdivu Objekt je ve zhoršeném stavebně-technickém stavu, s velmi zanedbanou údržbou a vysokým stupněm morálního opotřebení, chybí základní vnitřní vybavení. Objekt je vhodný k celkové rekonstrukci nebo spíše k demolici. 1.NP délka šířka výška ZP OP o Část m m m m 2 m 3 část 1 7,60 5,80 2,45 44,08 108,00 část 2 vč. zastřeš. 4,40 3,50 2,95 15,40 45,43 Celkem 1.NP 59,48 153,43 Zastřešení délka šířka výška ZP OP Část m m m m 2 m 3 1. část - zastavěná plocha (obdélník) 7,60 5,80 44,08 - výška půdní nadezdívky 2,05 90,36 - výška hřebene nad nadezdívkou 2,20 48,49 Celkem zastřešení 138,85 Rekapitulace ZP OP m 2 m 3 1. nadzemní podlaží 59,48 153,43 zastřešení 138,85 Celkem 59,48 292,28 Užitná plocha domu 1. NP Výměra (m 2 ) pokoj 9,55 kuchyň 13,75 chodba 11,50 Celkem 34,80

7 2.2.5 Zjištění typu objektu a způsobu ocenění Dům splňuje podmínky 13 odst. 2 vyhlášky č. 441/2013 Sb.: nadpoloviční část ploch odpovídá požadavkům na trvalé bydlení, objekt nemá více než tři samostatné byty, objekt nemá více než dvě nadzemní podlaží, jedno podzemní podlaží a podkroví, jedná se tedy o rodinný dům. Konstrukce objektu je zděná, jedná se o rodinný dům typu A. 2.2.6 Výpočet ceny objektu nákladovým způsobem Výpočet ceny - rodinný dům zděný nepodsklepený nebo podsklepený do 1/2, s 1 NP Vypočteno tabulkovým procesorem Excel - program ABN14 Rodinný dům podle 13 a přílohy č. 11 vyhlášky č. 441/2013 Sb. typ A nepodsklepený Střecha sklonitá bez podkroví Základní cena dle typu z přílohy č. 11 vyhlášky ZC / Kč/m 3 2 290,00 Koeficient využití podkroví ppod 1,000 Základní cena po 1. úpravě = ZC/ x ppod ZC Kč/m 3 2 290,00 Obestavěný prostor objektu OP m 3 292,28 Koeficient polohový ( příloha č. 20 vyhlášky ) K 5-0,80 Koeficient změny cen staveb ( příloha č. 41 vyhlášky, dle CZ-CC ) K i - CZ-CC: 111 2,126 Koeficient vybavení stavby Pol.č. Konstrukce a vybavení Provedení Stand Podíl (př.15) % Pod.č. Koef. Uprav. podíl (1) (2) (3) (4) (5) (6) (7) (8) (9) 1 Základy kamenné pasy bez izolací S 0,08200 100 0,08200 1,00 0,08200 2 Zdivo smíšené (cihly, kámen) prům. tl. 45 cm S 0,21200 100 0,21200 1,00 0,21200 3 Stropy s rovným podhledem S 0,07900 100 0,07900 1,00 0,07900 4 Střecha krov dřev., střecha sedlová S 0,07300 100 0,07300 1,00 0,07300 5 Krytina pálené tašky, eternitové vlnovky S 0,03400 100 0,03400 1,00 0,03400 6 Klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu vč. parapetů - jen do ulice P 0,00900 100 0,00900 0,46 0,00414 7 Vnitřní omítky vápenné hladké S 0,05800 100 0,05800 1,00 0,05800 8 Fasádní omítky břízolit, vápenné hladké S 0,02800 100 0,02800 1,00 0,02800 9 Vnější obklady chybí C 0,00500 100 0,00500 0,00 0,00000 10 Vnitřní obklady chybí C 0,02300 100 0,02300 0,00 0,00000 11 Schody dřevěné žebříkové P 0,01000 100 0,01000 0,46 0,00460 12 Dveře dřevěné náplňové S 0,03200 100 0,03200 1,00 0,03200 13 Okna dřev. dvojitá S 0,05200 100 0,05200 1,00 0,05200 14 Podlahy obytných místn. betonové P 0,02200 100 0,02200 0,46 0,01012 15 Podlahy ostatních místn. betonové P 0,01000 100 0,01000 0,46 0,00460 16 Vytápění sporák na TP P 0,05200 100 0,05200 0,46 0,02392 17 Elektroinstalace 230 V P 0,04300 100 0,04300 0,46 0,01978 18 Bleskosvod chybí C 0,00600 100 0,00600 0,00 0,00000 19 Rozvod vody rozvod studené vody P 0,03200 100 0,03200 0,46 0,01472 20 Zdroj teplé vody chybí C 0,01900 100 0,01900 0,00 0,00000 21 Instalace plynu chybí C 0,00500 100 0,00500 0,00 0,00000 22 Kanalizace z umývátka - do trativodu P 0,03100 100 0,03100 0,46 0,01426 23 Vybavení kuchyní sporák na TP P 0,00500 100 0,00500 0,46 0,00230 24 Vnitřní vybavení 1x umývátko P 0,04100 100 0,04100 0,46 0,01886 25 Záchod chybí C 0,00300 100 0,00300 0,00 0,00000 26 Ostatní chybí C 0,03400 100 0,03400 0,00 0,00000 27 Konstrukce neuvedené není 0,00000 100 0,00000 1,00 0,00000

8 Celkem 1,00000 0,76730 Koeficient vybavení ( z výpočtu výše ) K 4-0,76730 Zákl. cena upravená ZC K4 K5 Ki Kč/m 3 2 988,50 Rok odhadu 2014 Rok pořízení 1910 Stáří S roků 104 Opotřebení - odborným odhadem O % 85,00 Výchozí cena CN Kč 873 478,78 Stupeň dokončení stavby D % 100,00 Výchozí cena po zohlednění stupně dokončení stavby CND Kč 873 478,78 Odpočet na opotřebení 85,00 % O Kč -742 456,96 Cena po odpočtu opotřebení Kč 131 021,82 Jedná se o stavbu s doloženým výskytem radonu, se stavebním povolením vydaným do 28.2.1991? ne Snížení ceny za doložený výskyt radonu ( 21 odst. 4 vyhlášky) 0 % Kč 0,00 Cena ke dni odhadu CS Kč 131 021,82 2.3 Studna Studna se nachází v zahradě, je kopaná, skružená, hloubka cca 4 m (dle sdělení uživatele), bez čerpadla. Studna kopaná a) studna Vypočteno tabulkovým procesorem Excel - program ABN14 Celková hloubka studny od terénu m 4,00 Rok odhadu 2014 Rok pořízení 1910 Stáří roků 104 Předpokládaná životnost roků 100 Opotřebení % 85,00 Ocenění Hloubka metrů ZC (Kč/m) cena (Kč) 0.00 až 5.00 m 4,00 1 950,00 7 800,00 5.00 až 10.00 m 0,00 3 810,00 0,00 nad 10.00 m 0,00 5 200,00 0,00 Celkem výchozí cena dokončené studny Kč 7 800,00 Stupeň dokončení studny odborným odhadem % 100,00 Výchozí cena po zohlednění stupně dokončení studny Kč 7 800,00 Opotřebení studny 85,00 % Kč -6 630,00 Cena ke dni odhadu bez K5, Ki, pp studna Kč 1 170,00 b) čerpadlo základní cena dle příl. č. 10 0,00 Cena ke dni odhadu bez K5, Ki, pp studna + čerpadlo Kč 1 170,00 Koeficient polohový K5 dle příl. č. 20 0,80 Koeficient změny cen staveb Ki dle příl. č. 41 CZ-CC 2222 2,302 Cena ke dni odhadu s pp Kč 2 154,67

9 2.4 Pozemky stavební Pozemky jsou oceněny porovnávacím způsobem. Cenové porovnání je provedeno s cenami obdobných pozemků ve srovnatelných lokalitách z realitní inzerce na internetových stránkách www.sreality.cz květen 2014. Porovnávané nemovitosti stavební pozemky: Prodej, pozemek pro bydlení, 3 795 m² Celková cena: 759 002 Kč za nemovitost Cena za m²: 200 Kč za m² Datum aktualizace: 07.04.2014 Plocha pozemku: 3 795 m 2 Pozemky v lokalitě nově vznikajícího satelitu v obci Víceměřice. K prodeji jsou 3 pozemky s výměrou 766, 1.509 a 1.520 m2. Pozemky vč. kompletních inženýrských sítí i veřejného osvětlení. Dopravní dostupnost obce je velmi dobrá, leží v blízkosti sjezdu dálnice D1. Prodej, pozemek pro bydlení, 1 376 m² Celková cena: 299 968 Kč za nemovitost Cena za m²: 218 Kč za m² Adresa: Vřesovice (okres Prostějov) Datum aktualizace: 21.02.2014 Plocha pozemku: 1 376 m 2 Rozměry - šířka: 13 m Rozměry - délka: 106 m Prodej pozemku pro výstavbu rodinného domu v obci Vřesovice okr. Prostějov. Výměra 1.376 m2. Šířka pozemku 12,5 m. Příjezd z hlavní silnice. Okolní zástavba rodinných domů je řadová, přízemní i patrové domy. Inženýrské sítě na hranici pozemku: elektřina, obecní voda, plyn, přípojka na hloubkovou kanalizaci. Obec je vzdálena jen 9 km od města Prostějov. Prodej, pozemek pro bydlení, 683 m² Celková cena: 290 000 Kč za nemovitost Cena za m²: 425 Kč za m² Adresa: Želeč (okres Prostějov) Datum aktualizace: 05.05.2014 Plocha pozemku: 683 m 2

10 Prodej stavebního pozemku, cca 11 km od Vyškova, 14 km od Prostějova určeného k výstavbě RD. Pozemek je rovinatý, kompletně zasíťovaný. Šířka 20m, délka 35m. Na základě nabídek stavebních pozemků pro bydlení ve srovnatelných lokalitách, které se pohybují v rozmezí 200-425 Kč/m 2, s přihlédnutím ke konfiguraci terénu a kvalitě okolí, stanovuji cenu stavebního pozemku na 300 Kč/m 2. Ocenění stavebních pozemků Parcela Výměra ZC Cena Druh pozemku Umístění číslo m 2 Kč/m 2 Kč St. 45 zastavěná plocha a nádvoří plocha pod domem a dvorem 197 300,00 59 100,00 66/1 zahrada za domem 1 622 100,00 162 200,00 Celkem parcely 221 300,00 2.5 Rekapitulace ocenění časovou cenou Objekt Současný stav Po odpočtu opotřebení Cena současný stav (Kč) Rodinný dům č.p. 41 131 021,82 Studna kopaná 2 154,67 Stavby celkem 133 176,49 Pozemky : St. 45 59 100,00 66/1 162 200,00 Pozemky celkem 221 300,00 Celkem 354 476,49 Celkem po zaokrouhlení 354 480,00

11 3. Posudek II - ocenění cenovým porovnáním Ocenění nemovitostí je provedeno cenovým porovnáním (komparací) na základě jednotkové srovnávací ceny. Porovnávací metoda ocenění vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji. Srovnatelnou cenou tedy rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými věcmi, na základě řady hledisek. Pro ocenění dané nemovitosti je použita multikriteriální metoda přímého porovnání podle Bradáče. Princip metody spočívá v tom, že z databáze znalce o realizovaných resp. inzerovaných prodejích podobných nemovitostí je pomocí přepočítacích indexů jednotlivých objektů odvozena tržní cena oceňovaného objektu. Indexy odlišnosti u jednotlivých objektů respektují jejich rozdíl oproti oceňovanému objektu. Z takto získané ceny následným statistickým vyhodnocením je zjištěna cena průměrná. Je provedeno porovnání s podobnými objekty (stavebními pozemky, na nichž se nachází dům k demolici) v obdobných lokalitách z realitní inzerce na www.sreality.cz květen 2014. 3.1 Cenové porovnání Porovnávané objekty realitní inzerce: Prodej, pozemek pro bydlení, 1 358 m² Celková cena: 199 000 Kč včetně provize Celková cena: 191 000 Kč bez provize Cena za m²: 141 Kč za m² Adresa: Pavlovice u Kojetína (okres Prostějov) Datum aktualizace: 10.05.2014 Umístění objektu: Okraj obce Typ domu: Přízemní Plocha pozemku: 1 358 m 2 Voda: Místní zdroj, Dálkový vodovod Elektřina: 230V Prodej pozemku na okraji obce Pavlovice u Kojetína. Celková plocha 1358 m2. Pozemek je situován na klidném místě. Vede k němu obecní cesta. Elektřina je přivedena až na pozemek, plyn a veřejný vodovodní řád v dosahu. Kanalizace v obci není. Na pozemku se nachází původní dům, určený ke kompletní rekonstrukci nebo demolici. Prodej, pozemek pro bydlení, 1 928 m² Celková cena: 299 000 Kč Cena za m²: 155 Kč za m² Adresa: Dřevnovice (okres Prostějov) Datum aktualizace: 11.5.2014 Stav objektu: Špatný

12 Poloha domu: Řadový Umístění objektu: Centrum obce Typ domu: Přízemní Plocha zastavěná: 250 m 2 Plocha užitná: 100 m 2 Plocha pozemku: 1 928 m 2 Sklep: Ano Voda: Místní zdroj Plyn: Plynovod Odpad: Septik Elektřina: 120V K prodeji pozemek vhodný pro stavbu rodinného domu v Dřevnovicích. Na pozemku se nachází RD 2+1 k demolici. SP je v řadové zástavbě, uliční šíře 17 m, skládá se ze dvou parcel o vel. 774 m2 a 1154 m2, každá z nich má možnost samostatného vjezdu z asfaltové komunikace, tudíž je tento pozemek vhodný i ke stavbě dvou rodinných domů. IS: elektřina, plyn, septik, studna, přípojka obecního vodovodu je před domem. Prodej, pozemek pro bydlení, 2 148 m² Celková cena: 350 000 Kč včetně provize Celková cena: 337 000 Kč bez provize Cena za m²: 157 Kč za m² Poznámka k ceně: včetně provize rk a právního servisu Adresa: Nezamyslice - Těšice (okres Prostějov) Datum aktualizace: 12.5.2014 Umístění objektu: Okraj obce Plocha zastavěná: 278 m 2 Plocha pozemku: 2 148 m 2 Prodej - pozemek o výměře 2148 m2 v Těšicích u Nezamyslic. Na zastavěné ploše se nachází dva domy určené k demolici. Pozemek je situovaný v klidné části obce. Před domy vede elektřina, plyn, obecní vodovod. Veškerá občanská vybavenost v 2km vzdálených Nezamyslicích.

13 Zjištění ceny přímým porovnáním pozemků tab. 1 Velikost pozemku Způsob Č. Lokalita (m 2 ) využití Oceň. objekt Víceměřice 1819 stavební Vlastnosti Na pozemku se nachází RD 1+1 k demolici. Pozemek v rovině, v obci. Zast. plocha + velká neudržovaná zahrada. Možnost napojení na všechny IS. (1) (2) (3) (4) (5) 1 Pavlovice u Kojetína 1358 stavební 2 Dřevnovice 1928 stavební 3 Nezamyslice- Těšice 2148 stavební Na pozemku se nachází RD k demolici. Pozemek v rovině, na kraji obce. Zastav. plocha + velká zahrada. El. na pozemku, V a P v dosahu. Na pozemku se nachází RD 2+1 k demolici. Pozemek v rovině, v centru obce. Zastav. plocha + velká zahrada. El.,P, studna, septik na pozemku, veřejný vodovod před domem. Na pozemku se nachází 2 RD k demolici. Pozemek v rovině, v obci. Zastav. plocha + velká zahrada. El. na pozemku, V a P v dosahu. Zjištění ceny přímým porovnáním pozemků - tab. 2 Cena po redukci Cena požadovaná Koef. redukce na Č. na resp. zaplacená pramen ceny Kč celkem Kč / m 2 pramen ceny K CR Kč / m 2 K1 K2 K3 K4 K5 K6 poloha velikost svah ap. stav a vybavení doprav. dostup. úvaha znalce IO (1-4) Cena oceň objektu. Kč / m 2 (1) (6) (7) (8) (9) (10) (11) (12) (13) (14) (15) (16) 1 191 000 141 0,70 98 1,00 1,02 1,00 0,99 1,00 1,00 1,01 97 2 299 000 155 0,70 109 1,00 1,00 1,00 0,99 1,00 1,00 0,99 110 3 350 000 163 0,70 114 0,99 1,00 1,00 0,99 1,00 1,00 0,98 116 Jednotková porovnávací cena Kč / m 2 108 Výměra oceňovaného pozemku m 2 1 819 Porovnávací cena Kč 195 846 Porovnávací cena - zaokrouhleno Kč 196 000 4. Práva a závady Uživatelka domu paní E. Danielová při místním šetření sdělila, že nemovitost začala užívat na základě nájemní smlouvy na dobu určitou, jejíž platnost již vypršela. Tato smlouva nebyla znalci předložena. Na nemovitost se tedy pohlíží, jako by nebyla zatížena nájemním vztahem. Na výpisu z katastru nemovitostí LV 156 v části B1 není uvedeno žádné právo vztahující se k nemovitostem, v části C není uvedeno žádné věcné břemeno. Na nemovitosti tedy neváznou závady, které by měly být oceněny ve smyslu ustanovení 336a Občanského soudního řádu.

14 5. REKAPITULACE OCENĚNÍ Způsob ocenění Věcná hodnota (časová cena) Cena zjištěná porovnávacím způsobem Obvyklá (tržní) cena podle odborného odhadu znalce Slovy: jednostodevadesátpěttisíckorunčeských Cena 354 480,00 Kč 196 000,00 Kč 195 000,00 Kč V Brně dne 12. května 2014 Ing. Tomáš Hudec Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 25. 10. 1996, čj. Spr. 3138/96 pro základní obor ekonomika (odvětví ceny a odhady, se zvláštní specializací pro odhady nemovitostí) a základní obor stavebnictví (stavby obytné). Znalecký posudek je zapsán pod č. 3176/2014 znaleckého deníku. Znalečné účtuji podle připojené likvidace. V Brně dne 12. května 2014 Ing. Tomáš Hudec Seznam příloh: Fotodokumentace nemovitosti Výpis z katastru nemovitostí LV 156 str. 1, 5, 6 Výřez z katastrální mapy Mapa oblasti

15 Fotodokumentace nemovitosti

16

17

18

19 Výřez z katastrální mapy pro k.ú. Víceměřice

20 Mapa oblasti