ZNALECKÝ POSUDEK č. 3143/2014

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č. 3143/2014 o ceně nemovitostí v katastrálním území Horní Heršpice, obec Brno, okres Brno-město: chaty č.e. 350 na pozemku parc. č. 1737/2, bez pozemků Objednatel posudku: Účel posudku: Posudek vypracoval: Soudní exekutor JUDr. Karel Urban Exekutorský úřad Brno-město Minská 54, Brno Zjištění ceny obvyklé (tržní) jako podklad k prodeji nemovitosti povinného v rámci exekuce č.j. 97 EX 9458/09 Ing. Tomáš Hudec, znalec v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí, kancelář Riegrova 44, Brno, tel.: Datum místního šetření: 21. října 2013 Datum, ke kterému je provedeno ocenění: Zvláštní požadavky objednatele: 21. října 2013 k datu místního šetření Nejsou Použitý oceňovací předpis: Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v pl. znění. Vyhláška č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb., vyhlášky č. 364/2010 Sb., vyhlášky č. 387/2011 Sb. a vyhl.č. 450/2012 Tento posudek obsahuje 16 stran včetně příloh a předává se ve 2 vyhotoveních

2 2 0. Úvod, použitá metodika ocenění Dle usnesení Exekutorského úřadu Brno-město č.j. 97 EX 9458/ je třeba stanovit obvyklou cenu nemovitostí. Obvyklá cena je stanovena k datu místního šetření, t.j. k datu 21. října Úkolem podepsaného znalce je provést ocenění nemovitosti obvyklou (= obecnou, tržní, obchodovatelnou) cenou. Pro její stanovení neexistuje předpis, k dispozici je pouze odborná literatura respektive znalecké standardy. V zákonu č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku (jenž se ovšem vztahuje na výslovně vyjmenované případy, což v daném případě není) je tzv. obvyklá cena definována následujícím způsobem: Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Základem pro stanovení přiměřené náhrady při vypořádání podílového spoluvlastnictví k nemovitosti je její obecná cena obvyklá v daném místě v době rozhodování. Není na místě vycházet z tzv. odhadní ceny, zjištěné znaleckým posudkem podle cenového předpisu. V těchto případech má cena zjištěná podle cenových předpisů jen určitý informativní, orientační význam a je směrodatná zejména pro daňové účely. Jinak ovšem platí zásada smluvní volnosti a účastníci smlouvy již nejsou vázáni cenou zjištěnou podle cenového předpisu. Přitom pouze obecná cena vyjadřuje aktuální tržní hodnotu nemovitostí.... Aby náhrada byla přiměřená, musí vyjadřovat cenu závislou nejen na konstrukci a vybavení, velikosti a stáří věci (stavby), ale i zájmu o ni, tj. na poptávce a nabídce v daném místě a čase. Na základě výše uvedeného je pro stanovení obvyklé (tržní) ceny použita následující metodika (v souladu se Znaleckým standardem č. VI Obecné zásady oceňování majetku a Znaleckým standardem č. VII Oceňování nemovitostí ): 1. Ocenění časovou cenou - zjistí se náklady na pořízení staveb v současné cenové úrovni (snížené o přiměřené opotřebení vzhledem ke stáří, stavu a předpokládané zbývající životnosti) plus cena pozemků. Vzhledem k tomu, že vyhláška č. 3/2008 Sb. používá koeficienty změny cen staveb, jež přiměřeně upravují základní cenovou úroveň 1994 na úroveň současnou, použije se zpravidla cena zjištěná podle této vyhlášky, bez koeficientu prodejnosti. 2. Ocenění porovnávacím způsobem - podle známých realizovaných resp. inzerovaných prodejů obdobných nemovitostí se provede porovnání a aplikace na oceňovanou nemovitost. Tato metoda vzhledem ke specifikům oceňované nemovitosti není použita, viz str. 4, bod Ocenění jednotlivých práv a závad s nemovitostí spojených

3 3 4. Závěrečný odborný odhad obvyklé ceny podle odborné úvahy znalce, na základě zvážení všech okolností a výše vypočtených cen. 1. Nález 1.1 Podklady pro vypracování posudku Pro vypracování znaleckého posudku byly zapůjčeny případně podepsaným znalcem opatřeny následující podklady: Výpis z katastru nemovitostí Výpis z katastru nemovitostí LV č vyhotovený dne pro k.ú.horní Heršpice: A: Vlastník: RČ Podíl Juříček Jan, Husova 165/5, Brno /2654 B: Nemovitosti: Stavba: Horní Heršpice, č.e. 350 rodinná rekreace, na parcele 1737/2 LV: C: Omezení vlastnického práva: Nařízení exekuce Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Zástavní právo exekutorské Podrobnosti viz. příloha posudku Výřez z katastrální mapy Výřez z katastrální mapy pro k.ú. Horní Heršpice z Místní šetření Místní šetření spojené s prohlídkou, měřením a fotodokumentací nemovitosti bylo provedeno dne 21. října Prohlídka byla provedena bez účasti vlastníka nemovitosti. Přístup přes zahradu k objektu umožnil vlastník pozemku paní Lukášková. Objekt samotný byl volně přístupný Jiné - územní plán města Brna přístupný na webových stránkách města Brna Předpisy a metodiky pro ocenění Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v platném znění. Vyhláška č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb., vyhlášky č. 364/2010 Sb., vyhlášky č. 387/2011 Sb. a vyhl.č. 450/2012 Sb. Znalecký standard č. VI - Obecné zásady oceňování majetku. Vysoké učení technické v Brně - Ústav soudního inženýrství, 1998.

4 4 Znalecký standard č. VII - Oceňování nemovitostí. Vysoké učení technické v Brně - Ústav soudního inženýrství, Výpočetní programy Program pro oceňování nemovitostí ABN. Autor: Prof. Ing. Albert Bradáč, DrSc., Brno Porovnávací databáze cen nemovitostí Pro cenové porovnání byly použity následující databáze: - Vlastní databáze znalce Databáze je uložena formou tabulek v textovém editoru, obsahuje informace o zrealizovaných cenách a popisy porovnávacích nemovitostí. - Realitní internetové stránky Pro porovnání nemovitosti byly použity nabízené prodeje nemovitostí podobného typu na internetových stránkách Situace oceňované nemovitosti Předmětem ocenění je nemovitost, obsahující následující objekty: chata č.e. 350 na pozemku parc. č. 1737/2 Nemovitost se nachází v k.ú. Horní Heršpice, v blízkosti křižovatky ulic Ořechovská a Osamělá, v chatové osadě. Ve vzdálenosti cca 200 metrů jihovýchodně se nachází obchodní centrum Tesco. Příjezd k nemovitosti je po cestě kryté silničními panely ve vzdálenosti cca 50 metrů od napojení na asfaltovou vozovku v ulici Ořechovská. Dle platného územního plánu města Brna se objekt nachází v ploše označené jako plocha nestavební volná s funkcí individuální rekreace na ZPF. Oceňovaný objekt stojí na pozemku parc.č. 1737/2 zastavěná plocha o výměře 26 m 2 a je ve vlastnictví města Brna. Zahrada kolem chaty parc.č. 1737/1, v druhu pozemku zaspaná jako orná půda o výměře 2000 m 2 je ve vlastnictví třetí osoby. Vlastník chaty nemá po právní stránce zajištěný přístup k objektu věcným břemenem. Samotný objekt chaty je ve velmi podprůměrném stavebně technickém stavu, dlouhodobě neužívaný a bez jakékoliv údržby. Jsou viditelné značné závady znemožňující užívání objektu, Jde zejména o poškozenou střešní a podlahovou konstrukci objektu vlivem působení zemní a srážkové vlhkosti. Veškeré konstrukce objektu jsou přestárlé a na hranici technické životnosti. Vzhledem k tomu, že s nemovitostmi jako je výše popsaná se běžně neobchoduje, resp. jejich nabídka na realitním trhu je zcela zanedbatelná ( rekreační objekt v dezolátním stavu na pozemku města a obklopený pozemkem ve vlastnictví třetí osoby, se kterou není uzavřená nájemní smlouva o užívání pozemku ani zajištěný přístup k objektu věcným břemenem práva příjezdu a příchodu), je ocenění provedeno pouze nákladovým způsobem, tzv. věcnou cenou se zohledněním opotřebení objektu. Tato věcná cena je použitá jako podklad pro stanovení obvyklé ceny dle odborného odhadu znalce.

5 5 2. Posudek - ocenění časovou cenou (věcná hodnota) 2.1 Metodika stanovení časové ceny Časovou cenou se rozumí cena, za kterou je možno nemovitosti pořídit (postavit) v cenové úrovni k datu ocenění (tzv. reprodukční výchozí cena), snížená u staveb o přiměřené opotřebení. Vzhledem k tomu, že je tato cena zjišťována pro následné stanovení ceny obvyklé, je u staveb použito cen z cenového předpisu, indexovaných k datu odhadu. 2.2 Rekreační chata Popis celkový Rekreační chata se nachází v k.ú. Horní Heršpice, v oblasti s dalšími rekreačními objekty. Jedná se o přízemní nepodsklepený objekt s plochou střechou. Objekt Rekreační chata samostatně stojící Půdorys Obdélníkový Podsklepení Ne Počet nadzemních podlaží 1 Podkroví Ne (pouze úložný prostor v prostoru pod plochou střechou v mírném spádu Základy Nejsou Izolace Nejsou Nosná konstrukce Dřevěná trámková konstrukce oboustranně opláštěná Střecha Plochá, trámová konstrukce Krytina Asfaltové pásy Klempířské konstrukce Zbytky plechového žlabu Úprava povrchů Nátěry (již zcela opotřebené) Vnitřní instalace Chybí Zařizovací předměty Chybí Stáří a technický stav objektu Užívání od roku Celkový technický stav Není známo. Odborným dhadem stáří přibližně 40 roků Objekt je v silně podprůměrném stavebně-technickém stavu, s dlouhodobě neprováděnou údržbou, vyžadující provedení zásadních stavebních úprav, které by umožnily užívání objektu.

6 Výpočet výměr pro ocenění 1.NP vč.zastřešení délka šířka výška ZP OP o Část m m m m 2 m 3 Základní část 4,60 4,15 2,45 19,09 46,77 Celkem 1.NP 19,09 46, Zjištění typu objektu a způsobu ocenění Jedná se o rekreační chatu zděnou, nepodsklepenou, s plochou střechou bez podkroví. Podle přílohy č. 7 se jedná o rekreační chatu typu F. Vzhledem k tomu, že objekt mimo běžnou údržbu, je výše opotřebení stanovená analytickým způsobem Výpočet ceny objektu nákladovým způsobem Výpočet ceny Rekreační chata Vypočteno tabulkovým procesorem MS Excel - program ABN13 Chata podle 6 a přílohy č. 7 vyhlášky č. 3/2008 Sb. typ F obíjená nepodsklepená Střecha plochá bez podkroví Rok odhadu 2013 Rok pořízení resp. kolaudace (odborný odhad) 1973 Stáří S roků 40 Základní cena dle typu z příl. č. 7 vyhlášky ZC / Kč/m ,00 Koeficient využití podkroví Kpod 1,00 Základní cena po 1. úpravě = ZC / x Kpod ZC Kč/m ,00 Obestavěný prostor objektu OP m 3 46,77 Koeficient polohový ( příloha č. 14 vyhlášky ) K 5-1,20 Koeficient změny cen staveb ( příloha č. 38, dle CZ-CC ) Ki - CZ-CC 111 2,146 Koeficient vybavení stavby Pol. č. Konstrukce a vybavení Provedení Stand. Podíl (př.15) % Pod.č. Koef. Uprav. podíl (1) (2) (3) (4) (5) (6) (7) (8) (9) 1 Základy vč. zem. prací pouze pod sloupky P 0, , ,46 0, Podezdívka chybí C 0, , ,00 0, Svislé konstrukce dřevěné oboustranně obité S 0, , ,00 0, Stropy dřevěné trámové bez podbití S 0, , ,00 0, Zastřeš. mimo krytinu plochá střecha S 0, , ,00 0, Krytiny střech asfaltové pásy S 0, , ,00 0, Klempířské konstrukce žlab z pozinkovaného plechu S 0, , ,00 0, Úprava povrchů nátěry S 0, , ,00 0, Schodiště chybí C 0, , ,00 0, Dveře dřevěné svlakové S 0, , ,00 0, Okna dřevěná jednoduchá S 0, , ,00 0, Podlahy dřevěná S 0, , ,00 0, Vytápění Chybí C 0, , ,00 0, Elektroinstalace chybí C 0, , ,00 0, Rozvod vody chybí C 0, , ,00 0, Zdroj teplé vody chybí C 0, , ,00 0, Rozvod propan - butanu chybí C 0, , ,00 0, Kanalizace chybí C 0, , ,00 0,00000

7 7 19 Záchod chybí C 0, , ,00 0, Okenice chybí C 0, , ,00 0, Vnitřní hyg.vybavení chybí C 0, , ,00 0, Ostatní chybí C 0, , ,00 0, Neuvedené není 0, , ,00 0,00000 Celkem 1, ,76342 Koeficient vybavení ( z výpočtu výše ) K 4-0,76342 Zákl. cena upravená ZC K4 K5 Ki Kč/m ,43 Rok odhadu 2013 Rok pořízení 1973 Stáří S roků 40 Způsob výpočtu opotřebení ( lineárně / analyticky ) analyticky Celková předpokládaná životnost Z roků viz anal. výpočet Opotřebení O % 87,51 Výchozí cena CN Kč ,43 Stupeň dokončení stavby D % 100,00 Výchozí cena po zohlednění stupně dokončení stavby CND Kč ,43 Odpočet na opotřebení 87,51 % O Kč ,52 Cena po odpočtu opotřebení, Kč ,91 Cena ke dni odhadu C N Kč , Pozemky Pozemek pod objektem je ve vlastnictví města Brna a není tedy součástí ocenění. 2.4 Rekapitulace ocenění časovou cenou Objekt Současný stav Po odpočtu opotřebení Cena současný stav (Kč) Rekreační chata č.e ,91 Pozemky 0,00 Celkem ,91 Celkem po zaokrouhlení ,00

8 8 2.5 Práva a závady Povinný si nepřevzal oznámení o místním šetření a neposkytnul součinnost při ocenění. Nebylo tedy možné ověřit, zda je objekt v pronájmu třetí osoby. Pro ocenění je uvažováno s tím, že objekt není zatížený nájemním vztahem. Na výpisu z katastru nemovitostí LV 1116 v části C není uvedeno žádné věcné břemeno. S oceňovanou nemovitostí je spojená právní závada spočívající v tom, že není zajištěný přístup k objektu z místní komunikace přes zahradu, která objekt obklopuje a je ve vlastnictví třetí osoby. Tuto závadu je možné odstranit zřízením věcného břemene práva příjezdu a přístupu, které by po vkladu do katastru nemovitostí umožňovalo vlastníkovi oceňovaného objektu přístup. Jelikož nelze jednoznačně stanovit cenu práva odpovídající věcnému břemenu přístupu k objektu výnosovým způsobem na základě ročního užitku, je toto právo stanoveno ve výši Kč, podle odstavce 5) 18 zákona č. 151/1997 Sb. v pl. znění. Oprávněným z věcného břemene a tedy plátcem ceny za zřízení věcného břemene by byl vlastník oceňovaného objektu. Výše uvedená právní závada nezanikne prodejem v dražbě. Proto je její cena odečtena od ceny nemovitosti. 3. REKAPITULACE OCENĚNÍ Způsob ocenění Věcná hodnota (časová cena) Obvyklá (tržní) cena podle Právní závada ( není zajištěný přístup k nemovitosti) Obvyklá (tržní) cena po odečtení právní závady dle odborného odhadu znalce Cena ,00 Kč ,00 Kč ,00 Kč 5 000,00 Kč slovy: pěttisíckorunčeských V Brně dne 7. ledna 2014 Ing. Tomáš Hudec

9 9 Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne , čj. Spr. 3138/96 pro základní obor ekonomika (odvětví ceny a odhady, se zvláštní specializací pro odhady nemovitostí) a základní obor stavebnictví (stavby obytné). Znalecký posudek je zapsán pod č. 3143/2014 znaleckého deníku. Znalečné účtuji podle připojené likvidace. V Brně dne 7. ledna 2014 Ing. Tomáš Hudec Seznam příloh: Fotodokumentace nemovitosti Výpis z katastru nemovitostí LV 1116 Výřez z katastrální mapy Mapa oblasti

10 10 Fotodokumentace nemovitosti

11 11

12 12

13 13

14 14

15 15 Výřez z katastrální mapy

16 16 Mapa oblasti