ZNALECKÝ POSUDEK č. 3351/2015

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č. 3351/2015 o ceně nemovitých věcí v katastrálním území Beroun, obec Beroun, okres Beroun, na ulici Košťálkova č. or. 11: bytu č. 1356/8 v bytovém domě č.p. 1356, 1357 na pozemku parc. č. St. 4377, St s pozemky parc. č. St. 4377, St. 4378, včetně příslušenství Objednatel posudku: Účel posudku: Posudek vypracoval: Soudní exekutor JUDr. Alena Blažková, Ph.D Exekutorský úřad Brno-město Konečného nám. 2, Brno Zjištění ceny obvyklé (tržní) jako podklad k prodeji nemovitých věcí povinného v rámci exekuce č.j. 006 EX 1306/08 Ing. Tomáš Hudec, znalec v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitých věcí, kancelář Riegrova 44, Brno, tel.: Datum místního šetření: 16. prosince 2015 Datum, ke kterému je provedeno ocenění: 16. prosince 2015 k datu místního šetření Zvláštní požadavky objednatele: Ocenění spoluvlastnického podílu o velikosti id. 1/4 Použitý oceňovací předpis: Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v pl. znění. Vyhláška č. 441/2013 Sb., k provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. Datum vyhotovení: 6. ledna 2016 Tento posudek obsahuje 18 stran včetně příloh a předává se v 1 vyhotovení

2 2 0. Úvod, použitá metodika ocenění Dle usnesení Exekutorského úřadu Brno-město č.j. 006 EX 1306/ je třeba stanovit obvyklou cenu nemovitých věcí - spoluvlastnického podílu o velikosti id. 1/4 ve vlastnictví povinného pana Zdeňka Musila. Obvyklá cena je stanovena k datu místního šetření, t.j. k datu 16. prosince Úkolem podepsaného znalce je provést ocenění nemovitosti obvyklou (= obecnou, tržní, obchodovatelnou) cenou. Pro její stanovení neexistuje předpis, k dispozici je pouze odborná literatura respektive znalecké standardy. V zákonu č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku (jenž se ovšem vztahuje na výslovně vyjmenované případy, což v daném případě není) je tzv. obvyklá cena definována následujícím způsobem: Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Základem pro stanovení přiměřené náhrady při vypořádání podílového spoluvlastnictví k nemovitosti je její obecná cena obvyklá v daném místě v době rozhodování. Není na místě vycházet z tzv. odhadní ceny, zjištěné znaleckým posudkem podle cenového předpisu. V těchto případech má cena zjištěná podle cenových předpisů jen určitý informativní, orientační význam a je směrodatná zejména pro daňové účely. Jinak ovšem platí zásada smluvní volnosti a účastníci smlouvy již nejsou vázáni cenou zjištěnou podle cenového předpisu. Přitom pouze obecná cena vyjadřuje aktuální tržní hodnotu nemovitostí.... Aby náhrada byla přiměřená, musí vyjadřovat cenu závislou nejen na konstrukci a vybavení, velikosti a stáří věci (stavby), ale i zájmu o ni, tj. na poptávce a nabídce v daném místě a čase. Na základě výše uvedeného je pro stanovení obvyklé (tržní) ceny použita následující metodika (v souladu se Znaleckým standardem č. VI Obecné zásady oceňování majetku a Znaleckým standardem č. VII Oceňování nemovitostí ): 1. Ocenění časovou cenou - zjistí se náklady na pořízení staveb v současné cenové úrovni (snížené o přiměřené opotřebení vzhledem ke stáří, stavu a předpokládané zbývající životnosti) plus cena pozemků. Vzhledem k tomu, že vyhláška č. 441/2013 Sb. používá koeficienty změny cen staveb, jež přiměřeně upravují základní cenovou úroveň 1994 na úroveň současnou, použije se zpravidla cena zjištěná podle této vyhlášky, bez koeficientu úpravy ceny pro stavbu dle polohy a trhu. 2. Ocenění porovnávacím způsobem - podle známých realizovaných resp. inzerovaných prodejů obdobných nemovitostí se provede porovnání a aplikace na oceňovanou nemovitost. 3. Závěrečný odborný odhad obvyklé ceny podle odborné úvahy znalce, na základě zvážení všech okolností a výše vypočtených cen.

3 3 1. Nález 1.1 Podklady pro vypracování posudku Pro vypracování znaleckého posudku byly zapůjčeny případně podepsaným znalcem opatřeny následující podklady: Výpisy z katastru nemovitostí Výpis z katastru nemovitostí LV č vyhotovený dne pro k.ú. Beroun: A: Vlastník: mmj.: Musil Zdeněk Mgr., nábřeží Kapitána Jaroše 1000/7, Praha 7 Podíl 1/4 B: Nemovitosti: Byt 1356/8 spoluvlastnický podíl 56/3592 budova Beroun-Město, č.p. 1356, 1357, byt. dům, LV 4797 na parcele St zastavěná plocha a nádvoří 376 m 2, LV 4797 St zastavěná plocha a nádvoří 450 m 2, LV 4797 C: Omezení vlastnického práva: Zástavní právo exekutorské Nařízení exekuce Zahájení exekuce Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Podrobnosti viz. příloha posudku Výřez z katastrální mapy Výřez z katastrální mapy pro k.ú. Beroun z Místní šetření Místní šetření spojené s prohlídkou, měřením a fotodokumentací nemovitosti bylo provedeno dne 16. prosince Prohlídka nemovitosti byla provedena za účasti pana Vydry zástupce spoluvlastníka povinného Předpisy a metodiky pro ocenění Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v platném znění. Vyhláška č. 441/2013Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku Znalecký standard č. VI - Obecné zásady oceňování majetku. Vysoké učení technické v Brně - Ústav soudního inženýrství, Znalecký standard č. VII - Oceňování nemovitostí. Vysoké učení technické v Brně - Ústav soudního inženýrství, Znalecké standardy POSN, Asociace znalců a odhadců ČR, o.s. - profesního oboru stavebnictví a nemovitosti Morava, ( Výpočetní programy Program pro oceňování nemovitostí ABN. Autor: Prof. Ing. Albert Bradáč, DrSc., Brno Porovnávací databáze cen nemovitostí Pro cenové porovnání byly použity následující databáze: - Vlastní databáze znalce Databáze je uložena formou tabulek v textovém editoru, obsahuje informace o zrealizovaných cenách a popisy porovnávacích nemovitostí. - Realitní internetové stránky Pro porovnání nemovitosti byly použity nabízené prodeje nemovitostí podobného typu na internetových stránkách

4 4 1.2 Situace oceňované nemovitosti Předmětem ocenění je nemovitost, obsahující následující objekty: byt č. 1356/8 v bytovém domě Beroun-Město, č.p. 1356, 1357, včetně podílu na společných částech domu a pozemku Pozemek parc. č. St zastavěná plocha a nádvoří o výměře 376 m 2 Pozemek parc. č. St zastavěná plocha a nádvoří o výměře 450 m 2 Nemovitost se nachází ve městě Beroun, v katastrálním území Beroun, na ulici Košťálkova č.or. 11. Příjezd k nemovitosti je po zpevněné veřejně užívané komunikaci. Ostatní zástavba v okolí je tvořena převážně bytovými domy z 60. let 20. století. Jihovýchodně od domu, ve vzdálenosti 400 m protéká řeka Litavka, dle programu Aquarius je kód záplavy 1 - nízké riziko Obec a okolí nemovitosti Druh obce: Město Počet obyvatel: Městský úřad: Ano Poštovní úřad: Ano Školy: MŠ, ZŠ, gymnázium, střední odborné školy Zdravotnictví: Nemocnice Občanská vybavenost: Vyšší vybavenost Obchody a služby: Široká síť obchodů a služeb Poptávka nemovitostí: Poptávka je v rovnováze s nabídkou Umístění nemovitosti v obci Poloha k centru: Vzdálenost k nádraží ČD: Dopravní podmínky: Konfigurace terénu: Převládající zástavba: Parkovací možnosti: Inženýrské sítě v obci s možností napojení oceňovaného areálu: Vlastní nemovitost U západního okraje města 2,6 km Při vedlejší komunikaci Terén zvlněný, vlastní pozemek rovinatý Bytové domy Omezené na veřejných parkovištích Elektro, vodovod, kanalizace, zemní plyn, telefon, kabelová televize Typ stavby: Dům vícebytový typový Dostupnost podlaží s oceňovaným bytem: Výtah, schodiště Možnost dalšího rozšíření: Není Technická hodnota: Bytový dům je v průměrném stavebnětechnickém stavu, byla provedena revitalizace. Byt je ve zhoršeném technickém stavu. Nebyla prováděna ani základní údržba, z důvodu vysokého opotřebení již byly odstraněny podlahy PVC, vnitřní vybavení kuchyně a WC. Pozemky k objektu celkem: 826 m Možnosti ohrožení, radon, hluk, imise ap. Možnosti ohrožení stavby Sesuv: není

5 5 Kritická poloha objektu u vozovky: není Jiné: nepřichází v úvahu Výskyt radonu Vlastník nemovitosti nemá zprávy o měření výskytu radonu v objektu. Imise, hluk aj. Zdroj znečištění a hluku v blízkém okolí: běžná automobilová doprava Připojení objektu na inženýrské sítě Vodovod: Kanalizace: Elektrická síť: Plyn: Kabelová televize: Telefonní přípojka: přípojka z veřejného vodovodu přípojka do veřejné kanalizační sítě 230/400 V zaveden zavedena zavedena 2. Posudek - ocenění časovou cenou (věcná hodnota) 2.1 Metodika stanovení časové ceny Časovou cenou se rozumí cena, za kterou je možno nemovitosti pořídit (postavit) v cenové úrovni k datu ocenění (tzv. reprodukční výchozí cena), snížená u staveb o přiměřené opotřebení. Vzhledem k tomu, že je tato cena zjišťována pro následné stanovení ceny obvyklé, je u staveb použito cen z cenového předpisu, indexovaných k datu odhadu. 2.2 Byt Popis celkový Byt se nachází v bytovém domě na ulici Košťálkova, č. popisné 1356, Jedná se o bytový dům samostatně stojící, obdélníkového půdorysu, se 2 vchody, s výtahem. Dům není podsklepený, má 8 nadzemních podlaží a plochou střechu. Komory k bytům jsou umístěny na patrech. Dispozice domu: Vstup do domu je ze severovýchodní strany do chodby se schodištěm v 1.NP Nosná konstrukce: ŽB montované panely Izolace: proti zemní vlhkosti Vnější povrchy: zateplovací systém Střecha: plochá Schodiště: betonové Střešní krytina: PVAC Oplechování: parapety, žlaby, svody z pozinkovaného plechu Bleskosvod: instalován Napojení na přípojky: elektro, voda, kanalizace, plyn, kabelová televize, telefon Výše spoluvlastnického podílu na společných částech domu a pozemcích je 56/3592, t.j. 1,56 % Popis bytu Bytová jednotka č. 1356/8 Umístění: 2. nadzemní podlaží Dispozice bytu: 2+1

6 6 Počet a výměra místností: pokoj 17,70 pokoj 17,70 kuchyň 9,00 koupelna 2,10 WC 1,00 předsíň 4,90 komora (na patře) 1,50 balkon 3,00 Výměra podlahové plochy bytu je 52,40 m 2 (bez komory, bez balkonu). Celková výměra podlahové plochy bytu s příslušenstvím je 53,90 m 2 (s komorou, bez balkonu). Popis konstrukcí: Obvodové zdivo: ŽB montované panely Vnitřní úprava stěn: vápenná omítka hladká Stropy: s rovnými podhledy Okna: dřevěná zdvojená Rozvod vody: rozvod studené a teplé vody Sanitární zařízení: vana smaltovaná, umývadlo, WC chybí Podlahy: vlýsky, cementový potěr Vytápění: dálkový přívod, radiátory článkové Kanalizace: ze všech zařizovacích předmětů Zdroj teplé vody: dálkový přívod Vybavení kuchyně: chybí Výměry pro ocenění: Podlahová plocha místností: 52,40 m 2 Podlahová plocha prostor u bytu (komora, balkon): 1,5 m 2, 3,00 m 2 Podlahová plocha pro ocenění celkem: 52,40 + 1,50*0,8 + 3,00*0,17 = 54,11 m Stáří a technický stav domu a bytu Dům je užíván od r (49 roků). V r byla provedena modernizace domu - zateplena fasáda, vyměněna okna za plastová (kromě oceňovaného bytu), vyměněna střešní krytina, balkony, rozvody vody a kanalizace. Prvky dlouhodobé životnosti nejeví známky poruch a jsou v průměrném stavebně-technickém stavu. Vstup do bytu je do předsíně, z ní do ostatních místností. Vybavení v bytě je původní, bez úprav je zde původní umakartové jádro, v koupelně je vana a umyvadlo. Okna jsou dřevěná zdvojená, dveře dřevěné hladké, radiátory článkové. Byt je ve zhoršeném technickém stavu. Nebyla prováděna ani základní údržba, z důvodu vysokého opotřebení již byly odstraněny podlahy PVC, vnitřní vybavení kuchyně a WC.

7 Způsob ocenění Objekt, v němž je byt umístěn, nesplňuje podmínky rodinného domu dle 3 písm. c) vyhlášky č. 137/1998 Sb. Plochy pro bydlení převažují nad jednotkami provozními (nebytovými prostory), jedná se o dům vícebytový typu J (typový). Byt se ocení nákladovým způsobem podle 21 vyhlášky, výsledkem je cena bytu včetně ceny společných částí domu. Pozemky se ocení samostatně Výpočet ceny bytu nákladovým způsobem Výpočet ceny - jednotka Byt č. 4 ve 2.NP Ocenění podle 21 vyhlášky č. 441/2013 Sb. Výpočet ceny nákladovým způsobem Vypočteno v tab. procesoru Excel programem ABN14b Budova Domy vícebytové (typové) typ J CZ-CC 112 Základní cena jednotky dle typu z přílohy č. 8 vyhlášky Kč/m ,00 Plocha pro výpočet ceny celkem PP m 2 54,11 Koeficient druhu konstrukce ( příl. č. 10 vyhlášky ) K1-1,037 Koeficient polohový ( příloha č. 20 vyhlášky ) K5-1,00 Koeficient změny cen staveb ( příloha č. 41 vyhlášky ) Ki - 2,100 Koeficient vybavení stavby Pol.č. Konstrukce a vybavení Provedení Stand. Podíl (př.21) % Pod.č. Koef. Uprav. podíl (1) (2) (3) (4) (5) (6) (7) (8) (9) 1 Základy betonové pasy s izolací S 0, , ,00 0, Svislé konstrukce ŽB montované S 0, , ,00 0, Stropy s rovným podhledem nespalné S 0, , ,00 0, Krov, střecha plochá střecha S 0, , ,00 0, Krytiny střech PVAC S 0, , ,00 0, Klempířské konstrukce úplné z pozink. plechu S 0, , ,00 0, Úprava vnitř. povrchů dvouvrstvé vápenné (mimo hygienická omítky zařízení) S 0, , ,00 0, Úprava vněj. povrchů kontaktní zateplovací systém N 0, , ,54 0, Vnitřní obklady keram. (hyg. zařízení) chybí C 0, , ,00 0, Schody betonové s PVC S 0, , ,00 0, Dveře hladké plné nebo prosklené S 0, , ,00 0, Vrata neuvažují se S 0, , ,00 0, Okna dřevěná zdvojená S 0, , ,00 0, a Povrchy podlah vlýsky S 0, , ,00 0, b Povrchy podlah chybí C 0, , ,00 0, Vytápění dálkové S 0, , ,00 0, Elektroinstalace světelná a třífázová S 0, , ,00 0, Bleskosvod instalován S 0, , ,00 0, Vnitřní vodovod plastové trubky, rozvod studené a teplé vody S 0, , ,00 0, Vnitřní kanalizace odpady ze všech hyg. zařízení, koupelen, S 0, , ,00 0,03100 kuchyní, vpustí 20 Vnitřní plynovod rozvod zemního plynu S 0, , ,00 0, Ohřev vody dálkový S 0, , ,00 0, Vybavení kuchyní chybí C 0, , ,00 0, Vnitřní hyg. vybavení umyvadlo, vana (WC chybí) S 0, , ,00 0, Výtahy osobní S 0, , ,00 0,01300

8 8 25 Ostatní domofon, telefon, odvětrání, požární S 0, , ,00 0,05700 hydranty, rozvody STA 26 Instalační pref. jádra neuvažují se S 0, , ,00 0, Konstrukce neuvedené nejsou 0, , ,00 0,00000 Celkem 1, , ,96866 Koeficient vybavení K4-0,96866 ZCU ZC x K1 x K4 x K5 Ki Kč/m ,80 Rok odhadu 2015 Rok pořízení 1966 Stáří S roků 49 Způsob výpočtu opotřebení ( lineárně / analyticky ) lineárně Celková předpokládaná životnost Z roků 100 Opotřebení O % 49,00 Výchozí cena bez pp CN Kč ,16 Stupeň dokončení stavby D % 100,00 Výchozí cena po zohlednění stupně dokončení stavby, bez pp CND Kč ,16 Odpočet na opotřebení 49,00 % O Kč ,86 Cena ke dni odhadu CN Kč , Pozemky stavební ( 27) Ceny stavebních pozemků ve srovnatelných lokalitách se pohybují v rozmezí Kč/m 2, vzhledem k poloze a využitelnosti stanovuji jednotkovou cenu stavebního pozemku na 1700 Kč/m 2. Ocenění stavebních pozemků Parcela číslo Druh pozemku Umístění Výměra m 2 ZC Kč/m 2 St zastavěná plocha a nádvoří plocha pod bytovým domem , ,00 St zastavěná plocha a nádvoří plocha pod bytovým domem , ,00 Celkem parcely ,00 Cena Kč 2.4 Rekapitulace ocenění časovou cenou Současný stav Po odpočtu opotřebení Cena současný stav (Kč) Stavby příslušenství celkem 0,00 Pozemky: p.č. St ,00 St ,00 Pozemky celkem ,00 Spoluvlastnický podíl na pozemku 56/3592 Cena spoluvlastnického podílu pozemků ,76 Cena vlastní jednotky bez příslušenství a pozemku ,30 Celkem ,06 Celkem po zaokrouhlení ,00

9 9 3. Posudek - ocenění cenovým porovnáním Ocenění nemovitostí je provedeno cenovým porovnáním (komparací) na základě jednotkové srovnávací ceny. Porovnávací metoda ocenění vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji. Srovnatelnou cenou tedy rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými věcmi, na základě řady hledisek. Pro ocenění dané nemovitosti je použita multikriteriální metoda přímého porovnání podle Bradáče. Princip metody spočívá v tom, že z databáze znalce o realizovaných resp. inzerovaných prodejích podobných nemovitostí je pomocí přepočítacích indexů jednotlivých objektů odvozena tržní cena oceňovaného objektu. Indexy odlišnosti u jednotlivých objektů respektují jejich rozdíl oproti oceňovanému objektu. Z takto získané ceny následným statistickým vyhodnocením je zjištěna cena průměrná. Je provedeno porovnání s podobnými objekty (byty) ve srovnatelných lokalitách z realitní inzerce na leden Cenové porovnání Porovnávané objekty realitní nabídky: Prodej bytu 2+kk 40 m², Nad Stadionem, Králův Dvůr Nabízíme k prodeji byt 2+kk s komorou v Králově Dvoře, nacházející se v 4.podlaží zrekonstruovaného panelového domu (zateplení, nová fasáda, vstup do domu a plastová okna). Byt se skládá ze 2 místností, kuchyňského koutu, předsíně, komory v chodbě domu a sklepní koje, celk. plocha bytu činí 40 m2. Byt je původní (kuchyňská linka, lino nebo koberec, koupelna s vanou + samostatné WC). V místě je veškerá občanská vybavenost. Celková cena: Kč za nemovitost Aktualizace: Stavba:Panelová Vlastnictví:Osobní Podlaží:4. podlaží z celkem 7 Plocha podlahová:40 m 2 Sklep:3 m 2 Voda:Dálkový vodovod Topení:Ústřední dálkové Výtah: ano

10 10 Prodej bytu m², Tovární, Beroun - Beroun-Město Prodej bytu o dispozici 2+1 v žádané lokalitě. Byt je v původním udržovaném stavu. Byt má dva neprůchozí pokoje, umakartové jádro a prostornou předsíň. Jedná se o povinný prodej řízený ZV. Více info viz fotodokumentace. Celková cena: Kč za nemovitost, včetně provize Celková cena: Kč za nemovitost, bez provize Aktualizace: Stavba:Panelová Vlastnictví:Osobní Podlaží:4. podlaží z celkem 7 včetně 1 podzemního Užitná plocha:43 m 2 Výtah: ano Prodej bytu m², Třída Míru, Beroun - Beroun-Město Prodej bytu 2+1 se 3 lodžiemi a komorou v bytě. Bytová jednotka o výměře 52,01 m2 je v osobním vlastnictví a nachází se v 8. patře panelového domu v Berouně, Třída Míru. Nová plastová okna a balkonové dveře, koupelna po rekonstrukci, stoupačky v plastu, topení ústřední dálkové s měřiči tepla. Kuchyňská linka s plynovým sporákem. V domě jsou dva výtahy, oba po rekonstrukci. Celková cena: Kč za nemovitost, včetně provize Celková cena: Kč za nemovitost, bez provize Aktualizace: Stavba:Panelová Vlastnictví:Osobní Podlaží: 9. podlaží Užitná plocha:52 m 2 Lodžie: 3 Voda:Dálkový vodovod Topení:Ústřední dálkové Plyn:Plynovod Výtah: ano

11 11 Prodej bytu m², Košťálkova, Beroun - Beroun-Město K prodeji byt 2+1/B, 58 m2, nacházející se v 3p/8p panelového domu, ul. Košťálkova, Beroun-město. Jedná se o byt v původním stavu, vhodný k rekonstrukci. Okna jsou plastová, orientovaná na V. WC a koupelna jsou samostatné. Jako podlahová krytina jsou použity parkety a koberce. Výborná dostupnost na dálnici D5. Celková cena: Kč za nemovitost, včetně provize Celková cena: Kč za nemovitost, bez provize Aktualizace: Stavba:Panelová Podlaží:3. podlaží Užitná plocha:58 m 2 Balkón:2 m 2 Sklep:2 m 2 Voda:Dálkový vodovod Topení:Ústřední plynové Výtah: ano Všechny porovnávané byty jsou v lepším technickém stavu, než oceňovaný byt a mají lepší vnitřní vybavení. Tato skutečnost je vyjádřena v tab. 2 koeficientem K4 a K6. Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku tab. 1 Velikost Č. Lokalita (m 2 Podlaží ) Oceň. objekt Beroun, Košťálkova 52,40 2 Jiné Dům z r. 1966, panel, zateplení, střešní krytina, plastová okna, balkony, rozvody vody a kanaliz. Byt 2+1 je ve zhoršeném technickém stavu. Nebyla prováděna ani základní údržba, z důvodu vysokého opotřebení již byly odstraněny podlahy PVC, vnitřní vybavení kuchyně a WC. U bytu balkon a komora na patře. (1) (2) (3) (4) (5) 1 Králův Dvůr, Nad Stadionem Beroun, Tovární Beroun, tř. Míru Beroun, Košťálkova 58 3 Dům panelový, modernizovaný- zateplení, plastová okna. Byt 2+kk: plastová okna, jinak v původ. stavu asi z 80. let, dobře udržovaný. Kuchyňská linka, el. sporák, PVC, umakartové jádro. Komora na patře, sklep. Dům panelový, bez zateplení, jen plastová okna. Byt 2+1 v původním stavu asi z 80. let, udržovaný. Umakart. jádro - sprchovací vanička, umyv., WC; kuchyňská linka, el. sporák, podlahy PVC. Dům panelový, bez zateplení, nová plastová okna, stupačky plast, rekonstr. výtahy. Byt 2+1- koupelna po rekonstrukci, novější KL, plyn. sporák. U bytu 3 lodžie, v bytě komora. Dům panelový, bez zateplení, nová plastová okna. Byt 2+1- udržovaný, částečná modernizace: umakartové jádro s novými obklady, novější KL s keram. obklady, plyn. sporák, vlýsky, PVC. U bytu balkon, sklep.

12 12 Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku - tab. 2 Č. Cena požadovaná resp. zaplacená Koef. redukce na Cena po redukci na pramen ceny K1 K2 K3 K4 K5 K6 I Cena oceňovaného objektu odvozená vybavení K1 pramen polohkost sklep domu znalce veli- balkón, stav úvaha Kč Kč ceny bytu K6 Kč (1) (7) (8) (9) (10) (11) (12) (13) (14) (15) (16) (17) ze srovnávacího , ,00 0,76 1,00 1,20 1,02 1,25 1, , ,00 0,82 0,98 1,19 0,97 1,21 1, , ,00 0,99 1,02 1,20 0,98 1,23 1, , ,00 1,11 1,00 1,20 0,97 1,23 1, Celkem průměr Kč Celkem - zaokrouhleno Kč Jednotková cena Kč/m Práva a závady Podle sdělení zástupce spoluvlastníka při místním šetření není nemovitost zatížena nájemním vztahem. Na výpisu z katastru nemovitostí LV 7457 v části B1 není uvedeno žádné právo vztahující se k nemovitostem, v části C není uvedeno žádné věcné břemeno. Na nemovitosti tedy neváznou závady, které by měly být oceněny ve smyslu ustanovení 336a Občanského soudního řádu. 4. REKAPITULACE OCENĚNÍ Způsob ocenění Věcná hodnota (časová cena) Cena zjištěná porovnávacím způsobem Obvyklá (tržní) cena podle odborného odhadu znalce Ideální 1/4 z obvyklé ceny Obvyklá (tržní) cena spoluvlastnického podílu o velikosti id. 1/4 - zaokrouhleno Obvyklá cena - slovy: osmsetpadesáttisíckorunčeských Obvyklá cena id. 1/4 - slovy: jednostodvacetosmtisíckorunčeských Cena ,00 Kč ,00 Kč ,00 Kč ,00 Kč ,00 Kč Obvyklá (tržní) cena spoluvlastnického podílu o velikosti id. 1/4 ( tj ,00 Kč ) vypočítaná z celkové ceny obvyklé byla dále snížena koeficientem 0,6 vzhledem k horší prodejnosti ideálního spoluvlastnického podílu nemovitosti. V Brně dne 6. ledna 2016 Ing. Tomáš Hudec

13 13 Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne , čj. Spr. 3138/96 pro základní obor ekonomika (odvětví ceny a odhady, se zvláštní specializací pro odhady nemovitostí) a základní obor stavebnictví (stavby obytné). Znalecký posudek je zapsán pod č. 3351/2015 znaleckého deníku. Znalečné účtuji podle připojené likvidace. V Brně dne 6. ledna 2016 Ing. Tomáš Hudec Seznam příloh: Fotodokumentace nemovitosti Výpis z katastru nemovitostí LV 7457 str. 1, 6 Výřez z katastrální mapy Mapa oblasti

14 14 Fotodokumentace nemovitosti

15 15

16 16

17 17 Výřez z katastrální mapy pro k.ú. Beroun

18 18 Mapa oblasti