ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 175912715 NEMOVITÁ VĚC: o ceně RD č.p.313 stavba stojí na pozemku st.273/1 vč.pozemků p.č.273/1, p.č.274 a příslušenství v obci Troskotovice, k.ú.troskotovice, okres Brno-venkov Katastrální údaje : Kraj Jihomoravský, okres Brno-venkov, obec Troskotovice, k.ú. Troskotovice Adresa nemovité věci: Troskotovice 313, 671 78 Vlastník stavby: Roman Bohatý, č. p. 313, 671 78 Troskotovice, vlastnictví: výhradní Vlastník pozemku: Roman Bohatý, č. p. 313, 671 78 Troskotovice, vlastnictví: výhradní OBJEDNAVATEL: Adresa objednavatele: ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: Exekutorský úřad Litoměřice, JUDr. Ondřej Mareš Masarykova 679/33, 41201 Litoměřice Tomáš Maršál Lidická 342, 252 68 Středokluky IČ: 12615790 telefon: e-mail: DIČ: CZ6510281261 fax: Exekuční řízení č.j. 124 EX 17827/14-49(ocenění stávajícího stavu) (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA 650 000 Kč Datum místního šetření: 15.11.2015 Stav ke dni : 15.11.2015 Za přítomnosti: znalce a zástupce objednatele Počet stran: 16 stran Počet příloh: Počet vyhotovení: 2 V Středoklukách, dne 26.11.2015 Tomáš Maršál NÁLEZ
Znalecký úkol o ceně RD č.p.313 stavba stojí na pozemku st.273/1 vč.pozemků p.č.273/1, p.č.274 a příslušenství v obci Troskotovice, k.ú.troskotovice, okres Brno-venkov. Účelem tohoto ocenění je vypracování posudku, jako podkladu pro stanovení reálné prodejní ceny souboru ocenění pro potřeby objednatele. Stanovená tržní hodnota dle tohoto posudku respektuje právní předpisy v oblasti cen, financování, účetnictví a daní platné v dob_ zpracování. Tržní hodnota je určena pro potřeby objednatele a je odrazem situace na trhu nemovitostí v době zpracování.posudek byl vypracován z důvodu zjištění ceny nemovitosti ke dni ocenění. Přehled podkladů - výpis z KN Brno - venkov, LV č.165 - snímek z pozemkové mapy - vyjádření zástupce objednatele - časopis Soudní inženýrství- 1996-2015 - odborný čtvrtletník Odhadce a oceňování majetku - ročníky 2003-2015 - databáze znalce - Usnesení č.j. 124 EX 17827/14-49 - exekuční příkaz Č.j. 124 Ex 17827/14-18 SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn veř. / vl. / elektro telefon veř / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: Přístup k pozemku zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Celkový popis Vlastníci nemovitosti neumožnili znalci provést řádné místní šetření, ohledání nemovitosti,popsání a přeměření oceňované nemovitosti, a to tím, že znalci nebyl umožněn vstup do vlastní nemovitosti a to do RD č.p.313 stavba stojí na pozemku st.273/1 vč.pozemků p.č.273/1, p.č.274 a příslušenství v obci Troskotovice, k.ú.troskotovice, okres Brno-venkov. Jedná se o RD č.p.313 stavba stojí na pozemku st.273/1 vč.pozemků p.č.273/1, p.č.274 a příslušenství v obci Troskotovice, k.ú.troskotovice, okres Brno-venkov, který je zapsaná u KN Brno- venkov na LV č.165. Objekt RD č.p.313 je koncový RD nachází se nedaleko centrální části obce. RD je částečně podsklepen má jedno nadzemní podlaží a sklonitou střechu. V budově se nachází 1 byt.jednotka. Stavebnětechnický stav objektu dobrý, byla započatá rekonstrukce. Objekt je napojen na inž. sítě(elektro, voda) odkanalizováno do žumpy. Parkování před domem. U objektu se nacházejí vedlejší stavby ( přípojky,sklad, zp.plocha, oplocení). Občanská vybavenost v obci. Účel užití - bydlení. - 2 -
RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru Nemovitá věc není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovité věci: Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém území území Poloha nemovité věci v chráněném území Věcná břemena a obdobná zatížení: Věcná břemena neovlivňující obvyklou cenu Věcné břemeno doživotního užívání Exekuce Ostatní finanční a právní omezení Komentář: viz. LV č.165 - věcné břemeno užívání Bohatá Zdeňka - věcné břemeno chůze a jízdy ( neovlivňující obvyklou cenu) Ostatní rizika: nejsou OBSAH Obsah ocenění prováděného podle cenového předpisu 1. Ocenění staveb 1.1 RD č.p.313 2. Ocenění pozemků 2.1 pozemky p.č.273/1, p.č.274 v obci Troskotovice, k.ú.troskotovice, okres Brno-venkov Obsah tržního ocenění majetku 1. Výnosové ocenění 1.1 2. Porovnávací ocenění 2.1 RD č.p.313 stavba stojí na pozemku st.273/1 vč.pozemků p.č.273/1, p.č.274 a příslušenství v obci Troskotovice, k.ú.troskotovice, okres Brno-venkov 2.2 3. Ocenění věcných břemen 3.1 věcné břemeno užívání Index trhu s nemovitými věcmi OCENĚNÍ - 3 -
Název znaku č. Pi 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá II 0,00 poptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu nebo stabilizovaná území II 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu - viz. LV č. 165 II 0,00 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko III 0,95 Index trhu IT = P6 * (1 + Pi) = 0,950 i = 1 Index polohy 5 Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v obcích do 2000 obyvatel včetně Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,01 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,03 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,00 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VII 0,01 s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD III 0,00 dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Výhodná III 0,01 možnost komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Konfliktní skupiny v okolí v okolních bytech nebo v I -0,10 okolí 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy IP = P1 * (1 + Pi) = 0,960 Koeficient pp = IT * IP = 0,912 11 i = 2 Základní cena stavebních pozemků pro k.ú. Troskotovice: Základní zjištěná cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 840,00 Kč/m 2 Koeficienty obce - 4 -
Název koeficientu č. Pi O1. Velikost obce - 501-1000 obyvatel IV 0,65 O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce IV 0,60 O3. Poloha obce III 0,00 O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, I 1,00 kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční nebo autobusová zastávka III 0,90 O6. Občanská vybavenost v obci - Základní vybavenost (obchod a zdravotní středisko a škola) III 0,95 Základní zjištěná cena stavebního pozemku: ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 613,55 Kč/m 2 Ocenění prováděné podle cenového předpisu Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění staveb 1.1 RD č.p.313 Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Rodinný dům 35 porovnávací metoda Poloha objektu: Jihomoravský kraj, obec do 2 000 obyvatel Obestavěný prostor - celkem: = 375,28 m 3 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. Vi 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny I typ A zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - dvojdomek, dům řadový II -0,01 2. Provedení obvodových stěn - cihelné nebo tvárnicové zdivo III 0,00 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm II 0,00 4. Podlažnost - hodnota více jak 1 do 2 včetně II 0,01 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda, napoj. na veřej. IV 0,04 kanal. nebo domovní čistírna 6. Způsob vytápění stavby - ústřední, etážové, dálkové III 0,00 7. Zákl. příslušenství v RD - úplné - standardní provedení III 0,00 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení I 0,00 9. Venkovní úpravy - standardního rozsahu a provedení III 0,00 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - standardní příslušenství III 0,10 - vedlejší stavby celkem do 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - nad 800 m2 celkem III 0,01 12. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu III 0,00-5 -
13. Stavebně - technický stav - stavba se zanedbanou údržbou (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stavby v rekonstrukci: s = 1-0,005 * (5 + 15)= 0,900 Index vybavení IV = (1 + Vi) * V13 * 0,900 = 0,880 12 i = 1 III 0,85 Index trhu s nemovitými věcmi IT = 0,950 Index polohy pozemku IP = 0,960 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 1 901,- Kč/m 3 * 0,880 = 1 672,88 Kč/m 3 CSP = OP * ZCU * IT * IP = 375,28 m 3 * 1 672,88 Kč/m 3 * 0,950 * 0,960= 572 552,15 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 572 552,15 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1 pozemky p.č.273/1, p.č.274 v obci Troskotovice, k.ú.troskotovice, okres Brno-venkov Jedná se o pozemky p.č.273/1, p.č.274 a příslušenství v obci Troskotovice, k.ú.troskotovice, okres Brno-venkov. Přístup po zpevněné komunikaci, možnost napojení na inž.sítě. Pozemky jsou zapsané na LV č. 165 u KN Brno-venkov. Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. Pi 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití II 0,00 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15 % III 0,00 včetně; orientace SV, S a SZ 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a I 0,00 ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů - a II 0,00 Index omezujících vlivů IO = 1 + Pi = 1,000 Index trhu s nemovitostmi IT = 0,950 Index polohy pozemku IP = 0,960 6 i = 1-6 -
Celkový index I = IT * IO * IP = 0,950 * 1,000 * 0,960 = 0,912 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst. 1 613,55 0,912 559,56 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a nádvoří 273/1 205,00 559,56 114 709,80 Stavební pozemek - celkem 205,00 114 709,80 Pozemek rybníků, nádrží a ostatních vodních ploch oceněný dle 8 Přehled použitých jednotkových cen pozemků Zatřídění Zákl. cena Upr. cena [Kč/m 2 Koeficienty Index P Úprava ] [Kč/m 2 ] 8 odst. 3a - pozemky rybníků a malých vodních nádrží v zastavěném území obce 8 odstavec 3a 613,55 0,06 1,00 36,81 Typ Název Parcelní Výměra Srážka Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] % [Kč/m 2 ] [Kč] 8 odstavec 3a vodní plocha 274 1 124,00 36,81 41 374,44 - celkem 1 124,00 m 2 41 374,44 Pozemky p.č.273/1, p.č.274 v obci Troskotovice, k.ú.troskotovice, okres Brno-venkov - zjištěná cena = 156 084,24 Kč Ocenění majetku obecnou metodikou 2. Porovnávací ocenění 2.1 RD č.p.313 stavba stojí na pozemku st.273/1 vč.pozemků p.č.273/1, p.č.274 a příslušenství v obci Troskotovice, k.ú.troskotovice, okres Brno-venkov Oceňovaná nemovitá věc Užitná plocha: 70,00 m 2 Obestavěný prostor: 375,00 m 3 Zastavěná plocha: 117,00 m 2 Plocha pozemku: 1 329,00 m 2-7 -
Srovnatelné nemovité věci Název: Prodej rodinného domu 70 m2, pozemek 197 m2 Nabízíme k prodeji řadový rodinný dům o velikosti 3+kk ve Vlasaticích, okr. Brno-venkov. CP: 197m2, dvorek, bez zahrady. IS: el., obecní voda, septik. Plyn cca 100m od domu. Vytápění el. přímotopy. Dům je určen ke kompletní rekonstrukci. Obec s dobrou občanskou vybaveností i dopravní obslužností. Lokalita Vlasatice, okres Brno-venkov Použité koeficienty: Km Koeficient místa 0,98 Kč Časový koeficient 1,00 Kv Koeficient vybavení 1,00 K1 podíl 1,00 K2 zdroj 0,95 K3 K3 1,00 Zdroj: www.sreality.cz Celkový koef. KC 0,93 Upravená j. cena Kč/m 2 8 645 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 70,00 m 2 197 m 2 650 000 Kč 9 286 Kč/m 2 Název: Prodej rodinného domu 60 m2, pozemek 924 m2 Nabízíme samostatně stojící RD 2+1 s garáží a zahradou v klidné části na okraji obce Troskotovice. Jedná se o nepodsklepenou stavbu ze smíšeného zdiva s plastovými okny a sedlovou střechou krytou taškami, zastavěná plocha činí 424 m2, obytná je cca 60 m2. Dům prošel v roce 2014 částečnou rekonstrukcí, mimo jiné koupelna, toaleta a rozvody vody.v přízemí se nachází veranda, chodba, kuchyň s jídelním koutem, obývací pokoj, ložnice, koupelna se sprchovým koutem a vanou a samostatná toaleta. Podkroví je prostorné, vhodné k rekonstrukci na další obytnou plochu. Majitelé v domě ponechají kuchyňskou linku. O vytápění se stará kotel na tuhá paliva s rozvody ústředního topení. Voda je k dispozici obecní, odpady jsou svedeny do jímky. Plyn vede před domem. K domu náleží garáž, hospodářská budova a zahrada o rozloze 500 m2. Nemovitost je oplocena. Lokalita Troskotovice, okres Brno-venkov Použité koeficienty: Km Koeficient místa 1,00 Kč Časový koeficient 1,00 Kv Koeficient vybavení 1,00 K1 podíl 1,00 K2 zdroj 0,95 K3 K3 1,00 Zdroj: www.sreality.cz Celkový koef. KC 0,95 Upravená j. cena Kč/m 2 10 925-8 -
Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 60,00 m 2 924 m 2 690 000 Kč 11 500 Kč/m 2 Název: Prodej rodinného domu 300 m2, pozemek 812 m2 Nabízíme na prodej rodinný dům o dispozici 4+1 v obci Nová Ves u Pohořelic s celkovou výměrou pozemku 812 m2. Nemovitost je ve velice zachovalém stavu a nachází se na nádherném místě v malebné vesnici kousek od Mušovských jezer a Aqualandu Moravia. Tato obec má strategickou polohu díky blízkosti hlavního dopravního spojení Brno-Mikulov-Vídeň. Díky turistickému ruchu je možnost nemovitost využít i na podnikatelské účely(penzion), nebo k bydlení. Dům je napojen na vodu ze studny a je zde přivedena elektřina. Na pozemku se nachází přípojka plynu, vodovodního řádu a kanalizace.k nemovitosti patří velký dvůr s možností parkování. Lokalita Pohořelice - Nová Ves, okres Brno-venkov Použité koeficienty: Km Koeficient místa 0,98 Kč Časový koeficient 1,00 Kv Koeficient vybavení 1,00 K1 podíl 1,00 K2 zdroj 0,90 K3 K3 1,00 Zdroj: www.sreality.cz Celkový koef. KC 0,88 Upravená j. cena Kč/m 2 4 985 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 230,00 m 2 812 m 2 1 300 000 Kč 5 652 Kč/m 2 Výpočet porovnávací hodnoty na základě užitné plochy Minimální jednotková porovnávací cena 4 985 Kč/m 2 Průměrná jednotková porovnávací cena 8 185 Kč/m 2 Maximální jednotková porovnávací cena 10 925 Kč/m 2 Stanovená jednotková porovnávací cena 8 185 Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovité věci 70,00 m 2 Výsledná porovnávací hodnota 572 950 Kč 3. Ocenění věcných břemen 3.1 věcné břemeno užívání Ocenění práv odpovídajících věcným břemenům Druh věcného břemene: věcné břemeno užívání služebnosti - počítané z ročního užitku Roční užitek vyplývající z věcného břemene: 2 000,00 Kč Stupeň omezení vlastnického práva: 100 % 2 000,00 Kč * 100 % = 2 000,- Kč - 9 -
Věcné břemeno na dožití oprávněné osoby. 2 000,- Kč * 10 let = 20 000,- Kč Ocenění věcného břemene činí = 20 000,- Kč REKAPITULACE OCENĚNÍ Rekapitulace ocenění prováděného podle cenového předpisu: 1. Ocenění staveb 1.1 RD č.p.313 572 552,00 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1 pozemky p.č.273/1, p.č.274 v obci Troskotovice, k.ú.troskotovice, okres Brno-venkov 156 084,00 Kč Rekapitulace tržního ocenění majetku 1. Výnosové ocenění 1.1 0,00 Kč 2. Porovnávací ocenění 2.1 RD č.p.313 stavba stojí na pozemku st.273/1 vč.pozemků p.č.273/1, p.č.274 a příslušenství v obci Troskotovice, k.ú.troskotovice, okres Brno-venkov 572 950,00 Kč 2.2 0,00 Kč 572 950,00 Kč 3. Ocenění věcných břemen 3.1 věcné břemeno užívání 20 000,00 Kč Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku Věcné břemeno Zjištěná cena dle vyhlášky 572 950 Kč 0 Kč 0 Kč 0 Kč 20 000 Kč 728 636 Kč Komentář ke stanovení výsledné ceny Obvyklá cena 650 000 Kč slovy: Šestsetpadesáttisíc Kč Závěrečná analýza Rizika technické povahy: Prvky krátkodobé životnosti i prvky dlouhodobé životnosti jsou v dobrém stavu. Objekt nemá viditelné statické poruchy. - 10 -
Rizika právní povahy: Podle výpisu z KN Brno-venkov LV č.165 existuje omezení vlastnického práva. ZÁVĚR : 1. Obvyklá cena nemovitosti bez závad je minimálně : 650 000,- Kč Srovnáním s jinými nemovitostmi tohoto typu v daném místě, které byly v uplynulém období z obchodovány a je známá jejich obvyklá cena (tržní hodnota), mohu odhadnout, že obvyklá podílu oceňované nemovitosti je 650 000,- Kč slovy: šestsetpadesáttisíc Kč Obvyklá cena nemovitosti je ovlivněna především polohou nemovitosti, která se nachází v obci v obci Troskotovice, k.ú.troskotovice, okres Brno-venkov. Poloha je vhodná k bydlení, podnikání. Dostupnost nemovitosti je dobrá, v blízkosti jsou inž.sítě, komunikace, jsou zde také přijatelné dojezdové vzdálenosti do centra Brna, Mikulov, Znojmo. Dále je cena ovlivněna také poměrně stářím nemovitosti a dosud provedenými opravami a údržbou. Dále jejím konstrukčním a materiálovým provedením, standardní vybaveností, technickým stavem. Obvyklá cena se tedy odhaduje především s ohledem na polohu oceňované nemovitosti v obci Troskotovice, její celkovou velikostí, vlastnickým podílem, standardním vybaveností, technickým stavem, dispozičním uspořádáním a přináležejícím příslušenstvím i s ohledem na cenovou úroveň trhu s nemovitostmi v obci i v regionu. Rizika na životní prostředí a ostatní faktory: Na RD č.p.313 stavba stojí na pozemku st.273/1 vč.pozemků p.č.273/1, p.č.274 a příslušenství v obci Troskotovice, k.ú.troskotovice, okres Brno-venkov podle místního šetření nebyly zjištěny žádné negativní vlivy na životní prostředí. V podmínkách České republiky má přístup k informacím o všech realizovaných cenách prodejů nemovitostí pouze stát ( prostřednictvím finančních úřadů), který však tyto údaje pro potřeby odhadců systematicky netřídí a rovněž jim je takto z důvodu ochrany osobních dat neposkytuje. Z toho důvodu existuje komerční databáze, kde by soupisy cen měly splňovat podmínky aktuálnosti ( jinak je jejich použití v rámci analýzy trhu neadekvátní). Databáze však obecně nelze přeceňovat, neboť data v nich rychle zastarávají a jsou pak užitečná zejména pro sledování trendů.ideální stav by byl, pokud by odhadci byli on-line napojeni na databázi Českého statického úřadu, který eviduje informace o sjednaných cenách od finančních úřadů a součastně měli přístup na databázi Katastrálních úřadů, ze kterých by mohli mimo jiné získat příslušnou kupní smlouvu s přesnou identifikací prodávané nemovitosti. To však v podmínkách České republiky není z důvodu výše uvedených možné. Přesto lze z veřejně dostupných placených i neplacených zdrojů zjistit trendy ve vývoji realizovaných cen nemovitostí včetně jejich původních nabídkových cen. Na základě dostupných informací, na základě popsaných parametrů, na základě srovnávacích kritérií, na základě rizikových faktorů, na základě provedených výsledků použitých metod ocenění indikuji obvyklou cenu RD č.p.313 stavba stojí na pozemku st.273/1 vč.pozemků - 11 -
p.č.273/1, p.č.274 a příslušenství v obci Troskotovice, k.ú.troskotovice, okres Brno-venkov ve výši 650 000,- Kč. : 650 000,-Kč Obvyklá cena oceňovaných nemovitostí bez ohledu na věcná břemena činí 670 000,- Kč. Obvyklá cena věcného břemene činí 20 000,-Kč. Obvyklá cena oceňovaných nemovitostí s ohledem na věcná břemena činí 650 000,- Kč. Obvyklá cena: 650 000,- Kč Veškeré materiály jsou důvěrné a jsou výlučným duševním majetkem zpracovatele, jejich zneužití, nedovolené rozmnožování a distribuce mimo předané paré ve dvou vyhotovení objednateli znaleckého posudku jsou trestně-právně postižitelné, zneužití materiálu je trestné.zpracovatel na požádání objednatele a úplatně vyhotoví stejnopis.veškerá práva jsou vyhrazena. Znalec neprováděl žádná šetření směřující k ověření pravosti, správnosti a úplnosti dokladů, předložených jako podklady pro zpracování ocenění. Znalec vycházel pouze z prohlášení a předložených podkladů a neodpovídá za pravost a platnost dokladů a dále práv k cizím věcem a nájemním vztahům k nim, jejichž existenci má nebo mohla mít vliv na ocenění. Informace z jiných zdrojů, na nichž je založena celá nebo části této zprávy jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. Znalec vypracoval ocenění podle podmínek trhu v době jeho provádění a neodpovídá za případné změny, ke kterým došlo po předání ocenění. Znalec vycházel při zpracování ocenění z předpokladu, že existuje a v budoucnu budou existovat nebo budou moci být získány všechny podmínky, právní předpoklady, požadovaná podnikatelská oprávnění, popř. správní nebo jiná rozhodnutí podmiňující nebo jinak regulující předmět podnikání související s předmětem ocenění. Znalec pracoval na základě metodik, vlastního zjištění, provedených konzultací u specialistů a jiných odborností a provozních údajů sdělených zadavatelem. Znalec potvrzuje, že nemá a ani nebude mít prospěch ze závěrů uvedených v tomto posudku a odměna v souvislosti s touto zprávou nesouvisí s výši ceny uvedené v závěru posudku. - 12 -
Metody oceňování- tržní hodnota nemovitosti vychází obvykle z metod: - 1. Metoda stanovení věcné (substanční hodnoty) - 2. Metoda stanovení výnosové hodnoty - 3.Metoda stanovení porovnávací / srovnávací hodnoty(srovnání tržních cen, tj. cen realizovaných na trhu). V Středoklukách 26.11.2015 Tomáš Maršál Lidická 342 252 68 Středokluky Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze ze dne 4.března 1994 pod č.j. Spr 4086/93 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 175912715 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 175912715. SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Snímek katastrální mapy ze dne 3-13 -
- 14 -
- 15 -
- 16 -