ZNALECKÝ POSUDEK č. 3819-66/2013 O ceně rodinného domku čp.73 s příslušenstvím a pozemkem p.č.st.76, vše v obci Běrunice, k.ú.velké Výkleky, část obce Velké Výkleky Objednatel znaleckého posudku: EURODRAŽBY.CZ a.s. U Pískovny 890/1 18200 Praha 8 Účel znaleckého posudku: určení obvyklé ceny nemovitostí jako podklad pro konání nedobrovolné dražby Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb., podle stavu ke dni 3.7.2013 znalecký posudek vypracoval: Ing.Jiří Novák Antonína Dvořáka 4836 533 41 Lázně Bohdaneč telefon: 466924117 či 603509434 e-mail: novak.bohdanec@tiscali.cz Znalecký posudek obsahuje 5 stran textu včetně titulního listu a 4 strany příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Lázních Bohdaneč 8.7.2013
A. Nález 1. Znalecký úkol Provést ocenění budovy bydlení čp.73 s příslušenstvím a pozemkem p.č.st.76, vše v obci Běrunice, k.ú.velké Výkleky, část obce Velké Výkleky. Ocenění provést jako podklad pro konání nedobrovolné dražby. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Rodinný dům čp.73 + p.p.č.st.76 Adresa předmětu ocenění: U Lávek 73 289 08 Běrunice Kraj: Středočeský Okres: Nymburk Obec: Běrunice Katastrální území: Běrunice Počet obyvatel: 861 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 3.7.2013. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - dopis od EURODRAŽBY.CZ a.s. čj.321/2013-n z 19.6.2013 - LV č.1860 pro k.ú.velké Výkleky - cuzk.cz - místní šetření bez účasti vlastníka (nedostavil se) 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník stavby: Vlastník pozemku: 6. Dokumentace a skutečnost Jakub Buczek, U Lávek 73, 28908 Velké Výkleky, vlastnictví: výhradní Jakub Buczek, U Lávek 73, 28908 Velké Výkleky, vlastnictví: výhradní K ocenění rodinného domku nebyl předložen projekt stavby domku.ocenění je provedeno dle částečného měření a zjištění na místě samém (vlastník nemovitosti se na místní šetření nedostavil, prohlídka nemovitostí tak byla provedena jen zevně). 7. Celkový popis nemovitosti Předmětem ocenění je samostatně postavený rodinný dům čp.73postavený na pozemku p.č. st.76 v části obce Běrunice zvané velké Výkleky. Vlastní přístup k domku je z ulice U Lávek - jedná se o severní okraj této části obce. Přístupová komunikace je zpevněná, živičná, úzká, ovšem na konci této ulice je obratiště. Vesnice Běrunice se nachází na území okresu Nymburk a náleží pod Středočeský kraj. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je město Poděbrady. Obec Běrunice se rozkládá asi dvacettři kilometrů východně od Nymburku a sedmnáct kilometrů východně od města Poděbrady. Dle turistického členění Ministerstva pro místní rozvoj patří do regionu Polabí. Stálý počet občanů této středně velké vesnice je asi 910 obyvatel. Běrunice se dále dělí na pět části, konkrétně to jsou: Běrunice, Běruničky, Slibovice, Velké Výkleky a Vlkov nad Lesy. Děti školou povinné mají v obci k dispozici jednu základní školu nižšího stupně a pro předškoláky je zde mateřská škola. Pro využití volného času je v obci k dispozici sportovní hřiště. Dále bychom v obci našli knihovnu, kostel a hřbitov. Z další občanské vybavenosti je zde rovněž poštovní úřad. Místní obyvatelé mohou využívat plynofikaci i veřejný vodovod. Vesnicí prochází železnice a je zde i železniční stanice. Vesnice Běrunice leží v průměrné výšce 218 metrů nad mořem. První zmínku o obci nalezneme v historických pramenech v roce 1354. Celková katastrální plocha obce je 2673 ha, z toho orná půda zabírá sedmdesátsedm procent. Lesy zabírají pouze kolem jedné desetiny katastru obce. Na základě zevní prohlídky domku bylo zjištěno: Rodinný dům čp.67 je přízemní objekt obdélníkového půdorysu s přistavěnou verandou, nepodsklepený, zděný, s půdním prostorem - 2 -
pod sedlovou střechou přístupným jen žebříkem otvorem v půdní nadezdívce. Rodinný domek má zastavěnou plochu 5,80*(7+3,92+7,8)+2,45*3,92= 118,18m 2, obestavěný prostor činí 108,58*(3,70+6,10)/2 +2,45*3,92*2,60 = 557,01m 3. Podlahová plocha činí odhadem 118,18m2*0,7= 82,73m 2. Vlastní domek má základy bez viditelné izolace proti zemní vlhkosti, obvodové stěny jsou zděné s největší pravděpodobností z plných pálených cihel na tl. zdiva 45cm, stropy jsou s rovným podhledem, zřejmě dřevěné s rákosovou omítkou, sedlová střecha, do ulice s polovalbou, dřevěný krov, tašková pálená krytina. Žlaby a svody jsou z pozinkovaného plechu, vnější parapety nejsou. Fasádní omítku tvoří vápenocementový nástřik, uliční štít je opatřen břízolitovou škrábanou omítkou. Část omítky (sokl) je otlučena či narušena povětrnostními vlivy. Okna na domku jsou nová plastová s izolačními dvojskly. Podlahy jsou betonové v místnostech viditelných z oken domku. Vytápění je lokální na tuhá paliva. V domku je světelná i motorová elektroinstalace, bleskosvod není nainstalován. Plynofikace domku není provedena. Studená voda je zavedena, zdroj teplé vody nebyl viditelně zjištěn. V kuchyni je kuchyňská linka, bez sporáku. Domek je napojen na veřejný rozvod elektřiny vrchním vedením, voda je z největší pravděpodobností z veřejného vodovodu, odkanalizování je z největší do trativodu event. do žumpy a následně trativodu (žumpa však při prohlídce zjištěna nebyla), zemní plyn není zaveden, ale rozvod STL je ulici. Dispozičně domek obsahuje vstupní verandu, v přední části domku jsou dvě obytné místnosti, ve střední části domku je chodba, z ní zřejmě přístupné koupelna a WC, v zadní části domku je kuchyně a ještě jedna obytná místnost. Rodinný domek je neznámého stáří, dle použitých stavebních materiálů lze usuzovat na stáří cca 80 roků. Jeho údržba je nyní nulová, ovšem domek byl dle sdělení vlastníků sousedních nemovitostí současným vlastníkem domku p.buczekem částečně rekonstruován po jeho zakoupení tj. v r.2007-2008, rekonstrukce však nebyla dokončena. Na domku jsou tak plastová okna (a to i okno na půdě v uličním štítu domku), jsou zde novější betonové podlahy, stav sociální zařízení nebyl zjištěn. Z hlediska tepelně technických vlastností nebyl znalci předložen tzv.penb (průkaz energetické náročnosti), lze však předpokládat, že se jedná o objekt zařazený do té nejhorší skupiny (typu F). Příslušenství rodinného domku tvoří jednak kolmo k rodinnému domku přistavěná stodola s chlévky tj. objekt o zastavěné ploše cca 136m2 - jedná se o zděnou přízemní stavbu se sedlovou střechou, v části stodoly bez stropu, v části chlévků se stropem. Objekt je opatřen taškovou krytinou, jsou zde dřevěná vrata i vrátka.podlahu tvoří ve stodole mlat. Dále příslušenství domku tvoří stavba v havarijním stavu, nacházející se nalevo od rodinného domku na zahradě. Tento objekt částečně zděné, částečně dřevěné konstrukce (zřejmě bývalé dřevníky) o zast.ploše cca 34m 2 obdélníkového půdorysu je již nepoužitelný, a bude nutno ho celý odstranit ( stropy, krov, krytina v havarijním stavu). Podél domku se nachází betonová záhrobeň (převážně dlážděná). Dvorek (zahrádka) je neudržovaný nyní celý zarostlý travinami. Uliční oplocení dřevěné prkenné, neudržované, na betonové podezdívce. V oplocení jsou vstupní plotová vrátka a plotová vrata ocelové konstrukce (rám, pletivová a plechová výplň). Pozemek p.č.st.76 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 510m2 je tedy částečně zastavěn rodinným domkem čp.73, v zadní části pozemku kolmo k domku přistavěnou stodolou s chlévky, a v přední části dvorku dřevníky v havarijním stavu. Pozemky jsou napojitelné na veřejné rozvody vody, elektřiny a zemního plynu. Splašková kanalizace vodovodem na ČOV v obci není. Pozemek p.č.st.76 je obdélníkového tvaru, v přední části je ohraničen uličním oplocením, v zadní části za stodolou se nachází místní vodoteč (dle výpovědi vlastníků sousedních nemovitostí se jedná o vodoteč regulovanou, tj. nejedná se o záplavové území). B. Znalecký posudek - analýza trhu, porovnání s aktuální nabídkou na trhu v místě, určení obvyklé ceny Z aktuální nabídky na prodej nemovitostí v obci Běrunice uvádím tyto příklady: 1) nabídka na prodej RD v Běrunicích za 1,26 mil.kč - Prodej rodinného domu po částečné rekonstrukci. Dům se nachází v klidné lokalitě obce Běrunice s dobrou občanskou vybaveností a lze ho obývat celoročně, nebo i rekreačně jako chalupu. Zast.plocha 100m2, podlahová plocha 120m2, pozemek 307m2. Tj. domek ve stejné obci, ulice Kroutilova nedaleko kravína, domek po částečné rekonstrukci - 3 -
2) nabídka na prodej RD ve stejné ulici za 1,35mil.Kč. Prodej rodinného domu v Běrunicích, část obce Velké Výkleky. CP 1.041 m2, UP 80 m2. Dispozičně 3+1. Dům je v dobrém stavu, ihned k nastěhování. Plyn zaveden do domu, na pozemku septik, kanalizace je na hranici pozemku. Na pozemku se nachází garáž na jedno auto, chlívek a stodola. Tj. domek ve zcela stejné lokalitě, zřejmě větší obytná část, v dobrém stavu, obyvatelný, výrazně větší pozemek 1041m2. 3) nabídka na prodej RD ve stejné ulici za 490 tis.kč - prodej rodinného domu se zahradou o rozloze 616 m2 v obci Běrunice, které leží 5 km od Městce Králové, kde je veškerá občanská vybavenost. 10 km od obce je nájezd na dálnici D11. Dům je před celkovou rekonstrukcí, na kterou je zpracována projektová dokumentace, která je zahrnuta v ceně. K dispozici je i předběžný propočet nákladů na rekonstrukci. Současná dispozice domu je 2+1 (16 m2, 15 m2, 16 m2 a dále je zde prostor na koupelnu 5 m2). Podlahy jsou dřevěné a v chodbě je podlaha betonová s dlažbou. Dům je vyklizen a omítky jsou osekané. Vytápění je na pevná paliva a v ulici je plynová přípojka. Elektroinstalace 220/380V, voda je z vlastní studny a odpad je veden do septiku. K domu patří větší stodola a chlév. Tj. domek též ve stejné ulici, před rekonstrukcí. 4) nabídka na prodej RD za 1,15 mil.kč - i dům v obci Běruničky. Jedná se o jednopodlažní RD, 3+1 před rekonstrukcí. Dispozice domu: vstupní chodba, kuchyně, 3 obytné pokoje, koupelna, WC. K domu náleží stodola, garáž. Celková výměra pozemku je 784m2.Do domu je zaveden městský vodovod a plyn, je také možno využít vlastní studny. Dobrá dostupnost do Městce Králové - cca 5 Km, Poděbrad-15 Km. V obci Běrunice (cca 2 km) obchod, restaurace, mateřská školka, škola Tj. domek v jiné části obce, před rekonstrukcí, větší pozemek. - 4 -
5) nabídka k prodeji RD za 600 tis.kč - k prodeji rodinný dům v Běrunicích Velké Výkleky poblíž Poděbrad. Jde o vesnické stavení vhodné jak trvalému bydlení tak k rekreaci. Předem podotýkáme, že je potřeba dokončit již započatou rekonstrukci, je nutno dostavit WC a koupelnu. V hlavní budově se nachází 2 pokoje, kuchyně. Součástí budovy je dílna a garáž. V podkroví je půdní prostor vhodný pro zřízení několika pokojů Na dvoře je zahrádka navazující na zahradu. V místě restaurace, pošta, obecní úřad, škola 1. stupně, ostatní občanská vybavenost vzdálena 5 km v Městci. Tj. domek po nedokončené rekonstrukci, pozemek větší 847m2,objekt s garáží, dílnou. Též ve Velkých Výklekách. Z uvedených příkladů na prodej nemovitostí v obci Běrunice vyplývá: - Jsou nabízeny vesměs architektonicky obdobné objekty tj. přízemní domky s polovalbou v uličním štítu, nyní jen na s.reality cz se nabízí 11 obdobných domků - Přímo ve stejné ulici jsou nabízeny nyní k prodeji dva rodinné domky ten za 490 tis.kč je domek před rekonstrukcí, ten za 1,35 mil:kč, je větší domek v dobrém stavu, s větším pozemkem 1041m2. Oceňovaný rodinný dům čp.73 je přízemní zděná stavba s bytem velikosti 3+1 s příslušenstvím ( příslušenství v domku je neznámého stavu - prohlídka domku nebyla umožněna), k rodinnému domku přináleží stodola s chlévky a dřevníky (stavba v havarijním stavu nutno ji odstranit), dále pozemek p.č.st.79 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 510m2. K datu ocenění se zjevně jedná o neudržovaný objekt,u něhož sice byla započata rekonstrukce v r.2007-8, ovšem přesný stav vnitřních prostor v domku pro potřebu ocenění není znám, prohlídka objektu znalci nebyla umožněna. S ohledem na současnou nabídku na prodej domků v Běrunicích, s ohledem na skutečnost, že rodinný dům bude nabízen k prodeji v rámci nedobrovolné dražby, předpokládám v rámci této dražby jeho obchodovatelnost v úrovni cca 300-400 tis. Kč.Pro potřebu nedobrovolné dražby určuji jako obvyklou cenu rodinného domku čp.73 s příslušenstvím a pozemkem p.č.st.76 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 510m2 částku 300 tis.kč. Výše této částky je odvislá i od skutečnosti, že znalci nebyla umožněna prohlídka vnitřních prostor domku. Obvyklá cena činí : 300 000,- Kč Tj. slovy : třistatisíc Kč Ing. Jiří Novák Antonína Dvořáka 4836 533 41 Lázně Bohdaneč telefon: 466924117 či 603509434 e-mail: novak.bohdanec@tiscali.cz V Lázních Bohdaneč 8.7.2013-5 -
D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 3.2.1995 pod č.j.spr. 2696/94 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 3819-66/2013 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 819-66/13. E. Seznam příloh počet stran A4 v příloze: 2-6 -
- 7 -