ZNALECKÝ POSUDEK č. 1545-109/2013 O ceně nemovitosti, obytný dům č.p./č.e., bez/bez, včetně příslušenství, vedlejších stavem, venkovních úprav a pozemku, v obci Brno, na pozemku parc.č.113/5, 111, 109/3, 110/2, 110/4, 110/5, 110/6, 112/1, 112/2, 112/3, 112/4, 112/5, 113/2, 113/3, v katastrálním území Ivanovice, okres Brno-město. Objednatel znaleckého posudku: Účel znaleckého posudku: Pan Igor Havlík Vančurova 3114/18 615 00 Brno Stanovení ceny podle platného cenového předpisu pro účely převodu vlastnického práva. Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., podle stavu ke dni 5.11.2013 znalecký posudek vypracoval: Ing. Antonín Fráňa Havláskova 20 621 00 Brno telefon: 603275694 e-mail: tonda.frana@seznam.cz Znalecký posudek obsahuje 28 stran textu včetně titulního listu a stran příloh. Objednateli se předává v 2 vyhotovení. V Brně V Brnně 10.11.2013
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Stanovit administrativní cenu a cenu obvyklou, nemovitosti: - Obytný dům č.p. bez/č.e. bez, na pozemku parc.č.113/5 zastavěná plocha a nádvoří ), - Zahrádkářská chata č.e.352, na pozemku parc.č.111 ( zastavěná plocha a nádvoří ), - Vedlejší stavby, Kolna 1 a Kolna 2 - Venkovní úpravy - Pozemky, parc.č.109/3 lesní poz. 110/2 orná půda 110/4 orná půda 110/5 orná půda 110/6 orná půda 112/1 ostatní plocha 112/2 ostatní plocha 112/3 ostatní plocha 112/4 ostatní plocha 112/5 ostatní plocha 113/2 ostatní plocha 113/3 orná půda v katastrálním území Ivanovice, obec Brno, okres Brno-město. Výpis z KN, LV č.906, byl vyhotoven na KÚ pro JM kraj, KP Brno-venkov, dne 6.11.2013. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění: Obytný dům Zatloukalova bez, na parc.č.113/5/bez 621 00 Brno Jihomoravský Brno-město Brno Ivanovice Kraj: Okres: Obec: Katastrální území: Počet obyvatel: 378 965 Základní cena podle 28 odst. 1 písm. c): 1 100,- Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 5.11.2013 za přítomnosti objednavatele.. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku Výpis z KN, LV č.906. Projektová dokumentace - neověřená. Územní a stavební povolení. Kopie katastrální mapy. Cenová mapa města Brna. Záznamy z místního šetření a zaměření stávajícího stavu. - 2 -
5. Vlastnické a evidenční údaje Adamová Jana, Terezy Novákové 775/42, 621 00 Brno podíl 4/6 ident. / Havlík Igor, Vančurova 3114/18, 615 00 Brno podíl 1/6 ident. Havlík Kamil, Kuršova 990/20, 635 00 Brno podíl 1/6 6. Dokumentace a skutečnost Předložené doklady jsou dostačující k provedení znaleckého posudku. Byly zjištěny na základě poskytnutých podkladů, prohlídka a zaměření znalcem. 7. Celkový popis nemovitosti Oceňovaná nemovitost je rozestavěná stavba samostatně stojícího objektu obytného domu. Objekt je situován v Brně-Ivanovicích, ulice Zatloukalova. Dům má v 1NP bytovou jednotku 2+1, v 2NP bytovou jednotku 2+1 a v podkroví bytovou jednotku 6+1. V 1PP jsou místnosti sklady, kotelna, dílna, prádelna, temná komora a WC. K domu přináleží zahrádkářská chata č.e.352, která je v současné době využívána jako zařízení staveniště. Dále jsou zde dvě vedlejší stavby Kolna 1 a Kolna 2, které slouží na uskladnění materiálů a nářadí. K objektu ještě přináleží kopaná Studna a venkovní úpravy, které jsou oplocení pozemků včetně vrat a přípojky kanalizační, vodovodní včetně vodoměrné šachty, plynovodní a přípojka NN v četně sloupku.trvalé porosty na pozemcích nejsou, jedná se zde pouze o bezcenné náletové křoviny. Pozemky jsou také předmětem znaleckého posudku - stejný vlastník. Veškeré technické znaky a vybavení je v oddíle Posudek. 8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Obytný dům rozestavěný, na pozemku parc.č.113/5. 1.1.2. Rekreační chata č.e.352 1.2. Příslušenství 1.2.1. Kolna 1 1.2.2. Kolna 2 1.2.3. Studna 1.2.4. Venkovní úpravy 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky - 3 -
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Obytný dům rozestavěný, na pozemku parc.č.113/5. Popis Předměten ocenění je rozestavěný objekt budovy-bytového domu. Je zděný z cihelného zdiva v tl. 60 cm, se sedlovou střechou, krytou pálenými glazovanými taškami. Dům je celoplošně podsklepen - 1PP a má dvě nadzemní podlaží - 1NP, 2NP. Je zde zřízeno podkroví. Stavba je rozestavěna v rozsahu hrubé stavby a v současné době není pokračováno v dostavbě. Tato skutečnost je musí být zvážena a tím i zohledněna míra předpokládaného opotřebení nedokončené a tím i neobydlené stavby. Míra nedokončenosti je zvážena a vyjádřena použitím analitické metody pro vyjádření aktuálního opotřenení a nedokončenosti stavby. Zatřídění pro potřeby ocenění Budova 3: K. domy vícebytové (netypové) Svislá nosná konstrukce: zděná Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 1122 Výpočet jednotlivých ploch Podlaží Plocha [m 2 ] 1PP 10,80*13,20+3,50*0,90+6,00*0,30 = 147,51 1NP 10,80*13,20+3,50*0,90 = 145,71 2NP 10,80*13,20+3,50*0,90 = 145,71 ZAS 10,80*13,20+3,50*0,90 = 145,71 ZAS 10,80*11,90+10,80*1,80+4,60*1,15 = 153,25 ZAS 2,00*2,50*8 = 40,00 Zastavěné plochy a výšky podlaží Podlaží Zastavěná Konstr. plocha výška Součin 1PP 147,51 m 2 2,85 m 420,40 1NP 145,71 m 2 3,20 m 466,27 2NP 145,71 m 2 3,20 m 466,27 ZAS 145,71 m 2 1,10 m 160,28 ZAS 153,25 m 2 2,35 m 360,14 ZAS 40,00 m 2 0,63 m 25,20 Součet 777,89 m 2 1 898,56-4 -
Průměrná výška podlaží: PVP = 1 898,56 / 777,89 = 2,44 m Průměrná zastavěná plocha podlaží: PZP = 777,89 / 6 = 129,65 m 2 Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Podlaží Obestavěný prostor 1PP (10,80*13,20+3,50*0,90+6,00*0,30)*(2,85) = 420,40 m 3 1NP (10,80*13,20+3,50*0,90)*(3,20) = 466,27 m 3 2NP (10,80*13,20+3,50*0,90)*(3,20) = 466,27 m 3 ZAS (10,80*13,20+3,50*0,90)*(1,10) = 160,28 m 3 ZAS (10,80*11,90+10,80*1,80+4,60*1,15)*(2,35) = 360,14 m 3 ZAS (2,00*2,50*8)*(0,63) = 25,20 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Podlaží Typ Obestavěný prostor 1PP PP 420,40 m 3 1NP NP 466,27 m 3 2NP NP 466,27 m 3 ZAS Z 160,28 m 3 ZAS Z 360,14 m 3 ZAS Z 25,20 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 1 898,56 m 3 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení Hodnocení Část standardu [%] P 100 1. Základy vč. zemních prací betonové pasy nedostatečně izolované prodi zemní vlhkosti 2. Svislé konstrukce zděné z plných cihel tl. 60 cm S 100 3. Stropy hurdiskové, trámové s podhledem S 100 4. Krov, střecha sedlová s vykýři S 100 5. Krytiny střech glazvané tašky pálené S 100 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech S 100 7. Úprava vnitřních povrchů chybí C 100 8. Úprava vnějších povrchů chybí C 100 9. Vnitřní obklady keramické chybí C 100 10. Schody železobetonové monolitické s běžným P 20 povrchem 10. Schody betonové a dřevěné z hranolů do P 80 ocelových schodnic 11. Dveře náplňové S 100 12. Vrata X 100-5 -
13. Okna dřevěná špaletová S 100 14. Povrchy podlah chybí C 100 15. Vytápění chybí C 100 16. Elektroinstalace chybí C 100 17. Bleskosvod chybí C 100 18. Vnitřní vodovod ocelové trubky S 50 18. Vnitřní vodovod chybí C 50 19. Vnitřní kanalizace litinové S 100 20. Vnitřní plynovod chybí C 100 21. Ohřev teplé vody chybí C 100 22. Vybavení kuchyní chybí C 100 23. Vnitřní hygienické vyb. chybí C 100 24. Výtahy chybí C 100 25. Ostatní C 100 26. Instalační pref. jádra X 100 Výpočet koeficientu K 4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část Upravený Koef. [%] obj. podíl 1. Základy vč. zemních prací P 6,00 100 0,46 2,76 2. Svislé konstrukce S 18,80 100 1,00 18,80 3. Stropy S 8,20 100 1,00 8,20 4. Krov, střecha S 5,30 100 1,00 5,30 5. Krytiny střech S 2,40 100 1,00 2,40 6. Klempířské konstrukce S 0,70 100 1,00 0,70 7. Úprava vnitřních povrchů C 6,90 100 0,00 0,00 8. Úprava vnějších povrchů C 3,10 100 0,00 0,00 9. Vnitřní obklady keramické C 2,10 100 0,00 0,00 10. Schody P 3,00 20 0,46 0,28 10. Schody P 3,00 80 0,46 1,10 11. Dveře S 3,20 100 1,00 3,20 12. Vrata X 0,00 100 1,00 0,00 13. Okna S 5,40 100 1,00 5,40 14. Povrchy podlah C 3,10 100 0,00 0,00 15. Vytápění C 4,70 100 0,00 0,00 16. Elektroinstalace C 5,20 100 0,00 0,00 17. Bleskosvod C 0,40 100 0,00 0,00 18. Vnitřní vodovod S 3,30 50 1,00 1,65 18. Vnitřní vodovod C 3,30 50 0,00 0,00 19. Vnitřní kanalizace S 3,20 100 1,00 3,20 20. Vnitřní plynovod C 0,40 100 0,00 0,00 21. Ohřev teplé vody C 2,10 100 0,00 0,00 22. Vybavení kuchyní C 1,80 100 0,00 0,00 23. Vnitřní hygienické vyb. C 3,80 100 0,00 0,00 24. Výtahy C 1,30 100 0,00 0,00 25. Ostatní C 5,60 100 0,00 0,00 26. Instalační pref. jádra X 0,00 100 1,00 0,00 Součet upravených objemových podílů 52,99 Koeficient vybavení K 4 : 0,5299-6 -
Výpočet opotřebení analytickou metodou (OP = objemový podíl z přílohy č. 15, K = koeficient pro úpravu obj. podílu UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) OP Část UP PP Opot. Konstrukce, vybavení K St. Živ. Opot. z celku [%] [%] [%] [%] části 1. Základy vč. zemních prací P 6,00 100,00 0,46 2,76 5,21 30 150 20,00 1,0420 2. Svislé konstrukce S 18,80 100,00 1,00 18,80 35,48 30 100 30,00 10,6440 3. Stropy S 8,20 100,00 1,00 8,20 15,47 30 100 30,00 4,6410 4. Krov, střecha S 5,30 100,00 1,00 5,30 10,00 30 100 30,00 3,0000 5. Krytiny střech S 2,40 100,00 1,00 2,40 4,53 30 60 50,00 2,2650 6. Klempířské konstrukce S 0,70 100,00 1,00 0,70 1,32 30 50 60,00 0,7920 10. Schody P 3,00 20,00 0,46 0,28 0,53 30 85 35,29 0,1870 10. Schody P 3,00 80,00 0,46 1,10 2,08 30 85 35,29 0,7340 11. Dveře S 3,20 100,00 1,00 3,20 6,04 30 65 46,15 2,7875 13. Okna S 5,40 100,00 1,00 5,40 10,19 30 65 46,15 4,7027 18. Vnitřní vodovod S 3,30 50,00 1,00 1,65 3,11 30 35 85,71 2,6656 19. Vnitřní kanalizace S 3,20 100,00 1,00 3,20 6,04 30 45 66,67 4,0269 Opotřebení: 37,4877 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 2) [Kč/m 3 ]: = 2 150,- Koeficient konstrukce K 1 (dle příl. č. 4): * 0,9390 Koeficient K 2 = 0,92+(6,60/PZP): * 0,9709 Koeficient K 3 = 0,30+(2,10/PVP): * 1,1607 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,5299 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 1,2000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle SKP): * 2,1310 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 1,5270 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 4 707,56 Plná cena: 1 898,56 m 3 * 4 707,56 Kč/m 3 = 8 937 585,11 Kč Opotřebení analytickou metodou: 37,4877 % - 3 350 495,09 Kč Obytný dům rozestavěný, na pozemku parc.č.113/5. - zjištěná cena = 5 587 090,02 Kč 1.1.2. Rekreační chata č.e.352 Popis Zahrádkářská chata je situována na pozemku parc.č.111. Je přízemní.-1np, nepodsklepená, se sedlovou střechou kritou eternitovými vlnovkami. Konstrukce je z panelu na bázi dřevní hmoty. V současné době slouží jako zařízení staveniště. Není zde řádně prováděna běžná údržba a stav je sešlý. Zatřídění pro potřeby ocenění Rekreační chata a zahrádkářská chata 6: Svislá nosná konstrukce: typ H montovaná na bázi dřevní hmoty - 7 -
Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Krov: neumožňující zřízení podkroví Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 111 Výpočet jednotlivých ploch Název Plocha [m 2 ] 1NP 3,20*4,40 = 14,08 ZAS 3,20*4,40 = 14,08 Zastavěné plochy a výšky podlaží Název Zastavěná. Konstr. výška plocha 1NP 14,08 m 2 2,40 m ZAS 14,08 m 2 0,45 m Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] 1NP (3,20*4,40)*(2,40) = 33,79 m 3 ZAS (3,20*4,40)*(0,45) = 6,34 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor 1NP NP 33,79 m 3 ZAS Z 6,34 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 40,13 m 3 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení Hodnocení Část standardu [%] 1. Základy mělké založení bez izolace P 100 2. Podezdívka jen u typu I betonová S 100 3. Obvodové stěny montované na bázi dřevní hmoty S 100 4. Stropy dřevěné spalné S 100 5. Zastřešení příhradový sedlový vazník P 100 6. Krytina vnovka eternit S 100 7. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech S 100 8. Úprava povrchů nátěr S 100 9. Schodiště X 100 10. Dveře dřevěné plné a prosklené S 100 11. Okna dřevěná zdvojená okna S 100 12. Podlahy prkna S 100-8 -
13. Vytápění lokální na tuhá paliva S 100 14. Elektroinstalace světelná S 100 15. Rozvod vody chybí C 100 16. Zdroj teplé vody X 100 17. Rozvod propan-butanu chybí C 100 18. Kanalizace chybí C 100 19. Záchod chybí C 100 20. Okenice chybí C 100 21. Vnitřní vybavení chybí C 100 22. Ostatní chybí C 100 Výpočet koeficientu K 4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část Upravený Koef. [%] obj. podíl 1. Základy P 8,40 100 0,46 3,86 2. Podezdívka jen u typu I S 3,90 100 1,00 3,90 3. Obvodové stěny S 28,40 100 1,00 28,40 4. Stropy S 10,20 100 1,00 10,20 5. Zastřešení P 6,30 100 0,46 2,90 6. Krytina S 4,10 100 1,00 4,10 7. Klempířské konstrukce S 0,80 100 1,00 0,80 8. Úprava povrchů S 9,20 100 1,00 9,20 9. Schodiště X 0,00 100 1,00 0,00 10. Dveře S 3,10 100 1,00 3,10 11. Okna S 5,10 100 1,00 5,10 12. Podlahy S 4,00 100 1,00 4,00 13. Vytápění S 3,20 100 1,00 3,20 14. Elektroinstalace S 3,10 100 1,00 3,10 15. Rozvod vody C 1,80 100 0,00 0,00 16. Zdroj teplé vody X 0,00 100 1,00 0,00 17. Rozvod propan-butanu C 0,30 100 0,00 0,00 18. Kanalizace C 1,70 100 0,00 0,00 19. Záchod C 0,40 100 0,00 0,00 20. Okenice C 1,90 100 0,00 0,00 21. Vnitřní vybavení C 2,30 100 0,00 0,00 22. Ostatní C 1,80 100 0,00 0,00 Součet upravených objemových podílů 81,86 Koeficient vybavení K 4 : 0,8186 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 7) [Kč/m 3 ]: = 1 400,- Koeficient vybavení stavby K 4 : * 0,8186 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 1,2000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle SKP): * 2,1460 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 1,3140 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 3 877,98 Plná cena: 40,13 m 3 * 3 877,98 Kč/m 3 = 155 623,34 Kč - 9 -
Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 35 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 15 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 50 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 35 / 50 = 70,000 % - 108 936,34 Kč Rekreační chata č.e.352 - zjištěná cena = 46 687,- Kč 1.2. Příslušenství 1.2.1. Kolna 1 Popis Jedná se o dřevěnou kolnu, která je přistavěna k zadní stěně chaty. Má pultovou střechu a není řádně udržovaná. Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba 7: typ F Svislá nosná konstrukce: dřevěná jednostranně obíjená nebo kovová Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Krov: neumožňující zřízení podkroví Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 1274 Výpočet jednotlivých ploch Název Plocha [m 2 ] 1NP 4,40*2,00 = 8,80 ZAS 4,40*2,00 = 8,80 Zastavěné plochy a výšky podlaží Název Zastavěná. Konstr. výška plocha 1NP 8,80 m 2 2,00 m ZAS 8,80 m 2 0,20 m Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] 1NP (4,40*2,00)*(2,00) = 17,60 m 3 ZAS (4,40*2,00)*(0,20) = 1,76 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor 1NP NP 17,60 m 3-10 -
ZAS Z 1,76 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 19,36 m 3 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení Hodnocení Část standardu [%] 1. Základy betonové pásy S 100 2. Obvodové stěny jednostranně obíjené P 100 3. Stropy chybí C 100 4. Krov X 100 5. Krytina vyřazený plech ze sudů - srovnatelně P 100 6. Klempířské práce žlaby a svody z pozinku S 100 7. Úprava povrchů impregnace S 100 8. Schodiště X 100 9. Dveře dřevěné svlakové P 100 10. Okna chybí C 100 11. Podlahy chybí C 100 12. Elektroinstalace chybí S 100 Výpočet koeficientu K 4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část Upravený Koef. [%] obj. podíl 1. Základy S 8,30 100 1,00 8,30 2. Obvodové stěny P 31,90 100 0,46 14,67 3. Stropy C 21,20 100 0,00 0,00 4. Krov X 0,00 100 1,00 0,00 5. Krytina P 11,10 100 0,46 5,11 6. Klempířské práce S 1,60 100 1,00 1,60 7. Úprava povrchů S 6,00 100 1,00 6,00 8. Schodiště X 0,00 100 1,00 0,00 9. Dveře P 3,70 100 0,46 1,70 10. Okna C 1,40 100 0,00 0,00 11. Podlahy C 10,80 100 0,00 0,00 12. Elektroinstalace S 4,00 100 1,00 4,00 Součet upravených objemových podílů 41,38 Koeficient vybavení K 4 : 0,4138 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 8): [Kč/m 3 ] = 970,- Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,4138 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 1,2000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle SKP): * 2,0930 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 1,3140 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 1 324,67-11 -
Plná cena: 19,36 m 3 * 1 324,67 Kč/m 3 = 25 645,61 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 35 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 5 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 40 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 35 / 40 = 87,500 % Maximální opotřebení může dle přílohy č. 15 činit 85 % - 21 798,77 Kč Kolna 1 - zjištěná cena = 3 846,84 Kč 1.2.2. Kolna 2 Popis Objekt je dřevěná kolna s plochou střechou, nepodsklepená. Slouží jako zařízení staveniště, sklad materiálů a nářadí. Není řádně prováděna běžná údržba a kolna je pouze provizorní s tím, že po dostsvbě obytného domu bude zbourána. Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba 7: typ F Svislá nosná konstrukce: dřevěná jednostranně obíjená nebo kovová Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Krov: neumožňující zřízení podkroví Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 1274 Výpočet jednotlivých ploch Název Plocha [m 2 ] 1NP 9,00*5,00 = 45,00 ZAS 9,00*5,00 = 45,00 Zastavěné plochy a výšky podlaží Název Zastavěná. Konstr. výška plocha 1NP 45,00 m 2 2,90 m ZAS 45,00 m 2 0,25 m Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] 1NP (9,00*5,00)*(2,90) = 130,50 m 3 ZAS (9,00*5,00)*(0,25) = 11,25 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) - 12 -
Název Typ Obestavěný prostor 1NP NP 130,50 m 3 ZAS Z 11,25 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 141,75 m 3 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení Hodnocení Část standardu [%] 1. Základy betonové pásy S 100 2. Obvodové stěny jednostranně obíjené P 100 3. Stropy chybí C 100 4. Krov X 100 5. Krytina vyřazené PVC P 100 6. Klempířské práce žlaby a svody z pozinku S 100 7. Úprava povrchů impregnace S 100 8. Schodiště X 100 9. Dveře kovové S 100 10. Okna chybí C 100 11. Podlahy hliněná-chybí C 100 12. Elektroinstalace chybí C 100 Výpočet koeficientu K 4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část Upravený Koef. [%] obj. podíl 1. Základy S 8,30 100 1,00 8,30 2. Obvodové stěny P 31,90 100 0,46 14,67 3. Stropy C 21,20 100 0,00 0,00 4. Krov X 0,00 100 1,00 0,00 5. Krytina P 11,10 100 0,46 5,11 6. Klempířské práce S 1,60 100 1,00 1,60 7. Úprava povrchů S 6,00 100 1,00 6,00 8. Schodiště X 0,00 100 1,00 0,00 9. Dveře S 3,70 100 1,00 3,70 10. Okna C 1,40 100 0,00 0,00 11. Podlahy C 10,80 100 0,00 0,00 12. Elektroinstalace C 4,00 100 0,00 0,00 Součet upravených objemových podílů 39,38 Koeficient vybavení K 4 : 0,3938 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 8): [Kč/m 3 ] = 970,- Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,3938 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 1,2000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle SKP): * 2,0930 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 1,3140-13 -
Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 1 260,65 Plná cena: 141,75 m 3 * 1 260,65 Kč/m 3 = 178 697,14 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 25 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 15 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 40 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 25 / 40 = 62,500 % - 111 685,71 Kč Kolna 2 - zjištěná cena = 67 011,43 Kč 1.2.3. Studna Zatřídění pro potřeby ocenění Studna 9 Typ studny: kopaná Hloubka studny: 9,00 m Ruční čerpadlo: 1 ks Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 2222 Ocenění Základní cena dle přílohy č. 10: prvních 5,00 m hloubky: 5,00 m * 1 950,- Kč/m + 9 750,- Kč další hloubka: 4,00 m * 3 810,- Kč/m + 15 240,- Kč ruční čerpadlo: 1 ks * 2 054,- Kč/ks + 2 054,- Kč Základní cena celkem = 27 044,- Kč Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 1,2000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle SKP): * 2,3130 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 1,3140 Plná cena: = 98 633,21 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 35 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 65 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 35 / 100 = 35,000 % - 34 521,62 Kč Studna - zjištěná cena = 64 111,59 Kč 1.2.4. Venkovní úpravy Popis Venkovní úpravy reprezentují pouze oplocení z drátěného pletiva s vraty / dočasné oplocení staveniště/, přípojku kanalizační, přípojku vody s vodoměrnou šachtou, plynovodní přípojku a elektro přípojku s pilířkem. - 14 -
Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úpravy oceněné zjednodušeným způsobem dle 10 procentem z ceny stavby. Stanovené procento z ceny staveb: 2,00 % Ceny staveb pro ocenění venkovních úprav Název stavby Cena stavby Obytný dům rozestavěný, na pozemku parc.č.113/5. 5 587 090,02 Kč Kolna 1 3 846,84 Kč Kolna 2 67 011,43 Kč Celkem: 5 657 948,29 Kč Ocenění Cena staveb celkem: 5 657 948,29 2,00 % z ceny staveb * 0,0200 Venkovní úpravy - zjištěná cena = 113 158,97 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky Popis Pozemky jsou oceněny dle cenové mapy a pozemek parc.č. 109/3 je sice dle KN veden jako pozemek lesní, ale dle skutečnosti je součástí celku funkčně spojen se stavbou, bez lesních porostů a proto neplní funkci lesa. Ocenění Stavební pozemky oceněné dle 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené Úprava ceny - příloha č. 21 - položka č. 1: 2.11. Možnost napojení na plynovod: +10 % Úprava cen: +10 % Zdůvodnění použití či nepoužití přirážek a srážek: Tento pozemek je označen jako druh-lesní pozemek, ale dle skutečnosti není zalesněn a neplní funkci lesa. Je funkčně spojený s pozemky funkčně spojenými se pozemky zastavěnými stavbou a plnící také tuto funkci. Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) 1,3140 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): 2,1460 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Úprava Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Koef. K ] i K p [%] [Kč/m 2 ] 28 odst. 5 - stavební pozemek - zahrada nebo ost. plocha ve funkčním celku 28 odstavec 5 1 100,- 0,40 2,1460 1,3140 10,00 1 364,80 Typ Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] - 15 -
28 odstavec 5 109/3 180,00 1 364,80 245 664,- 28 odstavec 5 ostatní plocha 112/1 211,00 1 364,80 287 972,80 Stavební pozemky - celkem 533 636,80 Ostatní stavební pozemky Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 27 cenová mapa orná půda 110/2 243,00 2 500,00 607 500,- 27 cenová mapa orná půda 110/4 697,00 2 500,00 1 742 500,- 27 cenová mapa orná půda 110/5 22,00 2 500,00 55 000,- 27 cenová mapa orná půda 110/6 96,00 2 500,00 240 000,- 27 cenová mapa zastavěná plocha a 111 24,00 2 500,00 60 000,- nádvoří 27 cenová mapa ostatní plocha 112/1 211,00 2 500,00 527 500,- 27 cenová mapa ostatní plocha 112/2 61,00 2 500,00 152 500,- 27 cenová mapa ostatní plocha 112/3 72,00 2 500,00 180 000,- 27 cenová mapa ostatní plocha 112/4 165,00 2 500,00 412 500,- 27 cenová mapa ostatní plocha 112/5 10,00 2 500,00 25 000,- 27 cenová mapa ostatní plocha 113/2 619,00 2 500,00 1 547 500,- 27 cenová mapa orná půda 113/3 17,00 2 500,00 42 500,- 27 cenová mapa zastavěná plocha a nádvoří 113/5 146,00 2 500,00 365 000,- Ostatní stavební pozemky - celkem 5 957 500,- Pozemky - zjištěná cena = 6 491 136,80 Kč - 16 -
C. REKAPITULACE Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Obytný dům rozestavěný, na pozemku parc.č.113/5. 8 937 585,10 Kč 1.1.2. Rekreační chata č.e.352 155 623,30 Kč 1.2. Příslušenství 1.2.1. Kolna 1 25 645,60 Kč 1.2.2. Kolna 2 178 697,10 Kč 1.2.3. Studna 98 633,20 Kč 1.2.4. Venkovní úpravy 113 159,- Kč 1. Ocenění staveb celkem 9 509 343,30 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky 6 491 136,80 Kč 2. Ocenění pozemků celkem 6 491 136,80 Kč Celkem 16 000 480,10 Kč Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem 16 000 480,10 Kč Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Obytný dům rozestavěný, na pozemku parc.č.113/5. 5 587 090,- Kč 1.1.2. Rekreační chata č.e.352 46 687,- Kč 1.2. Příslušenství 1.2.1. Kolna 1 3 846,80 Kč 1.2.2. Kolna 2 67 011,40 Kč 1.2.3. Studna 64 111,60 Kč 1.2.4. Venkovní úpravy 113 159,- Kč 1. Ocenění staveb celkem 5 881 905,80 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky 6 491 136,80 Kč 2. Ocenění pozemků celkem 6 491 136,80 Kč - 17 -
Celkem 12 373 042,60 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem 12 373 042,60 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 46: 12 373 040,- Kč slovy: Dvanáctmilionůtřistasedmdesáttřitisícčtyřicet Kč Závěrečný text: Stanovení ceny obvyklé / ceny za kterou by bylo možné předmětnou nemovitost prodat a koupit / je možno zjistit nejlépe porovnávací metodou. Bylo zjištěny již zrealizované prodeje a koupě v daném místě a čase. 1) Obytný dům: Objekt je rozestavěný, v rozsahu hrubé stavby. Není provedena téměř žádná vybavenost, ( rozvody ZTI, topení, elektroinstalace, at. )viz popis vybavenosti dle analitické metody. Není dostatečná izolace proti zemní vlhkosti základových pasů a celoplošné podsklepený objekt ( místnosti v 1PP) není izolován proti zemní vlhkosti vůbec. Tato skutečnost není přijatelná a bude nutno izolace dodatečně provést. Architektonické řešení je dle zjištění navrženo jako ubytovna a neodpovídá současným potřebám pro tuto činnost. Bude nutno objekt zrekonstruovat a tato činnost bude vyžadovat investici v odhadované výši cca 3 000 000.- Kč. S přihlédnutím k těmto skutečnostem je cena v místě a čase obvyklá odhadnuta: Odhadnutá cena obvyklá v místě a čase činí: 4 000 000.-Kč ( slovy: ČtyřimilionyKč ) 2) Zahrádkářská chata: Objekt byl a je v současné době využíván pro ubytování a jako zařízení staveniště při výstavbě obytného domu. Je tedy dočasně využíván a bude nutno ho odstranit. Odhadnutá cena obvyklá v místě a čase obvyklá činí: 25 000.-Kč ( slovy:dvacetpěttisíckč) 3) Vedlejší stavby: - 18 -
Jedná se o objekty sloužící jako sklady materiálů pro výstavbu obytného domu. Jsou tedy dočasné užívány a budou po dokončení výstavby odstraněny. Odhadnutá cena obvyklá v místě a čase činí : 15 000.-Kč ( slovy: PatnácttisícKč ) 4) Venkovní úpravy: Jedná se o přípojky inženýrských sítí, vodoměrnou a revizní šachty, oplocení pozemku včetně provizorní brány. Odhadnutá cena obvyklá místě a čase činí: 200 000.-Kč ( slovy: DvěstětisícKč ) 5) Pozemky : a/ Porovnávaná lokalita je situovaná na ulici Pokorova. Plocha cca 750 m 2, Pozemek zastavěná plocha a zahrada Požadovaná cena: 6000.-Kš/m 2 b/ Porovnávaná lokalita je situovaná na ulici U Křížku. Plocha cca 1000m 2 Pozemek je zahrada, naproti níž je již probíhající výstavba řadových RD. Požadovaná cena: 4000.-Kč/m 2 c/ Porovnávaná lokalita pokračování ulice Pokorova, která je výhledově v připravovaném územním plánu jako rozvojová lokalita pro výstavbu RD. je zde možnost napojení na inž. sítě. V plánované lokalitě je nutno vybudovat inženýrské sítě a komunikace a následně zrealizovat prodej pozemků pro výstavbu RD. Lokalita je velmi atraktivní. cena za prodej již zainvestovaného a rozparcelovaného pozemku určeného pro výstavbu RD je odhadnut: Požadovaná cena: 5000.-Kč/m 2 Odhadnutá cena v místě a čase obvyklá předmětných pozemků na ulici Zatloukalova parc.č. 109/3, 110/2, 110/4, 110/5, 110/6, 112/1, 112/2, 112/3, 112/4, 112/5, 113/2, 113/3, 113/5, 111, v katastrálním území Ivanovice, obec Brno, okres Brno-město činí: 4 500.-Kč/m 2. Odůvodnění: Předmětné pozemky jsou situovány v již zainvestované oblasti ulice Zatloukalova s vybudovanými inženýrskými sítěmi ( kanalizace, vodovod, plynovod, NN elektro sítě a s možností napojení na komunikaci. Tato skutečnost umožňuje výstavby několika RD řadových nebo i samostatně stojících. - 19 -
Celková plocha pozemků: 2563 m 2 2563 m 2 * 4 500.-Kč/m 2 = 11 533 500.-Kč Odhadnutá cena obvyklá v místě a čase činí: 11 533500.-Kč ( slovy: JedenácttisícpětsettřicettřitisícpětsetKč ) Cena obvyklá v místě a čase celkem: 15 773 500.-Kč Cena obvyklá v místě a čase celkem zaokrouhleno: 15 780 000.-Kč ( slovy: PatnáctmilionůsedumsetosumdesáttisícKč ) Ing. Antonín Fráňa Havláskova 20 621 00 Brno telefon: 603275694 e-mail: tonda.frana@seznam.cz V Brně V Brnně 10.11.2013 Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.1.21. D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím ministerstva spravedlnosti ČSR č.j. ZT 1352/84, ze dne 5. 10. 1984 pro základní obor ekonomika, odvětví cena a odhady se specializací odhady nemovitostí, v oboru stavebnictví, odvětví stavby obytné. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1545-109/2013 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 1545-109/2013. - 20 -
E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 906, ze dne 6.11.2013. 1 Kopie katastrální mapy. 1 Fotodokumentace nemovitosti 1 Fotodokumentace nemovitosti 1 Fotodokumentace nemovitosti 1 Fotodokumentace nemovitosti 1 Fotodokumentace nemovitosti 1 Fotodokumentace nemovitosti 1 Fotodokumentace nemovitosti 1 Cenová mapa města Brna 0-21 -
Obytný dům na pozemku parc.č.113/5 Pohled na objekt a pozemek z V. Pohd na objekt a pozemek z S. - 22 -
Chata č.e.352. Pohled Chata a Kolna 1 z Z. Pohled Kolna 2 ze Z. - 23 -
Celkový pohled. Pozemeky v okolí objektu na S. Pohled od komunikace před objektem. - 24 -
Vnitřní fotodokumentace obytného objektu. 1PP podlaží - vstup se schody. 1NP - vstup a hala - 25 -
1NP - schody do 2NP a chodba se vstupy do pokojů. 2NP - schody do podkroví a chodba se vstupy do pokojů. - 26 -
2NP - hala 2NP - schody a chodva se vstupy do pokojů. - 27 -
Půda - 28 -