ZNALECKÝ POSUDEK. č /2011. jako podklad pro nedobrovolnou dražbu

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č /2011 o obvyklé ceně rekreační chaty č.e 44 v Nebřezinech stojící na pozemku parcelního čísla st. 157 katastrální území Nebřeziny, obec Plasy a pozemků parcelního čísla st. 157, 77/9, 77/14 a 77/15 katastrální území Nebřeziny, obec Plasy Objednatel posudku: Účel posudku: Eurodražby CZ a.s. U Pískovny 890/ Praha 8 jako podklad pro nedobrovolnou dražbu Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb. a č. 296/2007 Sb. a vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb. a č. 364/2010 Sb. podle stavu ke dni posudek vypracoval: Ing. František Klokočík Horní Hradiště Plasy Posudek obsahuje včetně titulního listu 11 stran textu. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Horním Hradišti

2 - 2 - A. Nález 1. Znalecký úkol Zjištění obvyklé ceny rekreační chaty č.e. 44 v Plasích, část Nebřeziny, okres Plzeň-sever 2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Rekreační chata Adresa nemovitosti: Nebřeziny Kraj: Plzeňský Okres: Plzeň-sever Obec: Plasy Katastrální území: Nebřeziny Počet obyvatel: Výchozí cena stavebního pozemku Cp = 35 + (a ) x 0, = 47,3147 Kč/m 2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle 28 odst. 1 písm. k) : 47,31 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne za přítomnosti. 4. Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí prokazující stav evidovaný k datu Kopie katastrální mapy ze dne Vlastnické a evidenční údaje Vlastníkem rekreační chaty je Peroutková Kamila, bytem Kaznějov, Poštovní 400 Na předmětné chatě vázne zástavní právo smluvní k zajištění 1) pohledávek ze smlouvy o úvěru č v celkové výši ,00 Kč s příslušenstvím, 2) veškerých budoucích pohledávek až do celkové výše ,00 Kč, které mohou vzniknout od uzavření této zástavní smlouvy do Oprávnění pro Česká spořitelna, a.s., Olbrachtova 1929/62, Praha 4 - Krč. Povinnost ke stavbě rekreační chaty č.e. 44 v Plasích, část Nebřeziny a k pozemkům parcelního čísla st. 157, 77/9, 77/14 a 77/15 katastrální území Nebřeziny, obec Plasy. 6. Celkový popis nemovitosti Rekreační chata stojí na pozemku parcelního čísla st. 157 katastrálního území Nebřeziny, obec Plasy. Pozemky p.č. 77/9, 77/14 a 77/15 katastrální území Nebřeziny jsou pozemky funkčně

3 - 3 - propojeny s předmětnou chatou. Přístup k chytě je po nezpevněné cestě parcelního čísla 77/10 k.ú. Nebřeziny. Cesta je ve vlastnictví Města Plasy. Samotný přístup k chatě je po betonových schodech s výškou podstupnice 20 cm a šířkou nástupnice 24,5 cm, co příslušné normě nevyhovuje. Schody jsou příliš strmé Chata je založena na obdélníkovém půdorysu a zastřešena sedlovou střechou pokrytou bonským šindelem. Chata má tři nadzemní podlaží : 1. nadzemní podlaží, 1. podkroví a 2. podkroví. Chata je z inženýrských sítí připojena pouze na rozvod elektrické energie. Vodovod je napojený na vlastní vrtanou studnu hlubokou 21 m. Kanalizace je svedena do žumpy. Chata byla ukončena v roce V roce 2008 dostala chata nového vlastníka, který o ní vůbec nepečuje. Takže chata je neudržovanou stavbou. Z vchodu do chaty je již demontovaná dlažba. Dešťové svody již chybí. Dřevěné obložení jižního štítu již padá dolů. 7. Obsah posudku a) Hlavní stavby a 1 ) Rekreační chata b) Studny b 1 ) Studna c) Venkovní úpravy c 1 ) Opěrné zdi z lomového kamene c 2 ) Altán zahradní d) Pozemky d 1 ) Stavební pozemky

4 - 4 - B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb. a č. 364/2010 Sb. kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. a) Hlavní stavby a 1 ) Rekreační chata - 6 Rekreační chata je postavena ve zděném konstrukčním systému. Stropy jsou dřevěné trámové. podlaha v 1. nadzemním podlaží je z keramické dlažby. Vnější omítky jsou vápenné štukové. Vstupní dveře jsou dřevěné prosklené. Okna 1. podkroví jsou dřevěná, 2. podkroví okna nemá. Chata je vytápěna lokálně a to krbem. Chata má hygienické zařízení s napojením na vodovodní přípojku z vlastní vrtané studny hluboké 21 m. Kanalizace je svedena do jímky. Chata je napojena na rozvod elektrické energie. K chatě náleží zděný altán. Chata není již tři roky obývána a udržována. Je zahájena degradace vnějších omítek. Stáří chaty : = 17 roků. Zatřídění pro potřeby ocenění: Rekreační nebo zahrádkářská chata: typ A Svislá nosná konstrukce: zděná v tl. nad 15 cm Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: má podkroví nad 2/3 zastavěné plochy 1.nadz. podlaží Kód CZ - CC: 111 Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1. nadzemní podlaží: 7,00*7,15 = 50,05 m 2 1. podkroví: 7,73*7,15 = 55,27 m 2 2. podkroví: 7,73*7,15 = 55,27 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška 1. nadzemní podlaží: 50,05 m 2 2,73 m 1. podkroví: 55,27 m 2 2,65 m 2. podkroví: 55,27 m 2 2,60 m Obestavěný prostor: 1. nadzemní (7,00*7,15)*(2,73) = 136,64 m 3

5 - 5 - podlaží: 1. podkroví: (7,73*7,15)*(2,65) = 146,46 m 3 2. podkroví: (7,73*7,15)*(2,60) = 143,70 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 426,80 m 3 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení Provedení Hodnocení standardu 1. Základy: betonové pasy izolované S 100,00 2. Podezdívka: zděná S 100,00 3. Obvodové stěny: zděné tl cm S 100,00 4. Stropy: dřevěné nespalné S 100,00 5. Zastřešení: krov dřevěný vázaný P 100,00 6. Krytina: bonský šindel S 100,00 7. Klempířské konstrukce: pozinkovaný plech S 50,00 pozinkovaný plech C 50,00 8. Úprava povrchů: dvouvrstvé vápenné omítky S 100,00 9. Schodiště: dřevěné N 100, Dveře: prosklené S 100, Okna: dřevěná zdvojená okna S 100, Podlahy: běžná keramická dlažba S 100, Vytápění: lokální S 100, Elektroinstalace: světelná třífázová S 100, Rozvod vody: ocelové trubky S 100, Zdroj teplé vody: bojler S 100, Rozvod propan-butanu: bez rozvodu propoan-butanu C 100, Kanalizace: plastové potrubí S 100, Záchod: splachovací S 100, Okenice: bez okenic C 100, Vnitřní vybavení: sauna S 100, Ostatní: krb S 100,00 Výpočet koeficientu K 4 : Konstrukce, vybavení Hodnocení standardu Obj. podíl [%] Část [%] Koeficient Upravený obj. podíl 1. Základy: S 5,60 100,00 1,00 5,60 2. Podezdívka: S 3,60 100,00 1,00 3,60 3. Obvodové stěny: S 25,30 100,00 1,00 25,30 4. Stropy: S 9,40 100,00 1,00 9,40 5. Zastřešení: P 9,20 100,00 0,46 4,23 6. Krytina: S 4,10 100,00 1,00 4,10 7. Klempířské konstrukce: S 0,80 50,00 1,00 0,40 C 0,80 50,00 0,00 0,00 8. Úprava povrchů: S 9,20 100,00 1,00 9,20 9. Schodiště: N 2,10 100,00 1,54 3, Dveře: S 3,10 100,00 1,00 3, Okna: S 5,20 100,00 1,00 5, Podlahy: S 4,10 100,00 1,00 4, Vytápění: S 3,20 100,00 1,00 3, Elektroinstalace: S 3,10 100,00 1,00 3, Rozvod vody: S 2,20 100,00 1,00 2, Zdroj teplé vody: S 0,90 100,00 1,00 0,90 Část [%]

6 Rozvod propan-butanu: C 0,20 100,00 0,00 0, Kanalizace: S 2,10 100,00 1,00 2, Záchod: S 0,40 100,00 1,00 0, Okenice: C 1,90 100,00 0,00 0, Vnitřní vybavení: S 2,30 100,00 1,00 2, Ostatní: S 2,00 100,00 1,00 2,00 Součet upravených objemových podílů: 93,66 Hodnota koeficientu vybavení K 4 : 0,9366 Úprava koeficientu prodejnosti K p : Úprava koeficientu prodejnosti K p podle 44 odst. 11. Zdůvodnění této odchylky je provedeno v popisu objektu (viz výše). Původní hodnota koeficientu prodejnosti K p : 1,3030 Úprava koeficientu prodejnosti o: -25,00 % Upravená hodnota koeficientu prodejnosti K p : 0,9773 Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 7): = 1 750,- Kč/m 3 Koeficient využití podkroví (dle příl. č. 7): * 1,1200 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,9366 Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 1,0000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38): * 2,1690 Základní cena upravená = 3 891,33 Kč/m 3 Plná cena: 426,80 m 3 * 3 891,33 Kč/m 3 = ,64 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 17 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 63 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 80 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 17 / 80 = 21,250 % ,17 Kč Rekreační chata - zjištěná cena = ,47 Kč b) Studny b 1 ) Studna - 9 Na pozemku parcelního čísla 77/9 katastrální území Nebřeziny je situována vrtaná studna hloubky 21 m. Studna zasahuje do vstupního venkovního schodiště a je zakryta kovovým poklopem. Studna je bez údržby.. Stáří studny : = 17 roků. Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ studny: Hloubka studny: Vrtaná 21,00 m

7 - 7 - Profil studny: 100 mm Elektrické čerpadlo: 1 ks Kód CZ - CC: 2222 Ocenění: Základní cena dle příl. č. 10: hloubka: 21,00 m * 1 210,- Kč/m ,- Kč elektrické čerpadlo: 1 ks * ,- Kč/ks ,- Kč Základní cena celkem = ,- Kč Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 1,0000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38): * 2,3220 Plná cena = ,05 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 17 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 63 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 80 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 17 / 80 = 21,250 % ,21 Kč Studna - zjištěná cena = ,84 Kč c) Venkovní úpravy c 1 ) Opěrné zdi z lomového kamene - 10 Jedná se o tři úrovně betonových teras. Betonová zeď je obložena vápenopískovými cihlami, které ale již opadávají. Kovové zábradlí již taky padá. Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úprava: Opěrné zdi z lomového kamene Kód CZ - CC: Výměra: 20,00*6,10*0,50 = 61,00 m 3 Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 11): 61,00 m 3 * 1 850,- Kč/m 3 = ,- Kč Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 1,0000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38): * 2,3510 Plná cena: = ,81 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 14 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 80 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 94 roků

8 - 8 - Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 14 / 94 = 14,894 % ,33 Kč Opěrné zdi z lomového kamene - zjištěná cena = ,48 Kč c 2 ) Altán zahradní - 10 Altán je krytou zděnou stavbou. Střecha má věžovitý tvar a je pokryta bonským šindelem. Dveře a okenice jsou dřevěné Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úprava: 23. Altán zahradní Kód CZ - CC: Plocha: 16,20 m 2 Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 11): 16,20 m 2 * 3 250,- Kč/m 2 = ,- Kč Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 1,0000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38): * 2,3510 Plná cena: = ,34 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 17 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 13 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 30 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 17 / 30 = 56,667 % ,26 Kč Altán zahradní - zjištěná cena = ,08 Kč d) Pozemky d 1 ) Stavební pozemky Stavební pozemky jsou pozemky s enormně velkým svahem nevhodným pro jakoukoli stavbu. Svah má jižní orientaci. Na patě svahu teče na vodu bohatý Nebřezinský potok. Na pozemky je z inženýrských sítí zaveden akorát rozvod elektrické energie. Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2: Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] zastavěná plocha a nádvoří st ,00 47, ,50 Součet 2 365,50 Úprava ceny příloha č. 21: 2.1. přístup po nezpevněné komunikaci -10 % 2.2. není-li v místě možnost napojení na veřejný vodovod -5 % 2.3. není-li v místě možnost napojení na veřejnou -7 %

9 - 9 - kanalizaci Úprava ceny celkem -22 % - 520,41 Mezisoučet 1 845,09 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle hlavní stavby): * 2,1690 Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2 - celkem 3 911,15 Pozemky zahrad a ostatních ploch oceněné dle 28 odst. 5. Základní cena = 47,31 Kč/m 2. Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] ostatní plocha 77/9 303,00 47, ,93 ostatní plocha 77/14 34,00 47, ,54 ostatní plocha 77/13 26,00 47, ,06 Součet ,53 Úprava ceny - příloha č. 21: 2.1. přístup po nezpevněné komunikaci -10 % 2.2. není-li v místě možnost napojení na veřejný vodovod -5 % 2.3. není-li v místě možnost napojení na veřejnou -7 % kanalizaci Úprava ceny celkem -22 % ,18 Mezisoučet ,35 Úprava ceny dle 28 odst. 5: * 0,4000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle hlavní stavby): * 2,1690 Stavební pozemky oceněné dle 28 odst. 5 - celkem ,99 Stavební pozemky - zjištěná cena = ,14 Kč

10 C. Rekapitulace cen nemovitosti Ceny bez odpočtu opotřebení: a) Rekreační chata = ,64 Kč b) Studna = ,05 Kč c) Venkovní úpravy c 1 ) Opěrné zdi z lomového kamene = ,81 Kč c 2 ) Altán zahradní = ,34 Kč d) Stavební pozemky = ,14 Kč Cena nemovitosti bez odpočtu opotřebení činí celkem Cena nemovitosti bez opotřebení po zaokr. dle 46 činí ,98 Kč ,- Kč Výsledné ceny: a) Rekreační chata = ,47 Kč b) Studna = ,84 Kč c) Venkovní úpravy c 1 ) Opěrné zdi z lomového kamene = ,48 Kč c 2 ) Altán zahradní = ,08 Kč d) Stavební pozemky = ,14 Kč Výsledná cena nemovitosti činí celkem Výsledná cena nemovitosti po zaokrouhlení dle 46 činí ,01 Kč ,- Kč slovy: Jedenmilionšestsetšedesátčtyřitisícčtyřista Kč D. Cena porovnáním Jižně od předmětné chaty se již dva roky nabízí na serveru Sreality obdobná rekreační chta. Chata stojí na pozemku p.č. st. 162 katastrální území Nebřeziny. Tento pozemek sousedí s pozemkem p.č. 77/10 k.ú. Nebřeziny, co je přístupová nezpevněná cesta pro předmětnou chatu. Nabízená chata je postavena ve zděném konstrukčním systému. Chata má garáž. Inženýrské sítě jsou stejné. Zastavěná plocha ZP = 39 m 2 Podlahová plocha PP = 60 m 2 Nabídková cena NC = ,00 Kč Výpočet koeficientu porovnání

11 Inzerce Sreality 0,85 Poloha Stejná 1,00 Přístup Horší 0,90 Velikost Větší 1,10 Garáž Bez garáže 0,90 Názor znalce Horší nemovitost 0,90 Koeficient 0,68161 porovnání Cena upravená CU = Nabídková cena * Koeficient porovnání = ,00 Kč * 0,68161 = ,88 Kč Cena jednotková CJ = Cena upravená / Podlahová plocha = ,88 Kč / 60 m 2 = 6 906,98 Kč/m 2. Cena porovnáním CPo = Cena jednotková * Podlahová plocha = 6 906,98 Kč * 117 m 2 = ,66 Kč. E. Cena obvyklá Prodejnost rekreační chaty je 2-5 roků a proto upravuji cenu porovnáním koeficientem hodnoty 0,75. Cena obvyklá CO = Cpo *0,75 = ,49 Kč Obvyklou cenou rekreační chaty č.e. 44 v Plasích, část Nebřeziny je hodnota ,00 Kč, slovy : šestsettisíc korun českých. V Horním Hradišti, Ing. František Klokočík Horní Hradiště Plasy F. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Plzni ze dne č.j. Spr 1111/03 pro základní obor ekonomika pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /2011 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 08/2011.