ZNALECKÝ POSUDEK č. 3064/2013 o ceně nemovitostí v katastrálním území Bošovice, obec Bošovice, okres Vyškov: pozemků parc. č. 3540, 3541, 3544, 4818, 4871, 5618, 5718 Objednatel posudku: Účel posudku: Posudek vypracoval: Soudní exekutor JUDr. Karel Urban Exekutorský úřad Brno-město Minská 54, 616 00 Brno Zjištění ceny obvyklé (tržní) jako podklad k prodeji nemovitosti povinného v rámci exekuce č.j. 97 EX 5331/06 Ing. Tomáš Hudec, znalec v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí, kancelář Riegrova 44, 612 00 Brno, tel.: 543 245 341 Datum místního šetření: 17. dubna 2013 Datum, ke kterému je provedeno ocenění: Zvláštní požadavky objednatele: 17. dubna 2013 k datu místního šetření Nejsou Použitý oceňovací předpis: Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v pl. znění. Vyhláška č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb., vyhlášky č. 364/2010 Sb., vyhlášky č. 387/2011 Sb. a vyhlášky č. 450/2012 Sb. Tento posudek obsahuje 19 stran včetně příloh a předává se ve 3 vyhotoveních
2 0. Úvod, použitá metodika ocenění Dle usnesení Exekutorského úřadu Jihlava č.j. 97 EX 5331/06-239 je třeba stanovit obvyklou cenu nemovitostí - spoluvlastnického podílu povinného Jiřího Hlaváčka o velikosti id. 1/2. Obvyklá cena je stanovena k datu místního šetření, t.j. k datu 17. dubna 2013. Úkolem podepsaného znalce je provést ocenění nemovitosti obvyklou (= obecnou, tržní, obchodovatelnou) cenou. Pro její stanovení neexistuje předpis, k dispozici je pouze odborná literatura respektive znalecké standardy. V zákonu č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku (jenž se ovšem vztahuje na výslovně vyjmenované případy, což v daném případě není) je tzv. obvyklá cena definována následujícím způsobem: Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Základem pro stanovení přiměřené náhrady při vypořádání podílového spoluvlastnictví k nemovitosti je její obecná cena obvyklá v daném místě v době rozhodování. Není na místě vycházet z tzv. odhadní ceny, zjištěné znaleckým posudkem podle cenového předpisu. V těchto případech má cena zjištěná podle cenových předpisů jen určitý informativní, orientační význam a je směrodatná zejména pro daňové účely. Jinak ovšem platí zásada smluvní volnosti a účastníci smlouvy již nejsou vázáni cenou zjištěnou podle cenového předpisu. Přitom pouze obecná cena vyjadřuje aktuální tržní hodnotu nemovitostí.... Aby náhrada byla přiměřená, musí vyjadřovat cenu závislou nejen na konstrukci a vybavení, velikosti a stáří věci (stavby), ale i zájmu o ni, tj. na poptávce a nabídce v daném místě a čase. Na základě výše uvedeného je pro stanovení obvyklé (tržní) ceny použita následující metodika (v souladu se Znaleckým standardem č. VI Obecné zásady oceňování majetku a Znaleckým standardem č. VII Oceňování nemovitostí ): 1. Ocenění administrativní cenou - dle BPEJ. 2. Ocenění porovnávacím způsobem - podle známých realizovaných resp. inzerovaných prodejů obdobných nemovitostí se provede porovnání a aplikace na oceňovanou nemovitost. 3. Závěrečný odborný odhad obvyklé ceny podle odborné úvahy znalce, na základě zvážení všech okolností a stanovené porovnávací ceny.
3 1. Nález 1.1 Podklady pro vypracování posudku Pro vypracování znaleckého posudku byly zapůjčeny případně podepsaným znalcem opatřeny následující podklady: 1.1.1 Výpis z katastru nemovitostí Výpis z katastru nemovitostí LV č. 1456 vyhotovený dne 26.3.2013 pro k.ú. Bošovice : A: Vlastník: Hlaváček Jiří Ing., Husova 165/5, 602 00 Brno RČ 440502/401 Podíl 1/2 ROSTĚNICE, a.s., Rostěnice 49, 682 01 Rostěnice-Zvonovice IČ 63481821 Podíl 1/2 B: Nemovitosti: Parcela: 3540-875 m 2 orná půda 3541-216 m 2 orná půda 3544-374 m 2 orná půda 4818-2841 m 2 orná půda 4871-1447 m 2 orná půda 5618-6512 m 2 orná půda 5718-4540 m 2 orná půda C: Omezení vlastnického práva: Nařízení exekuce Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Zástavní právo exekutorské Podrobnosti viz. příloha posudku. 1.1.2 Výřez z katastrální mapy Výřez z katastrální mapy pro k.ú. Bošovice z http://nahlizenidokn.cuzk.cz. 1.1.3 Místní šetření Místní šetření spojené s prohlídkou a fotodokumentací nemovitosti bylo provedeno dne 17. dubna 2013. Prohlídka nemovitosti byla provedena bez účasti povinného. 1.1.4 Ostatní - Smlouva o nájmu zemědělských pozemků s datem uzavření 9.7.2002, se Zvláštním dodatkem ke smlouvě ze dne 7.1.2005 a Výpočtem nájemného po změně sazby od 1.1.2013 ze dne 19.12.2012 - Územní plán obce Bošovice 1.1.5 Předpisy a metodiky pro ocenění Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v platném znění. Vyhláška č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb., vyhlášky č. 364/2010 Sb. a vyhlášky č. 387/2011 Sb. Metodiky oceňování nemovitostí pro účely úvěrového řízení vč. úvěrů hypotečních v České spořitelně, a.s. Znalecký standard č. VI - Obecné zásady oceňování majetku. Vysoké učení technické v Brně - Ústav soudního inženýrství, 1998.
4 Znalecký standard č. VII - Oceňování nemovitostí. Vysoké učení technické v Brně - Ústav soudního inženýrství, 1998. - Znalecké standardy, Areas Brno, 2010 1.1.6 Výpočetní programy Program pro oceňování nemovitostí ABN. Autor: Prof. Ing. Albert Bradáč, DrSc., Brno. 1.1.7 Porovnávací databáze cen nemovitostí Pro cenové porovnání byly použity následující databáze: - Vlastní databáze znalce: Databáze je uložena formou tabulek v textovém editoru, obsahuje informace o zrealizovaných cenách a popisy porovnávacích nemovitostí. - Realitní internetové stránky: Pro porovnání nemovitosti byly použity nabízené prodeje nemovitostí podobného typu na internetových stránkách www.sreality.cz. 1.2 Situace oceňované nemovitosti Předmětem ocenění jsou následující nemovitosti: Pozemek parc. č. 3540 orná půda o výměře 875 m 2 Pozemek parc. č. 3541 orná půda o výměře 216 m 2 Pozemek parc. č. 3544 orná půda o výměře 2841 m 2 Pozemek parc. č. 4818 orná půda o výměře 1447 m 2 Pozemek parc. č. 4871 orná půda o výměře 1442 m 2 Pozemek parc. č. 5618 orná půda o výměře 6512 m 2 Pozemek parc. č. 5718 orná půda o výměře 4540 m 2 Oceňované zemědělské pozemky se nachází ve 3 lokalitách v k.ú. Bošovice: - lokalita Padělky, jihozápadně od centra obce - parcely č. 3540, 3541, 3544 - lokalita Čtvrtě, severozápadně od centra obce parcely č. 4818, 4871 - lokalita Žleby u Lovčiček, severně od obce parc.č. 5618, 5718 Všechny pozemky jsou dle LV v druhu pozemku orná půda, k datu ocenění jsou zemědělsky využívány, nachází se ve zvlněném, mírně svažitém terénu. Jsou přístupné po polních nezpevněných, příp. zpevněných cestách. Přes parcely č. 3544 a 4818 prochází elektrické vedení vvn, přes parcelu č. 5618 elektrické vedení vn. Dle územního plánu obce se pozemky nachází v plochách zemědělsky využívaných.
5 2. Posudek I - administrativní ocenění pozemků dle BPEJ 2.1 Pozemky zemědělské ( 29) Základní cena pozemku zapsaného v katastru nemovitostí v druhu pozemku orná půda, chmelnice, vinice, zahrada, ovocný sad a trvalý travní porost se zjistí podle bonitovaných půdně ekologických jednotek BPEJ (příloha č. 19). Není-li zemědělský pozemek bonitován, použije se k jeho ocenění průměrná základní cena zemědělských pozemků v katastrálním území. Tato cena se upraví podle přílohy č. 20 se zdůvodněním a koef. K p z přílohy č. 36. Ocenění zemědělských pozemků podle 29 vyhlášky č. 3/2008 Sb. Parcela číslo 3540 3541 3544 Část a b Druh pozemku orná půda orná půda orná půda orná půda orná půda Výměra m 2 333 542 216 2 132 709 BPEJ 20 100 20 810 20100 20 100 30 810 ZC dle příl. 22 Kč/m 2 15,01 10,27 15,01 15,01 11,23 Úprava podle příl. 23 Zvýšení - pol. 1 % 0 0 0 0 0 Srážky a přirážky celkem % 0 0 0 0 0 Koef. prodejnosti (příl. 39) Kp 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 ZCU (min. 1,00 Kč/m 2-29/4) Kč/m 2 15,01 10,27 15,01 15,01 11,23 Cena části pozemku Kč 4 998,33 5 566,34 3 242,16 32 001,32 7 962,07 Pozemek celkem Kč 10 564,67 3 242,16 39 963,39 Ocenění zemědělských pozemků podle 29 vyhlášky č. 3/2008 Sb. Parcela číslo 4818 4871 Část a b a b Druh pozemku orná půda orná půda orná půda orná půda Výměra m 2 216 1 231 375 1 067 BPEJ 20 100 20 810 20 810 20 850 ZC dle příl. 22 Kč/m 2 15,01 10,27 10,27 8,80 Úprava podle příl. 23 Zvýšení - pol. 1 % 0 0 0 0 Srážky a přirážky celkem % 0 0 0 0 Koef. prodejnosti (příl. 39) Kp 1,00 1,00 1,00 1,00 ZCU (min. 1,00 Kč/m 2-29/4) Kč/m 2 15,01 10,27 10,27 8,80 Cena části pozemku Kč 3 242,16 12 642,37 3 851,25 9 389,60 Pozemek celkem Kč 15 884,53 13 240,85
6 Ocenění zemědělských pozemků podle 29 vyhlášky č. 3/2008 Sb. Parcela číslo 5618 5718 Část a b a b Druh pozemku orná půda orná půda orná půda orná půda Výměra m 2 4 955 1 557 2 557 1 983 BPEJ 20 810 20 850 20 810 20 850 ZC dle příl. 22 Kč/m 2 10,27 8,80 10,27 8,80 Úprava podle příl. 23 Zvýšení - pol. 1 % 0 0 0 0 Srážky a přirážky celkem % 0 0 0 0 Koef. prodejnosti (příl. 39) Kp 1,00 1,00 1,00 1,00 ZCU (min. 1,00 Kč/m 2-29/4) Kč/m 2 10,27 8,80 10,27 8,80 Cena části pozemku Kč 50 887,85 13 701,60 26 260,39 17 450,40 Pozemek celkem Kč 64 589,45 43 710,79 2.2 Rekapitulace ocenění administrativní cenou Objekt Cena současný stav (Kč) Stavby celkem 0,00 Pozemky : 3540 10 564,67 3541 3 242,16 3544 39 963,39 4818 15 884,53 4871 13 240,85 5618 64 589,45 5718 43 710,79 Pozemky celkem 191 195,84 Trvalé porosty celkem 0,00 Celkem 191 195,84 Celkem po zaokrouhlení 191 200,00
7 3. Posudek II - ocenění cenovým porovnáním Ocenění nemovitostí je provedeno cenovým porovnáním (komparací) na základě jednotkové srovnávací ceny. Porovnávací metoda ocenění vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji. Srovnatelnou cenou tedy rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými věcmi, na základě řady hledisek. Pro ocenění dané nemovitosti je použita multikriteriální metoda přímého porovnání podle Bradáče. Princip metody spočívá v tom, že z databáze znalce o realizovaných resp. inzerovaných prodejích podobných nemovitostí je pomocí přepočítacích indexů jednotlivých objektů odvozena tržní cena oceňovaného objektu. Indexy odlišnosti u jednotlivých objektů respektují jejich rozdíl oproti oceňovanému objektu. Z takto získané ceny následným statistickým vyhodnocením je zjištěna cena průměrná. Je provedeno porovnání s podobnými objekty (pozemky) ve srovnatelných lokalitách v okresech Vyškov a Brno-venkov z databáze znalce nebo uveřejněnými na internetových stránkách www.sreality.cz (březen - duben 2013). 3.1 Cenové porovnání Porovnávané objekty realizovaný prodej: Lokalita Popis lokality Základní popis okr. Brno-venkov, Malešovice Jedná se o 23 pozemků v Kat.území Malešovice, v obci Malešovice, okr. Brno-venkov. Pozemky leží v západní nezastavěné části obce. 15 pozemků je v kat.nemovitosti vedeno ve zjednodušené evidenci, dle srovnávacího sestavení parcel se jedná o ornou půdu. 8 pozemků je v kat.nemovitostí evidováno jako lesní pozemek, lesní porost je částí bývalého větrolamu. Předmětem prodeje byly pozemky jako celek. Druh pozemku Orná půda Územní plán Stupeň Záplavová oblast Ne Inženýrské sítě Nejsou Kupní cena (Kč) 3 926 304 Poznámka Výměra (m 2 ) 327 192 Cena za (Kč/m 2 ) 12,00 Datum prodeje 05/11 Prodávající Soukromá osoba Výměra orné půdy je 310 550 m 2, lesního pozemku 16 642 m 2.Dle zjištěné ceny tvoří orná půda 97,22 % a lesní pozemek s porosty 2,78 % celkové ceny. KS PU Porovnávané objekty realitní inzerce: Prodej, pozemek zemědělská půda, 9 682 m² Celková cena: 111 343 Kč Cena za m²: 11,50 Kč za m² Poznámka k ceně: včetně provize a právních služeb Adresa: Letonice, okr. Vyškov Datum aktualizace:20.03.2013 Plocha pozemku:9 682 m 2 nabízíme k prodeji zemědělskou půdu o výměře 9 682 m2 v obci Letonice.
8 Prodej, pozemek zemědělská půda, 2 510 m² Celková cena: 37 860 Kč Cena za m²: 15 Kč za m² Adresa: Nosislav, okr. Brno-venkov Datum aktualizace: 01.03.2013 Plocha pozemku: 2 510 m 2 Nabízíme k prodeji zemědělskou půdu v katastru obce Nosislav. Jedná se o pozemek o celkové výměře 2 510 m2. Vhodné pro vinici nebo ovocný sad. Prodej, pozemek zemědělská půda, 6 700 m² Celková cena: 134 000 Kč za nemovitost Cena za m²: 20 Kč za m² Adresa: Medlov, okr. Brno-venkov Datum aktualizace:21.03.2013 Plocha pozemku:6 700 m 2 Nabízíme k prodeji zemědělský pozemek o celkové výměře 6.700 m2 nacházející se v katastrálním území Medlov, okr. Brno-venkov. Pozemek byl součástí bývalého sadu. Prodej, pozemek zemědělská půda, 3 990 000 m² Celková cena: 101 928 944 Kč Cena za m²: 26 Kč za m² Adresa: Měnín, okr. Brno-venkov Datum aktualizace: 11.02.2013 Plocha pozemku: 3 990 000 m 2 Zemědělské pozemky - Měnín u Brna - 399 ha nabízíme na prodej. Pozemky jsou v nájmu, roční výpovědní lhůta. Celkem 3 990 172 m2, Pozemky jsou v těsné blízkosti dálnice.
9 Na základě nabídek zemědělských pozemků ve srovnatelných lokalitách, které se pohybují v rozmezí 11 26 Kč/m 2, s přihlédnutím ke konfiguraci terénu a kvalitě okolí, stanovuji jednotkovou cenu 18 Kč/m 2 Porovnávací cena pozemků Parcela číslo Druh pozemku Lokalita - využití Výměra m 2 ZC Kč/m 2 Cena Kč 3540 orná půda Padělky - orná půda 875 18,00 15 750,00 3541 orná půda Padělky - orná půda 216 18,00 3 888,00 3544 orná půda Padělky - orná půda 2 841 18,00 51 138,00 4818 orná půda Čtvtě - orná půda 1 447 18,00 26 046,00 4871 orná půda Čtvtě - orná půda 1 442 18,00 25 956,00 5618 orná půda Žleby u Lovčiček - orná půda 6 512 18,00 117 216,00 5718 orná půda Žleby u Lovčiček - orná půda 4 540 18,00 81 720,00 Porovnávací cena 321 714,00 Porovnávací cena - zaokrouhleno 322 000,00 4. Práva a závady Na výpisu z katastru nemovitostí LV 1456 v části C není uvedeno žádné věcné břemeno. Objednatelem byla předložena Smlouva o nájmu zemědělských pozemků s datem uzavření 9.7.2002, se Zvláštním dodatkem ke smlouvě ze dne 7.1.2005 a Výpočtem nájemného po změně sazby od 1.1.2013 ze dne 19.12.2012. Smlouva o nájmu se vztahuje na všechny oceňované pozemky (uvedené na LV 1456). Pozemky jsou pronajaty za obvyklý nájem (viz Výpočet nájemného od 1.1.2013) na dobu neurčitou s výpovědní dobou 5 let. Cena závady (právo nájmu) se ocení výnosovým způsobem na základě ročního užitku ve výši obvyklé ceny. Cena závady nemá vliv na výslednou obvyklou cenu nemovitosti. Cena závady (tj. dle nájemní smlouvy roční nájemné) činí 2 283 Kč za spoluvlastnický podíl id. 1/2, tj. 0,8936 ha, při sazbě 2 555 Kč/ha.
10 5. REKAPITULACE OCENĚNÍ Způsob ocenění Cena zjištěná administrativním způsobem dle BPEJ Cena zjištěná porovnávacím způsobem Obvyklá (tržní) cena podle odborného odhadu znalce Ideální 1/2 z obvyklé ceny Obvyklá (tržní) cena spoluvlastnického podílu o velikosti id. 1/2 Obvyklá cena - slovy: třistatisíckorunčeských Obvyklá cena id. 1/2 - slovy: jednostodvacettisíckorunčeských Cena 191 200,00 Kč 322 000,00 Kč 300 000,00 Kč 150 000,00 Kč 120 000,00 Kč Obvyklá (tržní) cena spoluvlastnického podílu o velikosti id. 1/2 (tj. 150 000,00 Kč) vypočítaná z celkové ceny obvyklé byla dále snížena koeficientem 0,8 vzhledem k horší prodejnosti ideálního spoluvlastnického podílu nemovitosti. Závada 2 283,00 Kč V Brně dne 29. dubna 2013 Ing. Tomáš Hudec Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 25. 10. 1996, čj. Spr. 3138/96 pro základní obor ekonomika (odvětví ceny a odhady, se zvláštní specializací pro odhady nemovitostí) a základní obor stavebnictví (stavby obytné). Znalecký posudek je zapsán pod č. 3064/2013 znaleckého deníku. Znalečné účtuji podle připojené likvidace. V Brně dne 29. dubna 2013 Ing. Tomáš Hudec Seznam příloh: Výpis z katastru nemovitostí LV 1456 str. 1, 4, 5 Přibližné zákresy skupin parcel do mapy katastru s vyznačením lokalit Přibližné zákresy skupin parcel do fotomapy Výřezy z katastrální mapy s fotodokumentací Mapa oblasti
11
12
13
14 Přibližné zákresy skupin parcel do mapy katastru s vyznačením lokalit
15 Přibližné zákresy skupin parcel do fotomapy
16 Výřezy z katastrální mapy s fotodokumentací Lokalita Padělky parc.č. 3540, 3541, 3544 Parc.č. 3540, 3541, 3544
17 Lokalita Čtvrtě parc.č. 4818, 4871 Parc.č. 4818, 4871
18 Lokalita Žleby u Lovčiček parc.č. 5618, 5718 Parc.č. 5618 Parc.č. 5718
19 Mapa oblasti