ZNALECKÝ POSUDEK č. 5609/53/13 O ceně nemovitosti - podílu 1/2 bytové jednotky č. 1710/2 s podílem na společných částech domu č.p. 1709, 1710 a pozemcích st.p.č. 1492/106 a st.p.č. 1492/107 k.ú. Sokolov o velikosti podílu 618/26460 v obci Sokolov, okres Sokolov Objednatel znaleckého posudku: Dražbyprost s.r.o. Mírové náměstí 2/5 400 01 Ústí nad Labem Účel znaleckého posudku: Stanovení ceny podle platného cenového předpisu pro účely nedobrovolné dražby Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., podle stavu ke dni 10.4.2013 znalecký posudek vypracoval: Miroslav Hejzlar Komenského 1266 362 21 Nejdek telefon: 602814246 e-mail: hejzlar.nem@volny.cz Znalecký posudek obsahuje 16 stran textu včetně titulního listu a 6 stran příloh. Objednateli se předává v jednom vyhotovení. V Nejdku 13.4.2013
A. Nález 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o ceně nemovitosti - podílu 1/2 bytové jednotky č. 1710/2 s podílem na společných částech domu č.p. 1709, 1710 a pozemcích st.p.č. 1492/106 a st.p.č. 1492/107 k.ú. Sokolov o velikosti podílu 618/26460 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění: Švabinského 1709, 1710 356 01 Sokolov Kraj: Karlovarský Okres: Sokolov Obec: Sokolov Katastrální území: Sokolov Počet obyvatel: 24 111 Základní cena podle 28 odst. 1 písm. i): 400,- Kč/m 2 Podíl 1/2 bytové jednotky č. 1710/2 s podílem na společných částech domu č.p. 1709, 1710 a pozemcích st.p.č. 1492/106 a st.p.č. 1492/107 k.ú. Sokolov o velikosti podílu 618/26460 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 10.4.2013 za přítomnosti vlastníka p. Miksy. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z katastru nemovitostí z listu vlastnictví č. 8408 k.ú. Sokolov ze dne 26.3.2013 - snímek katastrální mapy - informace a údaje poskytnuté objednatelem posudku - údaje o bytové jednotce poskytnuté spoluvlastníkem p. Miksou - skutečnosti a výměry zjištěné na místě 5. Vlastnické a evidenční údaje Dle výpisu z katastru nemovitostí k.ú. Sokolov z listu vlastnictví č. 8408 ze dne 26.3.2013 jsou vlastníky bytu č. 1710/2 a spoluvlastnického podílu na společných částech domu č.p. 1709, 1710 a pozemcích (st.p.č. 1492/106 o výměře 210 m 2, st.p.č. 1492/107 o výměře 210 m 2 ) o velikosti podílu 618/26460 : Blažková Marta, Švabinského 1710, 35601 Sokolov podíl 1/2 Miksa Jaroslav, Švabinského 1710, 35601 Sokolov podíl 1/2 6. Celkový popis nemovitosti Oceňován je spoluvlastnický podíl o velikosti 1/2 bytové jednotky č. 1710/2 s podílem na společných částech domu č.p. 1709, 1710 a pozemcích st.p.č. 1492/106 a st.p.č. 1492/107 k.ú. Sokolov o velikosti spoluvlastnického podílu 618/26460 situované v ulici Švabinského v obci Sokolov. Budova je napojena na veřejné rozvody elektřiny, vody, plynu, na veřejnou kanalizaci, rozvod tepla a teplé vody, přístup je ze zpevněné komunikace. V blízkosti budovy je občanská vybavenost, jedná se o vhodnou lokalitu pro bydlení. - 2 -
7. Obsah znaleckého posudku B.1. Stanovení zjištěné ceny B.2. Stanovení obvyklé ceny B. Znalecký posudek B.1. Stanovení zjištěné ceny Popisy objektů, výměra, hodnocení Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Podíl 1/2 bytové jednotky č. 1710/2 a) Ocenění staveb a 1 ) Byt č. 1710/2 Popis: Oceňovaný byt je umístěn v 1.NP typového bytového domu č.p. 1709, 1710 v sekci č.p. 1710. Byt obsahuje kuchyň, 2x pokoj, předsíň, koupelnu, WC a sklepní kóji v 1.PP. Základy domu jsou s izolací proti zemní vlhkosti, svislé konstrukce a stropy montované plošné, střecha plochá s živičnou krytinou, úpravy vnějších povrchů - fasádní zateplovací plášť, schody teracové, elektroinstalace světelná a třífázová, bleskosvod, rozvod teplé a studené vody, vnitřní kanalizace ze všech hygienických zařízení, ohřev vody mimo objekt, vnitřní plynovod, rozvod STA, hydranty, domácí telefony. Vybavení bytu : Omítky štukové, dveře rámové a prosklené, okna plastová, topení ústřední, ohřev vody centrální mimo dům, hygienické vybavení standardní (umyvadlo, vana, WC), podlahy z dlažeb a plovoucí, umakartové jádro. Dům je užíván asi od roku 1971, v roce 2008 byla provedena výměna střešní krytiny, v roce 2010 fasádní zateplovací plášť. Byt je průměrně udržovaný, v roce 1998 byla provedena výměna vybavení kuchyně, v roce 2003 výměna podlah a hygienického vybavení, v roce 2010 výměna oken. Vzhledem ke stáří konstrukcí (původní umakartové jádro včetně instalací) je předpoklad provedení drobných úprav. Ocenění příslušenství jednotky - pozemky: St.p.č. 1492/106 k.ú. Sokolov Popis: Oceňovaný pozemek je v KN veden jako zastavěná plocha, ocenění je provedeno dle 28 odst. 2 vyhlášky. - 3 -
Ocenění: Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené: Úprava ceny - příloha č. 21 - položka č. 1: 1.2. Výhodnost polohy pozemku na území obce z 42 % hlediska účelu užití staveb na nich zřízených nebo k jejich zřízení určených: Úprava cen: 42 % Úprava ceny - příloha č. 21 - další položky: 2.11. Možnost napojení na plynovod: 5 % Úprava cen: 5 % pozn.: upravuje-li se cena dle položky č. 1, počítají se další položky z již takto upravené ceny. Úprava cen celkem: 42% + 5% * (100 % + 42%) 49,10 % Zdůvodnění použití či nepoužití přirážek a srážek: Pozemek je pro zástavbu vhodný, v místě je možnost napojení na plynovod, je provedena úprava základní ceny dle přílohy č. 21 k vyhlášce. Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) 0,8770 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): 2,1310 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků: Zatřídění Zákl. cena [Kč/m 2 ] Koef. K i K p Úprava [%] Upr. cena [Kč/m 2 ] 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 28 odst. 1 a 2 400,- 1,00 2,1310 0,8770 49,10 1 114,60 Typ Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] 28 odst. 1 a 2 stavební 1492/106 210,00 1 114,60 234 066,- Stavební pozemek - celkem 234 066,- St.p.č. 1492/106 k.ú. Sokolov - zjištěná cena = 234 066,- Kč St.p.č. 1492/107 k.ú. Sokolov Popis: Oceňovaný pozemek je v KN veden jako zastavěná plocha, ocenění je provedeno dle 28 odst. 2 vyhlášky. Ocenění: Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené: Úprava ceny - příloha č. 21 - položka č. 1: 1.2. Výhodnost polohy pozemku na území obce z 42 % hlediska účelu užití staveb na nich zřízených nebo k jejich zřízení určených: Úprava cen: 42 % Úprava ceny - příloha č. 21 - další položky: 2.11. Možnost napojení na plynovod: 5 % - 4 -
Úprava cen: 5 % pozn.: upravuje-li se cena dle položky č. 1, počítají se další položky z již takto upravené ceny. Úprava cen celkem: 42% + 5% * (100 % + 42%) 49,10 % Zdůvodnění použití či nepoužití přirážek a srážek: Pozemek je pro zástavbu vhodný, v místě je možnost napojení na plynovod, je provedena úprava základní ceny dle přílohy č. 21 k vyhlášce. Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) 0,8770 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): 2,1310 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků: Zatřídění Zákl. cena [Kč/m 2 ] Koef. K i K p Úprava [%] Upr. cena [Kč/m 2 ] 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 28 odst. 1 a 2 400,- 1,00 2,1310 0,8770 49,10 1 114,60 Typ Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] 28 odst. 1 a 2 stavební 1492/107 210,00 1 114,60 234 066,- Stavební pozemek - celkem 234 066,- St.p.č. 1492/107 k.ú. Sokolov - zjištěná cena = 234 066,- Kč Rekapitulace cen příslušenství jednotky - pozemky: St.p.č. 1492/106 k.ú. Sokolov = 234 066,- Kč St.p.č. 1492/107 k.ú. Sokolov = 234 066,- Kč 468 132,- Kč Cena příslušenství - celkem: = 468 132,- Kč Vlastní ocenění jednotky: Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Bytový prostor 25 porovnávací metoda Poloha objektu: Sokolov Stáří stavby: 42 let Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 19): 16 099,- Kč/m 2 Podlahové plochy bytu: kuchyně : 11,68 m 2 pokoj : 20,52 m 2 pokoj : 16,37 m 2 předsíň: 8,23 m 2 koupelna: 2,38 m 2 WC: 0,99 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: = 60,17 m 2 Podlahové plochy sklepů a půd, ne místnosti: sklep: 2,64 m 2-5 -
Podlahové plochy sklepů a půd, ne místnosti - celkem: = 2,64 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: = 60,17 m 2 Započítaná podlahová plocha sklepů a půd, ne místnosti: 2,64 m 2 * 0,10 = 0,26 m 2 Podlahové plochy - celkem: = 60,43 m 2 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení: Název znaku č. V i 1. Typ stavby - Budova - panelová, zateplená III 0,00 2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, II 0,00 sklad 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu II 0,00 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované II 0,00 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové II 0,00 strany - částečný výhled 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství částečné nebo úplné II -0,10 mimo byt nebo umakartové bytové jádro 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní II -0,01 vybavení - balkon nebo lodžie nebo komora nebo sklepní kóje 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové III 0,00 9. Kriterium jinde neuvedené - Mírně snižující cenu - Byt je umístěn v II -0,05 1. NP. 10. Stavebně - technický stav - Byt se zanedbanou údržbou III 0,85 (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 42 let: 0,80 9 Index vybavení I V = (1 + Σ V i ) * V 10 * 0,80 = 0,571 i = 1 Index polohy: Název znaku č. P i 1. Poloha nemovitosti v obci - v souvisle zastavěném území III 0,00 2. Význam lokality (v obci, oblasti, okresu) - bez vlivu II 0,00 3. Okolní zástavba a životní prostředí - převažující objekty pro bydlení III 0,00 4. Dopravní spojení - dobrá dostupnost centra obce, dobré dopravní II 0,00 spojení 5. Parkovací možnosti v okolí nemovitosti - omezené II 0,00 6. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí II 0,00 7. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 0,00 8. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů II 0,00 8 Index polohy I P = (1 + Σ P i ) = 1,000 i = 1-6 -
Index trh s nemovitostmi: Název znaku č. T i 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je I -0,10 výrazně nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve II 0,00 spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - negativní - byt je v podílovém spoluvlastnictví, dle údajů z LV č. 8408 ze dne 26.3.2013 se k bytu se vztahuje zástavní právo pro Hypoteční banku, k podílu 1/2 se vztahuje exekuční příkaz k prodeji nemovitosti, k 1/2 je podán návrh na nařízení výkonu rozhodnutí zřízením soudcovského zástavního práva. I -0,05 3 Index trhu I T = (1 + Σ T i ) = 0,850 i = 1 Celkový index I = I V * I P * I T = 0,571 * 1,000 * 0,850 = 0,485 Ocenění: Cena upravená CU = IPC * I = 16 099,- Kč/m 2 * 0,485 = 7 808,01 Kč/m 2 CP = CU * PP = 7 808,01 Kč/m 2 * 60,43 m 2 = 471 838,04 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 471 838,04 Kč Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství a pozemku: Zjištěná cena pozemku: 468 132,- Kč Spoluvlastnický podíl: 618 / 26 460 Hodnota spoluvlastnického podílu: 468 132,- Kč * 618 / 26 460 = 10 933,70 Kč Spoluvlastnický podíl na příslušenství a pozemku + 10 933,70 Kč Byt č. 1710/2 - zjištěná cena = 482 771,74 Kč Byt č. 1710/2 - zjištěná cena po zaokrouhlení: = 482 771,70Kč slovy: Čtyřistaosmdesátdvatisícsedmsetsedmdesátjedna Kč - 7 -
B.2. Stanovení obvyklé ceny nemovitosti V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Stanovení obvyklé ceny se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. V současné době jsou v lokalitě nabízeny tyto obdobné nemovitosti, jedná se však o celé nemovitosti s možností neomezeného užívání, oceňovaná nemovitost představuje pouze podíl o velikosti 1/2 ve vlastnictví jiného vlastníka. Název Popis Cena Zdroj ceny / Poznámka Byt 2+1 Byt 2+1 v obci Sokolov v ulici Jelínkova, 64 m2, 3. NP, byt průměrně udržovaný v původním stavu, zatepleném domě s výtahem 460 000 Kč vlastní databáze, prodej v 03/2013 Byt 2+1 Byt 2+1 Byt 2+1 v obci Sokolov v ulici Švabinského, 65 m2, 1. NP, byt průměrně udržovaný v zatepleném domě s výtahem Byt 2+1 v obci Sokolov v ulici Alšova, 63 m2, 4. NP, plastová okna, nová kuch. linka, byt udržovaný, budova s výtahem, zateplená 560 000 Kč Nabídka RK TOP REALITY CHODOV, s.r.o. 585 000 Kč Nabídka RK EUROLINK INTERNATIONAL, s.r.o. U nemovitostí uvedeného typu, t.j. spoluvlastnický podíl bytové jednotky o velikosti podílu 1/2, uvedené velikosti, vybavení, resp. zjištěného technického stavu, v dané lokalitě, je poptávka výrazně nižší než nabídka. Nemovitost je situována v souvisle zastavěné části obce v ulici Švabinského, byt je umístěn v 1. NP. Vzhledem k umístění, k velikosti bytové jednotky, stavebnětechnickému stavu bytu a budovy, požadovaným cenám za obdobné byty v lokalitě, možnosti využití podílu 1/2 oceňované bytové jednotky a současné situaci na trhu s nemovitostmi, odhaduji obvyklou cenu spoluvlastnického podílu 1/2 oceňované bytové jednotky č. 1710/2 s podílem na společných částech domu č.p. 1709, 1710 a pozemcích (st.p.č. 1492/106 o výměře 210 m 2 a st.p.č. 1492/107 o výměře 210 m 2 ) o velikosti podílu 618/26460 na 150.000,- Kč - 8 -
C. Rekapitulace Rekapitulace výsledných cen Podíl 1/2 bytové jednotky č. 1710/2 a) Ocenění staveb a 1 ) Byt č. 1710/2 482 771,70 Kč a) Ocenění staveb celkem 482 771,70 Kč Podíl 1/2 bytové jednotky č. 1710/2 celkem 482 771,70 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem * 1 / 2 Výsledná cena: 241 385,90 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem 241 385,90 Kč Výsledná zjištěná cena po zaokrouhlení dle 46: 241 390,- Kč slovy: Dvěstěčtyřicetjednatisíctřistadevadesát Kč Výsledná obvyklá cena: Výsledná odhadovaná obvyklá cena nemovitosti činí celkem 150 000,- Kč slovy: jednostopadesáttisíc Kč V Nejdku 13.4.2013 Miroslav Hejzlar Komenského 1266 362 21 Nejdek telefon: 602814246 e-mail: hejzlar.nem@volny.cz - 9 -
D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Plzni ze dne 30.9.1992 pod č.j. Spr 2116/92 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací oceňování nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 5609/53/13 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 53/13. E. Seznam příloh počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 8408 ze dne 26.3.2013 2 Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti 2 Mapa oblasti 3-10 -
- 11 -
- 12 -
- 13 -
- 14 -
- 15 -
- 16 -