ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 6017/123/15

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 6017/123/15 NEMOVITÁ VĚC: Bytová jednotka č. 680/19 s podílem na společných částech domu č.p. 679, 680,681 a st.p.č k.ú. Dolní Chodov o velikosti podílu 508/25245, Bytová jednotka č. 680/19 s podílem na společných částech domu č.p. 679, 680,681 a st.p.č k.ú. Dolní Chodov o velikosti podílu 508/25245 Katastrální údaje : Kraj Karlovarský, okres Sokolov, obec Chodov, k.ú. Dolní Chodov Adresa nemovité věci: Budovatelů 679,680,681, Chodov Vlastníci stavby: Vlastníci pozemku: Daniel Stupka, Chodovská 236/6, Nová Role, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 Kamila Tokárová, Chodovská 236/6, Nová Role, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 Daniel Stupka, Chodovská 236/6, Nová Role, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 Kamila Tokárová, Chodovská 236/6, Nová Role, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 OBJEDNAVATEL: Adresa objednavatele: ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: Dražbyprost s.r.o. Mírové náměstí 2/5, Ústí nad Labem Miroslav Hejzlar Komenského 1266, Nejdek IČ: telefon: hejzlar.nem@volny.cz DIČ: fax: Stanovení ceny podle platného cenového předpisu pro účely dražby (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA Kč Datum místního šetření: Stav ke dni : Počet stran: 16 stran Počet příloh: 5 Počet vyhotovení: 1 V Nejdku, dne Miroslav Hejzlar

2 NÁLEZ Znalecký úkol Znalecký posudek o ceně nemovitosti - bytové jednotky č. 680/19 s podílem na společných částech domu č.p. 679,680,681 a st.p.č k.ú. Dolní Chodov o velikosti podílu 508/25245 v obci Chodov, okres Sokolov dle zákona 26/2000 Sb. o veřejných dražbách. Přehled podkladů - výpis z katastru nemovitostí z listu vlastnictví č k.ú. Dolní Chodov ze dne snímek katastrální mapy - informace a údaje poskytnuté objednatelem posudku - fotodokumentace domu - údaje o bytové jednotce poskytnuté členem výboru společenství vlastníků jednotek v domě - údaje o velikosti místností jednotky poskytnuté správcem - skutečnosti zjištěné na místě Celkový popis Oceňována je bytová jednotka č. 680/19 s podílem na společných částech domu č.p. 679,680,681 a pozemku (st.p.č o výměře 536 m 2 ) o velikosti podílu 508/25245, situovaná v ulici Budovatelů v obci Chodov umístěná v 7.NP budovy č.p. 679,680,681 v sekci označené č.p Budova je napojena na veřejné rozvody elektřiny, vody, plynu, na veřejnou kanalizaci, rozvod tepla a teplé vody, přístup je ze zpevněné komunikace, v okolí je možnost parkování vozidel. Byt je situován v lokalitě města, ve které žije sociálně nepřizpůsobivé obyvatelstvo. Město Chodov je obcí s kompletní občanskou vybaveností. OBSAH Obsah ocenění prováděného podle cenového předpisu 1. Ocenění staveb 1.1 Byt č. 680/19 Obsah tržního ocenění majetku 1. Porovnávací ocenění 1.1 Porovnávací hodnota OCENĚNÍ Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než nabídka I -0,01-2 -

3 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu II 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu II 0,00 5. Ostatní neuvedené - Vlivy zvyšující cenu - Základní ceny stanovené III 0,30 vyhláškou neodpovídají obvyklým cenám v lokalitě, je provedena úprava ceny. 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 6 * (1 + Σ P i) = 1,290 Index polohy 5 i = 1 Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v ostatních obcích nad 2000 obyvatel Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,00 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,04 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,02 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VI 0,00 dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD III 0,00 dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Konfliktní skupiny v okolí v okolních bytech nebo v I -0,10 okolí 10. Nezaměstnanost - Vyšší než je průměr v kraji I -0, Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i) = 0,950 Koeficient pp = I T * I P = 1, i = 2-3 -

4 Základní cena stavebních pozemků pro k.ú. Dolní Chodov: Základní zjištěná cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 750,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. P i O1. Velikost obce - Nad 5000 obyvatel I 0,95 O2. Hospodářsko-správní význam obce - Obce s počtem obyvatel nad III 0, a všechny obce v okresech Praha-východ, Praha-západ O3. Poloha obce - Obec vzdálená od hranice vyjmenovaného města IV 1,01 nebo oblasti v tab. č. 1 (mimo Prahu a Brna) v nejkratším vymezeném úseku silnice do 10 km včetně O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, I 1,00 kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Městská hromadná doprava popřípadě I 1,00 příměstská doprava O6. Občanská vybavenost v obci - Komplexní vybavenost (obchod, služby, zdravotnická zařízení, škola, pošta, bankovní (peněžní) služby, sportovní a kulturní zařízení aj.) I 1,00 Základní zjištěná cena stavebního pozemku: ZC = ZCv * O 1 * O 2 * O 3 * O 4 * O 5 * O 6 = 611,68 Kč/m 2 Ocenění prováděné podle cenového předpisu Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění staveb 1.1 Byt č. 680/19 Oceňovaný byt je umístěn v 7.NP typového bytového domu č.p. 679,680,681 v sekci č.p Byt obsahuje dle údajů v prohlášení vlastníka předsíň, kuchyň, 2x pokoj, chodbu, koupelnu, WC, lodžii a sklepní kóji. Základy domu jsou s izolací proti zemní vlhkosti, svislé konstrukce a stropy montované plošné, střecha nízká sedlová, fasádní zateplovací plášť, schody teracové, elektroinstalace světelná a třífázová, bleskosvod, rozvod teplé a studené vody, vnitřní kanalizace ze všech hygienických zařízení, ohřev vody mimo objekt, rozvod STA, hydranty, zvonky. Předpokládané vybavení bytu (Byt nebyl vlastníky zpřístupněn, současný stavebnětechnický stav jednotky není možno zjistit, není uvažována žádná rekonstrukce mimo viditelnou výměnu oken, je předpoklad opotřebení konstrukcí a vybavení.) : Omítky štukové, dveře hladké a prosklené, okna plastová, topení ústřední, ohřev vody centrální mimo dům, hygienické vybavení standardní (umyvadlo, vana, WC), podlahy z PVC a vlýskové, umakartové jádro. Dům je užíván od roku 1963, je průměrně udržovaný, v roce 2008 byla provedena výměna střešní krytiny, klempířských konstrukcí a fasádní zateplovací plášť

5 Ocenění pro stanovení podílu jednotky na pozemcích St.p.č k.ú. Dolní Chodov Oceňovaný pozemek je v KN veden jako zastavěná plocha, ocenění je provedeno dle 4 odst. 1 vyhlášky. Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití II 0,00 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% IV 0,00 včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a I 0,00 ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů - Pozemek je zastavěn bytovým domem bez dalších vlivů. I 0,00 Index omezujících vlivů I O = 1 + Σ P i = 1,000 Index trhu s nemovitostmi I T = 1,290 Index polohy pozemku I P = 0,950 Celkový index I = I T * I O * I P = 1,290 * 1,000 * 0,950 = 1,226 6 i = 1 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst ,68 1, ,92 Parcelní Výměra Jedn. cena Cena Typ Název číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 stavební ,00 749, ,12 Stavební pozemek celkem 536,00 m ,12 St.p.č k.ú. Dolní Chodov - zjištěná cena = ,12 Kč - 5 -

6 Rekapitulace cen pro stanovení podílu jednotky na pozemcích St.p.č k.ú. Dolní Chodov = ,12Kč ,12 Kč Celková cena nemovitého majetku pro stanovení podílu = ,12 Kč Vlastní ocenění jednotky Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Bytový prostor 38 porovnávací metoda Poloha objektu: Karlovarský kraj, obec obyvatel Stáří stavby: 52 let Základní cena ZC (příloha č. 27): 9 581,- Kč/m 2 Podlahové plochy bytu koeficient dle typu podlahové plochy kuchyně : 8,50 * 1,00 = 8,50 m 2 pokoj : 18,60 * 1,00 = 18,60 m 2 pokoj : 13,90 * 1,00 = 13,90 m 2 předsíň: 6,70 * 1,00 = 6,70 m 2 koupelna: 2,10 * 1,00 = 2,10 m 2 WC: 1,00 * 1,00 = 1,00 m 2 sklepní kóje: 1,40 * 0,10 = 0,14 m 2 lodžie: 3,00 * 0,20 = 0,60 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: 51,54 m 2 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 1. Typ stavby - Budova - panelová, zateplená III 0,00 2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, II 0,00 sklad 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu II 0,00 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované II 0,00 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové III 0,03 strany - s výhledem 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství částečné nebo úplné II -0,10 mimo byt nebo umakartové bytové jádro 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní III 0,00 vybavení - balkon nebo lodžie, komora nebo sklepní kóje (sklep) 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové III 0,00 9. Kriterium jinde neuvedené - Mírně zvyšující cenu - Je provedena IV 0,05 výměna oken. 10. Stavebně - technický stav - Byt se zanedbanou údržbou (předpoklad provedení menších stavebních úprav) - Byt nebyl vlastníky zpřístupněn, současný stavebnětechnický stav jednotky III 0,85-6 -

7 není možno zjistit, není uvažována žádná rekonstrukce mimo viditelnou výměnu oken, je předpoklad opotřebení konstrukcí a vybavení s předpokladem provedení stavebních úprav, je provedeno snížení ceny. Koeficient pro stáří 52 let: s = 1-0,005 * 52 = 0,740 9 Index vybavení I V = (1 + Σ V i) * V 10 * 0,740 = 0,616 i = 1 Index trhu s nemovitými věcmi I T = 1,290 Index polohy pozemku I P = 0,950 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * I V = 9 581,- Kč/m 2 * 0,616 = 5 901,90 Kč/m 2 CB P = PP * ZCU * I T * I P = 51,54 m 2 * 5 901,90 Kč/m 2 * 1,290 * 0,950= ,40 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = ,40 Kč Úprava ceny spoluvlastnickým podílem jednotky na příslušenství a pozemku Zjištěná cena pozemku: ,12 Kč Spoluvlastnický podíl: 508 / Hodnota spoluvlastnického podílu: ,12 Kč * 508 / = 8 088,50 Kč Spoluvlastnický podíl na příslušenství a pozemku ,50 Kč Byt č. 680/19 - zjištěná cena = ,90 Kč Byt č. 680/19 - zjištěná cena po zaokrouhlení = ,90Kč slovy: Třistaosmdesáttisícosmsetšedesátpět Kč Ocenění majetku obecnou metodikou 1. Porovnávací ocenění 1.1 Porovnávací hodnota Oceňovaná nemovitá věc Užitná plocha: 51,54 m 2 Obestavěný prostor: 51,54 m 3-7 -

8 Popis oceňované nemovité věci Na základě porovnání s obdobnými nabízenými byty v lokalitě z hlediska vlastnictví, polohy, velikosti podlahové plochy stavebnětechnického stavu bytů a budov odhaduji srovnatelnou cenu oceňovaného bytu na ,- Kč. Srovnatelné nemovité věci Název: Byt 2+1 Naše společnost Vám zprostředkuje prodej bytové jednotky 2+1 v Chodově, ul. U Porcelánky ve 2.patře panelového domu o celkové velikosti 62 m2. Byt v podílovém spoluvlastnictví je připravený k rekonstrukci dle Vašich představ. V bytě se nachází umakartové bytové jádro, původní kuchyňská linka, dřevěná okna, na zemi dřevěné parkety a linoleum. K bytu náleží sklepní koje a podíl na společných částech domu jako je kočárkárna a sušárna. Lokalita U Porcelánky, Chodov Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 0,98 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,05 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,10 Zdroj: Sreality Celkový koef. K C 1,02 Upravená j. cena Kč/m Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 62,00 m 2 0 m Kč Kč/m 2 Název: Byt 2+1 Prodej bytové jednotky 2+1 v osobním vlastnictví o výměře 56m2 v šestém patře zatepleného panelového domu s eurovýtahem. Bytová jednotka prošla celkovou rekonstrukcí včetně rozvodů topení, elektřiny a odpadů. V pokojích kvalitní plovoucí podlahy, předsíň zátěžový koberec, kuchyň dlažba. Koupelna zděná s keramickým obkladem až ke stropu, podlaha keramická dlažba, rohová vana+umyvadlo se zrcadlem. V bytě jsou nová plastová okna, omítky štukové + mnichovské. Celý dům prošel revitalizací včetně rekonsrukce výtahu a střechy Lokalita Boženy Němcové, Chodov Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 0,99 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 0,92-8 -

9 K5 Celkový stav 0,90 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Zdroj: Sreality Celkový koef. K C 0,74 Upravená j. cena Kč/m Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 56,00 m 2 0 m Kč Kč/m 2 Název: Byt 2+1 Nabízíme k prodeji byt 2+1 upravený přepážkou dispozičně na byt 3+1 o výměře 56 m2 s výhledem do zeleně. V bytu jsou plastová okna a byly provedeny úpravy zděného bytového jádra včetně sanitárního vybavení. Bytový dům je po rekonstrukci společných prostor, střechy, fasády včetně zateplení. Lokalita Polní, Chodov Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 0,99 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 0,97 K5 Celkový stav 0,96 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Zdroj: Sreality Celkový koef. K C 0,83 Upravená j. cena Kč/m Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 56,00 m 2 0 m Kč Kč/m 2 Název: Byt 2+1 Z pověření insolvenčního správce nabízíme ke koupi byt 2+1 v Budovatelské ulici v Chodově. Byt se nachází v 7.NP bytového domu, který byl v roce 2003 revitalizován ( výměna oken, zateplení, fasáda, střecha, výtah, nové rozvody vody a odpadu). Byt je v původním stavu. Bytové jádro umakartové. Výměra bytu je 55,20 m2. Kuchyně 8 m2, koupelna 2,1 m2, pokoj (1) 18,6 m2, pokoj (2) 13,9 m2, předsíň 6,7 m2, lodžie 3m2, WC 1 m2, sklep 1,4m2. Uvažovaná plocha pro porovnání je snížena o 50 % PP lodžie a sklepa

10 Lokalita Budovatelů, Chodov Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,12 Zdroj: Sreality Celkový koef. K C 1,01 Upravená j. cena Kč/m Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 53,00 m 2 0 m Kč Kč/m 2 Výpočet porovnávací hodnoty na základě užitné plochy Minimální jednotková porovnávací cena Kč/m 2 Průměrná jednotková porovnávací cena Kč/m 2 Maximální jednotková porovnávací cena Kč/m 2 Stanovená jednotková porovnávací cena Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovité věci 51,54 m 2 Výsledná porovnávací hodnota Kč

11 REKAPITULACE OCENĚNÍ Rekapitulace ocenění prováděného podle cenového předpisu: 1. Ocenění staveb 1.1 Byt č. 680/ ,00 Kč Rekapitulace tržního ocenění majetku 1. Porovnávací ocenění 1.1 Porovnávací hodnota ,00 Kč Porovnávací hodnota Zjištěná cena dle vyhlášky Kč Kč Závěr Vzhledem k umístění, k velikosti bytové jednotky, předpokládanému stavebnětechnickému stavu bytu s rizikem opotřebení konstrukcí a vybavení a zjištěnému stavebnětechnickému stavu budovy, požadovaným cenám za obdobné byty v lokalitě a současné situaci na trhu s nemovitostmi, odhaduji obvyklou cenu oceňované bytové jednotky č. 680/19 s podílem na společných částech domu č.p. 679,680,681 a pozemku st.p.č k.ú. Dolní Chodov o velikosti podílu 508/25245 v obci Chodov, okres Sokolov na ,- Kč V Nejdku Miroslav Hejzlar Komenského Nejdek Obvyklá cena Kč slovy: Třistaosmdesáttisíc Kč Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Plzni ze dne pod č.j. Spr 2116/92 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací oceňování nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 6017/123/15 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 123/15. počet stran A4 příloze Podklady a přílohy Výpis z katastru nemovitostí pro LV č ze dne Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti 1 Mapa oblasti

12 - 12 -

13 - 13 -

14 Fotodokumentace pořízená znalcem

15 - 15 -

16 - 16 -