ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo ZP-5156 NEMOVITOST: Bytová jednotka č. 717/5, Děčín I-Děčín Katastrální údaje: Kraj Ústecký, okres Děčín, obec Děčín, k.ú. Děčín Adresa nemovitosti: 28. října 717/10, 405 02 Děčín I-Děčín OBJEDNATEL: Adresa objednatele: ZHOTOVITEL: Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: Dražby.net s.r.o. Sokolská 584/11, 772 00 Olomouc Znalecká společnost s.r.o. Palackého 715/15, 110 00 Praha 1 - Nové Město IČ: telefon: e-mail: DIČ: fax: Pro potřeby objednatele (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA 500 000 Kč Datum místního šetření: 4.9.2013 Stav ke dni : 4.9.2013 Počet stran: 14 stran Počet příloh: 5 Počet vyhotovení: 3 V Praze, dne 14.1.2014
NÁLEZ Znalecký úkol Znaleckým úkolem je provést ocenění cenou obvyklou bytové jednotky č. 717/5 (byt) v budově Děčín I-Děčín č.p. 717 (bytový dům, LV 3517) na pozemku parc. č. 372 (zastavěná plocha a nádvoří) včetně podílu na společných částech domu a pozemku o velikosti 570/8249 v kat. území Děčín, obec Děčín, část obce Děčín I-Děčín, okres Děčín, zapsáno na LV 3520. Ocenění je provedeno cenou obvyklou ve smyslu definice uvedené 2, odst. 1 a 3 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), ve znění pozdějších předpisů. Výklad pojmů a popis metod ocenění: 1) Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trh, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. 2) Jiným způsobem oceňování stanoveným tímto zákonem nebo na jeho základě je a) nákladový způsob, který vychází z nákladů, které by bylo nutno vynaložit na pořízení předmětu ocenění v místě ocenění a podle jeho stavu ke dni ocenění, b) výnosový způsob, který vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat a z kapitalizace tohoto výnosu (úrokové míry), c) porovnávací způsob, který vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji; je jím též ocenění věci odvozením z ceny jiné funkčně související věci, d) oceňování podle jmenovité hodnoty, které vychází z částky, na kterou předmět ocenění zní nebo která je jinak zřejmá, e) oceňování podle účetní hodnoty, které vychází ze způsobů oceňování stanovených na základě předpisů o účetnictví, f) oceňování podle kurzové hodnoty, které vychází z ceny předmětu ocenění zaznamenané ve stanoveném období na trhu, g) oceňování sjednanou cenou, kterou je cena předmětu ocenění sjednaná při jeho prodeji, popřípadě cena odvozená ze sjednaných cen. - 2 -
Přehled podkladů Objednávka společnosti Dražby.net s.r.o. k vypracování znaleckého posudku na uvedenou nemovitost. Výpis z katastru nemovitostí. Fotodokumentace pořízena při prohlídce, zjištění skutečnosti a zaměření posudkem dotčené nemovitosti dne 4.9.2013. Výpis z geografického informačního systému. Mapa okolí. Nabídky realitních společností. Ortofotomapa. Informace z katastru nemovitostí. Informace z veřejně dostupných zdrojů. Kopie prohlášení vlastníka. Literatura: Bradáč, A.: Teorie oceňování nemovitostí, Akademické nakladatelství CERM Brno, s.r.o., Brno 2008 Bradáč, A., Fiala, J., Hlavinková V.: Nemovitosti - oceňování a právní vztahy - 4. přepracované a doplněné vydání, LINDE, a.s. - Právnické a ekonomické nakladatelství Bohumily Hořínkové a Jana Tuláčka, Praha 2007 Bradáč, A., Krejčíř, P., Scholzová, V.: Úřední oceňování majetku 2013, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., Brno 2013 Bradáč, A., Kledus, M., Weigel, L.: Předpisy pro oceňování nemovitostí s komentářem díl IV., Akademické nakladatelství CERM Brno, s.r.o., Brno 2002 Dušek, D.: Základy oceňování nemovitostí, Vysoká škola ekonomická v Praze, Institut oceňování majetku, Praha 2011 Ort, P.: Oceňování nemovitostí na tržních principech, Bankovní institut Vysoká škola, Praha 2007 Zazvonil, Z.: Porovnávací hodnota nemovitostí, Nakladatelství EKOPRESS, Praha 2006 Zazvonil, Z.: Odhad hodnoty nemovitostí, Nakladatelství EKOPRESS, Praha 2012 Kokoška, J.: Oceňování nemovitostí podle cenových předpisů, Vysoká škola ekonomická v Praze. Praha 2012-3 -
Místopis Město Děčín se nachází v Ústeckém kraji, cca 17 km severovýchodně do statutárního města Ústí nad Labem, cca 25 km severozápadně od města Česká Lípa a cca 8 km jižně od hraničního přechodu Děčín / Bad Schandau. Městem protéká řeka Labe. Jedná se o město s rozvinutou infrastrukturou a s rozšířenou nabídkou občanského vybavení. Městská část Děčín I-Děčín se nachází v centrální části města. Oceňované nemovitosti se nachází v severní zastavěné městské části v ulici 28. října č.p./č.o 717/10. SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn veř. / vl. / elektro telefon veř / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: širší centrum - bytové domy zděné Přístup k pozemku zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Celkový popis Jedná se o řadový, rohový, patrový bytový dům zděné konstrukce. Dům je pravděpodobně založen na základových pasech. Budova má 5 nadzemních podlaží, kde se nacházejí bytové jednotky a půdní kóje a 1 podzemní podlaží, v kterém jsou sklepy a společné prostory. Střecha budovy je valbová. Na střeše jsou žlaby se svody. Klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu. Stavebně-technický stav objektu je dobrý. Stáří budovy je cca 80 let. Okna domu jsou plastová nebo dřevěná. Vstupní dveře jsou dřevěné částečně prosklené. Oceňovaná bytová jednotka č. 717/5 se nachází v budově č.p. 717 ve 2. NP, její dispozice je 2+1. Plocha bytové jednotky je 57,00 m 2. Bytová jednotka sestává z kuchyně (10,40 m 2 ), pokoje (19,70 m 2 ), pokoje (17,90 m 2 ), předsíně (5,40 m 2 ), koupelny s vanou (2,70 m 2 ) a samostatným WC (0,90 m 2 ). K bytu patří sklepní kóje a půdní kóje. Plochy sklepní a půdní kóje se nezapočítávají do celkové podlahové plochy bytové jednotky. Z inženýrských sítí je nemovitost napojena na veřejný vodovod, kanalizaci, plynovod a elektřinu. Přístup k nemovitosti je po zpevněné komunikaci s chodníkem. Parkování je možné na veřejné komunikaci před domem. Nájemní smlouvy nebyly zjištěny. Věcná břemena nebyla zjištěna. Na pozemku parc. č. 372 stojí bytový dům č.p. 717. Pozemek je obdélníkového tvaru. V Katastru nemovitostí je veden jako zastavěná plocha a nádvoří. Celková plocha pozemku je 325 m 2. Příslušenstvím nemovitosti je sklepní kóje a půdní kóje. Tyto skutečnosti jsou zohledněny ve výsledné ceně obvyklé. Velikost bytu byla určena z údajů kopie prohlášení vlastníka. - 4 -
Ohledání bylo provedeno dne 4.9.2013. Nebylo umožněno vnitřní ohledání. Nebyla předložena stavebně technická ani jiná dokumentace. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovitosti: Nemovitost je řádně zapsána v katastru Nemovitost není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovitosti přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovitosti přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovitosti: Nemovitost není situována v záplavovém Nemovitost situována v záplavovém území území Komentář: Nemovitost se nachází v záplavovém území 100-leté vody. Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Komentář: Věcná břemena nebyla zjištěna. Ostatní rizika: nejsou Komentář: Nájemní smlouvy nebyly zjištěny. 1. Ocenění pozemků 1.1 Pozemek Děčín I-Děčín 2. Porovnávací ocenění 2.1 Bytová jednotka Děčín I-Děčín 1. Ocenění pozemků 1.1 Pozemek Děčín I-Děčín Porovnávací metoda OBSAH OCENĚNÍ Základní popis oceňovaných pozemků Na pozemku parc. č. 372 stojí bytový dům č.p. 717. Pozemek je obdélníkového tvaru. V Katastru nemovitostí je veden jako zastavěná plocha a nádvoří. Celková plocha pozemku je 325 m 2. Přehled srovnatelných pozemků: Koeficienty: (redukce ceny - KRC, velikost poz. - KMP, poloha poz. - KPP, dopravní dostupnost - KDD, možnost zastavění - KMZ, intenzita využití - KIV, vybavenost poz. - KVP, úvaha zpracovatele - KUV) Požadovaná Jednotková Koeficient Výměra [m 2 ] Upravená /kupní cena cena celkový cena [ Kč ] [ Kč/m 2 ] [ K C ] [ Kč/m 2 ] - 5 -
Lokalita: Děčín XXIV-Krásný Studenec KRC: 0,95 KMP: 0,90 KPP: 1,04 KDD: 1,00 KMZ: 1,00 KIV: 1,00 KVP: 1,02 KUV: 0,90 Parcela č.: 713 570 400 800,00 0,82 653,03 Popis pozemku: K prodeji stavební pozemek nacházející ve městě Děčín XXIV-Krásný Studenec. Celková plocha pozemku je 713 m 2. Z inženýrských sítí je na pozemku elektřina a vodovod. K pozemku vede příjezdová komunikace. Lokalita: Děčín XXVIII-Folknáře KRC: 0,95 KMP: 0,88 KPP: 1,04 KDD: 1,00 KMZ: 1,00 KIV: 1,00 KVP: 1,02 KUV: 0,90 Parcela č.: 913 799 000 875,14 0,80 698,49 Popis pozemku: K prodeji stavební pozemek nacházející se ve městě Děčín XXVIII-Folknáře. Celková plocha pozemku je 913 m 2. Na pozemku je z IS elektřina a vodovod. Pozemek je oplocen. Průměrná jednotková cena 675,76 Kč/m 2 Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků Koeficient KRC zohledňuje provizi RK a právních služeb na srovnávacích nemovitostech. Koeficient KMZ zohledňuje zastavěnost oceňovaných nemovitostí vzhledem k nemovitostem srovnávacím. Koeficient KMP zohledňuje velikost oceňovaných nemovitostí vzhledem k nemovitostem srovnávacím. Koeficient KIV zohledňuje intenzitu využití oceňovaných nemovitostí vzhledem k nemovitostem srovnávacím. Koeficient KPP zohledňuje polohu nemovitosti v rámci územního celku (velikost sídla, občanská vybavenost, dopravní obslužnost) vzhledem k nemovitostem srovnávacím. Koeficient KVP zohledňuje vybavení a příslušenství oceňované nemovitosti vzhledem k nemovitostem srovnávacím. Koeficient KDD zohledňuje dopravní dostupnost oceňovaných nemovitostí vzhledem k nemovitostem srovnávacím. Koeficient KUV zohledňuje obtížnou prodejnost nemovitostí na současném realitním trhu. Postup výpočtu Průměrná jednotková cena oceňovaných nemovitostí (JTC 0 ) je vypočtena aritmetickým průměrem z jednotlivých upravených jednotkových cen srovnávacích nemovitostí (IJTC s ). Jednotlivé upravené jednotkové ceny (IJTC s ) jsou vypočteny jako násobek jednotkové ceny a celkového koeficientu K c. Koeficient K c je vypočten jako násobek jednotlivých koeficientů. Obvyklá cena oceňovaných nemovitostí byla vypočtená jako násobek průměrné jednotkové ceny srovnávacích nemovitosti (JTC 0 ) a celkové výměry příslušné oceňované nemovitosti. - 6 -
Druh pozemku Parcela č. Výměra [ m 2 ] Jednotková cena [ Kč/m 2 ] Celková cena pozemku [Kč] zastavěná plocha a 372 325 676 219 700 nádvoří Obvyklá cena před korekcí ceny 219 700 Podíl na společných prostorech domu a pozemku 570,00 / 8 249,00 = 15 181,11 Celková výměra pozemků 325 Hodnota pozemků celkem 15 181-7 -
2. Porovnávací ocenění 2.1 Bytová jednotka Děčín I-Děčín Oceňovaná nemovitost Užitná plocha: 57,00 m 2 Plocha pozemku: 325,00 m 2 Popis oceňované nemovitosti Jedná se o řadový, rohový, patrový bytový dům zděné konstrukce. Dům je pravděpodobně založen na základových pasech. Budova má 5 nadzemních podlaží, kde se nacházejí bytové jednotky a půdní kóje a 1 podzemní podlaží, v kterém jsou sklepy a společné prostory. Střecha budovy je valbová. Na střeše jsou žlaby se svody. Klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu. Stavebně-technický stav objektu je dobrý. Stáří budovy je cca 80 let. Okna domu jsou plastová nebo dřevěná. Vstupní dveře jsou dřevěné částečně prosklené. Oceňovaná bytová jednotka č. 717/5 se nachází v budově č.p. 717 ve 2. NP, její dispozice je 2+1. Plocha bytové jednotky je 57,00 m 2. Bytová jednotka sestává z kuchyně (10,40 m 2 ), pokoje (19,70 m 2 ), pokoje (17,90 m 2 ), předsíně (5,40 m 2 ), koupelny s vanou (2,70 m 2 ) a samostatným WC (0,90 m 2 ). K bytu patří sklepní kóje a půdní kóje. Plochy sklepní a půdní kóje se nezapočítávají do celkové podlahové plochy bytové jednotky. Popisy porovnatelných nemovitostí Byt 2+1 Děčín I-Děčín Byt v osobním vlastnictví o dispozici 2+1, který se nachází ve městě Děčín v části Děčín I-Děčín v ulici Sládkova. Dům má 4 nadzemní a 1 podzemní podlaží. Budova je po rekonstrukci. Bytová jednotka se nachází ve třetím nadzemním podlaží zděného domu. Byt je v původním stavu. Z inženýrských sítí je nemovitost napojena na dostupné přípojky. Vytápění bytu je ústřední plynové. Součástí nemovitosti je sklep. Parkování je možné za domem. Přistup k nemovitosti je z místní zpevněné komunikace s chodníkem. Byt 2+1 Děčín IV-Podmokly Byt v osobním vlastnictví o dispozici 2+1, který se nachází ve městě Děčín v části Děčín IV-Podmokly v ulici Divišova. Dům má 4 nadzemní a 1 podzemní podlaží. Budova je po rekonstrukci. Bytová jednotka se nachází ve čtvrtém nadzemním podlaží zděného domu. Byt je po částečné modernizaci. Z inženýrských sítí je nemovitost napojena na dostupné přípojky. Vytápění bytu je lokální plynové. Součástí nemovitosti je sklep a lodžie. Parkování je možné za domem. Přistup k nemovitosti je z místní zpevněné komunikace s chodníkem. Byt 2+1 Děčín I-Děčín Byt v osobním vlastnictví o dispozici 2+1, který se nachází ve městě Děčín v části Děčín I-Děčín v ulici Čsl. armády. Dům má 4 nadzemní a 1 podzemní podlaží. Budova je po rekonstrukci (nová fasáda). Bytová jednotka se nachází ve třetím nadzemním podlaží zděného domu. Byt je po částečné rekonstrukci. Z inženýrských sítí je nemovitost napojena na dostupné přípojky. Vytápění bytu je lokální plynové. Parkování je možné za domem. Přistup k nemovitosti je z místní zpevněné komunikace s chodníkem. - 8 -
Byt 2+1 Děčín II-Nové Město Byt v osobním vlastnictví o dispozici 2+1, který se nachází ve městě Děčín v části Děčín II-Nové Město v ulici Kamenická. Dům má 4 nadzemní a 1 podzemní podlaží. Budova je v dobrém stavu. Bytová jednotka se nachází ve druhém nadzemním podlaží zděného domu. Byt je v původním udržovaném stavu. Byt má plastová okna. Z inženýrských sítí je nemovitost napojena na dostupné přípojky. Vytápění bytu je lokální plynové. Součástí nemovitosti je sklep. Parkování je možné za domem. Přistup k nemovitosti je z místní zpevněné komunikace s chodníkem. Byt 2+1 Děčín IV-Podmokly Byt v osobním vlastnictví o dispozici 2+1, který se nachází ve městě Děčín v části Děčín IV-Podmokly v Mírovém náměstí. Dům je po rekonstrukci nové střechy, zateplení fasády, nové chodby, hlavní vchodové dveře a zvonků. Bytová jednotka se nachází ve čtvrtém nadzemním podlaží zděného domu. Byt je po rekonstrukci (parkety, zděné jádro). Z inženýrských sítí je nemovitost napojena na dostupné přípojky. Vytápění bytu je ústřední plynové. Okna bytu jsou dřevěná špaletová. Součástí nemovitosti je sklep. Parkování je možné za domem. Přistup k nemovitosti je z místní zpevněné komunikace s chodníkem. Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny oceňované nemovitosti Koeficient K1 zohledňuje provizi RK a právních služeb na srovnávacích nemovitostech. Koeficient K2 zohledňuje velikost oceňované nemovitosti vzhledem k nemovitostem srovnávacím. Koeficient K3 zohledňuje polohu nemovitosti v rámci územního celku (velikost sídla, občanská vybavenost, dopravní obslužnost) vzhledem k nemovitostem srovnávacím. Koeficient K4 zohledňuje polohu nemovitosti v rámci funkčního celku (podlaží, orientace, přístup) vzhledem k nemovitostem srovnávacím. Koeficient K5 zohledňuje provedení, vybavení a příslušenství oceňované nemovitosti vzhledem k nemovitostem srovnávacím. Koeficient K6 zohledňuje celkový stav oceňované nemovitosti vzhledem k nemovitostem srovnávacím. Koeficient K7 zohledňuje velikost pozemku oceňované nemovitosti vzhledem k pozemkům srovnávacích nemovitostí. Koeficient K8 zohledňuje obtížnou prodejnost nemovitostí na současném realitním trhu. Nabídka nemovitostí v dané lokalitě převyšuje poptávku. Postup výpočtu Průměrná jednotková cena oceňované nemovitosti (JTC 0 ) je vypočtena aritmetickým průměrem z jednotlivých upravených jednotkových cen srovnávacích nemovitostí (IJTC s ). Jednotlivé upravené jednotkové ceny (IJTC s ) jsou vypočteny jako násobek jednotkové ceny a celkového koeficientu K c. Koeficient K c je vypočten jako násobek jednotlivých koeficientů K1 až K n. Jednotková cena srovnávací nemovitosti je vypočtena jako podíl zjištěné tržní ceny srovnávací nemovitosti a užitné plochy. Obvyklá cena oceňované nemovitosti byla vypočtena jako násobek průměrné jednotkové ceny oceňované nemovitosti (JTC 0 ) a užitné plochy oceňované nemovitosti. - 9 -
Srovnatelné nemovitosti Název: Byt 2+1 Děčín I-Děčín Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,95 K2 Velikosti objektu 0,98 K3 Poloha v rámci územního celku 1,00 K4 Poloha v rámci funkčního celku 1,00 K5 Provedení a vybavení 1,01 K6 Celkový stav 0,98 K7 Vliv pozemku 1,00 K8 Úvaha zpracovatele ocenění 0,92 Celkový koef. K C 0,85 Upravená j. cena Kč/m 2 9 184 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 60,00 m 2 0 m 2 650 000 Kč 10 833 Kč/m 2 Název: Byt 2+1 Děčín IV-Podmokly Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,95 K2 Velikosti objektu 0,98 K3 Poloha v rámci územního celku 1,01 K4 Poloha v rámci funkčního celku 1,01 K5 Provedení a vybavení 1,00 K6 Celkový stav 0,98 K7 Vliv pozemku 1,00 K8 Úvaha zpracovatele ocenění 0,92 Celkový koef. K C 0,86 Upravená j. cena Kč/m 2 9 134 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 60,00 m 2 0 m 2 640 000 Kč 10 667 Kč/m 2 Název: Byt 2+1 Děčín I-Děčín Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,95 K2 Velikosti objektu 0,99 K3 Poloha v rámci územního celku 1,00 K4 Poloha v rámci funkčního celku 1,00 K5 Provedení a vybavení 1,02 K6 Celkový stav 0,98 K7 Vliv pozemku 1,00 K8 Úvaha zpracovatele ocenění 0,92 Celkový Upravená j. cena - 10 -
koef. K C 0,86 Kč/m 2 8 351 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 58,00 m 2 0 m 2 560 000 Kč 9 655 Kč/m 2 Název: Byt 2+1 Děčín II-Nové Město Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,95 K2 Velikosti objektu 0,98 K3 Poloha v rámci územního celku 1,00 K4 Poloha v rámci funkčního celku 1,00 K5 Provedení a vybavení 1,01 K6 Celkový stav 0,98 K7 Vliv pozemku 1,00 K8 Úvaha zpracovatele ocenění 0,92 Celkový koef. K C 0,85 Upravená j. cena Kč/m 2 8 478 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 60,00 m 2 0 m 2 600 000 Kč 10 000 Kč/m 2 Název: Byt 2+1 Děčín IV-Podmokly Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,95 K2 Velikosti objektu 0,98 K3 Poloha v rámci územního celku 1,01 K4 Poloha v rámci funkčního celku 1,01 K5 Provedení a vybavení 1,01 K6 Celkový stav 0,98 K7 Vliv pozemku 1,00 K8 Úvaha zpracovatele ocenění 0,92 Celkový koef. K C 0,86 Upravená j. cena Kč/m 2 8 634 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 60,00 m 2 0 m 2 599 000 Kč 9 983 Kč/m 2 Výpočet porovnávací hodnoty nemovitosti na základě užitné plochy Minimální jednotková cena porovnávaných nemovitostí 8 351 Kč/m 2 Průměrná jednotková cena porovnávaných nemovitostí 8 756 Kč/m 2 Maximální jednotková cena porovnávaných nemovitostí 9 184 Kč/m 2 Stanovená jednotková cena oceňované nemovitosti 8 756 Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovitosti 57,00 m 2 Výsledná porovnávací hodnota 499 092 Kč - 11 -
REKAPITULACE OCENĚNÍ 1. Ocenění pozemků 1.1 Pozemek Děčín I-Děčín 15 200,00 Kč 2. Porovnávací ocenění 2.1 Bytová jednotka Děčín I-Děčín 499 092,00 Kč Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku Současný stav 499 092 Kč 0 Kč 15 181 Kč 15 181 Kč Obvyklá cena 500 000 Kč slovy: Pětsettisíc Kč Komentář ke stanovení obvyklé ceny Při zjištění ceny obvyklé klademe důraz na srovnání s nemovitostmi nabízených k obchodování v daném místě a místním šetřením. Při stanovování porovnávací hodnoty jsme vycházeli z údajů uvedených v informačních zdrojích realitních kanceláří, zejména internetových stránek. V databázi jsme našli celkem 36 porovnávacích nemovitostí, z nichž jsme vybrali 5, které nejvíce odpovídaly oceňovanému objektu co do lokality, velikosti, stáří a celkového stavu; tyto porovnávací nemovitosti byly následně použity pro výpočet obvyklé ceny. Ve stanovení ceny obvyklé je vzata v úvahu rovněž obtížná prodejnost nemovitostí na současném realitním trhu. Určení ceny nemá za cíl zjištění tržní, obecné či jinak stanovené ceny nemovitosti, ale pouze podkladem pro stanovení nejnižšího podání pro dražbu. To, jakou má nemovitost hodnotu, za níž může být skutečně prodána, se ukáže teprve v dražbě. Na základě výše zjištěných skutečností stanovujeme cenu obvyklou bytové jednotky č. 717/5 (byt) v budově Děčín I-Děčín č.p. 717 (bytový dům, LV 3517) na pozemku parc. č. 372 (zastavěná plocha a nádvoří) včetně podílu na společných částech domu a pozemku o velikosti 570/8249 v kat. území Děčín, obec Děčín, část obce Děčín I-Děčín, okres Děčín, zapsáno na LV 3520 v objektivní zaokrouhlené výši 500.000,- Kč. V Praze 14.1.2014 Znalecká společnost s.r.o. Palackého 715/15 110 00 Praha 1 - Nové Město - 12 -
Znalecká doložka: Posudek podává Znalecká společnost s.r.o., se sídlem v Praha 1 Nové Město, Palackého 715/15, PSČ 110 00, IČ 29042054, zapsaná MSpr ČR č.j. 165/2010-OD-ZN podle ust. 21 odst. 3 zák. č. 36/1967 Sb. a 6 odst. 1 vyhl. Č. 37/1967 Sb., ve znění pozdějších předpisů, do prvého oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost, a to pro znalecké posudky v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny a odhady nemovitostí. Osoby podílející se na zpracování posudku: JUDr. Mgr. Marcel Petrásek, M.B.A., LL.M. Ing. Jiří Roub Mgr. Petr Slepička Za Znalecká společnost s.r.o. JUDr. Mgr. Marcel Petrásek, M.B.A., LL.M. ( 22 zákona o znalcích a tlumočnících) Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. ZP-5156 znaleckého deníku. - 13 -
SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Výpis z katastru nemovitostí 2 Snímek katastrální mapy 1 Mapa oblasti 1 Fotodokumentace nemovitosti 1-14 -