ZNALECKÝ POSUDEK č. 13/17513/2010 O ceně nemovitosti - bytové jednotky č. 231/3 včetně spoluvlastnického podílu na společných částech domů čp. 231 a čp. 234, a dále na pozemcích st.p.č. 303/2 a st.p.č. 303/3, a to vše ve výši 6262/104310, vše k. ú. a obec Dalovice, okres Karlovy Vary Objednatel posudku: CZ Dražby a. s. IČ 287 01 259 Mírové náměstí 3097/37 400 01 Ústí nad Labem Účel posudku: Stanovení obvyklé ceny nemovitosti pro účely veřejné dražby (nedobrovolné) Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb. a č. 257/2004 Sb. a č. 296/2007 Sb. a vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb. a č. 460/2009 Sb., podle stavu ke dni 20.1.2010 posudek vypracoval: Ing. Jan Dvořák Síbova 286/8 418 01 Bílina Tel.: 417829007 604734409 e-mail: ing.jan.dvorak-odhady@seznam.cz Posudek obsahuje včetně titulního listu 8 stran textu. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Bílině 21.1.2010
- 2 - A. Nález 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o ceně nemovitosti - bytové jednotky č. 231/3 včetně spoluvlastnického podílu na společných částech domů čp. 231 a čp. 234, a dále na pozemcích st.p.č. 303/2 a st.p.č. 303/3, a to vše ve výši 6262/104310, vše k. ú. a obec Dalovice, okres Karlovy Vary. 2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Bytová jednotka č. 231/3 včetně spoluvlastnického podílu na společných částech domů čp. 231 a čp. 234, a dále na pozemcích st.p.č. 303/2 a st.p.č. 303/3, a to vše ve výši 6262/ 104310 Adresa nemovitosti: Na Výsluní 231 362 63 Dalovice Kraj: Karlovarský Okres: Karlovy Vary Obec: Dalovice Katastrální území: Dalovice Počet obyvatel: 1 849 Výchozí cena stavebního pozemku Cp = 35 + (a - 1000) x 0,007414 = 41,2945 Kč/m 2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle 28 odst. 1 písm. f) : ZC = Cp * 3,0 = 123,88 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 20.1.2010 za přítomnosti znalce osobně. 4. Podklady pro vypracování posudku - objednávka ze dne 5.1.2010 ve věci provedení znaleckého posudku - výpis z katastru nemovitostí LV č. 460 pro k. ú. a obec Dalovice vyhotovený znalcem dálkovým přístupem dne 5.1.2010 týkající se předmětné nemovitosti (byt) - výpis z katastru nemovitostí LV č. 379 pro k. ú. a obec Dalovice vyhotovený znalcem dálkovým přístupem dne 5.1.2010 týkající se předmětné nemovitosti (dům) - kopie katastrální mapy pro k. ú. a obec Dalovice vyhotovená znalcem dálkovým přístupem dne 5.1.2010 se zakreslením předmětné nemovitosti - stáří původní nemovitosti a stáří provedených ostatních modernizačních pracích na nemovitosti byla znalcem odhadována dále na základě jeho zkušeností - skutečnosti a výměry zjištěné na místě odhadu - jiné doklady znalci poskytnuty nebyly 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastnické údaje k nemovitosti nejsou předmětem tohoto posudku.
- 3-6. Dokumentace a skutečnost Dle předložených dokladů i skutečnosti zjištěné na místě odhadu jde o objekt, sloužící k obytným účelům s příslušenstvím, takto byl také postaven, je dosud užíván a jako takový jej proto také oceňuji. 7. Celkový popis nemovitosti Předmětem ocenění je bytová jednotka, označená jako č. 231/3. Je situovaná ve 3.NP domu čp. 231. Nemovitost je situována jako samostatný objekt ulice Na Výsluní, v nepravidelné sídlištní zástavbě, v zastavěné části obce Dalovice. Je umístěna u místní komunikace, procházející obcí, v její okrajové části. Od této komunikace je oddělena zeleným pásem a chodníkem. Hlavním objektem nemovitosti je tedy bytová jednotka č. 231/3. K bytové jednotce č. 231/3 přísluší spoluvlastnický podíl ke společným částem domů čp. 231 a čp. 234, a dále k pozemkům st.p.č. 303/2, zastavěná plocha, o výměře 184 m 2 st.p.č. 303/3, zastavěná plocha, o výměře 183 m 2, vše k. ú. a obec Dalovice, okres Karlovy Vary, a to vše ve výši 6262/104310. Jiné objekty nemovitost nemá. Pro provedení odhadu byl znalcem písemně vyzván majitel nemovitosti pan Miroslav Kocmánek, ten se omluvil, a na místě odhadu nebyli, ale byla zde jeho bývalá manželka Irena Kocmánková, ta znalci prohlídku a zaměření nemovitosti umožnila. Použité předpisy a materiály: - zákon č. 151/97 Sb. o oceňování majetku - vyhláška Ministerstva financí ČR č. 03/2008 Sb. o oceňování majetku ve znění vyhlášky č. 456/ 2008 Sb. a vyhlášky č. 460/2009 Sb. - Metodická pomůcka Úřední oceňování nemovitostí vydaná CERM Brno v 2004 - odborné časopisy Znalec a Soudní inženýrství ročníků 1991 až 2004 8. Obsah posudku a) Ocenění porovnávacím způsobem a 1 ) Bytová jednotka č. 231/3 b) Pozemky b 1 ) Pozemky B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb. a č. 460/2009 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku.
- 4 - a) Porovnávací hodnota 1) Bytová jednotka č. 231/3-25 Bytová jednotka č. 231/3 o velikosti 2 + 1 a výměře 62,62 m 2 je situována ve 3.NP domu čp. 231 (viz prohlášení vlastníka). Jde o čtyřpodlažní, nepodsklepený objekt, s plochou střechou. Konstrukční systém je z montovaných panelů na bázi železobetonu, obvodový plášť je také ze stěnových montovaných panelů na bázi železobetonu. Objekt je využit v plném rozsahu k obytným účelům, dále jsou v 1.NP situovány garážové boxy a společné komunikační prostory. V domě jsou na každém podlaží vždy 3 byty, tedy celkem je v domě 9 bytů, ve 2 domech tedy 18 bytů. Objekt lze tedy charakterizovat jako budovu, dům bytový typový, kategorie J, konstrukce montovaná z dílců betonových prefabrikovaných plošných. Popis a ocenění bytové jednotky uvažuji dle 25 vyhl. Stáří objektu je dle údajů zjištěných znalcem osobně z konce šedesátých let min. století (1969) Technický stav objektu domu je velmi dobrý. Prvky dlouhodobé životnosti jsou ve stavu, odpovídajícím přiměřenému opotřebení a stáří, objekt byl v roce 2001 kompletně zateplen a opatřen mnichovskou omítkou, byla provedená nová střešní krytina vč. klempířských konstrukcí, hromosvodů apod. Technický stav vybavení bytu, prvků PSV a rozvodů inž. sítí uvažuji rovněž velmi dobrý, v roce 2000 bylo provedené nové vybavení koupelny a WC, v roce 2009 bylo provedené nové vybavení kuchyně, v roce 2001 nová plastová okna, v roce 2005 nové plovoucí podlahy v části bytu apod. Vybavení bytu je (původní) umakartové jádro, plastová vana, umyvadlo, podlahy částečně plovoucí, částečně keramické dlažby, částečně beton + PVC, dřevěné dveře plné, částečně prosklené, okna plastová, vytápění je dálkové ústřední, stejně tak ohřev teplé vody, plyn, obklady stěn, kuchyň s linkou a sporákem, záchod splachovací apod. Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Bytový prostor Poloha objektu: Karlovarský kraj - do 2 000 obyvatel Stáří stavby: 41 roků Stavba je po celkové rekonstrukci. Základní cena ZC (příloha č. 19): 11 205,- Kč/m 2 Podlahové plochy bytu: B. j. č. 231/3: 62,62-2,55 = 60,07 m 2 Podlahová plocha bytu: = 60,07 m 2 Podlahové plochy sklepů a půd, ne místnosti: Sklepní kóje: = 2,55 m 2 Podlahové plochy sklepů a půd, ne místnosti - celkem: = 2,55 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: = 60,07 m 2 Započítaná podlahová plocha sklepů a půd, ne místnosti: 2,55 m 2 * 0,10 = 0,26 m 2 Podlahové plochy - celkem: = 60,33 m 2
- 5 - Výpočet indexu cenového porovnání: Index vybavení: Název znaku č. V i 1. Typ stavby - Budova - panelová, zateplená III 0,00 2. Společné části domu - Garážové stání IV 0,05 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu II 0,00 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované II 0,00 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové strany - s III 0,03 výhledem 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství úplné - standardní provedení III 0,00 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní II -0,01 vybavení - balkon nebo lodžie nebo komora nebo sklepní kóje 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové III 0,00 9. Kriterium jinde neuvedené - Významně zvyšující cenu V 0,10 10. Stavebně - technický stav - Byt v dobrém stavu s pravidelnou údržbou II 1,05 Koeficient pro stavby 20 let po celkové rekonstrukci: 1,00 9 Index vybavení I V = (1 + ĺ V i ) * V10 * 1,00 = 1,229 i = 1 Index polohy: Název znaku č. P i 1. Výnam obce - vyhledávané (např. láz. místa typu B, předměstí měst) II 0,05 2. Poloha nemovitosti - uvnitř souvisle zastavěného území obce III 0,01 3. Okolní zástavba a životní prostředí - objekty pro bydlení II 0,00 4. Obchod, služby, kultura v obci - více obchodů nebo služeb, pohostinské a III 0,03 kulturní zařízení 5. Školství a sport - základní škola a sportovní zařízení III 0,03 6. Zdravotní zařízení - pouze ordinace praktického lékaře II 0,00 7. Veřejná doprava - dobré dopravní spojení (v dosahu příměstských linek vel. III 0,04 měst) 8. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí II 0,00 9. Nezaměstnanost v obci a okolí - nižší než je průměr v kraji III 0,06 10. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - pozitivní změny - Jde o IV 0,05 lokalitu, která se postupně stává předměstím KV. 11. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů II 0,00 11 Index polohy I P = (1 + ĺ P i ) = 1,270 i = 1 Index trhu s nemovitostmi: Název znaku č. T i 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je výrazně V 0,10 vyšší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) II 0,00 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - bez vlivu II 0,00 3 Index trhu I T = (1 + ĺ T i ) = 1,100 i = 1 Celkový index I = I V * I P * I T = 1,229 * 1,270 * 1,100 = 1,717
- 6 - Ocenění: Základní cena upravená ZCU = ZC * I = 11 205,- Kč/m 2 * 1,717 = 19 239,- Kč/m 2 Cena zjištěná porovnávacím způsobem CP = ZCU * PP = 19 239,- Kč/m 2 * 60,33 m 2 = 1 160 689,- Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 1 160 689,- Kč Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na pozemku: Zjištěná cena pozemku: 84 443,- Kč Spoluvlastnický podíl: 6 262 / 104 310 Hodnota spoluvlast. podílu: 84 443,- Kč * 6 262 / 104 310 = + 5 069,33 Kč Bytová jednotka č. 231/3 - zjištěná cena = 1 165 758,33 Kč Bytová jednotka č. 231/3 - cena po zaokrouhlení = 1 165 758,- Kč b) Pozemky b 1 ) Pozemky - 27-32 Stavební pozemky oceněné dle 28 odst. 1 a 2: Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] zast. plocha 303/2 184,00 123,88 22 794,- zast. plocha 303/3 183,00 123,88 22 670,- Součet 45 464,- Úprava ceny příloha č. 21: 2.11. pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu 10 % Úprava ceny celkem 10 % + 4 546,- Mezisoučet 50 010,- Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 0,7810 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): * 2,1620 Stavební pozemky oceněné dle 28 odst. 1 a 2 celkem 84 443,- Pozemky - zjištěná cena = 84 443,- Kč
- 7 - C. Rekapitulace cen nemovitosti Výsledné ceny: a) Bytová jednotka č. 231/3 = 1 165 758,- Kč Výsledná cena nemovitosti činí celkem Výsledná cena nemovitosti po zaokrouhlení dle 46 činí 1 165 758,- Kč 1 165 760,- Kč slovy: jedenmilionjednostošedesátpěttisícsedmsetšedesát Kč Na nemovitosti váznou následující závady: Zástavní právo smluvní ve prospěch LEASING-STAR s. r. o. Předpokládám, že uplatnění tohoto práva bude při dražbě řešeno dle platných legislativních předpisů v rámci prodeje nemovitosti a toto omezení převodu bude prodejem nemovitosti zrušeno, a proto tedy výši obvyklé ceny nemovitosti neovlivní. Oceňovaná nemovitost je situována v lokalitě, ve které je poptávka po nemovitostech tohoto druhu v souladu s nabídkou. Obdobné nemovitosti jsou v dané lokalitě v současné době převáděny za ceny odpovídající jejich administrativní ceně či mírně nad ní. V současné době je na serveru sreality nabízen byt ve výše uvedené lokalitě a ulici za cenu 1 460 000.- Kč. Jde však o nabídku, která je již na tomto serveru delší dobu... Vzhledem k výše uvedeným skutečnostem stanovuji obvyklou cenu nemovitosti ve výši 1 300 000.- Kč. V Bílině, 21.1.2010 Ing. Jan Dvořák Síbova 286/8 418 01 Bílina Tel.: 417829007 604734409 e-mail: ing.jan.dvorak-odhady@seznam.cz D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ústí nad Labem ze dne 21.4.1987 pod č. j. Spr 2343/87, pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, spec. nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 13/17513/2010 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 13/17513/2010.
- 8 -