- 1 - ZNALECKÝ POSUDEK č. 3725-321/2017 o odhadu ceny obvyklé nemovité věci pozemku parc.č. 1195/17 a stavbě garáže bez čp/če na pozemcích parc.č. 1195/17, 1195/169 a 1195/185, katastrální území Prostřední Suchá, obec Havířov, okres Karviná (LV č. 3150) Objednatel posudku: Soudní exekutor JUDr. Jiří Trojanovský Exekutorský úřad Frýdek - Místek Farní 23 738 01 Frýdek - Místek Účel posudku: Zjištění ceny obvyklé nemovité věci pro exekuční řízení č.j. 143 EX 00167/17 Podle stavu ke dni 27. 4. 2017 posudek vypracoval: Ing. René Butkov, Ph.D., MBA Foerstrova 18 702 00 Ostrava Posudek obsahuje včetně titulního listu a příloh 14 stran. Objednateli se předává v 5 vyhotoveních. V Ostravě 22. 5. 2017
- 2 - A. Nález 1. Znalecký úkol Ocenit nemovitou věc, včetně součástí a příslušenství, ocenit jednotlivá práva a závady, ocenit závady, které prodejem z dražby nezaniknou a odhadnout cenu obvyklou. 2. Informace o nemovité věci Název nemovité věci: Adresa nemovité věci: Okres: Obec: Katastrální území: Garáž bez čp/če ul. Na Pavlasůvce Karviná Havířov Prostřední Suchá 3. Prohlídka a zaměření nemovité věci Prohlídka nemovitých věcí byla provedena dne 27. 4. 2017 pouze za účasti znalce. Znalec si prohlédl pouze exteriér nemovité věci, povinný se v exekutorem oznámeném termínu nedostavil a neumožnil znalci prohlídku nemovité věci. 4. Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí LV č. 3150 pro k.ú. Prostřední Suchá ze dne 11. 4. 2017. Kopie katastrální mapy. Usnesení Soudního exekutora JUDr. Jiřího Trojanovského Sp.zn. 143 EX 00167/17-088 o ustanovení znalce ze dne 12.4.2017. 5. Vlastnické a evidenční údaje Jako vlastník nemovité věci je v KN na LV č. 3150 zapsán: Valenteje Rudolf, Fryštátská 72/1, Fryštát, 73301 Karviná Omezení vlastnického práva: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Zahájení exekuce - Valenteje Rudolf Zástavní právo exekutorské podle 69a exekučního řádu blíže viz LV v příloze 6. Celkový popis nemovité věci Oceňovaná nemovitá věc se nachází v okrese Karviná, ve Statutárním městě Havířov, části Prostřední Suchá, v garážovišti, při ul. Na Pavlasůvce. Vzdálenost k zastávce bus Kpt. Jasioka stánek je cca 500 m. Okolní zástavbu tvoří objekty garáží a individuálního bydlení. Přístup ke garáži je z pozemku parc.č. 1195/1, který je ve vlastnictví Statutárního města Havířov.
- 3 - Garáž se nachází částečně na pozemcích parc.č. 1195/169 (ve vlastnictví Statutárního města Havířov) a parc.č. 1195/189 (ve vlastnictví třetí osoby SJM Pásztor Ladislav a Pásztorová Blažena, č. p. 96, 73994 Vendryně). Tyto pozemky nejsou předmětem tohoto ocenění. Nemovitá věc je tvořena pozemkem parc.č. 1195/17, a stavbou garáže bez čp/če na pozemcích parc.č. 1195/17, 1195/169 a 1195/185, včetně součástí a příslušenství. Pozitiva oceňované nemovité věci: - umístění v dobré lokalitě, v blízkosti zastávky MHD Negativa oceňované nemovité věci: - garáž je umístěna částečně na pozemcích ve vlastnictví třetí osoby - znalci nebyla umožněna prohlídka nemovité věci 7. Obsah posudku I) Odhad ceny obvyklé Přílohy: - Fotodokumentace - Mapa širších souvislostí - Srovnávané nemovité věci garáže - Výpis z Katastru nemovitostí
- 4 - B. Posudek I) Odhad ceny obvyklé Použitá metodika ocenění Odhad ceny obvyklé srovnávací metodou Obvyklou cenu definuje 2 odst. 1 zák. č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) ve znění zákona č. 121/2000 Sb., zákona č. 237/2004 Sb., zákona č. 257/2004 Sb., zákona č. 296/2007 Sb., zákona č. 188/2011 Sb., zákona č. 350/2012 Sb., a zákona č. 303/2013 Sb. Ten uvádí, že obvyklou cenou se rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají vliv na cenu, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota, přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Za metodu srovnávací se považuje hodnotové srovnání předmětných nemovitých věcí s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné minulosti na trhu realizovány. Tuto metodu lze v tomto případě použít rovněž v podobě vyhodnocení nabídek k prodeji obdobně situovaných nemovitých věcí. Tento způsob stanovení ceny se provádí na principu zejména vlastního sledování trhu nemovitých věcí, inzerovaných nabídek, vývěsek realitních kanceláří a konzultací s realitními kancelářemi. V zásadě se jedná o vyhodnocení cen realizovaných prodejů srovnatelných typů nemovitých věcí v dané lokalitě za určité období, které by nemělo přesáhnout délku 1 roku. Popis Jedná se o řadovou vnitřní garáž. Přízemní, s pultovou střechou. Základy betonové. Nosné konstrukce zděné. Střecha je pultová s krytinou živičnou. Podlaha betonová. Fasádní omítky břizolitové. Vnitřní omítky znalec předpokládá vápenné. Klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu. Vrata plechová. Garáž se nachází ve zhoršeném stavu, není dlouhodobě užívána, s předpokladem dalších investic na její opravy a údržbu. Zastavěná plocha garáže činí 21 m 2.
- 5 - Stanovení hodnoty srovnávací metodou Při použití srovnávací metody je nutno provést srovnání předmětných nemovitých věcí s obdobnými objekty, jejichž ceny byly v nedávné době na trhu realizovány. Tržní hodnota nemovitých věcí srovnávací metodou je zjišťována na základě srovnávací analýzy základních parametrů oceňované nemovité věci a ověřených informací ze stávajícího trhu nemovitých věcí. V současné době se v této lokalitě obchoduje s garážemi, které se nachází z větší části na pozemcích ve vlastnictví třetí osoby velmi omezeně. Nabídka je v rovnováze s poptávkou. V okolí se nenabízí obdobné garáže (na pozemcích ve vlastnictví třetích osob), z toho důvodu znalec použil garáže, které jsou součástí pozemků (realizované převody). Tuto skutečnost znalec zohlednil v koeficientu korekce vlastnictví pozemku. V okolí nemovitosti se zobchodovaly garáže v rozmezí cca 40 tis. 75 tis., dle velikosti, technického stavu, umístění v lokalitě, apod. Srovnávací analýza je provedena v následující tabulce: srovnávané garáže lokalita cena realizovaná korekce ceny za pramen, korekce nabídky a poptávky výměra v m2 redukovaná cena za m2 korekce vlastnictví pozemku (právní vztahy) výsledná cena za m2 garáž č.1 Na Pavlasůvce 60 000 1,00 21 2 857 0,90 2 571 garáž č.2 Na Pavlasůvce 60 000 1,00 19 3 158 0,90 2 842 garáž č.3 Na Pavlasůvce 72 000 1,00 21 3 429 0,90 3 086 garáž č.4 Na Pavlasůvce 40 000 1,00 21 1 905 0,90 1 714 garáž č.5 Na Pavlasůvce 40 000 1,00 22 1 818 0,90 1 636 průměrná indexovaná hodnota 2 370 Výměra garáže v m2 průměrná indexovaná hodnota cena garáže zjištěná srovnáváním 21 2 370 49 770 Cena nemovité věci zjištěna srovnáním: Cena nemovité věci zjištěna srovnáním (zaokrouhleno): 49 770,- Kč 50 000,- Kč Závěr zdůvodnění obvyklé ceny: Obvyklá cena nemovité věci: pozemku parc.č. 1195/17, a stavbě garáže bez čp/če na pozemcích parc.č. 1195/17, 1195/169 a 1195/185, katastrální území Prostřední Suchá, obec Havířov, okres Karviná (LV č. 3150), je stanovena ke dni 27. 4. 2017. Na základě zjištěných cen a na základě zjištěných údajů, se započtením a zvážením rozhodujících podmínek, majících vliv na konečnou hodnotu (umístění na pozemcích ve vlastnictví třetích osob, velikost, poloha, umístění, nabídku a poptávku, apod.), odhaduji cenu obvyklou nemovitých věcí k datu ocenění ve výši 50 000,- Kč
- 6 - C. Rekapitulace 1) Cena obvyklá nemovité věci - pozemku parc.č. 1195/17, a stavbě garáže bez čp/če na pozemcích parc.č. 1195/17, 1195/169 a 1195/185, katastrální území Prostřední Suchá, obec Havířov, okres Karviná (LV č. 3150), činí 50 000,- Kč Slovy: padesát-tisíc-korun-českých 2) Znalci nejsou známy žádné právní vady, které by nezanikly prodejem nemovité věci z dražby. V Ostravě, 22. 5. 2017 Ing. René Butkov, Ph.D., MBA Foerstrova 18 702 00 Ostrava D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 23. června 2009, č.j. Spr 1757/2009 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 3725-321/2017 znaleckého deníku.
- 7 - Přílohy: Příloha č. 1: Fotodokumentace oceňované nemovité věci Příloha č. 2: Mapa širších souvislostí Příloha č. 3: Srovnávané nemovité věci Příloha č. 4: Výpis z katastru nemovitostí
- 8 - Příloha č. 1: Fotodokumentace oceňované nemovité věci
Příloha č. 2: Mapa širších souvislostí - 9 -
- 10 - Příloha č. 3: Srovnávané nemovité věci Nemovitá věc č. 1 Garáž, ul. Na Pavlasůvce, Prostřední Suchá Realizovaná cena: 60 000,- Kč Plocha: 21 m 2 Garáž ve stejné lokalitě na vlastním pozemku. Zdroj: databáze znalce, realizovaný převod 12/2016 Nemovitá věc č. 2 Garáž, ul. Na Pavlasůvce, Prostřední Suchá Realizovaná cena: 60 000,- Kč Plocha: 19 m 2 Garáž ve stejné lokalitě na vlastním pozemku. Zdroj: databáze znalce, realizovaný převod 12/2016 Nemovitá věc č. 3 Garáž, ul. Na Pavlasůvce, Prostřední Suchá Realizovaná cena: 72 000,- Kč Plocha: 21 m 2 Garáž ve stejné lokalitě na vlastním pozemku. Zdroj: databáze znalce, realizovaný převod 9/2016 Nemovitá věc č. 4 Garáž, ul. Na Pavlasůvce, Prostřední Suchá Realizovaná cena: 40 000,- Kč Plocha: 21 m 2 Garáž ve stejné lokalitě na vlastním pozemku. Zdroj: databáze znalce, realizovaný převod 6/2016 Nemovitá věc č. 5 Garáž, ul. Na Pavlasůvce, Prostřední Suchá Realizovaná cena: 40 000,- Kč Plocha: 22 m 2 Garáž ve stejné lokalitě na vlastním pozemku. Zdroj: databáze znalce, realizovaný převod 6/2016