ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ ZP-7443 NEMOVITÁ VĚC: Rodinný dům č.p. 16 s pozemky Katastrální údaje : Kraj Ústecký, okres Litoměřice, obec Snědovice, k.ú. Střížovice u Snědovic Adresa nemovité věci: Střížovice 16, 411 74 Vlastník stavby: Vladimír Duba, Korunní 996/51, 12000 Praha, vlastnictví: SJM Natálie Bystřická, Dykova 1156/19, 10100 Praha, vlastnictví: SJM Vlastníci pozemku: Vladimír Duba, Korunní 996/51, 12000 Praha, vlastnictví: SJM Natálie Bystřická, Dykova 1156/19, 10100 Praha, vlastnictví: SJM OBJEDNATEL : Exekutorský úřad Praha 9, JUDr. Milan Suchánek Adresa objednatele: Pod Pekárnami 245/10, 19000 Praha 9 ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: Znalecká společnost s.r.o. Palackého 715/15, 110 00 Praha 1 - Nové Město IČ: telefon: e-mail: DIČ: fax: Exekuční řízení 085 EX 4410/14 (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA 1 710 000 Kč Datum místního šetření: 5.11.2014 Stav ke dni : 5.11.2014 Počet stran: 10 Počet příloh: 7 Počet vyhotovení: 3 V Praze, dne 11.11.2014 Znalecká společnost s.r.o.
NÁLEZ Znalecký úkol Znaleckým úkolem je provést ocenění cenou obvyklou stavba (budova) č.p. 16, způsob využití: rod. dům na pozemku st. parc. č. 5 ( zastavěná plocha a nádvoří ), pozemek parc.č. 22/1 ( ostatní plocha ), pozemek parc.č. 22/2 ( zahrada ) v kat. území Střížovice u Snědovic, obec Snědovice, okres Litoměřice, zapsáno na LV 40. Ocenění je provedeno cenou obvyklou ve smyslu definice uvedené 2, odst. 1 a 3 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), ve znění pozdějších předpisů. 1) Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trh, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. 2) Jiným způsobem oceňování stanoveným tímto zákonem nebo na jeho základě je a) nákladový způsob, který vychází z nákladů, které by bylo nutno vynaložit na pořízení předmětu ocenění v místě ocenění a podle jeho stavu ke dni ocenění, b) výnosový způsob, který vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat a z kapitalizace tohoto výnosu (úrokové míry), c) porovnávací způsob, který vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji; je jím též ocenění věci odvozením z ceny jiné funkčně související věci, d) oceňování podle jmenovité hodnoty, které vychází z částky, na kterou předmět ocenění zní nebo která je jinak zřejmá, e) oceňování podle účetní hodnoty, které vychází ze způsobů oceňování stanovených na základě předpisů o účetnictví, f) oceňování podle kurzové hodnoty, které vychází z ceny předmětu ocenění zaznamenané ve stanoveném období na trhu, g) oceňování sjednanou cenou, kterou je cena předmětu ocenění sjednaná při jeho prodeji, popřípadě cena odvozená ze sjednaných cen. Přehled podkladů Usnesení soudního exekutora JUDr. Milana Suchánka ohledně ustanovení znaleckého ústavu a - 2 -
objednávka znaleckého posudku. Exekuční příkaz, který vydal Exekutorský úřad Praha 9, se sídlem Praha 9, Pod Pekárnami 245/10, ve kterém rozhodl o provedení exekuce prodejem nemovité věci povinného Duba Vladimír, Korunní 996/51, 12000 Praha. Mapa okolí. Snímek katastrální mapy. Nabídky realitních kanceláří. Výpis z katastru nemovitostí. Fotodokumentace pořízena při prohlídce, zjištění skutečnosti a zaměření posudkem dotčené nemovité věci dne 5.11.2014. Literatura: Bradáč, A.: Teorie oceňování nemovitostí, Akademické nakladatelství CERM Brno, s.r.o., Brno 2008 Bradáč, A., Fiala, J., Hlavinková V.: Nemovitosti - oceňování a právní vztahy - 4. přepracované a doplněné vydání, LINDE, a.s. - Právnické a ekonomické nakladatelství Bohumily Hořínkové a Jana Tuláčka, Praha 2007 Bradáč, A., Krejčíř, P., Scholzová, V.: Úřední oceňování majetku 2013, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., Brno 2013 Bradáč, A., Kledus, M., Weigel, L.: Předpisy pro oceňování nemovitostí s komentářem díl IV., Akademické nakladatelství CERM Brno, s.r.o., Brno 2002 Dušek, D.: Základy oceňování nemovitostí, Vysoká škola ekonomická v Praze, Institut oceňování majetku, Praha 2011 Ort, P.: Oceňování nemovitostí na tržních principech, Bankovní institut Vysoká škola, Praha 2007 Zazvonil, Z.: Porovnávací hodnota nemovitostí, Nakladatelství EKOPRESS, Praha 2006 Zazvonil, Z.: Odhad hodnoty nemovitostí, Nakladatelství EKOPRESS, Praha 2012 Kokoška, J.: Oceňování nemovitostí podle cenových předpisů, Vysoká škola ekonomická v Praze. Praha 2012 Místopis Střížovice je vesnice, část obce Snědovice v okrese Litoměřice. Nachází se asi 1,5 km na sever od Snědovic. V roce 2009 zde bylo evidováno 51 adres. - 3 -
SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn veř. / vl. / elektro telefon veř / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: širší centrum - zástavba RD Přístup k pozemku zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Celkový popis Předmětem zjištění ceny obvyklé stavba (budova) č.p. 16, způsob využití: rod. dům na pozemku st. parc. č. 5 ( zastavěná plocha a nádvoří ), pozemek parc.č. 22/1 ( ostatní plocha ), pozemek parc.č. 22/2 ( zahrada ) v kat. území Střížovice u Snědovic, obec Snědovice, okres Litoměřice, zapsáno na LV 40. Nemovitá věc je situována v okrajové části obce. Dům je postaven na pozemku svažitého charakteru, přístup k nemovitosti je z místní nezpevněné komunikace. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru Nemovitá věc není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Exekuce Ostatní rizika: nejsou Pozemky Porovnávací metoda Základní popis oceňovaných pozemků Přehled srovnatelných pozemků: OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků - 4 -
Koeficienty: (redukce ceny - KRC, velikost poz. - KMP, poloha poz. - KPP, dopravní dostupnost - KDD, možnost zastavění - KMZ, intenzita využití - KIV, vybavenost poz. - KVP, úvaha zpracovatele - KUV) Výměra [m 2 ] Požadovaná Jednotková Koeficient Upravená /kupní cena cena celkový cena [ Kč ] [ Kč/m 2 ] [ K C ] [ Kč/m 2 ] Lokalita: st pozemek Břehoryje KRC: 1,00 KMP: 1,00 KPP: 1,00 KDD: 1,00 KMZ: 1,00 KIV: 1,00 KVP: 1,00 KUV: 0,90 Parcela č.: 1 650 220 000 133,33 0,90 120,00 Popis pozemku: Lokalita: st pozemek Snědovice KRC: 1,00 KMP: 1,00 KPP: 1,00 KDD: 1,00 KMZ: 1,00 KIV: 1,00 KVP: 1,00 KUV: 0,90 Parcela č.: 1 982 615 000 310,29 0,90 279,26 Popis pozemku: Lokalita: st pozemek Kozlovice KRC: 1,00 KMP: 1,00 KPP: 1,00 KDD: 1,00 KMZ: 1,00 KIV: 1,00 KVP: 1,00 KUV: 0,90 Parcela č.: 2 371 580 000 244,62 0,90 220,16 Popis pozemku: Průměrná jednotková cena 206,47 Kč/m 2 Druh pozemku Parcela č. Výměra [ m 2 ] Jednotková cena [ Kč/m 2 ] Celková cena pozemku [Kč] zastavěná plocha a 5 243 206 50 058 nádvoří ostatní plocha 22/1 123 206 25 338 zahrada 22/2 133 206 27 398 Celková výměra pozemků 499 Hodnota pozemků celkem 102 794 Výpočet porovnávací hodnoty Oceňovaná nemovitá věc Plocha pozemku: 499,00 m 2 Popis oceňované nemovité věci Roubený dům postavený na oploceném pozemku svažitého charakteru v okrajové části obce. Nemovitá věc je podsklepená se 2 NP a podkrovní částí. Vytápění je lokální - tuhá paliva, ohřev vody el. bojlerem. V suterénu domu se nachází dílna v prvním nadzemním patře je chodba, kuchyň, pokoj, koupelna + wc s podlahovým vytápěním, do dalšího patra vedou dřevěné schody, kde se nacházejí tři pokoje v rozestavěném stavu. - 5 -
Stavba je roubená, krov je dřevěný, krytina střechy - šablony, klempířské prvky jsou provedeny z pozinkovaného plechu, omítky vnitřní jsou vápenné, podlahy obytných místností jsou pokryty dlažbou a prkny, okna jsou dvojitá dřevěná, dveře jsou dřevěné. Za domem se nachází zděná stodola užívaná jako sklad. Příslušenství tvoří venkovní úpravy, trvalé porosty a stodola. Budova je v podprůměrném stavebně technickém stavu. Popisy porovnatelných nemovitých věcí Rodinný dům Chudolazy Rodinný dům určený k rekreaci, stejně jako vhodný k celoročnímu užívání, s dispozicí 4+kk a obytnou plochou 120m2, v lokalitě Středočeského kraje, okres Mělník, Medonosy - Chudolazy. Patrový rodinný dům ze začátku 20. století, prošel v roce 2000 rekonstrukcí současnými majiteli a je bez nutných investic vhodný k okamžitému využití. Dům se rozkládá na parcele o velikosti 1289m2, kde je k dispozici také prostorná stodola, po úpravě vhodná jako garáž či skladovací prostor. Na členitém pozemku jsou vzrostlé stromy a keře a zahrada. Chalupa Vidim Roubenka, Vidim, Kokořínsko Jedná se chalupu na polosamotě v CHKO Kokořínsko zasazena mezi další roubenky v údolí pod skalami. Je v původním stavu s výhodou možnérekonstrukce dle vlastních představ. Zavedena voda, elektřina, vlastní jímka. Vytápění na tuhá paliva. Na rozlehlém pozemku jsou ve skále vytesány tři sklípky, které dávají možnost různorodého využití ( možno předělat na vinotéku, sklep). Pozemek je ohraničen příjezdovou cestou. V přízemí se nachází kuchyň s kachlovými kamny, menší pokoj, koupelna s WC - již započata rekonstrukce, předsíň se schody do 1 NP. Po dřevěných schodech vstupujeme do prvního patra do místnosti s krbem. Zde se nachází další dva pokoje a lodžie. Po dalším dřevěném schodišti vstoupíme do prostorného podkroví. Chalupa Lhota Udržovaná poloroubená chalupa v krásném prostředí Kokořínského údolí v obci Lhota u Dřevčic. Chalupa se nachází na okraji vesnice, přestože je vzdálena cca 200m od "centra". Zastavěná plocha a nádvoří - cca 680m2, zahrada a ostatní plocha - cca 1900m2. Chalupa je ve velmi dobrém stavu-nové rozvody topení, vody(vlastní studna na pozemku), elektriky(220v, 380V), nová střecha + oplechování. Přízemí - velká jídelna s obývací částí, kuchyň, chodba, wc+koupelna a dále vstup do užitné části domu-garáž, sklad, kotelna, vchod do sklepa apod. Po krásném atypickém schodišti se přichází do prvního patra-prostorná hala, dětský pokoj, hostinský pokoj, velká ložnice a vstup do půdních prostor. U domu je prostorná kamenná terasa s výhledem na velikou zahradu. Chalupa Ješovice Poloroubená chalupa, která se nachází v klidné části obce Ješovice. Chalupa má dva samostatné vchody, je tedy dvougenerační. Dispoziční řešení 1.NP chodba, WC, koupelna, velká místnost, roubená sednice s kachlovými kamny. 2NP koupelna, WC, 2x zděná místnost, 1x roubená místnost s vchodem na dřevěný balkón. Srovnatelné nemovité věci - 6 -
Název: Rodinný dům Chudolazy Lokalita: Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 1,00 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,90 Celkový koef. K C 0,90 Upravená j. cena Kč/ks 1 665 000 Obest. prostor Výměra pozemku Celková cena Jednotková cena 0,00 m 3 1 289 m 2 1 850 000 Kč 1 850 000 Kč/ks Název: Chalupa Vidim Lokalita: Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 1,00 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,90 Celkový koef. K C 0,90 Upravená j. cena Kč/ks 1 701 000 Obest. prostor Výměra pozemku Celková cena Jednotková cena 0,00 m 3 1 564 m 2 1 890 000 Kč 1 890 000 Kč/ks Název: Chalupa Lhota Lokalita: Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 1,00 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,90 Celkový koef. K C 0,90 Upravená j. cena Kč/ks 2 061 000 Obest. prostor Výměra pozemku Celková cena Jednotková cena 0,00 m 3 2 575 m 2 2 290 000 Kč 2 290 000 Kč/ks Název: Chalupa Ješovice Lokalita: - 7 -
Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 1,00 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,90 Celkový koef. K C 0,90 Upravená j. cena Kč/ks 1 431 000 Obest. prostor Výměra pozemku Celková cena Jednotková cena 0,00 m 3 893 m 2 1 590 000 Kč 1 590 000 Kč/ks Výpočet porovnávací hodnoty na základě přímého porovnání Minimální jednotková porovnávací cena Průměrná jednotková porovnávací cena Maximální jednotková porovnávací cena Stanovená jednotková cena oceňované nemovité věci Výsledná porovnávací hodnota 1 431 000 Kč/ks 1 714 500 Kč/ks 2 061 000 Kč/ks 1 714 500 Kč/ks 1 714 500 Kč REKAPITULACE OCENĚNÍ Porovnávací hodnota Hodnota pozemku Současný stav 1 714 500 Kč 102 794 Kč Obvyklá cena 1 710 000 Kč slovy: Jedenmilionsedmsetdesettisíc Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.2.14 Komentář ke stanovení obvyklé ceny Při zjištění ceny obvyklé klademe důraz na srovnání s nemovitými věcmi nabízených k obchodování v daném místě a místním šetřením. Při stanovování porovnávací hodnoty jsme vycházeli z údajů uvedených v informačních zdrojích realitních kanceláří, zejména internetových stránek.ve stanovení ceny obvyklé je vzata v úvahu rovněž obtížná prodejnost nemovitých věcí na současném realitním trhu. Určení ceny nemá za cíl zjištění tržní, obecné či jinak stanovené ceny nemovité věci, ale pouze podkladem pro stanovení nejnižšího podání pro dražbu. To, jakou má nemovitá věc hodnotu, za níž může být skutečně prodána, se ukáže teprve v dražbě. Závěr I. Nemovitá věc, které se výkon týká: - 8 -
- stavba (budova) č.p. 16, způsob využití: rod. dům na pozemku st. parc. č. 5 ( zastavěná plocha a nádvoří ), pozemek parc.č. 22/1 ( ostatní plocha ), pozemek parc.č. 22/2 ( zahrada ) v kat. území Střížovice u Snědovic, obec Snědovice, okres Litoměřice, zapsáno na LV 40. II. Příslušenství nemovité věci, které se výkon týká: - venkovní úpravy, trvalé porosty, vedlejší stavba. III. Výsledná cena nemovité věci (I.) a jejího příslušenství (II.), které se výkon týká: - v objektivní zaokrouhlené výši 1.710.000,- Kč. IV. Známá věcná břemena a nájemní smlouvy: - nezjištěny. V Praze 11.11.2014 Znalecká společnost s.r.o. Palackého 715/15 110 00 Praha 1 - Nové Město Znalecká doložka: Posudek podává Znalecká společnost s.r.o., se sídlem v Praha 1 - Nové Město, Palackého 715/15, PSČ 110 00, IČ 29042054, zapsaná MSpr ČR č.j. 165/2010-OD-ZN podle ust. 21 odst. 3 zák. č. 36/1967 Sb. a 6 odst. 1 vyhl. Č. 37/1967 Sb., ve znění pozdějších předpisů, do prvého oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost, a to pro znalecké posudky v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny a odhady nemovitostí. Za Znalecká společnost s.r.o. JUDr. Mgr. Marcel Petrásek, M.B.A., LL.M. ( 22 zákona o znalcích a tlumočnících) Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. ZP-7443 do znaleckého deníku. - 9 -
SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 40 4 Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovité věci 1 Mapa oblasti 1-10 -