ZNALECKÝ POSUDEK o ceně nemovitých věcí č. 5223-66/2018 Objednatel znaleckého posudku: CAPITAL Trust, a.s. Křižíkova 65a 186 00 Praha 8 Účel znaleckého posudku: Stanovení obvyklé ceny nemovitých věcí za účelem nabytí nemovitosti do majetku fondu kolektivního investování. Adresa předmětu ocenění: Velké náměstí č. p. 39 a 40, Hradec Králové, okres Hradec Králové Prohlídka předmětu ocenění provedena dne: 17.10.2017 Zpracováno ke dni: 25.8.2017 Zhotovitel: XP invest, s.r.o. Mánesova 1374/53, 12000 Praha Tel.: +420737858334 Email: info@xpinvest.cz Znalecký posudek obsahuje 16 stran textu včetně titulního listu a 18 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. Místo a datum vyhotovení: V Praze, dne 17.1.2018 1
A. Nález 1. Znalecký úkol Stanovení obvyklé ceny bytového domu č. p. 39 a 40 vč. příslušenství a pozemků parc. č. st. 47, st. 48, 35 a 36 v obci Hradec Králové, okres Hradec Králové, katastrální území Hradec Králové za účelem nabytí nemovitosti do majetku fondu kolektivního investování. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění: Kraj: Okres: Obec: Ulice: Katastrální území: Bytový dům č. p. 39 a 40, obec Hradec Králové Velké náměstí č. p. 39 a 40, Hradec Králové, okres Hradec Králové Královéhradecký kraj Hradec Králové Hradec Králové Velké náměstí Hradec Králové 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka společně se zaměřením nemovitosti byla provedena dne 17.10.2017. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku Pro vypracování posudku byly použity tyto zdroje: informace zjištěné při prohlídce, výpis z elektronické verze katastru nemovitostí, snímek katastrální mapy, povodňová mapa, informace realitních kanceláří, informace z katastru nemovitostí o realizovaných prodejích, technické řešení systému INEM. 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastnické právo: FQI TRUST investiční fond s proměnným základním kapitálem, a.s., Elišky Krásnohorské 10/2, Josefov, 11000 Praha 1 Nemovitosti: Bytový dům č. p. 39 a 40 vč. příslušenství a pozemky parc. č. st. 47, st. 48, 35 a 36 v obci Hradec Králové, okres Hradec Králové, katastrální území Hradec Králové. 6. Dokumentace a skutečnost Dokumentace odpovídá skutečnému stavu. 2
7. Celkový popis nemovitosti Předmětem ocenění jsou dva spojené řadové městské bytové domy. Oba mají podzemní podlaží (č.p. 39 dvě, č. p. 40 jedno), tři nadzemní podlaží a půdy. Odhadem byly objekt postaveny na začátku 20. století a postupně byly modernizovány. K datu ocenění si objekty udržují běžný standard a nachází se ve velmi dobrém stavu. Základy má dům smíšené, je zděné konstrukce, tloušťka stěn je 45 cm a stropy jsou dřevěné trámové. Má sedlovou střechu, střešní krytinu tvoří pálená taška. Klempířské prvky jsou plechové. Vnější omítky jsou vápenocementové a stavby nejsou zatepleny. Oba objekty mají společný vstup dřevěnými vstupními dveřmi. Podzemní podlaží obou objektů je přístupné po dvou schodištích z přízemí. Ke dni ocenění se zde nachází prostory restaurace, která však není v provozu. V 2. PP v objektu č. p. 39 se nachází chodba o rozloze 6,04 m 2, chodba 4,08 m 2, výklenek 1,93 m 2, výklenek 1,93 m 2, výklenek 2,01 m 2, výklenek 1,4 m 2, výklenek 1,12 m 2, výklenek 1,1 m 2. Celková plocha 2. PP je 19,61 m 2. V 1. PP v objektu č. p. 39 se nachází chodba 39,25 m 2, vinný sklep 39,00 m 2, sklad 12,99 m 2, vinný sklep 39,25 m 2, sklad 28,96 m 2. V 1. PP v objektu č. p. 40 se nachází chodba 29,09 m 2, sklep 3,73 m 2, sklep 35,70 m 2, sklep 23,77 m 2, sklep 50,36 m 2. Celková plocha 1. PP je 302,10 m 2. Přízemí objektu je tvořeno přístupem (chodby a schodiště) k bytům v patrech, přístupem (chodby a schodiště) do suterénu a prostory restaurace se zázemím. V přízemí objektu č. p. 39 se nachází restaurace 42,55 m 2, bar 8,05 m 2, chodba 5,73 m 2, schodiště do suterénu 4,73 m 2, sklad 1,56 m 2, chodba 6,32 m 2, chodba 1,89 m 2, salonek 17,5 m 2, předsíň 3,13 m 2, WC ženy 2,33 m 2, WC ženy 1,24 m 2, předsíň 1,63 m 2, WC muži 1,17 m 2, pisoár 1,22 m 2, mytí nádobí 4,03 m 2, sklad 3,46 m 2, kuchyň 34,11 m 2, kancelář 10,62 m 2, vstupní chodba 73,33 m 2, chodba 15,53 m 2, sklad 2,32 m 2, místo pro popelnice 2,98 m 2, chodba 4,01 m 2, chodba 3,51 m 2. V přízemí objektu č. p. 40 se nachází bar 14,19 m 2, bar 25,98 m 2, WC 1,78, 1,41, 3,64, 1,06, 3,21, 1,49 m 2, chodba 20,13 m 2, WC 1,39, 1,57, 1,36 m 2, sklad 10,22 m 2, předsíň 0,45 m2, WC muži 1,13 m 2, příprava zeleniny 1,37 m 2, chodba 1,05 m 2, sklad lahví 1,89 m 2, WC ženy 1,16 m 2, předsíň 1,52 m 2, sklad 12,25 m 2, sklad 24,42 m 2, sklad 5,32 m 2. Celková plocha přízemí je 302,08 m 2 (bez chodeb, schodišť a průchodu na zahrádku). V přízemí se rovněž nachází prostor zahrádky o ploše cca 150 m 2. Prostor zahrádky je využíván během letních měsíců v rámci provozu restaurace, není celoročně využitelný. 3
V prvním patře (2 NP) se nachází 4 byty, schodiště a společné prostory (chodby). Ve 2. NP objektu č. p. 39 se nachází byt 2+1 o celkové rozloze 100,25 m 2 (chodba 5,8, technická místnost 2,68, kuchyň 19,8, pokoj 29,39, pokoj 33,81, koupelna 8,77) a byt 4+1 o celkové rozloze 108,6 m 2 (pokoj 14,32, chodba 1,97, šatna 1,3, WC 1,63, šatna 1,01, jídelna 8,45, kuchyň 4,5, koupelna 6,46, pokoj 26,32, pokoj 29,72, chodba 12,92). Ve 2. NP objektu č. p. 40 se nachází byt 2+1 o celkové rozloze 82,86 m 2 (kuchyň 18,8, koupelna 6,32, pokoj 24,16, pokoj 33,58) a byt 2+1 o celkové rozloze 63,09 m 2 (kuchyň 14,33, koupelna 5,37, pokoj 24,36, pokoj 19,03). Celková plocha 2 NP je 354,8 m 2 (bez společných chodeb a schodišť). Ve druhém patře (3 NP) se nachází 4 byty, schodiště a společné prostory (chodby). Ve 3. NP objektu č. p. 39 se nachází byt 2+1 o celkové rozloze 96,83 m 2 (chodba 6,93, pokoj 35,59, koupelna 6,83, pokoj 30,31, kuchyň 17,17) a byt 2+1 o celkové rozloze 96,23 m 2 (chodba 4,37, chodba 4,2, koupelna 10,67, kuchyň 11,44, pokoj 35,05, pokoj 30,5). Ve 3. NP objektu č. p. 40 se nachází byt 3+1 o celkové rozloze 83,75 m 2 (kuchyň 19,99, koupelna 4,03, chodba 0,84, pokoj 13,32, pokoj 21,33, pokoj 24,24) a byt 2+1 o celkové rozloze 65,90 m 2 (kuchyň 17,46, koupelna 5,7, pokoj 23,19, pokoj 19,55). Celková plocha 3 NP je 342,71 m 2 (bez společných chodeb a schodišť). Nad 3. NP se nachází celkem čtyři samostatné půdní prostory, které jsou přístupné po schodišti. Ke dni ocenění nejsou půdní prostory využity a v minulosti se používaly jako skladiště. Celková podlahová plocha půdy je ve výši 324,54 m 2 (77,63+82,14+82,22+82,55). Prostory jsou vhodné pro vestavbu podkrovních bytových jednotek. Celková započítaná podlahová plocha (bez společných schodišť, společných chodeb, zahrádky a půdy) obou objektů je ve výši 1321,3 m 2. Celkově k bytovým domům Jednotky v objektech se nachází ve velmi dobrém stavu, za dobu životnosti objektu postupně procházely rekonstrukcemi rozvodů, podlah, omítek, oken, koupelen, systému vytápění a ohřevu vody a kuchyňského vybavení. Jednotky mají vlastní plynové kombinované kotle s ústředním rozvodem do závěsných radiátorů. Dále mohou být k vytápění použity krby, kterými jsou některé jednotky vybaveny. K ohřevu vody jsou používány plynové kotle a bojlery. Pouze polovina bytových jednotek je ke dni ocenění pronajata. Nebytové jednotky v objektu ke dni ocenění pronajaté nejsou. Do objektů je zavedena elektřina o napětí 230V a 400V a jsou připojeny k rozvodné síti elektrického proudu. Je zaveden vodovod, splašky jsou svedeny do veřejné kanalizace a zemní plyn je zaveden. 4
Stejně jako jednotky se i samotné bytové domy v dobrém stavu, do budoucna je však nutné počítat s rekonstrukcí fasády, společných prostor a zřejmě také s vestavbou bytů v podkroví + rekonstrukcí střechy. Pozemky parc. č. st. 47 a st. 48 tvoří zastavěnou plochu objektů. Pozemky parc. č. 35 a 36 jsou užívány jako zahrada, nachází se na nich i prostor zahrádky restaurace. Na pozemku se nachází okrasné dřeviny, je částečně oplocen. Sklon pozemku je rovinatý, v části svažitý. K objektu lze přijet bez problému po zpevněné obecní cestě. Je zde omezená možnost parkování v blízkosti objektu na placeném parkovišti na náměstí. Dům je postaven v samotném středu města a tvoří součást Velkého náměstí v Hradci Králové. Charakter okolí odpovídá zástavbě historického centra. Jedná se o lokalitu s vysokou atraktivitou. Dostupnost obchodů je úplná - vybavenost obchodními středisky i specializovanými obchody. V místě jsou dostupné základní, střední školy a vysoké školy včetně specializovaných zařízení a je zde kompletní vybavenost z hlediska kulturních zařízení. Je zde kompletní vybavenost z hlediska sportovního vyžití, je zde kompletní sestava úřadů a v místě je pobočka České pošty. Dům je postaven z hlediska životního prostředí v klidné lokalitě, v docházkové vzdálenosti od objektu je zeleň v podobě parků. Je zde zanedbatelné nebezpečí výskytu záplav. V místě je zastávka MHD a zastávka dálkových spojů je v docházkové vzdálenosti. V okolí domu není zvýšená kriminalita zločiny jsou zde výjimečné. Na LV jsou vyznačena věcná břemena chůze a cesty. VB v tomto případě cenu nemovitostí neovlivňují. Objekty se nachází v památkově chráněném území, v památkové rezervaci a oba objekty jsou vedeny jako nemovitá kulturní památka. Tabulkový popis Typ domu dva spojené objekty v řadě rozrůzněných staveb Počet nadzemních podlaží 3 Popis domu Podsklepení Podkroví Půda Dům byl postaven v roce Zdroj informace o době výstavby Rozsah rekonstrukce domu Základy Konstrukce ano ne ano začátek 20. století odhadem Konstrukce Rozsah Rok společné prostory celková průběžně jednotky celková průběžně smíšené zděná 5
Stropy Tloušťka stěn Střecha Krytina střechy Klempířské prvky Vnější omítky Vnitřní omítky Typ oken v domě Orientace oken obytných místností Koupelna(y) Toaleta(y) Vstupní dveře Typ zárubní Vnitřní dveře Osvětlovací technika Kuchyně Dispozice objektů dřevěné trámové 45 cm sedlová pálená taška plechové vápenocementové vápenocementové dřevěná špaletová sever, jih klasické vany, umyvadla, sprchové kouty, rohové vany klasické toalety, závěsné toalety dřevěné prosklené dřevěné dřevěné plné, dřevěné prosklené stropní svítidla, směrové lampy kuchyňské linky bez vestavěných spotřebičů, v některých bytech kuchyňské linky s vestavěnými spotřebiči 6 bytových jednotek 2+1; jedna bytová jednotka 3+1 a jedna bytová jednotka 4+1; v přízemí a suterénu se nachází nebytové prostory restaurace V 2. PP v objektu č. p. 39 se nachází chodba o rozloze 6,04 m 2, chodba 4,08 m 2, výklenek 1,93 m 2, výklenek 1,93 m 2, výklenek 2,01 m 2, výklenek 1,4 m 2, výklenek 1,12 m 2, výklenek 1,1 m 2. Celková plocha 2. PP je 19,61 m 2. V 1. PP v objektu č. p. 39 se nachází chodba 39,25 m 2, vinný sklep 39,00 m 2, sklad 12,99 m 2, vinný sklep 39,25 m 2, sklad 28,96 m 2. V 1. PP v objektu č. p. 40 se nachází chodba 29,09 m 2, sklep 3,73 m 2, sklep 35,70 m 2, sklep 23,77 m 2, sklep 50,36 m 2. Popis místností a rozměry v m2 Celková plocha 1. PP je 302,10 m 2. Přízemí objektu je tvořeno přístupem (chodby a schodiště) k bytům v patrech, přístupem (chodby a schodiště) do suterénu a prostory restaurace se zázemím. V přízemí objektu č. p. 39 se nachází restaurace 42,55 m 2, bar 8,05 m 2, chodba 5,73 m 2, schodiště do suterénu 4,73 m 2, sklad 1,56 m 2, chodba 6,32 m 2, chodba 1,89 m 2, salonek 17,5 m 2, předsíň 3,13 m 2, WC ženy 2,33 m 2, WC ženy 1,24 m 2, předsíň 1,63 m 2, WC muži 1,17 m 2, pisoár 1,22 m 2, mytí nádobí 4,03 m 2, sklad 3,46 m 2, kuchyň 34,11 m 2, kancelář 10,62 m 2, vstupní chodba 73,33 m 2, chodba 15,53 m 2, sklad 2,32 m 2, místo pro popelnice 2,98 m 2, chodba 4,01 m 2, chodba 3,51 m 2. V přízemí objektu č. p. 40 se nachází bar 14,19 m 2, bar 6
25,98 m 2, WC 1,78, 1,41, 3,64, 1,06, 3,21, 1,49 m 2, chodba 20,13 m 2, WC 1,39, 1,57, 1,36 m 2, sklad 10,22 m 2, předsíň 0,45 m2, WC muži 1,13 m 2, příprava zeleniny 1,37 m 2, chodba 1,05 m 2, sklad lahví 1,89 m 2, WC ženy 1,16 m 2, předsíň 1,52 m 2, sklad 12,25 m 2, sklad 24,42 m 2, sklad 5,32 m 2. Celková plocha přízemí je 302,08 m 2.(bez chodeb, schodišť a průchodu na zahrádku). V přízemí se rovněž nachází prostor zahrádky o ploše cca 150 m 2. Prostor zahrádky je využíván během letních měsíců v rámci provozu restaurace, není celoročně využitelný. V prvním patře (2 NP) se nachází 4 byty, schodiště a společné prostory (chodby). Ve 2. NP objektu č. p. 39 se nachází byt 2+1 o celkové rozloze 100,25 m 2 (chodba 5,8, technická místnost 2,68, kuchyň 19,8, pokoj 29,39, pokoj 33,81, koupelna 8,77) a byt 4+1 o celkové rozloze 108,6 m 2 (pokoj 14,32, chodba 1,97, šatna 1,3, WC 1,63, šatna 1,01, jídelna 8,45, kuchyň 4,5, koupelna 6,46, pokoj 26,32, pokoj 29,72, chodba 12,92). Ve 2. NP objektu č. p. 40 se nachází byt 2+1 o celkové rozloze 82,86 m 2 (kuchyň 18,8, koupelna 6,32, pokoj 24,16, pokoj 33,58) a byt 2+1 o celkové rozloze 63,09 m 2 (kuchyň 14,33, koupelna 5,37, pokoj 24,36, pokoj 19,03). Celková plocha 2 NP je 354,8 m 2 (bez společných chodeb a schodišť). Ve druhém patře (3 NP) se nachází 4 byty, schodiště a společné prostory (chodby). Ve 3. NP objektu č. p. 39 se nachází byt 2+1 o celkové rozloze 96,83 m 2 (chodba 6,93, pokoj 35,59, koupelna 6,83, pokoj 30,31, kuchyň 17,17) a byt 2+1 o celkové rozloze 96,23 m 2 (chodba 4,37, chodba 4,2, koupelna 10,67, kuchyň 11,44, pokoj 35,05, pokoj 30,5). Ve 3. NP objektu č. p. 40 se nachází byt 3+1 o celkové rozloze 83,75 m 2 (kuchyň 19,99, koupelna 4,03, chodba 0,84, pokoj 13,32, pokoj 21,33, pokoj 24,24) a byt 2+1 o celkové rozloze 65,90 m 2 (kuchyň 17,46, koupelna 5,7, pokoj 23,19, pokoj 19,55). Celková plocha 3 NP je 342,71 m 2 (bez společných chodeb a schodišť). Nad 3. NP se nachází celkem čtyři samostatné půdní prostory, které jsou přístupné po schodišti. Ke dni ocenění nejsou půdní prostory využity a v minulosti se používaly jako skladiště. Celková podlahová plocha půdy je ve výši 324,54 m 2 (77,63+82,14+82,22+82,55). Prostory jsou vhodné pro vestavbu podkrovních bytových jednotek. Celková započítaná podlahová plocha (bez společných schodišť, společných chodeb, zahrádky a půdy) obou objektů je ve výši 1321,3 m 2. 7
Popis pozemku Popis okolí Elektřina Vodovod Svod splašků Plynovod Řešení vytápění Topná tělesa Řešení ohřevu vody Podlahy v jednotkách Popis stavu domu Vady domu Trvalé porosty Venkovní stavby Sklon pozemku Oplocení Přístupová cesta k objektu Popis okolí Poloha v obci Vybavenost Životní prostředí Spojení a parkovací možnosti Sousedé a kriminalita 230V a 400V vodovod veřejná kanalizace ano plynové kotle kombinované, krby závěsné radiátory plynové kotle a bojlery obytné místnosti: prkenná podlaha, koberce, keramická dlažba kuchyně: keramická dlažba koupelny, WC: keramická dlažba chodby: prkenná podlaha, keramická dlažba, koberce velmi dobrý stav jednotek i celých objektů rozvody: prvek bez vad vybavení: prvek bez vad podlahy: prvek bez vad okna: zastaralý prvek střecha: zastaralý prvek zdivo: bez vad, v budoucnu rekonstrukce fasád a vnitřních omítek, popř. společných prostor okrasné dřeviny zařízení zahrádky restaurace v přízemí rovinatý, v části svažitý v části přístup bezproblémový po zpevněné obecní cestě zástavba bytovými domy, atraktivní lokalita, historické centrum střed města úplná vybavenost obchodními středisky i specializovanými obchody, v místě jsou dostupné základní, střední školy a vysoké školy včetně specializovaných zařízení, v místě je kompletní vybavenost z hlediska kulturních zařízení, v místě je kompletní vybavenost z hlediska sportovního vyžití, kompletní soustava úřadů v blízkém okolí, v místě je pobočka České pošty z hlediska životního prostředí klidná, zeleň v podobě parků v docházkové vzdálenosti, lokalita se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav zastávka MHD a dálkových spojů v docházkové vzdálenosti, omezené parkovací možnosti v blízkosti objektu na placeném parkovišti na náměstí bez kontaktu, v místě není zvýšená kriminalita Věcná břemena Další informace Na LV jsou vyznačena věcná břemena chůze a cesty. VB v tomto případě cenu nemovitostí neovlivňují. Objekty se nachází v památkově chráněném území, v památkové rezervaci a oba objekty jsou vedeny jako nemovitá kulturní památka. 8
8. Metoda ocenění Pro účely stanovení obvyklé ceny k datu ocenění 25.8.2017 je použito mezinárodně uznávaných oceňovacích postupů. Vymezení pojmu obvyklá cena: ZÁKON č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) ČÁST PRVNÍ, Hlava první, 2, Způsoby oceňování majetku a služeb, odst. 1: Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Volba metody: V souladu s 265 odst. 1 Zákona o investičních společnostech a investičních fondech je nemovitost oceněna porovnávacím způsobem, neboť je nabyta za účelem dalšího prodeje. Za účelem stanovení obvyklé ceny dané nemovitosti je využit postup v podobě tržního porovnání. Základní metodika, která je v rámci tržního porovnání použita, je klasická metoda porovnání pomocí indexů uvedená v publikaci Teorie oceňování nemovitostí, nakladatelství CERM. Dále je použita metodika "Postupy při oceňování majetku státu" vytvořená Úřadem pro zastupování státu ve věcech majetkových. 9
B. ZNALECKÝ POSUDEK I) Ocenění srovnávací metodou Metoda tržního porovnání je založena na porovnání nemovitosti s obdobnými nemovitostmi nabízenými k prodeji nebo prodanými v blízké lokalitě. Metoda tak poskytuje relevantní informaci o tržní hodnotě, za kterou by nemovitost mohla být směněna. Při porovnávání se u porovnávaných nemovitostí uvažuje s mnoha faktory (např. lokalita, velikost, stav či příslušenství). Tyto faktory jsou zohledněny korekčními koeficienty. Na základě porovnání těchto parametrů a vyhodnocením jejich vlivu lze stanovit hodnotu oceňované nemovitosti. Srovnávané nemovitosti jsou uvedeny v příloze. Bytový dům č. p. 39 a 40, obec Hradec Králové Zjištění ceny srovnáním nemovitostí jako celku č. Lokalita Velikost Stav Pozemek Jiné Oceňovaný objekt Bytové domy Velké náměstí č. p. 39 a 40, Hradec Králové dvě podzemní podlaží, tři nadzemní podlaží, půda, podlahová plocha (vč. sklepů, bez schodišť, půd a společných chodeb) 1321 m2 velmi dobrý 1337 m2 Využíváno jako nájemní bytový dům s nebytovými prostory. 8 bytových jednotek, nebytové jednotky, bez výtahu. Restaurace v přízemí a suterénu a zahrádka na pozemku. Půda s možností vestavby. Velké náměstí, Hradec 1 Králové podzemní podlaží, tři nadzemní podlaží, druhý objekt s multifunkčním využitím, UP cca 1600 m2 dobrý 1059 m2 Využíváno jako nájemní dům - 4 bytové jednotky, kanceláře, multifunkční sály, prodáváno v roce 2015 za 33 000 000 Kč, převodu nedošlo 2 Palackého, Hradec Králové podzemní podlaží, čtyři nadzemní podlaží, podkroví, UP cca 1200 m2 relativně dobrý 418 m2 Využíváno jako nájemní dům - 9 bytových jednotek, 2 nebytové jednotky, prodáno v únoru 2017 za 24 800 000 Kč v rámci řízeni č. V-2916/2017 Velké náměstí, Hradec 3 Králové dvě podzemní podlaží, pět nadzemních podlaží, UP cca 1500 m2 relativně dobrý 274 m2 Využíváno jako nájemní dům - 8 bytů, restaurace, výtah, prodáváno v roce 2016 za 34 000 000, k převodu nedošlo 10
č Cena požadovaná resp. Koef. Redukce na zaplacená za pramen či úprava z 1 m2 časového hlediska K-6 úvaha odhadce Cena oceňovaného objektu odvozená ze srovnávacího Cena po úpravě K1 - poloha K2 - velikost K3 - pozemek K4 - stav a vybavení K-5 jiné K1 x x K6 1 20 625 1 20625 1 1 0,96 0,9 0,9 1 0,7776 26 524 2 20 666 1,04 21492,64 0,95 1 0,87 0,88 0,95 1 0,690954 31 106 3 22 666 0,98 22212,68 1 1 0,85 0,85 0,9 1 0,65025 34 160 Celkem průměr Minimum Maximum Směrodatná výběrová odchylka - s Pravděpodobná spodní hranice - průměr - s Pravděpodobná horní hranice - průměr + s K1 - Koeficient úpravy na polohu objektu K2 - Koeficient úpravy na velikost objektu K3 - Koeficient úpravy na pozemek objektu K4 - Koeficient úpravy na celkový stav (lepší - horší) K5 - Koeficient úpravy na ev. Další vlastnosti (lepší - horší) K6 - Koeficient úpravy dle odborné úvahy odhadce (lepší - horší) Koeficient redukce na pramen ceny - u inzerce přiměřeně nižší, úprava z časového hlediska - na základě vývoje trhu 30 597 26 524 34 160 3 844 26 753 34 440 Komentář: Jedná se o podobné objekty ve srovnatelném stavu. Lokality jsou též srovnatelné. Ve všech případech se jedná o realizované případy, které byly nabízeny prostřednictvím inzerce realitních kanceláří. Srovnávací hodnota nemovitostí celkem: Na základě výše uvedených údajů a uvedených srovnávacích nemovitostí stanovujeme srovnávací hodnotu předmětné nemovitosti na Celková cena po zaokrouhlení: 30.597 Kč/m 2 1321 m 2 * = 40.418.637 Kč 40.420.000,-- Kč 11
II) Ocenění dle metodiky UZSVM (Postupy při oceňování majetku státu) Zjištění ceny srovnáním nemovitostí jako celku č. Lokalita Velikost Stav Pozemek Jiné Oceňovaný objekt Bytové domy Velké náměstí č. p. 39 a 40, Hradec Králové dvě podzemní podlaží, tři nadzemní podlaží, půda, podlahová plocha (vč. sklepů, bez schodišť, půd a společných chodeb) 1321 m2 velmi dobrý 1337 m2 Využíváno jako nájemní bytový dům s nebytovými prostory. 8 bytových jednotek, nebytové jednotky, bez výtahu. Restaurace v přízemí a suterénu a zahrádka na pozemku. Půda s možností vestavby. Velké náměstí, Hradec 1 Králové podzemní podlaží, tři nadzemní podlaží, druhý objekt s multifunkčním využitím, UP cca 1600 m2 dobrý 1059 m2 Využíváno jako nájemní dům - 4 bytové jednotky, kanceláře, multifunkční sály, prodáváno v roce 2015 za 33 000 000 Kč, převodu nedošlo 2 Palackého, Hradec Králové podzemní podlaží, čtyři nadzemní podlaží, podkroví, UP cca 1200 m2 relativně dobrý 418 m2 Využíváno jako nájemní dům - 9 bytových jednotek, 2 nebytové jednotky, prodáno v únoru 2017 za 24 800 000 Kč v rámci řízeni č. V-2916/2017 Velké náměstí, Hradec 3 Králové dvě podzemní podlaží, pět nadzemních podlaží, UP cca 1500 m2 relativně dobrý 274 m2 Využíváno jako nájemní dům - 8 bytů, restaurace, výtah, prodáváno v roce 2016 za 34 000 000, k převodu nedošlo 12
Výpočet relace dle čl. 8 odst. 3 Postupy při oceňování majetku státu. Výpočet relace č.1 č. Cena požadovaná resp. zaplacená za 1 m 2 Objektivizace nabídkové ceny Cena po objektivizaci 1 20.625 1,00 20.625 2 20.666 1,04 21.492.64 3 22.666 0,98 22.212.68 Maximální hodnota 22.212.68 (případ č.3) Minimální hodnota 20.625 (případ č.1) Relace min vs. max hodnoty 1,0770 OK Aritmetický průměr 21.443,44 Odchylka max hodnoty od průměru 769,24 Odchylka min hodnoty od průměru 818,44 Nebude vyřazena žádná hodnota 13
II. a) Výpočet dle metodiky UZSVM (Postupy při oceňování majetku státu) Zjištění ceny srovnáním nemovitostí jako celku č. Lokalita Velikost Stav Pozemek Jiné Váha Oceňovaný objekt Bytové domy Velké náměstí č. p. 39 a 40, Hradec Králové dvě podzemní podlaží, tři nadzemní podlaží, půda, podlahová plocha (vč. sklepů, bez schodišť, půd a společných chodeb) 1321 m2 velmi dobrý 1337 m2 Využíváno jako nájemní bytový dům s nebytovými prostory. 8 bytových jednotek, nebytové jednotky, bez výtahu. Restaurace v přízemí a suterénu a zahrádka na pozemku. Půda s možností vestavby. X Velké náměstí, Hradec 1 Králové 2 Palackého, Hradec Králové podzemní podlaží, tři nadzemní podlaží, druhý objekt s multifunkčním využitím, UP cca 1600 m2 dobrý 1059 m2 podzemní podlaží, čtyři nadzemní podlaží, podkroví, UP cca 1200 m2 relativně dobrý 418 m2 Využíváno jako nájemní dům - 4 bytové jednotky, kanceláře, multifunkční sály, prodáváno v roce 2015 za 33 000 000 Kč, převodu nedošlo 2 Využíváno jako nájemní dům - 9 bytových jednotek, 2 nebytové jednotky, prodáno v únoru 2017 za 24 800 000 Kč v rámci řízeni č. V-2916/2017 3 Velké náměstí, Hradec 3 Králové dvě podzemní podlaží, pět nadzemních podlaží, UP cca 1500 m2 relativně dobrý 274 m2 Využíváno jako nájemní dům - 8 bytů, restaurace, výtah, prodáváno v roce 2016 za 34 000 000, k převodu nedošlo 2 Výpočet základní ceny č. Cena požadovaná resp. zaplacená za 1 m 2 Objektivizace nabídkové ceny Cena po objektivizaci Váha Součin 1 20.625 1,00 20.625 2 41.250 2 20.666 1,04 21.492.64 3 64.477,92 3 22.666 0,98 22.212.68 2 44.425,36 Mezisoučet 7 150.153,28 Celkem 21.450,47 14
Základní cena: 21.450,47 Kč/m 2 Úprava ceny dle čl. 8 odst. 4 a 5: 21.450,47 * 1,3000 = 27.885,611 Kč/m 2 Pozn: Úprava základní ceny z důvodu zohlednění lepšího stavu oceňovaného bytového domu, většího pozemku, přítomnosti restaurace a využitelné půdy. Výsledná cena dle metodiky popsané v dokumentu Postupy při oceňování majetku státu je vzhledem k výše uvedenému stanovena na Celková cena po zaokrouhlení: 27.885,611 Kč/m 2 * 1321 m 2 = 36.836.892 Kč 36.840.000,-- Kč 15
C. REKAPITULACE: I. Výsledek dle srovnávací metody 40.420.000,-- Kč II. Výsledek dle metody ÚZSVM 36.840.000,-- Kč ZÁVĚR: Na základě výše uvedených zjištění a s přihlédnutím ke stavu a k místním podmínkám polohy nemovitostí je obvyklá cena předmětné nemovitosti v daném místě a čase stanovena po zaokrouhlení na Vypracoval: XP invest, s.r.o. Mánesova 1374/53, 12000 Praha Martin Málek, CEO Tel.: +420737858334 Email: info@xpinvest.cz V Praze, dne 17.1.2018 38.600.000 Kč Slovy: třicetosmmilionůšestsettisíc korun D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsme podali jako ústav kvalifikovaný pro výkon znalecké činnosti, jmenovaný podle ustanovení 21 zákona č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů, a ustanovením 6 odst. 1 vyhlášky č. 37/1967 Sb., k provedení zákona o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů, Ministerstvem spravedlnosti České republiky, č. j. 55/2012-OSD-SZN/9 ze dne 14. 6. 2012 do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je zapsán pod pořadovým číslem 5223-66/2018 znaleckého deníku. 16
E. Přílohy Výpis z katastru nemovitostí a vyobrazení v katastrální mapě 17
18
19
20
21
Situace nemovitosti v mapě 22
Povodňová mapa 23
Pořízená fotodokumentace Celkový pohled z náměstí Restaurace Koupelna restaurace 24
WC v restauraci Kuchyň restaurace 25
Suterén Suterén 26
Kuchyně v bytové jednotce Pokoj v bytové jednotce 27
Obývací pokoj v bytové jednotce Koupelna v bytové jednotce 28
Srovnávané nemovitosti dle dat uvedených v inzerci 1. Identifikace Bytový dům, 1600 m 2, Velké náměstí, Hradec Králové Prodej, Bytový dům, 1600 m 2, Velké náměstí, Hradec Králové Celková cena: 33.000.000 Kč Adresa: Velké náměstí, Hradec Králové, okres Hradec Králové 2. Vývoj ceny nemovitosti (od začátku do konce období nabízení v realitní inzerci) 3. Celkový popis nemovitosti (dle dat uvedených v inzerci) Adresa Velké náměstí, Hradec Králové Plocha užitná 2311 Cena 33000000 Podlahová plocha 1600 Poznámka k ceně Neuvedeno Plocha přidruženého pozemku Neuvedeno Provize včetně provize Elektřina Neuvedeno Typ domu Patrový Voda Dálkový vodovod Konstrukce budovy Cihlová Odpad Veřejná kanalizace Počet nadzemních podlaží Neuvedeno Plyn Neuvedeno Stav objektu Dobrý Umístění objektu Centrum obce Zastavěná plocha (m2) 673 Slovní popis Nabízíme k prodeji multifunkční činžovní dům na Velkém náměstí v samotném centru města Hradce Králové. Dům se skládá ze dvou samostatných traktů. Přední podsklepený dům nabízí v přízemí prodejní jednotku s výlohou do náměstí a dvě bytové jednotky + 29
půdu vhodnou k vestavbě. Zadní trakt nabízí multifunkční sály, terasu, kanceláře a bytové jednotky. Je zde výtahová šachta s nákladním výtahem. Z podpodlaží domu se vchází na zahradu o výměře 386 m2. Celý dům nabízí cca 2400 m2 užitné plochy, z toho 1600 m2 plochy obytné. Zastavěná plocha a nádvoří je 673 m2. Veškeré inženýrské sítě zavedeny. Kompletní občanská vybavenost. 4. Fotodokumentace 30
Bytový dům, 1200 m 2, Palackého, Hradec Králové 1. Identifikace Prodej, Bytový dům, 1200 m 2, Palackého, Hradec Králové Celková cena: 28.910.000 Kč Adresa: Palackého, Hradec Králové, okres Hradec Králové 2. Vývoj ceny nemovitosti (od začátku do konce období nabízení v realitní inzerci) 3. Celkový popis nemovitosti (dle dat uvedených v inzerci) Adresa Palackého, Hradec Králové Plocha užitná 1200 Cena 28910000 Podlahová plocha 1200 Poznámka k ceně Informace o ceně na dotaz Plocha přidruženého pozemku Neuvedeno Provize včetně provize Elektřina Neuvedeno Typ domu Patrový Voda Neuvedeno Konstrukce budovy Cihlová Odpad Neuvedeno Počet nadzemních podlaží Neuvedeno Plyn Neuvedeno Stav objektu Dobrý Umístění objektu Neuvedeno Zastavěná plocha (m2) 418 31
Slovní popis Prodej činžovního domu, který se nachází v lukrativní části centra Hradce Králové, ul. Palackého. Dům poskytuje cca 1200 m2 pronajímatelných ploch, které tvoří 2 nebytové prostory (hospoda, bar) a 9 bytových jednotek. Všechny podlaží jsou propojeny výtahem a bytová část je oddělena vlastním vstupem. V plné obsazenosti výnos až 200.000,- Kč/měs. Velice zajímavá investice a návratnost. Více informací u makléře. PENB je v přípravě, proto uvádím hodnotu G. 4. Fotodokumentace 32
Bytový dům, 1, Velké náměstí, Hradec Králové 1. Identifikace Prodej, Bytový dům, 1, Velké náměstí, Hradec Králové Celková cena: 34.000.000 Kč Adresa: Velké náměstí, Hradec Králové, okres Hradec Králové 2. Vývoj ceny nemovitosti (od začátku do konce období nabízení v realitní inzerci) 3. Celkový popis nemovitosti (dle dat uvedených v inzerci) Adresa Velké náměstí, Hradec Králové Plocha užitná Neuvedeno Cena 34000000 Podlahová plocha Neuvedeno Poznámka k ceně 34 000 000 Kč Plocha přidruženého pozemku Provize Neuvedeno Elektřina Neuvedeno Typ domu Neuvedeno Voda Neuvedeno Konstrukce budovy Neuvedeno Odpad Neuvedeno Počet nadzemních podlaží 1350 Neuvedeno Plyn Neuvedeno Stav objektu Neuvedeno Umístění objektu Centrum obce Zastavěná plocha (m2) Neuvedeno Slovní popis Prodej secesního činžovního domu na Velkém náměstí v Hradci Králové. V přízemí domu je restaurace, v dalších patrech 8 velmi prostorných bytů, každé patro má podlahovou plochu 250m2, dům má pět nadzemních s výtahem a dvě podzemní podlaží. Nemovitost svou ideální polohou na Velkém náměstí nabízí široké spektrum využítí, 33
možno jako sídlo firmy, kanceláře, nájemní bydlení, podnikání atd. Doporučujeme prohlídku. 4. Fotodokumentace 34