ZNALECKÝ POSUDEK č. 2193/53/14 O ceně obvyklé bytové jednotky č. 336/24 v bytovém domě č.p. 336 na st. parc.č. 3537, spoluvlastnického podílu o velikosti 4940/466128 na společných částech domu č.p. 336 a spoluvlastnického podílu o velikosti 4940/466128 na st. parc.č. 3537 vše na LV č. 10540 a 4446 pro k.ú. Mladá Boleslav, obec Mladá Boleslav, okres Mladá Boleslav. Objednatel znaleckého posudku: Účel znaleckého posudku: EURODRAŽBY.CZ a.s. Čimická 780/61 181 00 Praha 8 Stanovení ceny obvyklé pro účely dobrovolné dražby, kterou provádí fa EURODRAŽBY.CZ a.s. podle stavu nemovitosti ke dni 16.2.2013 Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 340/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., podle stavu ke dni 16.3.2014 znalecký posudek vypracoval: Stanislav Kerhart Ohaveč 18 506 01 Jičín telefon: 736 259 228 e-mail: stanislav.kerhart@seznam.cz Znalecký posudek obsahuje 22 stran textu včetně titulního listu. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Ohavči 16.3.2014
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Ocenění je provedeno ve smyslu definice uvedené v 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku podle stavu nemovitosti ke dni místního šetření t.j. k 16.2.2014 Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Bytová jednotka č. 336/24 Adresa předmětu ocenění: tř. Václava Klementa 336 293 01 Mladá Boleslav Kraj: Středočeský Okres: Mladá Boleslav Obec: Mladá Boleslav Katastrální území: Mladá Boleslav Počet obyvatel: 44 229 Základní cena stavebního pozemku vyjmenované obce ZCv = 2 200,00 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 16.2.2014 za přítomnosti paní Tatjany Višniauskiene. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku Výpis z katastru nemovitostí LV č. 4446 a 10540 pro k.ú. Mladá Boleslav Kopie katastrální mapy Zjištění na místě samém dne 16.2.2014 Sdělení paní Tatjany Višniauskiene Vlastní databáze Nabídky nemovitostí v místě oceňované nemovitosti Údaje Pojišťovny Kooperativa - povodňové riziko 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník stavby: EURODRAŽBY.CZ a.s., Čimická 780/61, 181 00 Praha 8, vlastnictví: výhradní Vlastník pozemku: EURODRAŽBY.CZ a.s., Čimická 780/61, 181 00 Praha 8, vlastnictví: výhradní Výpis z katastru nemovitostí LV č. 4446 a 10540 pro k.ú. Mladá Boleslav - 2 -
6. Dokumentace a skutečnost Nebyla předložena projektová ani jiná dokumentace, stáří domu bylo určeno odhadem, ostatní údaje byly čerpány ze sdělených paní - majitelkami oceňované bytové jednotky. 7. Celkový popis nemovitosti Statutární město Mladá Boleslav je začleněna územně pod okres Mladá Boleslav a náleží pod Středočeský kraj. Mladá Boleslav je také obcí s rozšířenou působností. Z turistického hlediska patří do velmi atraktivní oblasti Českého ráje. Území tohoto statutárního města trvale obývá asi 44.600 obyvatel. Ve městě je kompletní občanská vybavenost, kompletní inženýrské sítě. Bytová jednotka č. 336/24 se nachází v II.NP osmi patrového podsklepeného panelového bytového domu. Dům byl zateplen a dřevěná okna byla vyměněna za plastová s izolačním dvojsklem. V bytě je vstupní chodba, ze které se vchází do koupelny, WC a pokoje. Pokoj byl ke dni ocenění rozdělen neúplnou lehkou příčkou a nábytkem na pokoj a kout pro spaní. U pokoje je kuchyňský kout (s kombinovaným sporákem) a vstup do ložnice s lodžií. Lodžie je nezasklená s výhledem na rušnou třídu Václave Klementa. K bytu patří sklepní kóje v suterénu domu. Byt je kromě plastových oken v původním stavu. Údržba je průměrná, opotřebení odpovídá stáří domu. Přístup k nemovitosti je z veřejné komunikace poz.parc. č.714/7, 714/4 a 714/8 ve vlastnictví Statutárního města Mladá Boleslav 8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Byt č. 336/24 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb. a č. 303/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Byt č. 336/24 Zatřídění pro potřeby ocenění - 3 -
Typ objektu: Bytový prostor 38 porovnávací metoda Poloha objektu: Mladá Boleslav Stáří stavby: 40 let Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 27): 20 292,- Kč/m 2 Podlahové plochy bytu koeficient dle typu podlahové plochy chodba: 3,04 * 1,00 = 3,04 m 2 pokoj: 21,38 * 1,00 = 21,38 m 2 ložnice: 15,75 * 1,00 = 15,75 m 2 kuchyňský kout: 3,31 * 1,00 = 3,31 m 2 koupelna: 2,21 * 1,00 = 2,21 m 2 WC: 1,10 * 1,00 = 1,10 m 2 lodžie: 2,13 * 0,20 = 0,43 m 2 sklepní kóje: 1,85 * 0,10 = 0,19 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: 47,41 m 2 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 1. Typ stavby - Budova - panelová, zateplená III 0,00 2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, II 0,00 sklad 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu II 0,00 4. Umístění bytu v domě - 2. - 4. NP s výtahem III 0,05 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové II 0,00 strany - částečný výhled 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství úplné - standardní III 0,00 provedení 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní III 0,00 vybavení - balkon nebo lodžie, komora nebo sklepní kóje (sklep) 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové III 0,00 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 0,00 10. Stavebně - technický stav - Byt se zanedbanou údržbou III 0,85 (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 40 let: s = 1-0,005 * 40 = 0,80 9 Index vybavení I V = (1 + V i ) * V 10 * 0,80 = 0,714 i = 1 Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka výrazně nižší I -0,06 než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) IV 0,00-4 -
3. Změny v okolí - Bez vlivu III 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu II 0,00 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 5 * (1 + P i) = 0,940 4 i = 1 Index polohy pozemku Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,03 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,00 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce III -0,01 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, V -0,02 špatné parkovací možnosti 7. Hromadná doprava* - Zastávka hromadné dopravy do 200 m V 0,00 (MHD, příměstské linky měst) 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti I 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + P i) = 0,999 11 i = 2 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * I V = 20 292,- Kč/m 2 * 0,714 = 14 488,49 Kč/m 2 CB P = PP * ZCU * I T * I P = 47,41 m 2 * 14 488,49 Kč/m 2 * 0,940 * 0,999= 645 039,67 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 645 039,67 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky Ocenění Ostatní stavební pozemek a pozemky od této ceny odvozené - 5 -
Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 2 cen. mapa zastavěná plocha a 3537 695,00 1 600,00 1 112 000,- nádvoří Ostatní stavební pozemek - celkem 1 112 000,- = 1 112 000,- Kč Výpočet vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem * 4 940 / 466 128 Pozemky - zjištěná cena = 11 784,92 Kč C. REKAPITULACE Rekapitulace výsledných cen dle cenového předpisu 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Byt č. 336/24 645 039,70 Kč 1. Ocenění staveb celkem 645 039,70 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky 11 784,90 Kč 2. Ocenění pozemků celkem 11 784,90 Kč Celkem 656 824,60 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem 656 824,60 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení: 656 830,- Kč - 6 -
Výpočet porovnávací hodnoty Typ stavby Byt 2+1 Popis / Zdůvodnění koeficientu Kc Lokalita / Fotografie Započitatelná Podlaží Dispozice Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový Upravená cena plocha m 2 Kč Kč/m 2 KC Kč/m 2 Byt o dispozici 2+1 s lodžii v panelovém domě po revitalizaci. Byt je ve 12.patře z dvanácti a celková plocha je 63,1 m2. Před 7 roky nová fasáda se zateplením, plastová okna a střecha, před 4 lety nový výtah. Bytové jádro je původní, avšak v dobrém stavu. Mladá Boleslav, Jiráskova Hodnocení: 63,10 1 352 000 21 426 0,650 13 927 Byt 2+1 Byt 2+1 s celkovou plochou 61 m2. Byt je v původním udržovaném stavu, nachází se v 1.patře, okna plastová orientována na JV. Dispozice: předsíň, 2 pokoje, kuchyň s kuch. linkou a sporákem. Koupelna s vanou, oddělené WC, součástí je sklep. V okolí veškerá obč. vybavenost - obchody, hřiště, MŠ, ZŠ, lékař, MHD. Poblíž park Radouč Mladá Boleslav, U Stadionu Hodnocení: 61,00 1 590 000 26 066 0,600 15 640 Byt 2+1 Prodej bytu 2+1 v OV v 9. NP devítipodlažního panelového domu s výtahem, v klidné části města, s krásným výhledem. Provozní náklady bytu jsou nízké, vzhledem k zateplení fasády s novou omítkou. Byt o dispozici 2+1 a rozloze 65 m2 má samostatné vchody ze spojovací předsíně do obou prostorných pokojů a do kuchyně. Kuchyň je vybavena kuchyňskou linkou. Součástí bytu je koupelna s klasickou vanou a umyvadlem. Toaleta je umístěna samostatně s vlastním vchodem. Interiér bytu je velice zachovalý, okna jsou nová plastová. Mladá Boleslav, U Stadionu Hodnocení: 65,00 1 450 000 22 308 0,610 13 608 Byt 2+1 Byt 2+1, třída T.G. Masaryka. Prodej bytu 2+1 s lodžií v osobním vlastnictví, umístěného v 10.patře panelového domu. Zděné bytové jádro, samostatné WC, nově kuchyňská linka, koupelna, rozvody elektřiny, plastová okna, internet zdarma. K bytu náleží sklep. Dům zateplen, nový výtah dle EU. Nízké náklady na bydlení. Mladá Boleslav, tř.t.g.masaryka Hodnocení: 50,00 1 560 000 31 200 0,630 19 656-7 -
Variační koeficient před úpravami: 15,25 % Variační koeficient po úpravách: 15,32 % Minimální jednotková cena: 13 608 Kč/m 2 Minimální cena: 645 155 Kč Průměrná jednotková cena: 15 708 Kč/m 2 Průměrná cena: 744 716 Kč Maximální jednotková cena: 19 656 Kč/m 2 Maximální cena: 931 891 Kč Stanovená jednotková cena: Kč/m 2 15 700 Porovnávací hodnota: 744 337,- Kč Závěrečná analýza pro návrh tržní hodnoty nemovitosti Oceňovaná nemovitost vykazuje následující kladné stránky: 1. Lokalita vhodná k bydlení 2. Dobrý stavebně technický stav domu i bytu 3. Blízkost obchodních center a autobusového nádraží i vlakové zastávky 4. Zateplený dům a nová plastová okna Oceňovaná nemovitost vykazuje následující záporné stránky: 1. Umístění domu na rušné třídě 2. II.NP domu 3. Koupelna, WC a kuchyně v původním stavu Z hlediska segmentu trhu k datu ocenění je obecně poptávka po obdobných nemovitostech nižší, než je jejich nabídka. S ohledem na lukrativnost polohy se jedná o lokalitu dobrou až průměrnou. Cena zjištěná dle cenového předpisu nezohledňuje situaci na trhu s byty v daném místě. Obchodovatelnost nejlépe vystihuje hodnota stanovená metodou porovnávací, a proto se v případě odhadu obvyklé hodnoty oceňované nemovitosti přikláním k ceně zjištěné porovnávací metodou, která je744.337,- Kč zaokr.... 740.000,- Kč Obvyklá cena: 740.000,- Kč slovy: Sedmsetčtyřicettisíc Kč V Ohavči 16.3.2014 Stanislav Kerhart Ohaveč 18-8 -
506 01 Jičín telefon: 736 259 228 e-mail: stanislav.kerhart@seznam.cz Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.2.1. D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Hradci Králové dne 6.5.1986, č.j. Spr. 961/86 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2193/53/14 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 2193/14. E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 10540 ze dne 23.1.2014 2 Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 4446 ze dne 23.1.2014 5 Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti 4 Mapa oblasti 1 Riziko záplav 1-9 -
- 10 -
- 11 -
- 12 -
- 13 -
- 14 -
- 15 -
- 16 -
- 17 -
- 18 -
- 19 -
- 20 -
- 21 -
- 22 -