Znalecký posudek obvyklé ceny nemovitosti číslo 1600/070/2014/5 NEMOVITOST: Objekt individuální rekreace, Rekreační chata č.e. 16 s příslušenstvím Adresa nemovitosti: Noviny pod Ralskem 16, 471 24 Katastrální údaje : Kraj Liberecký, okres Česká Lípa, obec Noviny pod Ralskem, k.ú. Noviny pod Ralskem, kód ČSÚ: 706 868, LV: 228 Ostatní stavby: kolna Pozemky: st. 269/1, 57/1, 57/3 Vlastník stavby: Radek Janda, Noviny pod Ralskem 16, 471 24, vlastnictví: výhradní Vlastník pozemku: Radek Janda, Noviny pod Ralskem 16, 471 24, vlastnictví: výhradní OBJEDNATEL : EURODRAŽBY.CZ a.s.; č. obj.:, Adresa objednatele: Čimická 780 / 61, 181 00 Praha 8 IČ: 25023217 telefon: 800900490 e-mail: info@eurodrazby.cz DIČ: fax: ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: Účel úvěru: Ing._ Miroslav Bažant Bohušovická 2366, 470 01 Česká Lípa IČ: 10402462_ telefon: 605858917 e-mail: miroslav.bazant@seznam.cz DIČ: CZ5504250774 fax: Jiné (ocenění stávajícího stavu) koupě výstavba změna stavby rekonstrukce leasing jiné OBVYKLÁ CENA Současný stav 220 000 Kč Budoucí stav Datum místního šetření: 19.5.2014 Datum zpracování : 19.5.2014 Počet stran: 10 stran Počet příloh: 4 České Lípě, dne 19.5.2014 Otisk razítka Ing._ Miroslav Bažant
STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI : stavba dokončena v r. změna stavby v r. Rekonstrukce v r. Stavebně technický stav stavby: novostavba udržovaná neudržovaná SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Konstrukce: zděné betonové montované Konstrukce: zděné betonové montované kovové dřevěné jiné kovové dřevěné jiné Využití: bydlení pronájem podnikání Využití: bydlení pronájem podnikání bydl., podn. část. obsazen volný objekt bydl., podn. část. obsazen volný objekt Poloha: centrum kraj obce bytová zóna Poloha: centrum kraj obce bytová zóna prům. zóna nákup. zóna mimo obec prům. zóna nákup. zóna mimo obec Příjezd: zpevněná komunikace Příjezd: zpevněná komunikace Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn / elektro telefon / elektro telefon Dopravní dostupnost do vyššího správního celku : MHD železnice autobus dálnice silnice I.,II.,III.tř REKREAČNÍ NEBO ZAHRÁDKÁŘSKÁ CHATA SOUČASNÝ STAV Typ PP RD Garáž Pozemky OP ZP Rozesta- Obytná/ výměra věnost Nebyt. Typ PP RD Obytná/ Nebyt. BUDOUCÍ STAV Garáž Pozemky OP výměra m 2 ks m 2 m 3 m 2 % m 2 ks m 2 m 3 m 2 0 / 0 0 1 294 160 50 100,00 / ZP negativní vlivy okolní zástavby právní zánik stavby (zánik čp/čo) záplavová a zátopová oblast RIZIKA riziko přístupu a příjezdu věcná břemena předkupní právo ostatní omezení evidence v KN záplavová a zátopová oblast pojištění proti zaplavení ano / ne REKAPITULACE OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Současný stav Porovnávací hodnota 220 000 Kč Výnosová hodnota 0 Kč Věcná hodnota 200 000 Kč Obvyklá cena 220 000 Kč - z toho hodnota pozemku 130 000 Kč Budoucí stav Minimální cena v rekonstrukci x Vklad investice do nemovitosti 0 Kč x Reprodukční cena pro pojištění 300 000 Kč - z toho hlavní budova 230 000 Kč - ostatní objekty 70 000 Kč Komentář ke stanovení ceny obvyklé posuzovaných nemovitostí Obvyklá cena byla stanovena na základě porovnání s nemovitostmi na trhu v dané lokalitě. Porovnávací metoda nejpřesněji určuje cenu obvyklou, neboť nejvěrněji zobrazuje stav na trhu s nemovitostmi v daném regionu. Při výpočtu nebyla vzata v úvahu zástavní práva, protože zaniknou provedením dražby. Povinný se nedostavil a tím znemožnil řádné místní šetření. Znalec musel vycházet z vnějších znaků a dle předpokladů. Rozměry byly odhadnuty. NÁLEZ - 2 -
Situace Přehled podkladů Výpis z katastru nemovitostí - list vlastnictví č. 228 Kopie katastrální mapy Charakteristika obce Noviny pod Ralskem jsou obec s 283 obyvateli cca 5 km severně od města Mimoň. V obci je minimální infrastruktura. Poloha nemovitosti Nemovitost je situována v rozptýlené zástavbě na okraji obce. Stavba stojí částečně na pozemku vlastníka stavby ( p.č. st. 269/1-11m 2 ), částečně na pozemku p.č. 269/2-26m 2 - vlastník Obec Noviny pod Ralskem a částečně na pozemku p.č. 269/3-13m 2 vlastník Česká republika. Popis omezení rizik nemovitostí Sociální riziko Riziko nezjištěno Negativní vlivy v okolní Riziko nezjištěno zástavbě Záplavová oblast/zátopové Riziko nezjištěno území Riziko přístupu a příjezdu Riziko nezjištěno Věcná břemena Riziko nezjištěno Překupní právo Riziko nezjištěno Ostatní omezení Zástava. Zástavní právo smluvní k zajištění pohledávky ve výši 440.000,- Kč a budoucí pohledávky do výše 440.000,- Kč ve prospěch České spořitelny, a.s. Praha. Exekuce. Tato rizika nebyla zahrnuta do ocenění, protože dražbou zaniknou. Evidence v KN Riziko nezjištěno Právní zánik stavby Riziko nezjištěno Popis jednotlivých staveb Základní popis Jedná se o samostatně stojící rekreační chatu s 1.NP. Stáří neznámé, dle úsudku znalce cca 40 let. RCH má pultovou střechu s plechovou vlnitou krytinou. Dle zjištění se asi jedná původně o staveništní buňku, která byla obložena prkny s dřevěnými přístavky. Povinný se nedostavil a tím znemožnil řádné místní šetření. Znalec musel vycházet z vnějších znaků a dle předpokladů. Rozměry byly odhadnuty. Druh stavby - účel využití Objekt rodinné rekreace Dispoziční řešení Popis tech. stavu stavby Příslušenství stavby neznámé Svislé konstrukce jsou dřevostavba, původně zřejmě staveništní buňka obložená prkny s dřevěnými přístavky, střecha je pultová bez bleskosvodu s plechovou vlnitou krytinou z pozinkovaného plechu, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu, fasáda chybí. Okna jsou dřevěná zdvojená. Schodiště chybí, elektroinstalaci předpokládám pouze světelnou, vytápění předpokládám lokální na tuhá paliva. Technický stav dle vnějších znaků špatný. rozsah sociálního zařízení neznámý, předpokládám, že existuje pouze suchý záchod v některém z přístavků. Konstrukce Popis 1. Základy včetně zemních prací mělké založení bez izolace 2. Svislé konstrukce dřevěné 3. Stropy rovný podhled 4. Krov, střecha pultová 5. Krytiny střech plechová 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech 7. Úprava vnitřních povrchů nátěr 8. Úprava vnějších povrchů chybí 9. Vnitřní obklady keramické chybí 10. Schody chybí 11. Dveře hladké 12. Vrata chybí 13. Okna dřevěná zdvojená okna 14. Povrchy podlah PVC 15. Vytápění lokální na tuhá paliva - 3 -
16. Elektroinstalace světelná 17. Bleskosvod chybí 18. Vnitřní vodovod chybí 19. Vnitřní kanalizace chybí 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev teplé vody chybí 22. Vybavení kuchyní chybí 23. Vnitřní hygienické vybavení chybí 24. Výtahy chybí 25. Ostatní chybí 26. Instalační pref. jádra chybí Popis pozemků Základní popis oceňovaných pozemků Pozemek p.č. st. 269/1 o velikosti 1m 2 evidovaný v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří. Pozemek p.č. 57/1 o velikosti 1188m 2 evidovaný v druhu pozemku trvalý travní porost. Pozemek p.č. 57/3 o velikosti 95m 2 evidovaný v druhu pozemku trvalý travní porost. OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků porovnávacím způsobem Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků: Cena stavebních pozemků v okolí se v současné době pohybuje od 50,-Kč až do 200,- Kč. v závislosti na poloze. V tomto případě byla cena s přihlédnutím k poloze stanovena ve výši 100,-Kč/m 2. Druh pozemku Parcela č. Výměra m 2 Jednotková cena Kč/m 2 Celková cena pozemku Kč zastavěná plocha a nádvoří st. 269/1 11 100 1 100 trvalý travní porost 57/1 1 188 100 118 800 trvalý travní porost 57/3 95 100 9 500 Hodnota pozemků celkem 129 400 Výpočet věcné hodnoty staveb Výpočet věcné hodnoty hlavní stavby Výpočet obestavěného prostoru: Název Obestavěný prostor vrchní stavba 5,20*5,30*2,80+2,64*5,30*2,50+2,35*4,50*2,80 = 141,76 m 3 zastřešení 5,20*5,30*1,00/2+2,64*5,30*0,30/2+2,35*4,50*0,40 = 17,99 m 3 /2 Obestavěný prostor - celkem: = 159,75 m 3 Současný stav Budoucí stav Zastavěná plocha [m 2 ] 50 Obestavěný prostor [m 3 ] 159,75 Jednotková cena (JC) [Kč/m 3 ] 1 435 Rozestavěnost % 100,00 Reprodukční hodnota (RC) Kč 229 244 0 Stáří roků 40 Další životnost roků 10 Opotřebení % 80,00 Věcná hodnota (VH) Kč 45 850 Výpočet věcné hodnoty ostatních staveb - 4 -
Název Popis Parc. číslo Množství JC RC Opotřebení VH kolna zděná s pultovou střechou st. 107 45,00 m3 1 500 Kč/m3 67 500 Kč 70 % 20 250 Kč Věcná hodnota ostatních staveb celkem 20 250 Kč Výpočet porovnávací hodnoty Lokalita Obestavěný prostor Pozemek Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový Upravená cena Popis rodinného domu a pozemků / Zdůvodnění koeficientu K c Foto m 3 m 2 Kč Kč/m 3 K C Kč/m 3 Velký Valtinov 84,00 495 390 000 4 643 0,316 1 466 Rekreační chata dřevěná, přízemní se sedlovou střechou, pozemek 495m 2, elektřina 220V, velmi dobrý staqv Ralsko, Ploužnice 210,00 475 439 000 2 090 0,652 1 362 Samostatná dřevěná chata se sedlovou střechou, 1.NP + podkroví, pozemek 475m 2, dobrý technický stav. Dubnice 102,00 1 185 700 000 6 863 0,201 1 379 Samostatný rekreační chata se sedlovou střechou, velmi dobrý technický stav, topení lokální, 2 místnosti + koupelna, elektroinstalace chybí. Průměrná cena 1 402 Kč/m 3 Celkový obestavěný prostor oceňované nemovitosti 159,75 m 3 Porovnávací hodnota 224 021 Kč Výpočet výnosové hodnoty Přehled pronajímaných plocha a jejich výnosů č. plocha - účel podlaží podlahová plocha nájem nájem nájem [m 2 ] [Kč/m 2 /rok] [Kč/měsíc] [Kč/rok] Celkový výnos za rok: 0 Výpočet hodnoty výnosovým způsobem Podlahová plocha PP m 2 0 Reprodukční cena RC Kč 230 000 Časová cena stavby (zaokrouhleno) C Kč 50 000 Výnosy (za rok) Dosažitelné roční nájemné za m 2 Nj Kč/(m 2x rok) Dosažitelné hrubé roční nájemné Nj x PP Kč/rok 0 Dosažitelné procento pronajímatelnosti % 95 % Upravené výnosy celkem Nh Kč/rok 0 Náklady (za rok) Daň z nemovitosti Kč/rok 0 Pojištění 0,00 % x RC Kč/rok 0 Opravy a údržba 3,00 % x RC Kč/rok 6 900 Správa nemovitosti 0,00 % x RC Kč/rok 0 Ostatní náklady Kč/rok 0-5 -
Náklady celkem V Kč/rok 6 900 Čisté roční nájemné N=Nh-V Kč/rok 0 Míra kapitalizace % 6,00 Zbývající životnost stavby pro výpočet výnosové hodnoty let Výnosová hodnota Cv Kč 0 Seznam příloh: počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí 1 Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti. 1 Mapa oblasti. 1 Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný předsedou Krajského soudu v Ústí nad Labem ze dne 8.12.2004, č.j. Spr. 6118/2004 pro základní obor ekonomika, ceny a odhady se zvláštní specializací oceńování nemovitostí. - 6 -
- 7 -
- 8 -
- 9 -
- 10 -