Znalecký posudek č. 649/2010 o ceně obvyklé pozemku parc.č. 644/3 - zahrada s příslušenstvím ( travní porost, oplocení, stromy ), k.ú Horní Kamenice, obec Česká Kamenice, okres Děčín. Objednatel posudku: JUDr. Milan Suchánek, soudní exekutor Exekutorský úřad Praha 9 Pod Pekárnami 245/10 190 00 Praha 9 Účel posudku: exekuční řízení č.j. 085 EX 643/07 Podle stavu ke dni 3.8.2010 posudek vypracoval: 169 00 Praha 6 JUDr. Mgr. Marcel Petrásek, M.B.A. Řečického 7 Posudek obsahuje 7 stran textu včetně titulního listu a 5 stran příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Praze, 6.8.2010 1
A. Nález 1. Znalecký úkol Provést ocenění cenou obvyklou pozemku parc.č. 644/3 - zahrada, k.ú Horní Kamenice, obec Česká Kamenice, okres Děčín. Ocenění je provedeno cenou obvyklou ve smyslu definice uvedené 2, odst. 1 a 3 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), ve znění pozdějších předpisů. 1) Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trh, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. 2) Jiným způsobem oceňování stanoveným tímto zákonem nebo na jeho základě je a) nákladový způsob, který vychází z nákladů, které by bylo nutno vynaložit na pořízení předmětu ocenění v místě ocenění a podle jeho stavu ke dni ocenění, b) výnosový způsob, který vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat,a z kapitalizace tohoto výnosu (úrokové míry), c) porovnávací způsob, který vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji; je jím též ocenění věci odvozením z ceny jiné funkčně související věci, d) oceňování podle jmenovité hodnoty, které vychází z částky, na kterou předmět ocenění zní nebo která je jinak zřejmá, e) oceňování podle účetní hodnoty, které vychází ze způsobů oceňování stanovených na základě předpisů o účetnictví, f) oceňování podle kurzové hodnoty, které vychází z ceny předmětu ocenění zaznamenané ve stanoveném období na trhu, g) oceňování sjednanou cenou, kterou je cena předmětu ocenění sjednaná při jeho prodeji, popřípadě cena odvozená ze sjednaných cen. 2
2. Informace o nemovitosti Adresa nemovitosti: pozemková parcela č. 644/3 407 21 Česká Kamenice Region: Ústecký Okres: Děčín Katastrální území: Horní Kamenice 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti: Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 3.8.2010 bez přítomnosti vlastníka oceňovaného pozemku. 4. Podklady pro vypracování posudku: Usnesení soudního exekutora JUDr. Milana Suchánka ustanovení znalce a objednávka znaleckého posudku pod č.j. 085 EX 643/07-100. Exekuční příkaz, který vyda Exekutorský úřad Praha 9, se sídlem Praha 9, Pod Pekárnami 245/10, ve kterém rozhodl o provedení exekuce prodejem nemovitosti SJM Dvořák Petr a Dvořáková Alexandra, Náměstí Míru 219, 407 21 Česká Kamenice, Nová huť 761, 471 14 Kamenický Šenov. Nabídky realitních společností. Výpis z GIS. Výpis z katastru nemovitostí. Fotodokumentace pořízena při prohlídce, zjištění skutečnosti a zaměření posudkem dotčené nemovitosti dne 3.8.2010. 5. Použitá literatura: Bradáč, A.: Teorie oceňování nemovitostí, Akademické nakladatelství CERM Brno, s.r.o., Brno 2008 Bradáč, A., Fiala, J.: Nemovitosti - oceňování a právní vztahy, LINDE, a.s. - Právnické a ekonomické nakladatelství Bohumily Hořínkové a Jana Tuláčka, Praha 2004 Bradáč, A., Krejčíř, P.: Úřední oceňování majetku podle zákona č. 151/1997 Sb., leden 2004 Bradáč, A., Kledus, M., Weigel, L.: Předpisy pro oceňování nemovitostí s komentářem, Akademické nakladatelství CERM Brno, s.r.o., Brno 2002 Dušek, D.: Základy oceňování nemovitostí, Vysoká škola ekonomická v Praze, Institut oceňování majetku, Praha 2008 3
Ort, P.: Oceňování nemovitostí na tržních principech, Bankovní institut Vysoká škola, Praha 2007 Zazvonil, Z.: Porovnávací hodnota nemovitostí, Nakladatelství EKOPRESS, Praha 2006 Zazvonil, Z.: Odhad hodnoty pozemků, Vysoká škola ekonomická v Praze, Institut oceňování majetku, Praha 2007 6. Vlastnické a evidenční údaje: SJM Dvořák Petr a Dvořáková Alexandra, Náměstí Míru 219, 407 21 Česká Kamenice, Nová huť 761, 471 14 Kamenický Šenov. Na nemovitosti je zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu pro pohledávku ve 11.275,-- Kč ve prospěch Finančního úřadu v Novém Boru. 7. Celkový popis nemovitosti: Předmětem zjištění ceny obvyklé je pozemek parc.č. 644/3 - zahrada s příslušenstvím ( travní porost, oplocení, stromy ), k.ú Horní Kamenice, obec Česká Kamenice, okres Děčín. Kat.území Horní Kamenice se nachází cca 20.0 km od města Děčín, přičemž vlastní pozemek je situován v okrajové části obce. Pozemek je v čase zjištění ceny porostlý travinou a stromy. Pozemek je oplocen svažitého charakteru s přístupem po silnici. 8. Obsah posudku: a 1 ) Pozemek 9. Popis objektů a pozemků: a 1 ) Pozemek 1) Pozemek zahrada se nachází v obci Dolní Habartice. Výměra pozemku je 1978 m 2. 2) Pozemek zahrada v obci Dolní Habartice, okres Děčín o celkové výměře 885 m2. V intraviliánu obce. 3) Pozemek zahrada v Heřmanově. Pozemek je z 1/3 svažitý, částečně rovný, upravovaný. 4
B. Posudek Výměry, hodnocení a ocenění objektů: Administrativní cena (vyhláška 460/2009 Sb.) a1) Pozemek - 27-32 Pozemek zahrady nebo ostatní plochy oceněný dle 28 odst. 5. Základní cena = 68,65 Kč/m2. Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] zahrada 644/3 1 693,00 68,65 116 224,45 Součet 116 224,45 Úprava ceny dle 28 odst. 5: * 0,4000 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 0,8980 Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): * 2,1730 Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 5 - celkem 90 718,02 Pozemek - zjištěná cena = 90 718,02 Kč Rekapitulace ocenění pozemků a) Pozemek = 90 720,- Kč Cena pozemků činí celkem 90 720,- Kč Porovnávací hodnota a 1 ) Pozemek Seznam porovnávaných pozemků: Název Realiz. cena Výměra Jedn.cena K p Váha Upravená jedn. [Kč] [m 2 ] [Kč/m 2 ] cena [Kč/m 2 ] zahrada Dolní 150 000,- 1978 75,83 1,00 1,00 75,83 5
Habartice zahrada Dolní 115 050,- 885 130,00 1,00 1,00 130,00 Habartice zahrada Heřmanov 245 904,- 2256 109,00 1,00 1,00 109,00 314,83 / 3,000 Průměrná jednotková cena: 104,94 Kč/m2 Minimální jednotková cena: 75,83 Kč/m2 Maximální jednotková cena: 130,00 Kč/m2 Oceňovaný pozemek: zahrada p.č. 644/3 1693 m2 Výměra oceňovaných pozemků: 1693 m 2 1 693,00 m2 á 104,94 Kč/m2 = 177 663,42 Kč Pozemek oceněný porovnávací metodou - celkem = 177 663,42 Kč Pozemek - výsledná cena = 177 663,42 Kč Rekapitulace ocenění pozemků a) Pozemek = 177 660,- Kč Cena pozemků činí celkem 177 660,- Kč C. Rekapitulace Administrativní cena: Administrativní cena pozemků: Administrativní cena celkem: 90 720,- Kč 90 720,- Kč Porovnávací cena: Porovnávací cena pozemků: Porovnávací cena celkem: 177 660,- Kč 177 660,- Kč Obvyklá cena: 150 000,- Kč 6
slovy: jednostopadesáttisíc Kč Při zjištění ceny obvyklé kladu důraz na srovnání s nemovitostmi nabízených k obchodování v daném místě a místním šetřením. Při stanovování porovnávací hodnoty jsem vycházel z údajů uvedených v informačních zdrojích realitních kanceláří, zejména internetových stránek. Pro srovnání byly vzaty nabídky srovnatelných nabízených nemovitostí v dané lokalitě. Ve stanovení ceny obvyklé je vzata v úvahu rovněž obtížná prodejnost nemovitostí na současném realitním trhu. Na základě výše zjištěných skutečností stanovuji cenu obvyklou pozemek parc.č. 644/3 - zahrada s příslušenstvím ( travní porost, oplocení, stromy ), k.ú Horní Kamenice, obec Česká Kamenice, okres Děčín v objektivní zaokrouhlené výši 150.000,-- Kč. V Praze, 6.8.2010 JUDr. Mgr. Marcel Petrásek, M.B.A. Řečického 7 169 00 Praha 6 D. Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Městského soudu v Praze ze dne 14. 11. 2007 č.j. Spr 2458/2007 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí a nemovitostí sportovního a památkového charakteru. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 649/2010 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem dle přiložené likvidace. E. Seznam příloh: Kopie výpisu z KN Fotodokumentace Kopie výpisu z GIS 7