- 1 - ZNALECKÝ POSUDEK č. 3570-166/2017 o odhadu ceny obvyklé nemovité věci spoluvlastnického podílu ve výši ½ na stavbě garáže bez čp/če na pozemku parc.č. 1798, katastrální území Poruba-sever, obec Ostrava, okres Ostrava-město (LV č. 1624) Objednatel posudku: Soudní exekutor JUDr. Jiří Trojanovský Exekutorský úřad Frýdek - Místek Farní 23 738 01 Frýdek - Místek Účel posudku: Zjištění ceny obvyklé nemovité věci pro exekuční řízení č.j. 143 EX 00058/14 Podle stavu ke dni 15. 3. 2016 posudek vypracoval: Ing. René Butkov, Ph.D., MBA Foerstrova 18 702 00 Ostrava Posudek obsahuje včetně titulního listu a příloh 15 stran. Objednateli se předává v 5 vyhotoveních. V Ostravě 19. 3. 2016
- 2 - A. Nález 1. Znalecký úkol Ocenit nemovitou věc (spoluvlastnický podíl) včetně součástí a příslušenství, ocenit jednotlivá práva a závady, ocenit závady, které prodejem z dražby nezaniknou a odhadnout cenu obvyklou. 2. Informace o nemovité věci Název nemovité věci: Adresa nemovité věci: Okres: Obec: Katastrální území: Garáž bez čp/če ul. Slavíkova Ostrava-město Ostrava Poruba-sever 3. Prohlídka a zaměření nemovité věci Prohlídka nemovitých věcí byla provedena dne 15. 3. 2017 pouze za účasti znalce. Znalec si prohlédl pouze exteriér nemovité věci, povinný se v exekutorem oznámeném termínu nedostavil a neumožnil znalci prohlídku nemovité věci. 4. Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí LV č. 1624 pro k.ú. Poruba-sever ze dne 27. 2. 2017. Kopie katastrální mapy. Usnesení Soudního exekutora JUDr. Jiřího Trojanovského Sp.zn. 143 EX 00058/14-156 o ustanovení znalce ze dne 27.2.2017. 5. Vlastnické a evidenční údaje Jako vlastník nemovité věci je v KN na LV č. 1624 zapsán: Vujtík David, Klimkovická 55/28, Poruba, 70800 Ostrava Vujtík Vladimír, Sokolovská 1187/11, Poruba, 70800 Ostrava podíl ½ podíl ½ Omezení vlastnického práva: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce - Vujtík David Zahájení exekuce - Vujtík David Zástavní právo exekutorské podle 69a exekučního řádu Zástavní právo soudcovské Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu blíže viz LV v příloze
- 3-6. Celkový popis nemovité věci Garáž bez čp/če na pozemku parc.č. 1798 Oceňovaná nemovitá věc se nachází ve Statutárním městě Ostrava, části Poruba, při ul. Slavíkova, cca 250 m od zastávky MHD bus Garáže Poruba, naproti sídla firmy Avízo. Okolní zástavbu tvoří objekty garáží a občanské vybavenosti. Přístup ke garáži je z pozemku parc.č. 2002/1, který je ve vlastnictví Statutárního města Ostrava. Pozemek parc.č. 1798, na kterém se nachází oceňovaná garáž je ve vlastnictví třetí osoby (Statutárního města Ostrava) a není předmětem tohoto ocenění. Nemovitá věc je tvořena garáží bez čp/če na pozemku parc.č. 1798, katastrální území Poruba-sever, obec Ostrava, okres Ostrava-město. Pozitiva oceňované nemovité věci: - umístění v dobré lokalitě, v blízkosti zastávky MHD Negativa oceňované nemovité věci: - garáž je umístěna na pozemku třetí osoby - jedná se o prodej spoluvlastnického podílu - znalci nebyla umožněna prohlídka nemovité věci 7. Obsah posudku I) Odhad ceny obvyklé Přílohy: - Fotodokumentace - Mapa širších souvislostí - Srovnávané nemovité věci garáže - Výpis z Katastru nemovitostí
- 4 - B. Posudek I) Odhad ceny obvyklé Použitá metodika ocenění Odhad ceny obvyklé srovnávací metodou Obvyklou cenu definuje 2 odst. 1 zák. č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) ve znění zákona č. 121/2000 Sb., zákona č. 237/2004 Sb., zákona č. 257/2004 Sb., zákona č. 296/2007 Sb., zákona č. 188/2011 Sb., zákona č. 350/2012 Sb., a zákona č. 303/2013 Sb. Ten uvádí, že obvyklou cenou se rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají vliv na cenu, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota, přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Za metodu srovnávací se považuje hodnotové srovnání předmětných nemovitých věcí s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné minulosti na trhu realizovány. Tuto metodu lze v tomto případě použít rovněž v podobě vyhodnocení nabídek k prodeji obdobně situovaných nemovitých věcí. Tento způsob stanovení ceny se provádí na principu zejména vlastního sledování trhu nemovitých věcí, inzerovaných nabídek, vývěsek realitních kanceláří a konzultací s realitními kancelářemi. V zásadě se jedná o vyhodnocení cen realizovaných prodejů srovnatelných typů nemovitých věcí v dané lokalitě za určité období, které by nemělo přesáhnout délku 1 roku. Popis Garáž bez čp/če na pozemku parc.č. 1798 Jedná se o řadovou vnitřní garáž (pátá garáž, 4. vpravo). Přízemní, s pultovou střechou. Základy betonové. Nosné konstrukce zděné. Střecha je pultová s krytinou živičnou. Podlaha betonová. Fasádní omítky vápenné. Vnitřní omítky znalec předpokládá vápenné. Klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu. Vrata dřevěná. Garáž se nachází ve zhoršeném stavu, s předpokladem dalších investic na její opravy a údržbu. Zastavěná plocha garáže činí 17 m 2.
- 5 - Stanovení hodnoty srovnávací metodou Při použití srovnávací metody je nutno provést srovnání předmětných nemovitých věcí s obdobnými objekty, jejichž ceny byly v nedávné době na trhu realizovány. Tržní hodnota nemovitých věcí srovnávací metodou je zjišťována na základě srovnávací analýzy základních parametrů oceňované nemovité věci a ověřených informací ze stávajícího trhu nemovitých věcí. V současné době se v Ostravě omezeně obchoduje se stavbami garáží na pozemku ve vlastnictví třetí osoby. Nabídka je v rovnováze s poptávkou. V okolí nemovitosti se zobchodovaly garáže, které se nachází na pozemku ve vlastnictví třetí osoby v rozmezí cca 100 tis. 165 tis., dle velikosti, technického stavu, apod. Srovnávací analýza je provedena v následující tabulce: srovnávané garáže lokalita cena realizovaná korekce ceny za pramen, korekce nabídky a poptávky výměra v m2 redukovaná cena za m2 korekce lokality výsledná cena za m2 garáž č.1 Slavíkova, Poruba 130 000 1,00 17 7 647 1,00 7 647 garáž č.2 Slavíkova, Poruba 153 600 1,00 20 7 680 1,00 7 680 garáž č.3 Slavíkova, Poruba 120 000 1,00 16 7 500 1,00 7 500 garáž č.4 Slavíkova, Poruba 100 000 1,00 16 6 250 1,00 6 250 garáž č.5 Slavíkova, Poruba 165 000 1,05 22 7 875 1,00 7 875 průměrná indexovaná hodnota 7 390 Výměra garáže v m2 průměrná indexovaná hodnota cena garáže zjištěná srovnávání m 17 7 390 125 637 Cena nemovité věci zjištěna srovnáním: 125 637,- Kč Ocenění spoluvlastnického podílu: Cena obvyklá nemovitostí celkem: 125 637,- Kč Spoluvlastnický podíl 1/2: 62 818,50 Kč Spoluvlastnický podíl ve výši 1/2 (zaokrouhleno): 63 000,- Kč Závěr zdůvodnění obvyklé ceny: Obvyklá cena nemovité věci: spoluvlastnického podílu ve výši ½ na stavbě garáže bez čp/če na pozemku parc.č. 1798, katastrální území Poruba-sever, obec Ostrava, okres Ostrava-město (LV č. 1624), je stanovena ke dni 15. 3. 2017. Na základě zjištěných cen a na základě zjištěných údajů, se započtením a zvážením rozhodujících podmínek, majících vliv na konečnou hodnotu (velikost, poloha, umístění, nabídku a poptávku, apod.), odhaduji cenu obvyklou nemovitých věcí k datu ocenění ve výši 63 000,- Kč
- 6 - C. Rekapitulace 1) Cena obvyklá nemovité věci - spoluvlastnického podílu ve výši ½ na stavbě garáže bez čp/če na pozemku parc.č. 1798, katastrální území Poruba-sever, obec Ostrava, okres Ostrava-město (LV č. 1624), činí 63 000,- Kč Slovy: šedesát-tři-tisíce-korun-českých 2) Znalci nejsou známy žádné právní vady, které by nezanikly prodejem nemovité věci z dražby. V Ostravě, 19. 3. 2017 Ing. René Butkov, Ph.D., MBA Foerstrova 18 702 00 Ostrava D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 23. června 2009, č.j. Spr 1757/2009 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 3570-166/2017 znaleckého deníku.
- 7 - Přílohy: Příloha č. 1: Fotodokumentace oceňované nemovité věci Příloha č. 2: Mapa širších souvislostí Příloha č. 3: Srovnávané nemovité věci Příloha č. 4: Výpis z katastru nemovitostí
- 8 - Příloha č. 1: Fotodokumentace oceňované nemovité věci
Příloha č. 2: Mapa širších souvislostí - 9 -
- 10 - Příloha č. 3: Srovnávané nemovité věci Nemovitá věc č. 1 Garáž, ul. Slavíkova, Ostrava-Poruba Cena: 130 000,- Kč Plocha: 17 m 2 Garáž ve stejné lokalitě na pozemku ve vlastnictví třetí osoby. Zdroj: databáze znalce, realizovaný převod 8/2015 Nemovitá věc č. 2 Garáž, ul. Slavíkova, Ostrava-Poruba Cena: 153 600,- Kč Plocha: 20 m 2 Garáž ve stejné lokalitě na pozemku ve vlastnictví třetí osoby. Zdroj: databáze znalce, realizovaný převod 10/2015 Nemovitá věc č. 3 Garáž, ul. Slavíkova, Ostrava-Poruba Cena: 120 000,- Kč Plocha: 16 m 2 Garáž ve stejné lokalitě na pozemku ve vlastnictví třetí osoby. Zdroj: databáze znalce, realizovaný převod 4/2016 Nemovitá věc č. 4 Garáž, ul. Slavíkova, Ostrava-Poruba Cena: 100 000,- Kč Plocha: 16 m 2 Garáž ve stejné lokalitě na pozemku ve vlastnictví třetí osoby. Zdroj: databáze znalce, realizovaný převod 6/2016 Nemovitá věc č. 5 Garáž, ul. Slavíkova, Ostrava-Poruba Cena: 165 000,- Kč Plocha: 20 m 2 Garáž ve stejné lokalitě na pozemku ve vlastnictví třetí osoby. Zdroj: databáze znalce, realizovaný převod 8/2014