Ing. Bohuslav Štencl oceňování nemovitých věcí ZNALECKÝ POSUDEK č. 6076-80/2016 o ceně nemovitosti - Objednavatel posudku: Účel posudku: Posudek vypracoval: pozemku parc.č. St. 31, součástí je stavba Tešetice č. p. 24, bydlení, pozemek parc.č. St. 31, pozemek parc.č. 440, včetně příslušenství, obec Těšetice, k.ú. Těšetice u Olomouce, okres Olomouc, kraj Olomoucký EURODRAŽBY.CZ a.s. Čimická 780/61 Praha 8 181 00 zjištění obvyklé, tržní ceny nemovité věci Ing. Bohuslav Štencl Rooseveltova 117, Olomouc, 779 00 Tel.: 602 725 436 Datum místního šetření: 5.10.2016 Datum, k němuž je 5.10.2016 ocenění provedeno: Počet listů posudku: 19 Počet vyhotovení posudku: 2 V Olomouci, dne 02.01.2017
1. NÁLEZ ZNALECKÉHO POSUDKU ---------------------------------------------------- 1.1. Údaje o nemovitosti ------------------------------- Jednobytový rodinný dům větší velikostní kategorie, situovaný v centrální části obce, v řadové obytné zástavbě rodinnými domy, podél uliční komunikace procházející obcí. Jedná se o bývalou zemědělskou usedlost, v uliční části je situována obytná část rodinný dům, zděný, vnitřní řadový, nepodsklepený, má dvě nadzemní podlaží, v části dvorní 3.NP. Obytné prostory využitelné pro bydlení jsou situovány v 1.NP, 2.NP a částečné 3.NP jsou neobyvatelné ve stavu rozpracované a nedokončené rekonstrukce a nevyužité podkroví pod sedlovou střechou. Příjezd a přístup z veřejné uliční komunikace, za domem je situován dvůr přístupný průjezdem přes uliční část, v pravé části dvora stavebně navazují na obytnou část hospodářské budovy - bývalé chlévy, dvůr ukončuje objekt stodoly, za stodolou je situována zahrada. Hospodářské budovy jsou ve velmi špatném stavebně technickém stavu, dlouhodobě neudržované a neopravované. Objekty vyžadují vzhledem k objemovým parametrům ( stavby objemově předimenzované, dříve stavěné pro zemědělské využití, dnes bez reálného využití) značné náklady na nutné opravy a na záchovnou údržbu, v některých případech vzhledem ke stavebně technickému stavu a nereálné využitelnosti je efektivnějším řešením demolice objektů se zohledněním nákladů na demolice. Jedná se o stav, kdy stavby ve velmi špatném stavu znehodnocují pozemek. Objekt je napojen na síť nízkého napětí, zdrojem vody je vlastní studna, dále na zemní plyn a kanalizaci. V místě je možnost připojení na veřejný vodovod. V domě je umístěna jedna bytová jednotka o velikosti 4+1 s příslušenstvím v 1.NP, ostatní prostory v nadzemních podlažích jsou neobyvatelné ve stadiu nedokončené rekonstrukce. Vzhledem k objemu stavby obytné části je v současném stavu využitelný pro bydlení pouze bytový prostor v 1.NP. Objekt, obytná část, je ve stavu dlouhodobě rozpracované a nedokončené rekonstrukce, Nově jsou provedeny stropní konstrukce nad 2.NP a nad částí 3.NP (neúplné, v části pouze ocelové nosníky), proveden nový krov, osazena okna ve dvorní stěně, nově provedena část štítového zdiva a vnitřního nosného zdiva 2.NP. Stavebně technický stav domu je průměrný, lokálně zhoršený, převážná část prvků dlouhodobé životnosti je původní ve stavu odpovídajícím značnému stáří (stáří usedlosti dle zjištěných údajů cca 120 roků). Stav prvků krátkodobé životnosti je převážně zhoršený, krytina střechy je provizorní, folie, jsou patrné známky zatečení do objektu. Standard vy bavení bytu v 1.NP je průměrný. Dále patrné lokální trhliny ve zdivu 1.NP, stabilizované, nebrání užívání, v části zatečený strop nad 1.NP (důsledek stavebních úprav, nová střecha krov, krytina pouze provizorní). Objekt je v zanedbaném stavu, je dlouhodobě neudržován a neopravován. 1.2. Podklady pro vypracování znaleckého posudku ----------------------------------------------------------- - Výpis z katastru nemovitostí LV č. 330, vypracovaný dálkovým přístupem do KN, ze dne 05.10.2016 - Kopie kat.mapy k.ú. Tešetice u Olomouce, vypracovaná nahlížením do KN ze dne
- Vlastní databáze odhadce - Fotodokumentace pořízená při místním šetření - Místní šetření spojené s prohlídkou, zaměřením a zjištěním na místě samém za účasti vlastníka objektu a znalce 1.3. Vlastnické a evidenční údaje -------------------------------------- k.ú. : Těšetice u Olomouce obec : Tešetice okres : Olomoucký vlastník : Kročilová Jelena, č.p. 24, Těšetice, 783 46 číslo parcely : St. 31- zastavěná plocha a nádvoří 1.015 m 2 ( součástí je stavba č. p. 24 rod.dům) 440 zahrada 306 m 2 list vlastnictví : 330 2. POSUDEK OCENĚNÍ NEMOVITÉ VĚCI Odhad tržní hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny) č. 6076-80/2016 Typ Rodinný dům nemovitosti v současném stavu Účel ocenění Zjištění obvyklé ceny pro insolvenční řízení Předmět ocenění Budova RD č.p. 24, LV č. 330 na pozemku parc.č. St. 31 pozemek parc.č. St. 31, LV č. 330 pozemek parc.č. 440, LV č. 330 včetně příslušenství Adresa Kraj Olomoucký kraj Obec Těšetice Počet obyvatel 1334 Kat. území Těšetice u Olomouce Ulice č.p. 24 Část obce dle LV Těšetice Objednatel EURODRAŽBY.CZ a.s. Tel. E-mail
Čimická 780/61 Praha 8 181 00 Vlastnictví Stejný vlastník všech nemovitostí Kročilová Jelena, Těšetice 24 Zpracováno pro insolvenčního správce Vypracoval Ing. Štencl Bohuslav Dne 02.01.2017 Licence číslo Rooseveltova 117 Ke dni 06.10.2016 0545 779 00 Olomouc email: rkastra@volny.cz tel: 602 725436 Prohlídka dne 06.10.2016 Počet stran textu 10 Počet stran příloh 7 Obvyklá cena - současný stav Započitatelná podl. plocha 97.61 m 2 13 000 Kč/m 2 1 268 930 Kč Vedlejší stavby garážování, Pozemek nad obvyklou výměru u RD 100 000 Obvyklá cena - současný stav Kladné a záporné vlivy na ceny nemovitosti Silné stránky nemovitosti - v místě je možnost napojení na všechny IS - poloha obce v blízkosti správního centra - města Olomouce - velký přilehlý pozemek 1 400 000 Kč Jedenmiliončtyřistatisíc Kč Slabé stránky nemovitosti - průměrný stavebně technický stav obyt. části, průměrný standard vybavení obytných prostor v 1.NP - prostory nad 1.NP neobyvatelné ve stadiu rozpracované a nedokončené rekonstrukce - v obci základní občanská vybavenost - velmi špatný stavebně technický stav vedlejších staveb (chlévy, stodola) - omezené užívání odpojen plynoměr - malá užitná podlahová plocha pro bydlení (vzhledem k objemu stavby) - vzhledem k velikosti objektu a stavu nedokončenosti značné náklady na dokončení rekonstrukce ANO Věc nemovitá je řádně zapsána v katastru nemovitostí ANO Právní stav umožňuje zřídit zástavní právo (vzniklá věc) ANO Skutečné užívání stavby není v rozporu s její kolaudací ANO Průběh výstavby odpovídá projektové dokumentaci ANO Je zajištěn přístup k věci nemovité přímo z veřejné komunikace ANO Zástavní právo zapsané na LV NE NE NE Zástavní právo exekutorské Generali pojišťovna, a.s. 081 EX-03439/2012-013 ze den 07.03.2012 Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu- Česká republika ze dne 08.11.2013 Zástavní právo exekutorské Allianz pojišťovna, a.s. 014 EX-87467/2012-021 ze dne 13.05.2013 Zástavní právo smluvní Česká spořitelna, a.s. ze dne 01.08.2008 Ocenění je provedeno bez vlivu těchto skutečností. Právní zánik stavby Stavba na cizím pozemku Dočasná stavba
NE Spornost zápisu / Duplicitní vlastnictví NE Probíhající obnova operátu NE Přestavek NE Plomba NE Přídatné spoluvlastnictví ANO Věc nemovitá situována v záplavovém území Poloha v zóně 3 -se středním nebezpečím výskytu povodně. NE Věc nemovitá v území s ekologickou zátěží NE Věc nemovitá v území se zhoršeným životním prostředím (hluk / vibrace - doprava, výroba, jiné zdroje) NE Věc nemovitá v území s přírodními riziky NE Ztížený přístup k věci nemovité NE Umístění věci nemovité v chráněném území NE Umístění věci nemovité v památkové zóně NE Umístění věci nemovité v ochranném pásmu NE Stavba je v demoličním pásmu NE Demograficky negativně zatížená lokalita NE Reálná břemena / věcná břemena NE Služebnosti NE Reálné břemeno doživotního užívání/požívání NE Předkupní právo ANO Poznámky k osobě a k věci nemovité - exekuce, konkurs apod. Nařízená exekuce- 51EXE-3401/2012 ze dne 09.02.2012 Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti - ze dne 07.03.2012-081 EX-03439/2012-014 Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti - 045 EX-899/2012-16 ze dne 26.07.2012 Nařízená exekuce - 8 EXE-4666/2012-12 ze dne 06.12.2012 Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti - 014 EX-87467/2012-022 ze dne 13.05.2013 Dražební vyhláška 081 EX-03439/2012-133 ze dne 09.10.2013 Zahájení exekuce 97 EX-8806/2013-15 ze dne 17.03.2014 Rozhodnutí o úpadku KSOS 33 INS-33430/2013-A20 ze dne 17.07.2014 Ocenění je provedeno bez vlivu těchto skutečností. NE Riziko spojené s napojením na inženýrské sítě a energetické zdroje NE Zajišťovací převod práva NE Právo stavby NE Nezbytná cesta NE Přednostní pořadí pro jiné právo NE Historická zástavní práva převzatá do KN NE Výměnek / Budoucí výměnek NE Ostatní finanční omezení NE Nájemní smlouva NE Pachtovní smlouva NE Stavba se zhoršeným technickým stavem NE Stavba dlouhou dobu neužívaná ANO Stavba dlouhou dobu rozestavěná Stavba v rekonstrukci započatá a nedokončená rekonstrukce prostor nad 1.NP, práce zastaveny. NE Stavba kapacitně předimenzovaná NE Výhrada vlastnického práva NE Výhrada zpětné koupě NE Výhrada zpětného prodeje NE Koupě na zkoušku NE Výhrada lepšího kupce NE Vzdání se náhrady škody na pozemku NE Zákaznická základna NE Podzemní stavba se samostatným účelovým určením NE Výhrada, že upevněný stroj není součástí nemovitosti NE Omezení při hospodaření a nakládání s věcí nemovitou v souvislosti s poskytnutím podpory z veřejných prostředků NE Zákaz zcizení nebo zatížení
NE Jiné riziko Podklady Výpis z katastru nemovitostí LV č. 330, vypracovaný dálkovým přístupem do KN, ze dne 05.10.2016 Kopie kat.mapy k.ú. Tešetice u Olomouce, vypracovaná nahlížením do KN ze dne 05.10.2016 Vlastní databáze odhadce Zaměření obytné části Fotodokumentace pořízená při místním šetřen Přílohy Výpis z katastru nemovitostí LV č. 330, vypracovaný dálkovým přístupem do KN, ze dne 05.10.2016 Kopie kat.mapy k.ú. Tešetice u Olomouce, vypracovaná nahlížením do KN ze dne 05.10.2016 Fotodokumentace Mapa k.ú. Těšetice u Olomouce Místopis Poloha a význam obce v rámci ČR a regionu Obec Těšetice má 1.334 obyvatel a leží cca 15 km od města Olomouce. Obec se základní správní funkcí bez většího významu na silničním spojení Olomouc Náměšť n.h. Umístění v obci, dopravní dostupnost, občanská vybavenost,... Umístění v obci širší centrum obce Okolní zástavba zástavba RD V centrální části obce, v zástavbě rodinnými domy, podél uliční, průjezdní komunikace procházející obcí, v místě je možnost napojení na všechny IS. v obci je obchod, pohostinství, MŠ, ZŠ a sportoviště. Dojezdová vzdálenost do správního centra (Krajské město) Hromadná doprava - četnost spojů Nákupní možnosti dostupné v místě dostatečná frekvence spojů v průběhu celého dne Ano 12 Km Informace o nemovitosti Jednobytový rodinný dům větší velikostní kategorie, situovaný v centrální části obce, v řadové obytné zástavbě rodinnými domy, podél uliční komunikace procházející obcí. Jedná se o bývalou zemědělskou usedlost, v uliční části je situována obytná část rodinný dům, zděný, vnitřní řadový, nepodsklepený, má dvě nadzemní podlaží, v části dvorní 3.NP. Obytné prostory využitelné pro bydlení jsou situovány v 1.NP, 2.NP a částečné 3.NP jsou neobyvatelné ve stavu rozpracované a nedokončené rekonstrukce a nevyužité podkroví pod sedlovou střechou. Příjezd a přístup z veřejné uliční komunikace, za domem je situován dvůr přístupný průjezdem přes uliční část, v pravé části dvora stavebně navazují na obytnou část hospodářské budovy - bývalé chlévy, dvůr ukončuje objekt stodoly, za stodolou je situována zahrada. Hospodářské budovy jsou ve velmi špatném stavebně technickém stavu, dlouhodobě neudržované a neopravované. Objekty vyžadují vzhledem k objemovým parametrům ( stavby objemově předimenzované, dříve stavěné pro zemědělské využití, dnes bez reálného využití) značné náklady na nutné opravy a na záchovnou údržbu, v některých případech vzhledem ke stavebně technickému stavu a nereálné využitelnosti je efektivnějším řešením demolice objektů se zohledněním nákladů na demolice. Jedná se o stav, kdy stavby ve velmi špatném stavu znehodnocují pozemek. Objekt je napojen na síť nízkého napětí, zdrojem vody je vlastní studna, dále na zemní plyn a kanalizaci. V místě je možnost připojení na veřejný vodovod. V domě je umístěna jedna bytová jednotka o velikosti 4+1 s příslušenstvím v 1.NP, ostatní prostory v nadzemních podlažích jsou neobyvatelné ve stadiu nedokončené rekonstrukce. Vzhledem k objemu stavby obytné části je v současném stavu využitelný pro bydlení pouze bytový prostor v 1.NP. Objekt, obytná část, je ve stavu dlouhodobě rozpracované a nedokončené rekonstrukce,
Nově jsou provedeny stropní konstrukce nad 2.NP a nad částí 3.NP (neúplné, v části pouze ocelové nosníky), proveden nový krov, osazena okna ve dvorní stěně, nově provedena část štítového zdiva a vnitřního nosného zdiva 2.NP. Stavebně technický stav domu je průměrný, lokálně zhoršený, převážná část prvků dlouhodobé životnosti je původní ve stavu odpovídajícím značnému stáří (stáří usedlosti dle zjištěných údajů cca 120 roků). Stav prvků krátkodobé životnosti je převážně zhoršený, krytina střechy je provizorní, folie, jsou patrné známky zatečení do objektu. Standard vy bavení bytu v 1.NP je průměrný. Dále patrné lokální trhliny ve zdivu 1.NP, stabilizované, nebrání užívání, v části zatečený strop nad 1.NP (důsledek stavebních úprav, nová střecha krov, krytina pouze provizorní). Objekt je v zanedbaném stavu, je dlouhodobě neudržován a neopravován. Přístup a příjezd k nemovitostem Přímo z veřejné komunikace parc.č. 386/4,386/3 ve vlastnictví Olomouckého kraje a pak přes veřejné prostranství p.č. 351/2 ve vlastnictví obce. Přístupová komunikace Přístup a příjezd k nemovitostem je po zpevněné komunikaci. Povrch: asfaltový. Příjezdová komunikace nevykazuje závady. Popis nemovitosti Počet PP 0 Počet NP 2, v části 3 Počet podkroví 0 Zastavěná plocha 1.NP 0 m 2 Počet bytových jednotek 1 RD je rozdělen dle zákona 72/1994 SB. Ne Rodinný dům je v současném stavu běžně uživatelný a obyvatelný Ano, pouze prostory 1.NP Příslušenství Stavba Popis Výměra [m 2 ] Stáří [roků] chlévy jednopodlažní objekt navazující na RD kůlny ve dvoře Technický stav Budova RD Stav průměrný - zhoršený Stáří roků 120 Opotřebení odhadem 65 % Závažné technické nedostatky, nebo poruchy statiky, které mají zásadní vliv na životnost stavby nevykazuje Lokální trhliny ve zdivu 1.NP, stabilizované, nebrání užívání, v části zatečený strop nad 1.NP (důsledek stavebních úprav, nová střecha krov, krytina pouze provizorní) Minulé rekonstrukce Budova Ve stadiu započaté a nedokončené rekonstrukce Konstrukce Rozsah Rok provedení Ostatní Nově provedeny stropní konstrukce nad 2.NP a nad částí 3.NP (neúplné, v části pouze ocelové nosníky), nový krov, osazena okna ve dvorní stěně, nově provedena část štítového zdiva a vnitřního nosného zdiva 2.NP Pozemky Pozemky tvořící funkční celek se stavbou Výměra 1 321 m 2 Cena pozemků 400 Kč/m 2 Cena celkem 528 000 Kč Inženýrské sítě Elektro napojeno Voda z řadu přivedeno na hranici pozemku Voda ze studny napojeno Kanalizace do řadu napojeno Kanalizace do žumpy není Kanalizace do septiku není
Kanalizace do vlastní není Plyn z veřejného napojeno ČOV rozvodu Plyn ze zásobníku není Dálkové vytápění není Plynoměr je odpojený. Popis provedení budovy Konstrukce Provedení Konstrukce Provedení základy a zemní kamenné svislé konstrukce zděné z nepálených cihel práce vodorovné dřevěné trámové s podhledem, nad konstrukce střechy sedlová s krovem dřevěným novým konstrukce, stropy 2.NP a částí 3.NP pouze nosné konstrukce stropů krytina střech provizorní, folie klempířské pozinkované, část chybí konstrukce úpravy vnitřních povrchů vápenná omítka v 1.NP, hrubé omítky v části 2.NP úpravy vnějších povrchů Břízolit v uliční části, vápenné ve dvorní, část chybí vnitřní obklady obklad keramický v koupelně - schody dřevěné žebříkové původní dveře a vrata rámové náplňové okna Kastlová v uliční stěně, nová plastová ve dvorní části povrch podlah vlýsky, terasové a keramická dlažba vytápění ústřední s plynovým kotlem - odpojený plynoměr elektroinstalace vč. světelný a motorový rozvod vnitřní vodovod rozvod studené a teplé bleskosvodu vnitřní kanalizace svislé a vodorovné potrubí vnitřní plynovod rozvod plynu ohřev teplé vody el. bojlerem ost.vnitř.vybavení (výtahy, VZT,EPS a pod.) Počet koupelen 1 Počet kuchyní 1 Vybavení koupelny Vybavení kuchyně vana, umyvadlo varná deska sklokeramická Vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny Ne Při ocenění nemovitostí pro účely zřízení zástavního práva, není vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny Počet samostatných WC 0 Průkaz energetické náročnosti budovy (PENB) PENB k dispozici Ne PENB zákonná povinnost Ne 1.NP - výčet místností plocha koeficient KZp započit. plocha kuchyně 16.51 m 2 1.0 16.51 m 2 pokoj 21.52 m 2 1.0 21.52 m 2 pokoj 12.18 m 2 1.0 12.18 m 2 pokoj 23.01 m 2 1.0 23.01 m 2 pokoj 14.38 m 2 1.0 14.38 m 2 předsíň 4.22 m 2 1.0 4.22 m 2 koupelna s WC 5.79 m 2 1.0 5.79 m 2 Součet ploch za podlaží 97.61 m 2 97.61 m 2 Srovnávací metoda Stanovení hodnoty nemovitosti metodou srovnávací V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou.
Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by měly být starší než 1 rok. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vlastních databází, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. V porovnání s oceňovanými nemovitostmi jsou vyhodnocena kriteria a podle stavu, zda je toto kriterium lepší nebo horší než u oceňované nemovitosti je stanovena jednotková cena a stanovena cena nemovitostí porovnávacím způsobem. Je přihlédnuto a jsou porovnány následující faktory: poloha a význam obce, místní poloha, dopravní dostupnost, stavebně technický stav objektů, standard vybavení prostor, technická infrastruktura, úroveň občanské vybavenosti v místě a v nejbližším okolí. Vybrané byty pro použití srovnávací metody jsou pro tuto metodu použitelné, při porovnání je přihlédnuto ke konkrétním skutečnostem a odlišnostem. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná obvyklá, tržní cena, se zohledněním současné situace na trhu a pro srovnatelné nemovitosti. V porovnávací metodě zohledňuji poměr mezi využitelnou plochou pro bydlení pouze byt v 1.NP a plochou pro bydlení která je v nedokončené rekonstrukci. Dále přihlížím k vedlejším stavbám a výměře přilehlého pozemku. Srovnávací metoda 1. srovnatelná nemovitost Zdroj informace databáze prodejů vlastní, datum prodeje 11/2015 Konstrukční provedení Stavba zděná Počet PP 1 Počet NP 2 Počet podkroví 0 Zastavěná plocha 1.NP 121,34 m 2 Podlahová plocha 175,73 m 2 Celková výměra všech pozemků 840.0 m 2 Cena za nemovitost 2 000 000 Kč 11 380 Kč/m 2 Redukce ceny 0 % Redukovaná cena 2000000 Kč 11380 Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou Rodinný dům č. p. 219, obec Drahanovice, k.ú. Drahanovice, okres Olomouc, kraj Olomoucký. Popis: Jedná se o samostatně stojící, zděný RD, se sedlovou střechou, má 2.NP a1.pp, dům z roku 1963, po částečné modernizaci, technický stav domu je dobrý, napojení na elektro, vodovod, kanalizaci a plyn, v domě je jedna bytová jednotka o dispozičním řešení 4+1, dům bez garáže, dům se nachází v klidné lokalitě v okrajové části obce. Jednobytový, samostatně stojící rodinný dům, menší velikostní kategorie se srovnatelnou výměrou užitné podlahové plochy pro bydlení, v nedaleké obci se srovnatelnou dopravní dostupností a dostupností do správního centra -města Olomouce, srovnatelná místní poloha z pohledu rušivých vlivů, v místě srovnatelná úroveň občanské vybavenosti, lepší stavebně technický stav a standard vybavení, menší přilehlý pozemek. Dům bez garáže.
2. srovnatelná nemovitost Zdroj informace databáze prodejů vlastní, datum prodeje 06/2016 Konstrukční provedení Stavba zděná Počet PP 0 Počet NP 2 Počet podkroví 0 Zastavěná plocha 1.NP 128 m 2 Podlahová plocha 173 m 2 Celková výměra všech pozemků 644 m 2 Cena za nemovitost 2 000 000 Kč 11 560 Kč/m 2 Redukce ceny 0 % Redukovaná cena 2000000 Kč 11560 Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou Rodinný dům č. p. 13, obec Náměšť na Hané, k.ú. Náměšť na Hané, okres Olomouc, kraj Olomoucký. Popis: Jedná se o zděný RD, vnitřní řadový, dům má 2.NP a není podsklepen, je zastřešen sedlovou střechou bez využitého podkroví, dům je napojen na elektro, vodovod, kanalizaci a plyn, dům z roku 1960, v dobrém stavebně technickém stavu, parkování před domem, v domě je jedna bytová jednotka o dispozičním řešení 2+1, za domem je dvůr, sklady, chlévy a zahrada, klidná lokalita k bydlení. Dvoubytový, řadový rodinný dům, srovnatelné velikostní kategorie s větší užitnou podlahovou plochou pro bydlení, v blízké, větší obci se srovnatelnou dopravní dostupností a dostupností do správního centra- města Olomouce, srovnatelná místní poloha z pohledu rušivých vlivů, v místě srovnatelná úroveň občanské vybavenosti, lepší stavebně technický stav a standard vybavení, menší přilehlý pozemek. Lepší úroveň občanské vybavenosti v obci. Dům bez garáže. 3. srovnatelná nemovitost Zdroj informace databáze prodejů vlastní, datum prodeje 05/2016 Konstrukční provedení Stavba zděná Počet PP 0 Počet NP 2 Počet podkroví 0 Zastavěná plocha 1.NP 104,16 m 2 Podlahová plocha 167.0 m 2 Celková výměra všech pozemků 616.0 m 2 Cena za nemovitost 1 690 000 Kč 10 120 Kč/m 2 Redukce ceny 0 %
Redukovaná cena 1 690 000 Kč 10 120 Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou Rodinný dům č. p. 137, obec Drahanovice, k.ú. Drahanovice, okres Olomouc, kraj Olomoucký. Popis: Jedná se o zděný, koncový řadový RD, dům je podsklepený, má 2.NP, zastřešen je sdlovou střechou bez využitého podkroví, dům je z roku 1916, v dobrém stavebně technickém stavu, napojení na elektro, vodovod, kanalizaci a plyn, v domě jsou dva byty o dispozičním řešení 1+1 a 4+1, klidná lokalita obce, dům bez garáže. Dvoubytový krajní řadový rodinný dům, menší velikostní kategorie s větší užitnou podlahovou plochou pro bydlení, v blízké, sousední obci se srovnatelnou dopravní dostupností a dostupností správního centra - města Olomouce, srovnatelná místní poloha z pohledu rušivých vlivů, v místě srovnatelná úroveň občanské vybavenosti, srovnatelný stavebně technický stav a standard vybavení, výrazně menší přilehlý pozemek. Dům bez garáže. Vyhodnocení srovnávací metody Rozpětí redukovaných cen 10 120-11 560 Kč/m 2 1 690 000-2 000 000 Kč Stanovená cena za 1m 2 v oceňované nemovitosti 13000 Kč/m 2 Informace ve vztahu k užívání nemovitosti, nebo jejího pronájmu Nemovitost je užívána vlastníkem Na základě vyhodnocení obchodovaných cen je možno konstatovat, že ceny srovnatelných nemovitostí rodinných domů ve srovnatelných lokalitách se v současném stavu pohybují v rozpětí cen 10.120 11.560,-- Kč/m 2 s ohledem na polohu obce, místní polohu, stavebně technický stav a standard vybavení domů a prostor bytů, dopravní dostupnost, úroveň technické infrastruktury a občanské vybavenosti. Na základě provedeného porovnání byla obvyklá cena odhadnuta nad horní úrovní obchodovaných cen ve výši 13.000,-- Kč/m 2. V porovnávací metodě zohledňuji poměr mezi využitelnou plochou pro bydlení pouze byt v 1.NP a plochou pro bydlení která je v nedokončené rekonstrukci. Dále přihlížím k vedlejším stavbám a výměře přilehlého pozemku. Zohledňuji výrazně zhoršený stavebně technický stav a standard vybavení a využitelnost hospodářských objektů. Ostatní viz slabé a silné stránky nemovitosti a rizika. Orientační propočet: Podlahová plocha 97,61 m 2 x 13.000,-- Kč/m 2. 1,268.930,--Kč Vedlejší stavby(garážování), pozemek nad obvyklou výměru u RD 100.000,--Kč Celkem zaokrouhl.. 1,400.000,-- Kč
Další fotodokumentace